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【摘要】随着近年来我国房地产行业的不断发展与进步，国家对于房地产交易频繁加强了管理与要求，相继出台多项法律法规。房地产产权产籍管理工作主要包括对房地产产权与产籍两方面的管理，房地产产权主要指房地产以特殊财产表现的物权概念，其管理工作着重于产权资料的登记与整理；房地产产籍主要指房地产的产权档案、账册、图纸以及表卡等相关资料档案，其管理工作较复杂，需对大量资料进行登记、核对与管理。基于此，本文就针对市场法在房地产产权转让价值评估中的应用进行分析。
【关键词】市场法；房地产；产权转让；价值评估
【中图分类号】D923
【文献标识码】A
1、产权在社会经济中的表现形式
根据前文对产权相关概念的分析，我们可以看出，所谓哦产权其实包含着三大方面，可以从以下这三个方面加以区分：①产权的法人化，也就是法人所享有的产权权利，其内容与法人的法定权利环环相扣，具体包含法人对企业的经营权，即具有法人资格的企业对其选定的资产所有人授予的对企业资产、企业其他法定权益享有的使用、占有、收益与处分的权利②产权的原始状态，所谓产权的原始状态，即产权享有人依照法律的规定对财产权涉及道德第三人不正当的行为的对抗与从属关系；③产权的股权、债权形式，指在法人制度下，根据企业法人所享有的对于企业产权、资产的影响力和各项法律规定的权利，将原始状态下的产权转化为股权或者债权的形式行为。在产权原始状态下就出资的出资者可以享有债权人所享有的权利，却不可以直接干预企业经营活动；根据认知角度、形式内容的不同，产权可以划分为6个大的方面：第一，根据产权发展中，不同阶段，不同情况下产权的表现方式，可以将产权进行细化分类为债权、股权、物权等不同表现；第二，基于产权享有人的主体异差，以此为依据对产权进行细化划分，可以分为初始产权兼备法人产权还有行政产权；第三，根据产权享有者主体的不同性质不同类别，基于此对产权的内部范畴进行细化分类，产权能够被划分为国有产权、集体产权和个人产权；第四，根据产权客体流动方式的不同进行划分，可以将产权划分为固有流转资产和权财产产权；第五，从产权客体的形态角度进行划分，可以将产权划分为固定形态产权和无固定形态产权；最后，根据产权最终所有者身份的不同角度，可以将产权划分为公民产权、集体产权、国家产权这三大方面。
2、市场法存在的问题
2.1可比实例不宜选取
市场比较法的特点是根据市场成交实例来确定估价对象的价格。为确保结果的公平性需要保证选用的可比实例的状况及价钱必须真实可靠。但为了确保这一点，要靠着评估人员的自己的主观思维来做决定。如此，就变成了房地产产权转让价值评估中的一个明显的悖论。
2.2因素差异不宜调整
调整可比实例与待评估房产之间的差异因素是市场法运用中比较关键的一点。调整因素包括交易情况、交易时间、区域因素、个别因素。这些因素需要对待估房地产和可比实例的交易时间、所处地的繁华程度、交通便利情况、是否邻街及周边的环境进行一个判断。这些判断都需要评估人员主观来判断，对评估人员经验要求比较高，容易出现误差。
2.3计算待估资产价值时使用的公式过于简单
计算待估资产的价值，只需要把之前求出的经过调整后的可比实例的价值进行相加后进行求平均数的计算。对于市场法在房地产产权转让价值评估过程中的运用来说，加和求平均数的方法显得过于草率，不严谨。因此，用简单的加和求平均数的方法可能会对之后的评估结果产生影响，出现误差。
3、完善我国房地产产权变动法律制度的举措
3.1确立并发展交付占有制度
在大陆法系经典国家立法中，交付占有作为一种制度，被法律确立为房地产交易中房地产产权变动的基本公示方式。在房地产产权变动中，房地产产权变动法律行为中能否去采用交付占有的方式来实现产权变动转移，现在我国法学界还有争论。一般认为，由于房地产产权变动是依法产生并发生转移效力的，因登记而发生效力，与该房地产是否交付无关。房地产产权的变动并没有经过登记程序，所有在法律意义上房地产产权并没有发生转移，因此房屋所有权仍然是房地产公司的。但是在事实上，买受人可能已经在该房屋中居住了数年之久，这对于买受人来说，是非常不公平和难以接受的。按照民法原理，在房屋的交付占有中，首先，原房屋产权所有人通过交易资源放弃了对房屋的所有权，同时又有买受人购买房屋的意思自治，还有交付占有的公示形式，确定房地产产权已经发生变动转移该是毫无疑义的。
3.2制定统一的房地产登记法
