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摘要：中国的房地产行业对经济有着十分重大的影响，因此国家和投资者对房地产行业十分关注，近些年国家出台了一系列政策，加上“新冠肺炎”的影响，一部分房地产企业退出市场，人们也注意到房地产行业存在极大风险，由于房地产企业项目开发周期长等特点，要求企业加强财务风险管理，促进房地产行业持续稳定发展。本文选取房地产行业具有代表性的TH集团作为研究对象，通过因子分析法分析TH集团的财务数据，最终得到一个综合得分，在纵向上对TH集团的财务绩效进行评价。
关键词：房地产行业;财务绩效评价;因子分析法;TH集团
一、引言
近些年来，房地产行业飞速发展，极大地促进了国民经济的发展。但是与此同时，房地产行业的风险也逐步显现，因此，在过度“炒房热”的情况下，投资者应该理智面对，降低风险。最近几年房地产宏观调控政策的频繁出台，使得房地产企业融资难度日益加大。特别是今年部分城市的房地产调控政策进一步升级，对本地居民限购两套住房，对新出让土地建设的商品房实行现房销售制度等新的调控政策使得资金压力双双加大房地产开发企业的销售端和开发端，进一步加剧了资金压力，不断增加融资成本，降低利润。房地产企业要想在激烈的市场竞争中保持稳定的生存和发展，就需要不断提高自身财务管理水平。
财务绩效能够充分体现成本控制的效果、资产管理的效果、资本配置的效果和股东权益收益率的构成，能够直观地展现企业的目前发展状况。财务绩效评价分析会采用一些财务指标，本文运用因子分析法，对这些指标进行提取，最终选取几个主因子来反应样本的大部分信息，再计算每一个主因子得分和总得分，分析TH集团的财务绩效。
二、研究设计
（一）财务指标的选取
本文选取的财务指标有流动比率、速动比率、产权比率、存货周转率、总资产周转率、流动资产周转率、净利润增长率、营业收入增长率、总资产报酬率这九个具有代表性的指标。
（二）样本选取与数据来源
TH集团曾经在公众的眼里是“千亿房企”的明星企业，2020年却爆出15亿债务违约，不久东方金诚、联合资信就下调了TH集团的信用等级，一系列连锁反应接踵而来，TH集团面临史无前例的困境。债务违约的问题的出现，一定不是偶然，因此本文选择TH集团作为研究对象，希望由此案例对投资者进行投资时有所启示。
本文的数据来源为TH集团的公司年报，笔者选取2009-2019年的财务数据进行分析，再对搜集到的数据进行整理后，选取9个财务指标对TH集团的财务绩效进行分析，本文所用软件为SPSS.
（三）实证检验与分析
适度性检验。笔者对数据进行KMO检验和Bartlett球形检验，得到KMO的值是0.54，大于标准值0.5，且Bartlett球形检验的统计观测值是237，相伴概率P为0。如果显著性水平为0.05，但是由于相伴概率为0，小于0.05，所以应拒绝原假设，因此认为相伴系数矩阵与单位矩阵有显著的差异，则本文选取的数据适合进行因子分析。
提取主因子。按照特征值大于1且因子累计贡献率大于等于80%即表明所选的主因子具有代表性的原则，本文采用主成分分析法提取了四个公共因子。主因子F1的贡献率为51%，主因子F2的贡献率为25%，主因子F3的贡献率为11%，这三个因子的累计贡献率达到89%，说明这三个因子能够准确表达出所选的9个财务指标的状态。从碎石图中也可以得到这个结论，前三个主因子的特征值均大于1。
