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摘 要：房地产业作为资金密集型行业，其发展必然离不开信贷的大力支持。二者的高度相关性决定了房地产业的非健康发展必然影响到商业银行的资产质量。本文着重从商业银行角度剖析房地产信贷风险的成因，并提出了相应的解决策略。
关键词：房地产；信贷风险；商业银行
中图分类号：F832．45文献标识码：A文章编号：1009—2234(2005)06—0153—02
近年来，我国的房地产业表现出强劲的增长势头，并带动相关产业迅猛发展，已经成为扩大内需、促进我国经济增长的重要原动力。然而，2002年下半年以来，我国部分地区的房地产市场逐渐显现出诸多问题：房地产投资规模、市场价格居高不下，房地产投资普遍存在过热倾向，这不但严重阻碍了我国房地产业的健康发展，而且积累了一定的金融风险。房地产业作为资金密集型行业，其发展必然离不开金融的大力支持，房贷风险若不能及时防范，极易形成房地产泡沫，对恐怕会对我国经济造成难以想象的后果。因此，为了避免重蹈日本、泰国等国家的覆辙，我们应加强房地产信贷风险的防范，避免历史悲剧重演。
一、房贷业务中暴露的主要风险
我国目前房地产企业融资渠道单一的特点决定了银行信贷几乎参与了房地产开发、建设、经营、销售的全过程，这种高负债的经营模式必然使信贷风险过分集中于银行业，商业银行不仅要承担来自消费个人、开发企业等多方面的风险，而且还要面对房地产市场风险、政策法规风险等诸多系统性风险。这些风险归纳起来主要包括以下几个方面：
(一)非系统性风险
1.流动性风险——来自消费个人。流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限长达几十年的个人住房贷款业务中，而目前我国商业银行负债基本上都是5年以下的储蓄存款，这种“短存长贷”的经营模式极易导致抵押资产难以变现，从而使商业银行陷入流动性危机。
2．道德信用风险——来自消费个人、开发企业两方面。在金融体制不健全的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问题，使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利(逆向)结果的借款人获得贷款但无法按期足额偿还贷款，甚至出现恶意的“虚假按揭”，诈骗银行上亿元的资金，从而给银行带来信贷风险，导致不良资产的形成。
3．操作风险——来自银行内部。根据巴塞尔委员会的定义，操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。由于我国房贷业务起步较晚，经办此项业务的信贷人员尚未熟练掌握其操作流程，操作流程亦不规范。另外，繁荣的房地产市场使得商业银行放松警惕，疏于贷前审查、贷后跟踪，缺乏风险防范意识。
(二)系统性风险
1.市场风险。房地产业的发展具有很强的周期性，有涨必有跌，一旦房地产市场大幅下滑，房价骤降，房地产作为抵押品的市场价值也随之下降，违约率上升，银行资本缩水，房地产泡沫一旦破灭，损失的最终承担者主要是商业银行。
2．法律风险。今年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台之后引起了社会上强烈的反响，尤其引起了银行业的恐慌。因为银行已发放了为数巨大的个人住房贷款，如果按“规定”的第六条和第七条的解释：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这意味着如果只有一套住房的房贷客户失去还款能力，银行只能要求法院查封，而无法变现房产以收回贷款，高法的这一新规，无疑加大了商业银行房贷业务的系统性风险。
3．政策风险。由于有关房地产市场或房贷业务相关政策的出台而使商业银行的房贷业务受到影响，例如，投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和税收政策等。2003年以来，国家为了抑制房地产投资过快上涨、房价居高不下的势头，先后出台了一系列严厉的政策措施，对商业银行房贷业务产生了深远的影响。
