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2018-4-16
投资者报
今年3月26日，招商蛇口（001979.SZ）发布了2017年年报，营收754亿元，同比增长18%，净利润150亿元，同比增长38%。2017年销售额也首次进入千亿俱乐部，达1127亿元，招商蛇口也把2018年的签约销售额目标定到了1500亿元。
看起来是份不错的成绩单，但与同体量的同行相比，却也存在着一些隐忧。那么，招商蛇口在过去一年内是如何做到销售额破千亿元的？具体经营表现如何？存在哪些优势和问题？《投资者报》记者近日致电招商蛇口媒体相关负责人方姓工作人员，但电话无人接听。
从招商蛇口2017年整个营业收入来看，还是以社区开发运营为主，营业收入达到690亿元，占比91.51%。而园区开发运营营收达58.14亿元，占比7.7%，邮轮产业建设与运营营业收入达到5.95亿元，占比0.79%。
不过，招商蛇口虽然在2017年成为了14家千亿房企之一，但相较于同行业其他公司，其在拿地方面显得较为保守。
公司年报称，2017 年公司版图继续拓展，在原有深耕城市的基础上新进驻了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市，全年在国内近 50 个城市以及香港、新西兰等地约 200 个项目在售。全年在一线、核心二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积 1023.56 万平方米，其中权益面积 594 万平方米，同比增长37.84%。截至 2017 年 12 月 31 日，本集团未开工土地储备面积为 454.72 万平方米，未开工土地储备金额 223.7亿元；本年新增未开工土地储备面积为 196.45 万平方米。
但对于一家房地产公司来说，其现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标非常重要，可以借此判断房地产公司的拿地战略。而据招商蛇口年报，其2017年整年购买商品、接受劳务支付的现金为613亿元，同比增长14%。而万科、新城控股的这一数据分别为：2348亿元、594亿元，同比增长31%、175%。此外，从存货数据来看，招商蛇口2017年还同比减少了5.9%。从这些数据可以看出，招商蛇口2017年在新增方面不是那么激进。
拿地方面保守，招商蛇口2017年的资产负债率和债务扩张速度也在同行业面前不是太高。其2017年资产负债率为72%，负债同比增长率38%，而万科、新城控股资产负债率分别为：83%、85%。负债同比增长率分别为：46%、81%。
不过，总负债不算太高，并不意味着有息债务低。据2017年年报，《投资者报》记者大体推算出招商蛇口有息债务为856亿元，有息债务率为35%。与此同时，万科、新城控股 2017年的有息债务分别约为：1444亿元、260亿元，有息债务率分别约为：14%、16%。相比之下，招商蛇口的有息债务率要高得多。
此外，招商蛇口2017年净负债率增至45%，2016年净负债率只有8.1%。其2017年平均融资成本4.8%，较2016年上升0.3个百分点。
与此同时，招商蛇口的经营现金流净额为-38.81亿元，近三年首次出现负数。投资活动产生的现金流量净额为-326.6亿元，同比下降675%。
经营现金流净额和投资现金流净额都下降，是否意味着“造血”能力下滑？这是否因为其拿地不够积极所以新的增长点下降？房地产公司这艘巨船是否一旦停下来就会面临危机？这个行业是否只有不断增长、扩张才能保证运转？就上述种种问题，《投资者报》记者还未得到公司的具体解释。
而值得注意的是，招商蛇口还在2017年发展了多种融资手段。据其年报显示，招商蛇口在长租公寓融资方面进行了多项“首个”。报告期内，公司获批交易所首单“储架式”長租公寓 CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓 ABN（资产支持票据）产品注册额度 200 亿元。
此外在2017年，招商蛇口还拟以2.69亿收购南通长轮房屋80%股权债券；以20.16亿元收购天津汤臣100%股权；设立地产基金，并将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金。
这些新增的融资手段资金成本怎样？多样的资本手段会否令融资成本增高？需要更多关注。
除了拿地在业界相对保守外，招商蛇口的回款速度也放缓。其2017年预收账款、结转面积都偏低。公司2017年年底签约金额1128亿元，售楼预收账款548亿元，结转面积435.71万平方米，结转收入689亿元。
根据审计原则，同时满足网签备案、竣工验收、收全款、交房这四个手续，方可结转确认收入。客户签订购房合同并付定金即确认签约金额，严谨些可备案后确认。预收金额时间上滞后、金额上先是小于销售金额、后才等于销售金额，全部购房款（首付和按揭贷款）到开发商账户时，预收账款与签约金额相同。
而招商蛇口2017年签约金额为1128亿元，较2016年739亿元大幅增长53%的情况下，预收账款548亿元与2016年523亿元基本持平，说明2017年银行个人按揭贷款放款速度明显放缓。
公司在2017年签约面积570万平方米，较2016年471万平方米大幅增长21%的情况下，2017年结转面积436万平方米与2016年结转面积429万平方米基本持平。 这是否意味着招商蛇口在有意控制结转面积、结转收入金额？何时会释放这些业绩？
年报称，公司计划2018年竣工面积593万平方米，较2017年436万平方米增幅36%，假设年成交均价不变，售楼收入将由689亿元冲击900亿元，其在2018年定下1500亿元的销售目标，需寻找新的增长点，这在今年整体较严的调控环境下，仍是一个严峻的挑战。