旋转成分矩阵。由前面的分析可知，本文提取出三個公共因子，这3个指标已经反映了大部分数据的情况，具有较强的代表性。根据旋转后的成分矩阵可知，F1的载荷矩阵主要分布在存货周转率、总资产周转率、流动资产周转率上，这几个指标都反映了企业的营运能力，因此被称为营运能力因子，并且我们可以看到，主因子F1的流动比率为-0.2、速动比率为0.8、产权比率为-0.3、存货周转率为0.9、总资产周转率为0.6、流动资产周转率为0.7、净利润增长率为-0.07、营业收入增长率为-0.2、总资产报酬率为0.9;F2的载荷矩阵主要分布在流动比率和速动比率上，它们反映了企业的偿债能力，因此被称为偿债能力因子，且主因子F2的流动比率为0.8、速动比率为0.02、产权比率为-0.8、存货周转率为-0.01、总资产周转率为0.6、流动资产周转率为0.5、净利润增长率为-0.07、营业收入增长率为0.1、总资产报酬率为0.2;F3的载荷矩阵主要分布在净利润增长率和营业收入增长率上，它们反映了企业的发展能力，因此被称为发展能力因子，且主因子F3的流动比率为0.4、速动比率为-0.05、产权比率为0.08、存货周转率为-0.2、总资产周转率为-0.04、流动资产周转率为-0.1、净利润增长率为0.9、营业收入增长率为0.8、总资产报酬率为-0.2。
计算综合得分。对因子得分系数矩阵进行处理，会得到每个公共因子的得分函数表达式，再将各个指标带入表达式中，就可以计算出各个因子得分和综合得分。根据计算得出，综合得分前四名的4年得分均为正数，其他年份得分均为负值且综合得分下降幅度较大，说明这些年份TH集团的财务绩效较弱。
TH集团出现得分下滑的原因主要有以下几点：2015年我国进入经济新常态，经济下行压力加大，与此同时国家逐步出台相关房地产调控政策，控制房价以稳定社会稳定，国家政策对房地产行业产生了较大影响;TH集团高负债运营，房地产行业本就是资金回收期长的行业，且TH集团主要定位是高端品牌，与广大居民的需求不相符，销售也较缓慢，TH集团在资金紧缺的情况下质押股权、转卖项目，但是达到缓解资金紧缺的目的，反而还导致了恶循环，严重影响着企业的偿债能力;TH集团内部管理不够健全、高管人员变动大，高管的频繁变动对公司政策和投资者的信心都会产生一定影响。
三、结论
由以上分析可知，TH集团近几年的财务绩效并不好，特别是被爆出债务违约后，市场对TH集团的信心也大幅下降，因此，TH集团必须采取相应的措施进行改造升级。
首先，公司应加强销售回款管理，保证销售资金及时回笼。要加大对营销部门的考核力度，同时制定奖励政策来增强员工的积极性。同时也要发挥财务部门的监督作用，尽量把每一环节的风险降到最低。要建立严格的内部审计制度，使得内审部门很好的对企业经营管理各环节进行监督，提高企业财务管理工作效率。要让审计制度与财务制度充分结合，企业建立财务内控为导向的内审制度，使审计人员参与经营管理各环节，审计人员要参与企业项目投标、工程结算等环节，及时发现经营管理中的问题，提高企业经营管理效率。
其次，要拓宽融资渠道，降低资金成本。除了银行贷款外，积极尝试其他的融资方式，例如很多银行推出“供应链”支付工具。TH集团还可以通过资金引入或合作开发的方式进行运作，房地产开发前期资金投入量大，合作可以减少前期资金紧缺的问题，也可以降低财务风险。现在，很多互联网金融平台的可靠性都比较高，其会对客户的信用情况和资产情况进行合理的评价，这不但能够保证投资者的利益，也能够维护客户的利益。这种情况下，房地产企业可以根据自身需要选择互联网金融平台来融资，拓宽融资的渠道，对房地产企业的资产负债结构进行优化，帮助房地产企业更好地进行风险的规避。
最后，公司要建立全面的预算管理机制，加强对预算资金执行的监督。由于房地产资金密集型的行业性质，资金大量投入到项目建设中，但是公司现金流入以经营活动为主，以收回投资、分得股利取得的现金以及银行借款、发行债券、接受外部投资等取得的现金为辅，故房地产行业不同于商贸流通企业，现金能力弱是不可避免的，其次房地产行业大多依靠负债经营，银行贷款的利率增加使得企业的筹资成本显著提高，利润空间缩减。TH集团存在的一个很大的问题就是过度扩张，目标远高于公司的实际能力，因此，TH集团在以后的发展中要根据实际情况进行财务预算，同时在预算执行的每一个环节要加强监管，一旦超过预算安全边际时就应该引起重视并采取措施。
参考文献：
[1]张玉缺.国家严控“信托”背景下房企融资坎坷路——以泰禾集团为例[J].中国房地产.
