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摘要：本文结合多年的实践经验，对代建制管理模式下房地产项目的风险识别进行了系统的分析研究。
关键词：代建制模式；房地产项目；风险识别
一、代建制管理模式下房地产项目风险定义及风险因素分析
1、定义
目前，对于代建制模式而言，可以将风险定义为：在以代建制模式下项目正常实施为目标的行动过程中，如果某项活动或客观存在足以导致承险体系发生各类直接或间接损失的可能性，那么就称这个项目存在风险，而这项活动或客观存在所引发的后果就称为风险事故。
2、风险因素
（1）风险来源
代建房地产项目的风险就是指在实施代建制项目中损失发生的不确定性，根据综合分析发现代建制模式下的风险来源主要有几个要素：风险的产生缘于客观事物的随机性、不确定性；信息的不完备性是绝对的；风险的产生还取决于代建房地产项目的主体感知度；主体的期望或利益也是代建房地产项目风险产生的一个重要原因。
（2）风险特征
代建房地产项目作为工程项目的一种，代建房地产项目风险具有项目风险的一般特征，即客观性、不确定性、可测性、潜在性、可变性、阶段性、全面性等，同时也呈现出自有特点：风险涉及面加大。代建房地产项目涉及政府、项目出资者、代建单位、承包方、材料设备供应商以及银行、保险公司等众多主体。根据代建制模式的特性，其中相关参与者之间的关系错综复杂，使得各种不确定因素大大增加，任何一方的行为都可能对全局产生影响。由此可见，代建模式涉及到市场的多个方面、多个行业，对社会发展有着十分广泛的影响，在现实操作中要管理好这种模式，以利于市场经济的发展。
（3）代建合同特点引起的风险
代建合同的自身特点也可能成为风险发生的因素。首先，代建合同属于咨询、管理服务类合同，难以用现有的标准去衡量和评定；其次，代建合同的客体是工程项目管理，工程项目的不确定性，必然导致管理服务内容、强度、时间等方面的不确定；第三，代建合同的范围十分广泛，不仅包括项目管理的内容，还有根据项目法人要求的工程条件落实的内容，在此过程中也会带来很多不确定因素造成风险；第四，代建合同中，委托人对代建单位可观察行为存在着信息不对称性问题，代建单位为了自身利益的最大化而做出一些不利于委托人的逆向选择行为，给项目带来风险。
（4）管理权限的变化产生的新风险
代建制模式是由代建单位代理项目法人行使工程项目管理的权力，将会产生新风险，一方面，部分过去是由其他参与者承担的风险转移到代建单位的风险，如征地过程的协调风险、施工方的垫资风险等由于代建单位只是根据代建合同代行项目法人权利；另一方面，因为代建制度的使用而新产生的风险，如代建取费风险、代建合同风险等。
二、代建制管理模式下房地产项目风险识别的原则
1、系统性原则
代建房地产项目的寿命周期风险识别要能够完整地反映整个项目建设过程中的各种风险，各种风险可能发生的概率，损失的严重程度，风险因素以及风险的出现可能导致的其他问题。风险识别是否全而完整，将直接影响到风险管理的决策，从而对风险管理的最终结果产生影响。
2、科学性原则
代建房地产项目面临的风险是一个复杂系统，包含不同类型、不同性质、损失程度不等的风险。因此，必须综合采用各种风险识别方法，使得风险的划分和分类科学合理，能够正确反映其基木内涵和适当的外延，逻辑结构严密；同时要尽可能采用量化识别方法，以便得出科学合理的分析结果。
3、动态持续性原则
随着代建房地产项目的内部和外部环境的变化，实际的风险也在不断发生变化，旧的风险在消失，新的风险在不断涌现，因此风险识别工作是连续不断的动态过程，始终贯穿于项目建设的全过程。
4、全员性原则
代建房地产项目风险识别不只是业主方和代建方决策者的工作，而是组织内所有参与者的共同任务。因为每个组织成员的工作都可能会面临风险，每个组织成员都有各自的工程管理经历和风险管理经验。
三、代建制管理模式下房地产项目风险识别的技术研究
1、核查表法
人类在思考问题时有联想的习惯，常常因为过去的经验启示，而使思想产生浮想和跳跃。通过在以前的工程项目管理中，或者是他人在类似工程项目的管理实践中，对工程项目可能出现的风险因素及成功的经验和失败的教训会有归纳、总结。通过这些归纳、总结的资料可以把人们经历过的风险事件及其来源罗列出来，利用这些资料的列表，将当前工程项目各方面因素与其进行比较，分析可能出现的风险。核查表可以包含很多内容，如过去项目成败的原因、项目规划的结果、项目产品的说明书、项目组织内人员的技能、项目可利用的资源等。筛选—监测—诊断技术。筛选是依据某种程序将具有潜在危险的影响因素进行分类，选择风险识别过程；监测是对于某种险情及其后果，进行监测、记录和分析显示过程；而诊断是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。
