2005年6月，王峰因病英年早逝。转眼2006年的新年到了，王峰父母想联系儿媳蔡晓燕一起过年，却无法联系。怕出意外，王峰父母来到了蔡晓燕的住处。敲开门，却令王峰父母大为惊讶：房子已经装修一新，而里面住的不是蔡晓燕，却是李某一家。经了解，蔡晓燕找人冒充王峰签署了房屋转让合同，通过中介将房屋卖给了李某，房款已付清，并办理了过户手续。王峰父母异常悲愤，这间房子是儿子的婚前财产，儿子尸骨未寒，儿媳却已卷走财产，人去楼空，王峰父母一定要通过法律途径讨回公道。
　　于是王峰父母将蔡晓燕和李某夫妇一起告上法院，要求确认房屋买卖合同无效。因为该房屋是儿子王峰留下的遗产，原告与被告共同享有继承权，被告未经原告同意擅自出售该房屋，属无权处分，因此该房屋买卖合同无效。被告蔡晓燕未到庭。被告李某夫妇认为，即使被告蔡晓燕出售该房屋系无权处分，但李某夫妇属善意第三人，其合法权益应受到保护。
　　法院在庭审中出现两种观点：一种观点认为，蔡晓燕作为第一顺序继承人，未经其它共有权人同意，无权擅自处分。但李某夫妇与蔡晓燕并无恶意串通，并无过失，因此，从保护善意第三人的角度出发，应当判令房屋买卖合同有效，而蔡晓燕擅自处分所造成的侵权责任应由其本人承担。另一种观点认为，依照民法通则，善意取得制度仅适用于动产物权的取得，不适用于不动产，因此应认定房屋买卖合同无效。
　　最后，法院经合议认为，该房屋是原告王峰父母和被告蔡晓燕作为第一顺序继承人的共有财产，蔡晓燕未经王峰父母同意，擅自出售给他人，属无权处分，并且事后也未得到王峰父母的追认，因此该房屋买卖合同一般认定无效。但被告李某夫妇购买该房屋与蔡晓燕并无恶意串通，并且已支付了合理对价，属善意第三人。为保护交易的稳定性，应认定该房屋买卖合同有效。对于善意取得制度仅适用于动产物权的观点，法院认为，最高人民法院相关司法解释规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益……”。该规定并未将不动产排除适用，因此应当认为不动产也适用善意取得制度。最后法院驳回了原告王峰父母的诉讼请求，判令房屋买卖合同有效。
　　
　　点评：许录勤（律师）
　　王峰生前没有留下遗嘱，因此王峰去世后，其遗产即按照法定继承的方式来进行分配，王峰父母和蔡晓燕共同作为第一顺序继承人享有继承权，各享有三分之一的份额。对于遗产的范围，由于该房屋是王峰的婚前财产，属王峰的个人财产，因此王峰去世后该房屋即为王峰的遗产。在遗产分割前，该房屋应由王峰父母和蔡晓燕共同共有。
　　对于共同共有的财产，最高人民法院司法解释有规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”本案中，蔡晓燕未经王峰父母的同意，擅自将房屋转让给他人，一般情况下应认定合同无效。但司法解释又规定，“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中李某夫妇与蔡晓燕不存在恶意串通的行为，并且支付了合理的对价，属善意、有偿取得该项财产。为保护交易的稳定性，法律维护善意第三人的合法权益；而对王峰父母造成的损失，应由蔡晓燕承担。
　　对于不动产是否适用善意取得制度的问题，最高人民法院司法解释已将在特殊情况下、共同共有的不动产包括在善意取得制度的适用范围里，这说明我国司法实践中，对不动产适用善意取得制度，采用了牺牲其他共有人的利益，维护交易秩序和交易规则的立场。
　　当今社会二手房交易非常频繁，在交易中应当仔细审核转让方是否享有处分该房产的权利，尽到合理的注意义务，以避免交易风险。
　　流浪汉遭遇车祸身亡，在无法找到他们亲属的情况下，他们作为公民应得的民事赔偿权利一概被放弃。然而在公元2006年，这个自新中国成立以来一直被忽视的问题终于进入人们关注的视野。