二、房贷风险的成因分析
房地产业的发展与银行信贷密切相关，是房贷风险形成的最根本的原因。具体分析如下：
首先，高度繁荣的房地产市场令银行放松警惕，过度放贷。房地产商品供求两旺的背后是银行信贷对房地产业各个环节的全面介入和大幅扩张。然而“优质资产”并不是“零风险”资产，这种贷款只能抵抗非系统性风险，但不能对抗系统性风险。一方面，由于房地产开发商的实力良莠不齐，绝大多数的资金链条及其脆弱，开发的项目也未必适销对路；另一方面，根据国际经验，在发放个人房贷后的3—8年是发生断供风险的高危区，而我国个人房贷决大部分是在2000年后发放的，对其风险程度缺乏数据分析，不应草率做出论断。
其次，房地产开发企业高负债经营，并且主要依靠银行贷款。近年来，我国房地产开发企业尽管融资渠道表现出多元化发展的趋势，但自筹资金的比例始终偏低，虽然政府多次进行宏观调控，其自筹资金的比例仍然低于35％，而且这部分资金中只有一小部分是房地产开发企业的自有资金，另外，其它资金来源主要包括房地产预售款，即银行发放的个人住房抵押贷款。因此，房地产开发企业大约有80％的资金来源于银行贷款，这种高负债的经营模式必然导致房贷风险集中于银行体系。
再次，房地产业发展的速度与规模和房贷业务高度相关。无论是房地产业发展的速度，还是其规模均与房地产贷款业务高度相关，以房地产开发贷款余额和房地产投资完成额及其年度增长率为例，房地产开发贷款余额与房地产投资完成额的相关系数高达0．994074；而二者增长率的相关系数为0．821549。对于商品房销售额与个人住房贷款亦有相似的结论。
最后，地方政府行为间接导致银行过度放贷。房地产业具有很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用。部分地方政府不顾当地经济发展水平和实际需要，热忠于“形象工程”、“政绩工程”的建设，致使各地重复、低水平建设现象严重。为了使一些未必符合贷款要求的房地产开发项目顺利上马，地方政府往往会出面干预，一旦开发项目出现问题，地方政府是不会承担还款责任的，这部分贷款就演变成商业银行新的不良资产。
三、地产信贷风险的规避途径
(一)规避非系统性风险的途径
1.增强风险防范意识，树立科学发展观。近几年来不断查处的“虚假按揭”为银行的房贷业务敲响了警钟。房贷业务迅猛发展的背后除了我国城市化进程加快、居民可支配收入大幅提高等合理因素形成支撑外，由于恶意炒作、虚假诈骗等手段形成的信贷风险正在不断积累，而且显现出扩张的势头。对此，商业银行必须要有足够的认识。
2．加强房贷管理，加大监管力度。对于没有同时具备“四证”的房地产开发企业的贷款坚决不于受理；针对个人住房抵押贷款应采取差别策略；利率和贷款成数的差别应体现风险的大小；实行“谁审批，谁负责”的原则，将贷款责任落实到人头；加强贷后跟踪调查，确保专款专用。
(二)规避系统性风险的途径
1．开辟多种融资渠道，鼓励金融创新。加强资本市场建设，为房地产开发企业的股权融资开辟道路；加快个人住房抵押贷款证券化的步伐；大力发展房地产信托业务；鼓励具备条件的房地产开发企业发行公司债券；引进外资，加强与国外资本的项目开发合作。
2．建立全国性个人征信体系，健全相关法规。全国性个人征信体系的建立，可以有效抑制恶意借款人的骗贷行为，避免信息不对称所带来的金融风险；市场经济也是法制经济，商业银行的财产抵押权应该得到相应的保护，居民生存权应该由类似社会保障法予以保护，但同时也不应侵犯商业银行的财产抵押权。
3．加强对房地产信贷的宏观调控。2003年以来，政府从未停止过对房地产业的宏观调控，特别是从今年3月份开始，实施了一轮颇为严厉的包括房地产信贷在内的宏观调控，这是十分必要的。房贷风险的遏制需要各种政策的密切配合，而且应该保证宏观调控的一致性。