《物权法》的颁布，虽然为我国房地产统一登记制度的建立与完善提供了一个基本的原则，但是从立法角度而言，构建我国房地產统一登记制度，从法律基础上来说，一要对现有的与《物权法》立法精神相悖的相关房地产登记法律法规进行清理修订，保持法制的统一性；二要制定具体的规范房地产登记的专门法律—房地产登记法，从法学理论的建设上为统一登记制度提供法理支撑与保障，结束房地产登记法律散乱、层次多、相互矛盾的情形。
3.3确定统一的房地产登记机关
我国《物权法》在房地产登记制度的管辖权上采取了回避性的做法，即没有规定一个明确的、统一的、竞合的房地产登记部门。对于这种现状，国家立法机关的解释是，由于建立统一登记制度可能会涉及到房地产行政管理体制问题，同时也与不少单行法律的规定存在冲突与混淆，因此，对该问题的论证还须谨慎。《物权法》在出台之时就历经许多波折，甚至引发了意识形态领域的争论，因此，暂时对于有争议、意见分歧较大的相关问题不予规范，暂时回避争议，集中力量解决现实操作中急需解决的大多数问题，这是立法中应该采用并且以及采用的一种行之有效的思维方法。
考虑到我国房地产登记由行政机关负责的体制已维持了多年，而且从当前的实际情况出发，采用沿用已久的现状，即国家房地产管理行政机关进行房地产登记更为妥当。但随之而来的问题是建设行政主管部门与国土资源行政主管部门出于行政权力扩张的天然本性，很难就统一房地产登记机关问题达成共识。因此，国家立法机关在统一房地产登记机关这一问题上不仅要听取建设行政主管部门、国土资源行政主管部门的意见，更要听取广大老百姓、法院、金融机构等的意见。具体地说，可以合并现有地方上的土地登记机关和房屋登记机关，成立统一的房屋上地资源管理局来办理登一记事项。在我国，土地和房屋登记机关皆为行政机关，在各地都有建制，其合并统一较容易操作。
3.4确定不同房地产产权变动方式之间的效力
房地产产权变动的公示方式所要解决的是房地产产权取得是否有效以及效力究竟如何的问题，当承认了多元化的公示方式之后，就需要明确各种公示方式之间在涉及交易第三人之时的效力关系。一般而言，在多个买受人通过不同的公示形式取得物权之时，由于房地产登记是由行政领域房地产管理机关来进行的，因此房地产登记以国家的信誉来对房地产的产权变动进行担保，其公示效力是无与伦比的，因而效力层次也是最高的。
参考文献：
[1]谭毅佼.房地产产权信息登记系统的设计与实现[D].山东大学，2016.
[2]程彩风.房地产产权产籍管理的现状及发展[J].中华民居（下旬刊），2014（09）：145.
作者简介：
陆敏华，建银造价咨询有限责任公司浙江分公司。
【关键词】市场法；房地产；产权转让；价值评估
【中图分类号】D923
【文献标识码】A
1、产权在社会经济中的表现形式
根据前文对产权相关概念的分析，我们可以看出，所谓哦产权其实包含着三大方面，可以从以下这三个方面加以区分：①产权的法人化，也就是法人所享有的产权权利，其内容与法人的法定权利环环相扣，具体包含法人对企业的经营权，即具有法人资格的企业对其选定的资产所有人授予的对企业资产、企业其他法定权益享有的使用、占有、收益与处分的权利②产权的原始状态，所谓产权的原始状态，即产权享有人依照法律的规定对财产权涉及道德第三人不正当的行为的对抗与从属关系；③产权的股权、债权形式，指在法人制度下，根据企业法人所享有的对于企业产权、资产的影响力和各项法律规定的权利，将原始状态下的产权转化为股权或者债权的形式行为。在产权原始状态下就出资的出资者可以享有债权人所享有的权利，却不可以直接干预企业经营活动；根据认知角度、形式内容的不同，产权可以划分为6个大的方面：第一，根据产权发展中，不同阶段，不同情况下产权的表现方式，可以将产权进行细化分类为债权、股权、物权等不同表现；第二，基于产权享有人的主体异差，以此为依据对产权进行细化划分，可以分为初始产权兼备法人产权还有行政产权；第三，根据产权享有者主体的不同性质不同类别，基于此对产权的内部范畴进行细化分类，产权能够被划分为国有产权、集体产权和个人产权；第四，根据产权客体流动方式的不同进行划分，可以将产权划分为固有流转资产和权财产产权；第五，从产权客体的形态角度进行划分，可以将产权划分为固定形态产权和无固定形态产权；最后，根据产权最终所有者身份的不同角度，可以将产权划分为公民产权、集体产权、国家产权这三大方面。
2、市场法存在的问题
2.1可比实例不宜选取