2、事故树分析法
在工程可靠性分析中常常利用事故树进行系统的风险分析。事故树由节点和连接节点的线组成。节点表示事件，而连线表示事件之间的关系。事故树分析由顶事件开始可以找出引发此事件的各种风险的组合，寻找项目失败的可能方式。在风险识别中，事故树分析不但能够查明项目的风险因素，求出风险事件发生的概率，还能提出各种控制风险因素的方案。既可作定性分析，也可作定量分析。事故树方法一般用于技术性强、较为复杂的项目。
四、完善代建制房地產项目管理模式建议
1、实行工程担保和保险制度
鉴于目前代建制项目管理模式尚处于起步阶段，绝大多数代建单位规模较小，无力承担较大的合同风险和工程风险。实行工程担保和保险制度不失为化解合同风险的有效途径。即代建单位必须向政府主管部门提出履约承诺，并将这一条件列为受托承建政府投资项目的准入条件，同时应在政府投资和代理费用中各拿出一块，合并单列为工程保险费，以保障工程风险能通过保险公司转移分散，确保政府投资项目的顺利实施。
实行工程投标担保及设计责任保险后，中标的勘察设计单位及施工单位等必须向代建单位提供履约保函，政府主管部门则提供工程款支付担保以确保投资项目成功。
2、制定完善代建制相关的法规政策
政府部门应该尽快制定并在实践中逐步完善《政府投资项目代建制管理办法》，将代建制的基本框架建立起来。该办法主要内容应该涉及代建项目类型、代建项目工作程序、项目代建单位条件与选择、代建工作内容、代建单位的权利与责任、代建项目执行标准、代建项目报告制度、代建项目的验收与移交、代建项目咨询管理费用标准与支付、代建项目中止与终止、防止腐败条款等众多内容，从而为代建制的实施与发展指明方向。
总之，推行项目代建制，是完善和扩大开放建设市场的客观要求，是社会主义市场经济发展的必然要求，是工程建设市场经济体制改革进一步深化的必然趋势。它更有利于发挥市场配置资源作用，较好地解决效率低下和人、财、物资源的浪费等问题，逐步与国际市场规则衔接，最大限度地优化资源配置。
参考文献：
[1]沈建明.项目风险管理[M].北京：机械工业出版社，2009.
[2]戴树和.工程风险分析技术[M].北京：化学工业出版社，2007.
[3]李晓宇.工程项目风险评价体系研究[D].大连：大连理工大学，2010.
关键词：代建制模式；房地产项目；风险识别
一、代建制管理模式下房地产项目风险定义及风险因素分析
1、定义
目前，对于代建制模式而言，可以将风险定义为：在以代建制模式下项目正常实施为目标的行动过程中，如果某项活动或客观存在足以导致承险体系发生各类直接或间接损失的可能性，那么就称这个项目存在风险，而这项活动或客观存在所引发的后果就称为风险事故。
2、风险因素
（1）风险来源
代建房地产项目的风险就是指在实施代建制项目中损失发生的不确定性，根据综合分析发现代建制模式下的风险来源主要有几个要素：风险的产生缘于客观事物的随机性、不确定性；信息的不完备性是绝对的；风险的产生还取决于代建房地产项目的主体感知度；主体的期望或利益也是代建房地产项目风险产生的一个重要原因。
（2）风险特征
代建房地产项目作为工程项目的一种，代建房地产项目风险具有项目风险的一般特征，即客观性、不确定性、可测性、潜在性、可变性、阶段性、全面性等，同时也呈现出自有特点：风险涉及面加大。代建房地产项目涉及政府、项目出资者、代建单位、承包方、材料设备供应商以及银行、保险公司等众多主体。根据代建制模式的特性，其中相关参与者之间的关系错综复杂，使得各种不确定因素大大增加，任何一方的行为都可能对全局产生影响。由此可见，代建模式涉及到市场的多个方面、多个行业，对社会发展有着十分广泛的影响，在现实操作中要管理好这种模式，以利于市场经济的发展。
（3）代建合同特点引起的风险
代建合同的自身特点也可能成为风险发生的因素。首先，代建合同属于咨询、管理服务类合同，难以用现有的标准去衡量和评定；其次，代建合同的客体是工程项目管理，工程项目的不确定性，必然导致管理服务内容、强度、时间等方面的不确定；第三，代建合同的范围十分广泛，不仅包括项目管理的内容，还有根据项目法人要求的工程条件落实的内容，在此过程中也会带来很多不确定因素造成风险；第四，代建合同中，委托人对代建单位可观察行为存在着信息不对称性问题，代建单位为了自身利益的最大化而做出一些不利于委托人的逆向选择行为，给项目带来风险。
（4）管理权限的变化产生的新风险