目前，我国商业银行的改革正处于攻坚阶段，房贷风险的严重程度直接关乎商业银行的资产质量，关于商业银行的改革进程，关于整个国民经济能否持续、快速发展的大问题。只有真正从源头遏制房地产信贷风险，才能有效阻止房地产泡沫的进一步扩大，避免其危及整个银行业，乃至国民经济。
编辑／金风平
关键词：房地产；信贷风险；商业银行
中图分类号：F832．45文献标识码：A文章编号：1009—2234(2005)06—0153—02
近年来，我国的房地产业表现出强劲的增长势头，并带动相关产业迅猛发展，已经成为扩大内需、促进我国经济增长的重要原动力。然而，2002年下半年以来，我国部分地区的房地产市场逐渐显现出诸多问题：房地产投资规模、市场价格居高不下，房地产投资普遍存在过热倾向，这不但严重阻碍了我国房地产业的健康发展，而且积累了一定的金融风险。房地产业作为资金密集型行业，其发展必然离不开金融的大力支持，房贷风险若不能及时防范，极易形成房地产泡沫，对恐怕会对我国经济造成难以想象的后果。因此，为了避免重蹈日本、泰国等国家的覆辙，我们应加强房地产信贷风险的防范，避免历史悲剧重演。
一、房贷业务中暴露的主要风险
我国目前房地产企业融资渠道单一的特点决定了银行信贷几乎参与了房地产开发、建设、经营、销售的全过程，这种高负债的经营模式必然使信贷风险过分集中于银行业，商业银行不仅要承担来自消费个人、开发企业等多方面的风险，而且还要面对房地产市场风险、政策法规风险等诸多系统性风险。这些风险归纳起来主要包括以下几个方面：
(一)非系统性风险
1.流动性风险——来自消费个人。流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限长达几十年的个人住房贷款业务中，而目前我国商业银行负债基本上都是5年以下的储蓄存款，这种“短存长贷”的经营模式极易导致抵押资产难以变现，从而使商业银行陷入流动性危机。
2．道德信用风险——来自消费个人、开发企业两方面。在金融体制不健全的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问题，使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利(逆向)结果的借款人获得贷款但无法按期足额偿还贷款，甚至出现恶意的“虚假按揭”，诈骗银行上亿元的资金，从而给银行带来信贷风险，导致不良资产的形成。
3．操作风险——来自银行内部。根据巴塞尔委员会的定义，操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。由于我国房贷业务起步较晚，经办此项业务的信贷人员尚未熟练掌握其操作流程，操作流程亦不规范。另外，繁荣的房地产市场使得商业银行放松警惕，疏于贷前审查、贷后跟踪，缺乏风险防范意识。
(二)系统性风险
1.市场风险。房地产业的发展具有很强的周期性，有涨必有跌，一旦房地产市场大幅下滑，房价骤降，房地产作为抵押品的市场价值也随之下降，违约率上升，银行资本缩水，房地产泡沫一旦破灭，损失的最终承担者主要是商业银行。
2．法律风险。今年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台之后引起了社会上强烈的反响，尤其引起了银行业的恐慌。因为银行已发放了为数巨大的个人住房贷款，如果按“规定”的第六条和第七条的解释：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这意味着如果只有一套住房的房贷客户失去还款能力，银行只能要求法院查封，而无法变现房产以收回贷款，高法的这一新规，无疑加大了商业银行房贷业务的系统性风险。
3．政策风险。由于有关房地产市场或房贷业务相关政策的出台而使商业银行的房贷业务受到影响，例如，投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和税收政策等。2003年以来，国家为了抑制房地产投资过快上涨、房价居高不下的势头，先后出台了一系列严厉的政策措施，对商业银行房贷业务产生了深远的影响。
二、房贷风险的成因分析
