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[摘要]以深沪A股104家房地产上市公司2013年的财务数据为基础，运用因子分析法对房地产行业的整体经营进行评价，进而为提高房地产行业经营绩效提供方向。结论是2013年房地产行业发展一般，大多数公司的经营状况处于同一水平，不少公司每股收益和净资产净利率都偏低。通过分析经营差异，房地产行业应加强资金管理，增加主营业务收入，增加企业的收益和现金流量。
[关键词]房地产；因子分析；配对样本T检验
[DOI]1013939/jcnkizgsc201529064
1研究设计
1.1指标选取
经营绩效应该是反映企业整体的生存竞争力，以及日常经营活动的效益，其评价即包括财务方面，也包括非财务方面。因为我们日常对非财务方面的评价以财务指标量化，所以，本文经营绩效评价用财务指标表示。经营绩效指标通常分为两种：一种是单一评价指标，另一种是综合评价指标。理论界通常采取的做法是，从能反映企业经营活动的一系列指标中，选取最重要的指标构成评价体系。而且考虑到没有一个财务指标可以全面的反映公司的经营效率效果，所以从整体评价公司经营能力角度出发，评价104家房地产上市公司的经营绩效采用综合评价指标。结合房地产的经营特点，本文从盈利能力、偿债能力、收现能力、营运能力以及成长能力五个方面选取重要指标，构成房地产经营绩效评价体系。
以下是选取的评价指标体系：盈利能力方面的指标是净资产收益率X1（净利润/平均权益）；每股收益X2（净利润/期末普通股股数）；资产报酬率X3（利润总额/平均资产）；营业利润率X4（净利润/销售收入）；营运方面的衡量指标是总资产周转率X5（销售收入/公司平均资产）；偿债能力方面的指标是现金比率X6（现金/流动负债）；利息偿还倍数X7（息税前利润/利息费用）；成长能力方面的指标是净资产增长率X8（股东权益变化值/报告期股东权益）；收现方面的指标是经营现金净流量对债务比X9（净经营现金净流量/负债总额）。
1.2样本来源
经营绩效评价指标的数据均来自新浪数据库，选取的样本是2013年深沪A股的104家房地产上市公司，剔除了停牌的上市公司以及发行B股的上市公司。
2实证检验分析
2.1描述性统计
为了对房地产上市公司的经营情况进行总体描述，文章首先对选取的9个财务指标进行描述性统计分析。
分析表明：除了短期偿债能力、营运能力指标的最大值与最小值相差比较小之外，其他类指标都相差比较大，说明房地产上市公司的短期偿债能力相当，整体营运能力很好。盈利方面，公司间具有较大差异，而且总体均值水平与最大值差距很大，可见只有少数房地产公司具有较高的收益。公司间的收现能力也存在较大差距，而且总体均值为负数，说明企业营业收入的收现情况并不乐观。从公司的成长性来看，净资产增长率在公司间差异巨大，但是均值为正值，说明房地产公司整体态势是增长型，但是公司间差距太大，而且有不少公司仍处于低迷状态。从总体上对2013年房地产行业上市公司的经营绩效进行分析，可知盈利能力指标、收现指标以及成长能力指标是影响公司经营绩效的主要指标。
2.2因子分析
从表1可以看出，KMO值为0589，满足大于05的要求，球形度显示Sig小于005，表明所选数据矩阵非单位矩阵，可以对选取的数据进行因子分析。为避免共线性，评价经营绩效采用因子分析法，目的是用较少的几个变量描述多个原始变量之间的关系。我们通过KMO检验可以判断选取的数据是否适合因子分析，结果见表2。
表2显示，SPSS提取特征值大于1的为公因子，本例提取4个公因子，累计方差贡献率达到78616%，基本满足要求的80%，因此，提取的这4个公因子可以较好地解释原始变量所包含的信息。