代建制模式是由代建单位代理项目法人行使工程项目管理的权力，将会产生新风险，一方面，部分过去是由其他参与者承担的风险转移到代建单位的风险，如征地过程的协调风险、施工方的垫资风险等由于代建单位只是根据代建合同代行项目法人权利；另一方面，因为代建制度的使用而新产生的风险，如代建取费风险、代建合同风险等。
二、代建制管理模式下房地产项目风险识别的原则
1、系统性原则
代建房地产项目的寿命周期风险识别要能够完整地反映整个项目建设过程中的各种风险，各种风险可能发生的概率，损失的严重程度，风险因素以及风险的出现可能导致的其他问题。风险识别是否全而完整，将直接影响到风险管理的决策，从而对风险管理的最终结果产生影响。
2、科学性原则
代建房地产项目面临的风险是一个复杂系统，包含不同类型、不同性质、损失程度不等的风险。因此，必须综合采用各种风险识别方法，使得风险的划分和分类科学合理，能够正确反映其基木内涵和适当的外延，逻辑结构严密；同时要尽可能采用量化识别方法，以便得出科学合理的分析结果。
3、动态持续性原则
随着代建房地产项目的内部和外部环境的变化，实际的风险也在不断发生变化，旧的风险在消失，新的风险在不断涌现，因此风险识别工作是连续不断的动态过程，始终贯穿于项目建设的全过程。
4、全员性原则
代建房地产项目风险识别不只是业主方和代建方决策者的工作，而是组织内所有参与者的共同任务。因为每个组织成员的工作都可能会面临风险，每个组织成员都有各自的工程管理经历和风险管理经验。
三、代建制管理模式下房地产项目风险识别的技术研究
1、核查表法
人类在思考问题时有联想的习惯，常常因为过去的经验启示，而使思想产生浮想和跳跃。通过在以前的工程项目管理中，或者是他人在类似工程项目的管理实践中，对工程项目可能出现的风险因素及成功的经验和失败的教训会有归纳、总结。通过这些归纳、总结的资料可以把人们经历过的风险事件及其来源罗列出来，利用这些资料的列表，将当前工程项目各方面因素与其进行比较，分析可能出现的风险。核查表可以包含很多内容，如过去项目成败的原因、项目规划的结果、项目产品的说明书、项目组织内人员的技能、项目可利用的资源等。筛选—监测—诊断技术。筛选是依据某种程序将具有潜在危险的影响因素进行分类，选择风险识别过程；监测是对于某种险情及其后果，进行监测、记录和分析显示过程；而诊断是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。
2、事故树分析法
在工程可靠性分析中常常利用事故树进行系统的风险分析。事故树由节点和连接节点的线组成。节点表示事件，而连线表示事件之间的关系。事故树分析由顶事件开始可以找出引发此事件的各种风险的组合，寻找项目失败的可能方式。在风险识别中，事故树分析不但能够查明项目的风险因素，求出风险事件发生的概率，还能提出各种控制风险因素的方案。既可作定性分析，也可作定量分析。事故树方法一般用于技术性强、较为复杂的项目。
四、完善代建制房地產项目管理模式建议
1、实行工程担保和保险制度
鉴于目前代建制项目管理模式尚处于起步阶段，绝大多数代建单位规模较小，无力承担较大的合同风险和工程风险。实行工程担保和保险制度不失为化解合同风险的有效途径。即代建单位必须向政府主管部门提出履约承诺，并将这一条件列为受托承建政府投资项目的准入条件，同时应在政府投资和代理费用中各拿出一块，合并单列为工程保险费，以保障工程风险能通过保险公司转移分散，确保政府投资项目的顺利实施。
实行工程投标担保及设计责任保险后，中标的勘察设计单位及施工单位等必须向代建单位提供履约保函，政府主管部门则提供工程款支付担保以确保投资项目成功。
2、制定完善代建制相关的法规政策
政府部门应该尽快制定并在实践中逐步完善《政府投资项目代建制管理办法》，将代建制的基本框架建立起来。该办法主要内容应该涉及代建项目类型、代建项目工作程序、项目代建单位条件与选择、代建工作内容、代建单位的权利与责任、代建项目执行标准、代建项目报告制度、代建项目的验收与移交、代建项目咨询管理费用标准与支付、代建项目中止与终止、防止腐败条款等众多内容，从而为代建制的实施与发展指明方向。
总之，推行项目代建制，是完善和扩大开放建设市场的客观要求，是社会主义市场经济发展的必然要求，是工程建设市场经济体制改革进一步深化的必然趋势。它更有利于发挥市场配置资源作用，较好地解决效率低下和人、财、物资源的浪费等问题，逐步与国际市场规则衔接，最大限度地优化资源配置。
参考文献：
[1]沈建明.项目风险管理[M].北京：机械工业出版社，2009.
[2]戴树和.工程风险分析技术[M].北京：化学工业出版社，2007.
[3]李晓宇.工程项目风险评价体系研究[D].大连：大连理工大学，2010.