关键词：房地产行业;财务绩效评价;因子分析法;TH集团
一、引言
近些年来，房地产行业飞速发展，极大地促进了国民经济的发展。但是与此同时，房地产行业的风险也逐步显现，因此，在过度“炒房热”的情况下，投资者应该理智面对，降低风险。最近几年房地产宏观调控政策的频繁出台，使得房地产企业融资难度日益加大。特别是今年部分城市的房地产调控政策进一步升级，对本地居民限购两套住房，对新出让土地建设的商品房实行现房销售制度等新的调控政策使得资金压力双双加大房地产开发企业的销售端和开发端，进一步加剧了资金压力，不断增加融资成本，降低利润。房地产企业要想在激烈的市场竞争中保持稳定的生存和发展，就需要不断提高自身财务管理水平。
财务绩效能够充分体现成本控制的效果、资产管理的效果、资本配置的效果和股东权益收益率的构成，能够直观地展现企业的目前发展状况。财务绩效评价分析会采用一些财务指标，本文运用因子分析法，对这些指标进行提取，最终选取几个主因子来反应样本的大部分信息，再计算每一个主因子得分和总得分，分析TH集团的财务绩效。
二、研究设计
（一）财务指标的选取
本文选取的财务指标有流动比率、速动比率、产权比率、存货周转率、总资产周转率、流动资产周转率、净利润增长率、营业收入增长率、总资产报酬率这九个具有代表性的指标。
（二）样本选取与数据来源
TH集团曾经在公众的眼里是“千亿房企”的明星企业，2020年却爆出15亿债务违约，不久东方金诚、联合资信就下调了TH集团的信用等级，一系列连锁反应接踵而来，TH集团面临史无前例的困境。债务违约的问题的出现，一定不是偶然，因此本文选择TH集团作为研究对象，希望由此案例对投资者进行投资时有所启示。
本文的数据来源为TH集团的公司年报，笔者选取2009-2019年的财务数据进行分析，再对搜集到的数据进行整理后，选取9个财务指标对TH集团的财务绩效进行分析，本文所用软件为SPSS.
（三）实证检验与分析
适度性检验。笔者对数据进行KMO检验和Bartlett球形检验，得到KMO的值是0.54，大于标准值0.5，且Bartlett球形检验的统计观测值是237，相伴概率P为0。如果显著性水平为0.05，但是由于相伴概率为0，小于0.05，所以应拒绝原假设，因此认为相伴系数矩阵与单位矩阵有显著的差异，则本文选取的数据适合进行因子分析。
提取主因子。按照特征值大于1且因子累计贡献率大于等于80%即表明所选的主因子具有代表性的原则，本文采用主成分分析法提取了四个公共因子。主因子F1的贡献率为51%，主因子F2的贡献率为25%，主因子F3的贡献率为11%，这三个因子的累计贡献率达到89%，说明这三个因子能够准确表达出所选的9个财务指标的状态。从碎石图中也可以得到这个结论，前三个主因子的特征值均大于1。
旋转成分矩阵。由前面的分析可知，本文提取出三個公共因子，这3个指标已经反映了大部分数据的情况，具有较强的代表性。根据旋转后的成分矩阵可知，F1的载荷矩阵主要分布在存货周转率、总资产周转率、流动资产周转率上，这几个指标都反映了企业的营运能力，因此被称为营运能力因子，并且我们可以看到，主因子F1的流动比率为-0.2、速动比率为0.8、产权比率为-0.3、存货周转率为0.9、总资产周转率为0.6、流动资产周转率为0.7、净利润增长率为-0.07、营业收入增长率为-0.2、总资产报酬率为0.9;F2的载荷矩阵主要分布在流动比率和速动比率上，它们反映了企业的偿债能力，因此被称为偿债能力因子，且主因子F2的流动比率为0.8、速动比率为0.02、产权比率为-0.8、存货周转率为-0.01、总资产周转率为0.6、流动资产周转率为0.5、净利润增长率为-0.07、营业收入增长率为0.1、总资产报酬率为0.2;F3的载荷矩阵主要分布在净利润增长率和营业收入增长率上，它们反映了企业的发展能力，因此被称为发展能力因子，且主因子F3的流动比率为0.4、速动比率为-0.05、产权比率为0.08、存货周转率为-0.2、总资产周转率为-0.04、流动资产周转率为-0.1、净利润增长率为0.9、营业收入增长率为0.8、总资产报酬率为-0.2。