载荷矩阵描述的是原始变量与提取的公因子的关系，载荷越大，关系越密切，而且旋转可以使差异变大，各个因子的意义更明显。本文中，因子1在净资产收益率、净资产增长率上具有最大的绝对值，因子1代表企业的盈利能力和成长能力。因子2在总资产周转率以及经营现金净流量对负债比率上具有最大绝对值，因子2代表企业的营运能力和收现能力。因子3在营业利润率上具有较大的绝对值，代表企业的盈利能力。因子4在现金比率上有较大的绝对值，代表企业的短期偿债能力。
企业经营绩效（F）=28041FAC1+19693FAC2+19664FAC3+11.219FAC4.根据企业经营绩效得分公式，得出104家企业的经营绩效得分，描述统计如下：经营绩效得分在1以上的，总共有3家公司，得分在05～1的有11家公司，得分在0～05的有32家公司，得分在-05～0的有50家公司，得分在-1～-05的公司有4家，得分在-1以下的共有4家。
综上，2013年我国104家房地产上市公司的总体经营绩效一般，绝大多数公司的绩效得分在-05～05，经营绩效高与低的企业差距很大。得分最好的前十大上市公司9个财务指标的质量都优于得分最差的公司，特别是盈利与收现。经营绩效差的公司除了净资产增长率与现金比率外，其他的各项经营指标都处于较差的水平。世联行和世荣兆业属于高经营绩效行列，在选取的9个评价指标中，这两个公司的营运能力都是最强的，都同样具有较高的营业收入，可以看出，这是公司高营运效率的表现。
综合以上得分情况，为了深入分析高低经营绩效公司在不同指标之间的差异，本文将对10家经营绩效高的公司和10家经营绩效低的公司的财务指标进行配对，通过配对样本T检验其差异进行分析，结果如表3所示。
从表3分析结果中可以看出，经营绩效好的前10大公司的经营绩效指标值，除了现金比率、利息保障倍数与净资产增长率外，都优于经营绩效差的10家公司，说明经营绩效好的企业在盈利能力、收现能力和营运能力方面都优于其他公司。而现金比率、净资产增长率则是经营绩效差的公司较高，可能是前几年宏观调控的影响，使得绩效差的公司借款受阻影响更大，致使短期看，偿债能力较强，2012年绩效差的公司净资产增长率就低，因此在2013年会形成较高的增长率。经营绩效得分高和低的公司在股东权益净利率、每股收益等盈利指标、经营现金净流量对负债比率上的差异较为显著，是衡量经营绩效的最重要指标。
3结论
从上述分析可以看出，2013年房地产行业整体发展态势不乐观，大部分公司每股收益和净资产净利率偏低，可能是受之前紧张政策的影响，还未充分作出管理调整。为改善这种状况，房地产行业应该注重增加营业收入，控制成本，提高利润水平，增加企业收益和现金流量。现金流是公司维持正常运营的基础，对公司至关重要，而2013年104家房地产上市公司中，62家公司的经营现金净流量对负债比率为负值，说明大部分企业在现金流回收方面都存在问题，经营活动不能获得及时的现金流入，这就很难维持日常的经营活动。
目前，在政府下调贷款利率等政策下，刚性需求得到一定缓解，房地产应该抓住机会控制风险，做好资金管理，增加主营业务收入，进行多元化经营，增加企业的收益和现金流量，进而提高企业经营绩效。在政府政策逐渐回暖的趋势下，房地产业会更好的健康发展。
参考文献：
[1]蒋娜，卢雁影房地产行业经营绩效评价[J].财会通讯，2012（5）
[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会2013中国房地产投资收益率分析报告[M].北京：中国建筑工业出版社，2013.