2018-4-16
投资者报
今年3月26日，招商蛇口（001979.SZ）发布了2017年年报，营收754亿元，同比增长18%，净利润150亿元，同比增长38%。2017年销售额也首次进入千亿俱乐部，达1127亿元，招商蛇口也把2018年的签约销售额目标定到了1500亿元。
看起来是份不错的成绩单，但与同体量的同行相比，却也存在着一些隐忧。那么，招商蛇口在过去一年内是如何做到销售额破千亿元的？具体经营表现如何？存在哪些优势和问题？《投资者报》记者近日致电招商蛇口媒体相关负责人方姓工作人员，但电话无人接听。
拿地开始相对保守
从招商蛇口2017年整个营业收入来看，还是以社区开发运营为主，营业收入达到690亿元，占比91.51%。而园区开发运营营收达58.14亿元，占比7.7%，邮轮产业建设与运营营业收入达到5.95亿元，占比0.79%。
不过，招商蛇口虽然在2017年成为了14家千亿房企之一，但相较于同行业其他公司，其在拿地方面显得较为保守。
公司年报称，2017 年公司版图继续拓展，在原有深耕城市的基础上新进驻了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市，全年在国内近 50 个城市以及香港、新西兰等地约 200 个项目在售。全年在一线、核心二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积 1023.56 万平方米，其中权益面积 594 万平方米，同比增长37.84%。截至 2017 年 12 月 31 日，本集团未开工土地储备面积为 454.72 万平方米，未开工土地储备金额 223.7亿元；本年新增未开工土地储备面积为 196.45 万平方米。
但对于一家房地产公司来说，其现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标非常重要，可以借此判断房地产公司的拿地战略。而据招商蛇口年报，其2017年整年购买商品、接受劳务支付的现金为613亿元，同比增长14%。而万科、新城控股的这一数据分别为：2348亿元、594亿元，同比增长31%、175%。此外，从存货数据来看，招商蛇口2017年还同比减少了5.9%。从这些数据可以看出，招商蛇口2017年在新增方面不是那么激进。
有息债务缘何较多
拿地方面保守，招商蛇口2017年的资产负债率和债务扩张速度也在同行业面前不是太高。其2017年资产负债率为72%，负债同比增长率38%，而万科、新城控股资产负债率分别为：83%、85%。负债同比增长率分别为：46%、81%。
不过，总负债不算太高，并不意味着有息债务低。据2017年年报，《投资者报》记者大体推算出招商蛇口有息债务为856亿元，有息债务率为35%。与此同时，万科、新城控股 2017年的有息债务分别约为：1444亿元、260亿元，有息债务率分别约为：14%、16%。相比之下，招商蛇口的有息债务率要高得多。
此外，招商蛇口2017年净负债率增至45%，2016年净负债率只有8.1%。其2017年平均融资成本4.8%，较2016年上升0.3个百分点。
与此同时，招商蛇口的经营现金流净额为-38.81亿元，近三年首次出现负数。投资活动产生的现金流量净额为-326.6亿元，同比下降675%。
经营现金流净额和投资现金流净额都下降，是否意味着“造血”能力下滑？这是否因为其拿地不够积极所以新的增长点下降？房地产公司这艘巨船是否一旦停下来就会面临危机？这个行业是否只有不断增长、扩张才能保证运转？就上述种种问题，《投资者报》记者还未得到公司的具体解释。
而值得注意的是，招商蛇口还在2017年发展了多种融资手段。据其年报显示，招商蛇口在长租公寓融资方面进行了多项“首个”。报告期内，公司获批交易所首单“储架式”長租公寓 CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓 ABN（资产支持票据）产品注册额度 200 亿元。
此外在2017年，招商蛇口还拟以2.69亿收购南通长轮房屋80%股权债券；以20.16亿元收购天津汤臣100%股权；设立地产基金，并将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金。
这些新增的融资手段资金成本怎样？多样的资本手段会否令融资成本增高？需要更多关注。
能否冲击1500亿目标
除了拿地在业界相对保守外，招商蛇口的回款速度也放缓。其2017年预收账款、结转面积都偏低。公司2017年年底签约金额1128亿元，售楼预收账款548亿元，结转面积435.71万平方米，结转收入689亿元。
根据审计原则，同时满足网签备案、竣工验收、收全款、交房这四个手续，方可结转确认收入。客户签订购房合同并付定金即确认签约金额，严谨些可备案后确认。预收金额时间上滞后、金额上先是小于销售金额、后才等于销售金额，全部购房款（首付和按揭贷款）到开发商账户时，预收账款与签约金额相同。
而招商蛇口2017年签约金额为1128亿元，较2016年739亿元大幅增长53%的情况下，预收账款548亿元与2016年523亿元基本持平，说明2017年银行个人按揭贷款放款速度明显放缓。
公司在2017年签约面积570万平方米，较2016年471万平方米大幅增长21%的情况下，2017年结转面积436万平方米与2016年结转面积429万平方米基本持平。 这是否意味着招商蛇口在有意控制结转面积、结转收入金额？何时会释放这些业绩？
年报称，公司计划2018年竣工面积593万平方米，较2017年436万平方米增幅36%，假设年成交均价不变，售楼收入将由689亿元冲击900亿元，其在2018年定下1500亿元的销售目标，需寻找新的增长点，这在今年整体较严的调控环境下，仍是一个严峻的挑战。