计算综合得分。对因子得分系数矩阵进行处理，会得到每个公共因子的得分函数表达式，再将各个指标带入表达式中，就可以计算出各个因子得分和综合得分。根据计算得出，综合得分前四名的4年得分均为正数，其他年份得分均为负值且综合得分下降幅度较大，说明这些年份TH集团的财务绩效较弱。
TH集团出现得分下滑的原因主要有以下几点：2015年我国进入经济新常态，经济下行压力加大，与此同时国家逐步出台相关房地产调控政策，控制房价以稳定社会稳定，国家政策对房地产行业产生了较大影响;TH集团高负债运营，房地产行业本就是资金回收期长的行业，且TH集团主要定位是高端品牌，与广大居民的需求不相符，销售也较缓慢，TH集团在资金紧缺的情况下质押股权、转卖项目，但是达到缓解资金紧缺的目的，反而还导致了恶循环，严重影响着企业的偿债能力;TH集团内部管理不够健全、高管人员变动大，高管的频繁变动对公司政策和投资者的信心都会产生一定影响。
三、结论
由以上分析可知，TH集团近几年的财务绩效并不好，特别是被爆出债务违约后，市场对TH集团的信心也大幅下降，因此，TH集团必须采取相应的措施进行改造升级。
首先，公司应加强销售回款管理，保证销售资金及时回笼。要加大对营销部门的考核力度，同时制定奖励政策来增强员工的积极性。同时也要发挥财务部门的监督作用，尽量把每一环节的风险降到最低。要建立严格的内部审计制度，使得内审部门很好的对企业经营管理各环节进行监督，提高企业财务管理工作效率。要让审计制度与财务制度充分结合，企业建立财务内控为导向的内审制度，使审计人员参与经营管理各环节，审计人员要参与企业项目投标、工程结算等环节，及时发现经营管理中的问题，提高企业经营管理效率。
其次，要拓宽融资渠道，降低资金成本。除了银行贷款外，积极尝试其他的融资方式，例如很多银行推出“供应链”支付工具。TH集团还可以通过资金引入或合作开发的方式进行运作，房地产开发前期资金投入量大，合作可以减少前期资金紧缺的问题，也可以降低财务风险。现在，很多互联网金融平台的可靠性都比较高，其会对客户的信用情况和资产情况进行合理的评价，这不但能够保证投资者的利益，也能够维护客户的利益。这种情况下，房地产企业可以根据自身需要选择互联网金融平台来融资，拓宽融资的渠道，对房地产企业的资产负债结构进行优化，帮助房地产企业更好地进行风险的规避。
最后，公司要建立全面的预算管理机制，加强对预算资金执行的监督。由于房地产资金密集型的行业性质，资金大量投入到项目建设中，但是公司现金流入以经营活动为主，以收回投资、分得股利取得的现金以及银行借款、发行债券、接受外部投资等取得的现金为辅，故房地产行业不同于商贸流通企业，现金能力弱是不可避免的，其次房地产行业大多依靠负债经营，银行贷款的利率增加使得企业的筹资成本显著提高，利润空间缩减。TH集团存在的一个很大的问题就是过度扩张，目标远高于公司的实际能力，因此，TH集团在以后的发展中要根据实际情况进行财务预算，同时在预算执行的每一个环节要加强监管，一旦超过预算安全边际时就应该引起重视并采取措施。
参考文献：
[1]张玉缺.国家严控“信托”背景下房企融资坎坷路——以泰禾集团为例[J].中国房地产.