[3]刘佳琪房地产行业上市公司绩效的影响因素分析[J].商业会计，2014（18）
[4]陈俊杰，梁琳琳中小房地产上市公司财务风险评价研究[J].中国市场，2014（7）
[5]吴燕茹基于主成分分析的房地产上市公司绩效评价研究[J].中国市场，2014（12）
[作者简介]李会娟，西安财经学院，硕士研究生；薛小荣，陕西西安财经学院，教授，硕士生导师。研究方向：资本运营与公司理财。
[关键词]房地产；因子分析；配对样本T检验
[DOI]1013939/jcnkizgsc201529064
1研究设计
1.1指标选取
经营绩效应该是反映企业整体的生存竞争力，以及日常经营活动的效益，其评价即包括财务方面，也包括非财务方面。因为我们日常对非财务方面的评价以财务指标量化，所以，本文经营绩效评价用财务指标表示。经营绩效指标通常分为两种：一种是单一评价指标，另一种是综合评价指标。理论界通常采取的做法是，从能反映企业经营活动的一系列指标中，选取最重要的指标构成评价体系。而且考虑到没有一个财务指标可以全面的反映公司的经营效率效果，所以从整体评价公司经营能力角度出发，评价104家房地产上市公司的经营绩效采用综合评价指标。结合房地产的经营特点，本文从盈利能力、偿债能力、收现能力、营运能力以及成长能力五个方面选取重要指标，构成房地产经营绩效评价体系。
以下是选取的评价指标体系：盈利能力方面的指标是净资产收益率X1（净利润/平均权益）；每股收益X2（净利润/期末普通股股数）；资产报酬率X3（利润总额/平均资产）；营业利润率X4（净利润/销售收入）；营运方面的衡量指标是总资产周转率X5（销售收入/公司平均资产）；偿债能力方面的指标是现金比率X6（现金/流动负债）；利息偿还倍数X7（息税前利润/利息费用）；成长能力方面的指标是净资产增长率X8（股东权益变化值/报告期股东权益）；收现方面的指标是经营现金净流量对债务比X9（净经营现金净流量/负债总额）。
1.2样本来源
经营绩效评价指标的数据均来自新浪数据库，选取的样本是2013年深沪A股的104家房地产上市公司，剔除了停牌的上市公司以及发行B股的上市公司。
2实证检验分析
2.1描述性统计
为了对房地产上市公司的经营情况进行总体描述，文章首先对选取的9个财务指标进行描述性统计分析。
分析表明：除了短期偿债能力、营运能力指标的最大值与最小值相差比较小之外，其他类指标都相差比较大，说明房地产上市公司的短期偿债能力相当，整体营运能力很好。盈利方面，公司间具有较大差异，而且总体均值水平与最大值差距很大，可见只有少数房地产公司具有较高的收益。公司间的收现能力也存在较大差距，而且总体均值为负数，说明企业营业收入的收现情况并不乐观。从公司的成长性来看，净资产增长率在公司间差异巨大，但是均值为正值，说明房地产公司整体态势是增长型，但是公司间差距太大，而且有不少公司仍处于低迷状态。从总体上对2013年房地产行业上市公司的经营绩效进行分析，可知盈利能力指标、收现指标以及成长能力指标是影响公司经营绩效的主要指标。
2.2因子分析
从表1可以看出，KMO值为0589，满足大于05的要求，球形度显示Sig小于005，表明所选数据矩阵非单位矩阵，可以对选取的数据进行因子分析。为避免共线性，评价经营绩效采用因子分析法，目的是用较少的几个变量描述多个原始变量之间的关系。我们通过KMO检验可以判断选取的数据是否适合因子分析，结果见表2。
表2显示，SPSS提取特征值大于1的为公因子，本例提取4个公因子，累计方差贡献率达到78616%，基本满足要求的80%，因此，提取的这4个公因子可以较好地解释原始变量所包含的信息。