房地产业的发展与银行信贷密切相关，是房贷风险形成的最根本的原因。具体分析如下：
首先，高度繁荣的房地产市场令银行放松警惕，过度放贷。房地产商品供求两旺的背后是银行信贷对房地产业各个环节的全面介入和大幅扩张。然而“优质资产”并不是“零风险”资产，这种贷款只能抵抗非系统性风险，但不能对抗系统性风险。一方面，由于房地产开发商的实力良莠不齐，绝大多数的资金链条及其脆弱，开发的项目也未必适销对路；另一方面，根据国际经验，在发放个人房贷后的3—8年是发生断供风险的高危区，而我国个人房贷决大部分是在2000年后发放的，对其风险程度缺乏数据分析，不应草率做出论断。
其次，房地产开发企业高负债经营，并且主要依靠银行贷款。近年来，我国房地产开发企业尽管融资渠道表现出多元化发展的趋势，但自筹资金的比例始终偏低，虽然政府多次进行宏观调控，其自筹资金的比例仍然低于35％，而且这部分资金中只有一小部分是房地产开发企业的自有资金，另外，其它资金来源主要包括房地产预售款，即银行发放的个人住房抵押贷款。因此，房地产开发企业大约有80％的资金来源于银行贷款，这种高负债的经营模式必然导致房贷风险集中于银行体系。
再次，房地产业发展的速度与规模和房贷业务高度相关。无论是房地产业发展的速度，还是其规模均与房地产贷款业务高度相关，以房地产开发贷款余额和房地产投资完成额及其年度增长率为例，房地产开发贷款余额与房地产投资完成额的相关系数高达0．994074；而二者增长率的相关系数为0．821549。对于商品房销售额与个人住房贷款亦有相似的结论。
最后，地方政府行为间接导致银行过度放贷。房地产业具有很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用。部分地方政府不顾当地经济发展水平和实际需要，热忠于“形象工程”、“政绩工程”的建设，致使各地重复、低水平建设现象严重。为了使一些未必符合贷款要求的房地产开发项目顺利上马，地方政府往往会出面干预，一旦开发项目出现问题，地方政府是不会承担还款责任的，这部分贷款就演变成商业银行新的不良资产。
三、地产信贷风险的规避途径
(一)规避非系统性风险的途径
1.增强风险防范意识，树立科学发展观。近几年来不断查处的“虚假按揭”为银行的房贷业务敲响了警钟。房贷业务迅猛发展的背后除了我国城市化进程加快、居民可支配收入大幅提高等合理因素形成支撑外，由于恶意炒作、虚假诈骗等手段形成的信贷风险正在不断积累，而且显现出扩张的势头。对此，商业银行必须要有足够的认识。
2．加强房贷管理，加大监管力度。对于没有同时具备“四证”的房地产开发企业的贷款坚决不于受理；针对个人住房抵押贷款应采取差别策略；利率和贷款成数的差别应体现风险的大小；实行“谁审批，谁负责”的原则，将贷款责任落实到人头；加强贷后跟踪调查，确保专款专用。
(二)规避系统性风险的途径
1．开辟多种融资渠道，鼓励金融创新。加强资本市场建设，为房地产开发企业的股权融资开辟道路；加快个人住房抵押贷款证券化的步伐；大力发展房地产信托业务；鼓励具备条件的房地产开发企业发行公司债券；引进外资，加强与国外资本的项目开发合作。
2．建立全国性个人征信体系，健全相关法规。全国性个人征信体系的建立，可以有效抑制恶意借款人的骗贷行为，避免信息不对称所带来的金融风险；市场经济也是法制经济，商业银行的财产抵押权应该得到相应的保护，居民生存权应该由类似社会保障法予以保护，但同时也不应侵犯商业银行的财产抵押权。
3．加强对房地产信贷的宏观调控。2003年以来，政府从未停止过对房地产业的宏观调控，特别是从今年3月份开始，实施了一轮颇为严厉的包括房地产信贷在内的宏观调控，这是十分必要的。房贷风险的遏制需要各种政策的密切配合，而且应该保证宏观调控的一致性。
目前，我国商业银行的改革正处于攻坚阶段，房贷风险的严重程度直接关乎商业银行的资产质量，关于商业银行的改革进程，关于整个国民经济能否持续、快速发展的大问题。只有真正从源头遏制房地产信贷风险，才能有效阻止房地产泡沫的进一步扩大，避免其危及整个银行业，乃至国民经济。
编辑／金风平