市场比较法的特点是根据市场成交实例来确定估价对象的价格。为确保结果的公平性需要保证选用的可比实例的状况及价钱必须真实可靠。但为了确保这一点，要靠着评估人员的自己的主观思维来做决定。如此，就变成了房地产产权转让价值评估中的一个明显的悖论。
2.2因素差异不宜调整
调整可比实例与待评估房产之间的差异因素是市场法运用中比较关键的一点。调整因素包括交易情况、交易时间、区域因素、个别因素。这些因素需要对待估房地产和可比实例的交易时间、所处地的繁华程度、交通便利情况、是否邻街及周边的环境进行一个判断。这些判断都需要评估人员主观来判断，对评估人员经验要求比较高，容易出现误差。
2.3计算待估资产价值时使用的公式过于简单
计算待估资产的价值，只需要把之前求出的经过调整后的可比实例的价值进行相加后进行求平均数的计算。对于市场法在房地产产权转让价值评估过程中的运用来说，加和求平均数的方法显得过于草率，不严谨。因此，用简单的加和求平均数的方法可能会对之后的评估结果产生影响，出现误差。
3、完善我国房地产产权变动法律制度的举措
3.1确立并发展交付占有制度
在大陆法系经典国家立法中，交付占有作为一种制度，被法律确立为房地产交易中房地产产权变动的基本公示方式。在房地产产权变动中，房地产产权变动法律行为中能否去采用交付占有的方式来实现产权变动转移，现在我国法学界还有争论。一般认为，由于房地产产权变动是依法产生并发生转移效力的，因登记而发生效力，与该房地产是否交付无关。房地产产权的变动并没有经过登记程序，所有在法律意义上房地产产权并没有发生转移，因此房屋所有权仍然是房地产公司的。但是在事实上，买受人可能已经在该房屋中居住了数年之久，这对于买受人来说，是非常不公平和难以接受的。按照民法原理，在房屋的交付占有中，首先，原房屋产权所有人通过交易资源放弃了对房屋的所有权，同时又有买受人购买房屋的意思自治，还有交付占有的公示形式，确定房地产产权已经发生变动转移该是毫无疑义的。
3.2制定统一的房地产登记法
《物权法》的颁布，虽然为我国房地产统一登记制度的建立与完善提供了一个基本的原则，但是从立法角度而言，构建我国房地產统一登记制度，从法律基础上来说，一要对现有的与《物权法》立法精神相悖的相关房地产登记法律法规进行清理修订，保持法制的统一性；二要制定具体的规范房地产登记的专门法律—房地产登记法，从法学理论的建设上为统一登记制度提供法理支撑与保障，结束房地产登记法律散乱、层次多、相互矛盾的情形。
3.3确定统一的房地产登记机关
我国《物权法》在房地产登记制度的管辖权上采取了回避性的做法，即没有规定一个明确的、统一的、竞合的房地产登记部门。对于这种现状，国家立法机关的解释是，由于建立统一登记制度可能会涉及到房地产行政管理体制问题，同时也与不少单行法律的规定存在冲突与混淆，因此，对该问题的论证还须谨慎。《物权法》在出台之时就历经许多波折，甚至引发了意识形态领域的争论，因此，暂时对于有争议、意见分歧较大的相关问题不予规范，暂时回避争议，集中力量解决现实操作中急需解决的大多数问题，这是立法中应该采用并且以及采用的一种行之有效的思维方法。
考虑到我国房地产登记由行政机关负责的体制已维持了多年，而且从当前的实际情况出发，采用沿用已久的现状，即国家房地产管理行政机关进行房地产登记更为妥当。但随之而来的问题是建设行政主管部门与国土资源行政主管部门出于行政权力扩张的天然本性，很难就统一房地产登记机关问题达成共识。因此，国家立法机关在统一房地产登记机关这一问题上不仅要听取建设行政主管部门、国土资源行政主管部门的意见，更要听取广大老百姓、法院、金融机构等的意见。具体地说，可以合并现有地方上的土地登记机关和房屋登记机关，成立统一的房屋上地资源管理局来办理登一记事项。在我国，土地和房屋登记机关皆为行政机关，在各地都有建制，其合并统一较容易操作。
3.4确定不同房地产产权变动方式之间的效力
房地产产权变动的公示方式所要解决的是房地产产权取得是否有效以及效力究竟如何的问题，当承认了多元化的公示方式之后，就需要明确各种公示方式之间在涉及交易第三人之时的效力关系。一般而言，在多个买受人通过不同的公示形式取得物权之时，由于房地产登记是由行政领域房地产管理机关来进行的，因此房地产登记以国家的信誉来对房地产的产权变动进行担保，其公示效力是无与伦比的，因而效力层次也是最高的。
参考文献：
[1]谭毅佼.房地产产权信息登记系统的设计与实现[D].山东大学，2016.
[2]程彩风.房地产产权产籍管理的现状及发展[J].中华民居（下旬刊），2014（09）：145.
作者简介：
陆敏华，建银造价咨询有限责任公司浙江分公司。