载荷矩阵描述的是原始变量与提取的公因子的关系，载荷越大，关系越密切，而且旋转可以使差异变大，各个因子的意义更明显。本文中，因子1在净资产收益率、净资产增长率上具有最大的绝对值，因子1代表企业的盈利能力和成长能力。因子2在总资产周转率以及经营现金净流量对负债比率上具有最大绝对值，因子2代表企业的营运能力和收现能力。因子3在营业利润率上具有较大的绝对值，代表企业的盈利能力。因子4在现金比率上有较大的绝对值，代表企业的短期偿债能力。
企业经营绩效（F）=28041FAC1+19693FAC2+19664FAC3+11.219FAC4.根据企业经营绩效得分公式，得出104家企业的经营绩效得分，描述统计如下：经营绩效得分在1以上的，总共有3家公司，得分在05～1的有11家公司，得分在0～05的有32家公司，得分在-05～0的有50家公司，得分在-1～-05的公司有4家，得分在-1以下的共有4家。
综上，2013年我国104家房地产上市公司的总体经营绩效一般，绝大多数公司的绩效得分在-05～05，经营绩效高与低的企业差距很大。得分最好的前十大上市公司9个财务指标的质量都优于得分最差的公司，特别是盈利与收现。经营绩效差的公司除了净资产增长率与现金比率外，其他的各项经营指标都处于较差的水平。世联行和世荣兆业属于高经营绩效行列，在选取的9个评价指标中，这两个公司的营运能力都是最强的，都同样具有较高的营业收入，可以看出，这是公司高营运效率的表现。
综合以上得分情况，为了深入分析高低经营绩效公司在不同指标之间的差异，本文将对10家经营绩效高的公司和10家经营绩效低的公司的财务指标进行配对，通过配对样本T检验其差异进行分析，结果如表3所示。
从表3分析结果中可以看出，经营绩效好的前10大公司的经营绩效指标值，除了现金比率、利息保障倍数与净资产增长率外，都优于经营绩效差的10家公司，说明经营绩效好的企业在盈利能力、收现能力和营运能力方面都优于其他公司。而现金比率、净资产增长率则是经营绩效差的公司较高，可能是前几年宏观调控的影响，使得绩效差的公司借款受阻影响更大，致使短期看，偿债能力较强，2012年绩效差的公司净资产增长率就低，因此在2013年会形成较高的增长率。经营绩效得分高和低的公司在股东权益净利率、每股收益等盈利指标、经营现金净流量对负债比率上的差异较为显著，是衡量经营绩效的最重要指标。
3结论
从上述分析可以看出，2013年房地产行业整体发展态势不乐观，大部分公司每股收益和净资产净利率偏低，可能是受之前紧张政策的影响，还未充分作出管理调整。为改善这种状况，房地产行业应该注重增加营业收入，控制成本，提高利润水平，增加企业收益和现金流量。现金流是公司维持正常运营的基础，对公司至关重要，而2013年104家房地产上市公司中，62家公司的经营现金净流量对负债比率为负值，说明大部分企业在现金流回收方面都存在问题，经营活动不能获得及时的现金流入，这就很难维持日常的经营活动。
目前，在政府下调贷款利率等政策下，刚性需求得到一定缓解，房地产应该抓住机会控制风险，做好资金管理，增加主营业务收入，进行多元化经营，增加企业的收益和现金流量，进而提高企业经营绩效。在政府政策逐渐回暖的趋势下，房地产业会更好的健康发展。
参考文献：
[1]蒋娜，卢雁影房地产行业经营绩效评价[J].财会通讯，2012（5）
[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会2013中国房地产投资收益率分析报告[M].北京：中国建筑工业出版社，2013.
[3]刘佳琪房地产行业上市公司绩效的影响因素分析[J].商业会计，2014（18）
[4]陈俊杰，梁琳琳中小房地产上市公司财务风险评价研究[J].中国市场，2014（7）
[5]吴燕茹基于主成分分析的房地产上市公司绩效评价研究[J].中国市场，2014（12）
[作者简介]李会娟，西安财经学院，硕士研究生；薛小荣，陕西西安财经学院，教授，硕士生导师。研究方向：资本运营与公司理财。