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摘要：本文通过对《物权法》中有关房屋拆迁的规定进行解读，分别从公共利益前提的必要性、征收的意义、合法权益的界定和拆迁居住条件的保障等问题进行着手，分析《物权法》对房屋拆迁活动的影响,提出自己的看法和见解。
关键词：物权法；拆迁；公共利益
房屋拆迁问题汇集了国家政策法律、土地制度、房屋使用权和所有权制度、公民的基本权益以及房地产市场秩序等诸多问题的焦点。十多年来，有关房屋拆迁问题也一直是政府、学者、群众们关注的焦点和热衷研究的论题。随着《物权法》的颁布和实施，百姓普遍关心的房屋拆迁问题将会发生怎样的变化，我们应给予《物权法》何种期待？笔者就《物权法》中有关房屋拆迁的相关规定进行分析,同时提出了自己的几点见解。
《物权法》于2007年10月1日正式施行,是一部确认财产、利用财产和保护财产的基本法律。在《物权法》中涉及房屋拆迁问题的条款是第42条,其中规定:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。所以《物权法》的出台使房屋物权不仅有了宪法的依据，更有了立法支持。
1．“公共利益”的前提
区分公共利益用地与商业用地原则是《物权法》实施的前提。那么这个前提是否必要?如果必要，那么根据《物权法》确立的原则，政府应该再制定两个附属法，一个是国家征收法或国家征收条例，具体规定征收权限、程序、补偿（安置）等；另一个是企业商业用地审批办法，具体规定商业用地指标、审批权限和程序等，以规范城市房屋拆迁行为。就目前我国相关法律的缺失状况，显然会使《物权法》失去实施的可能，成为框架式的指导和意愿。
再者，因为城市改造有明确的公共利益指向,又不完全排斥商业利益的兼容性，又将如何来拆分？若城市改造属于公共利益,那么其范围中的房地产就应该实行政府征收，政府分配和销售,政府会再度成为市场的主宰，必然破坏市场机制；若属于商业利益,则政府就不能干涉,完全遵循市场规则,由开发商与居民协商,但这样房屋拆迁交易成本会太大,城市改造将难以进行。所以笔者认为公共利益的前提不是解决《物权法》实施和房屋拆迁问题的关键。
2．“征收”的意义
《物权法》强调了房屋拆迁的强制性。《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产。“征收”是有强制性的，是行政机关行使国家权力的行政行为，一经作出便具有公信力和强制力。所以只要补偿合理合法，滥用物权的钉子户也会失去生存的空间，从而避免开发商在拆迁中消耗大半时间而增加成本或使开发无端终止。
拆迁户与开发商难以达成协议的最主要的分歧是利益。所以强制拆迁也必须以对拆迁人予以合理补偿为前提，一旦形成，该标准是有法律效应的。在双方难以达成一致的情况下，可通过由双方选择权威的第三方进行评估和法庭确认。由于被拆迁人行为不规范而导致双方不能达成协议，也不接受和解，经行政裁决仍不接受裁决意见的，最终可以通过行政强制拆迁的程序来解决。可以效仿韩国，有政府强制拆迁的，若有败诉既被强制拆迁人承担费用后可按一定比例分摊，体现了法律的公平和公证，为开发商体现了时间效率的资金价值，降低拆迁成本，从而也会为最终消费者减轻负担。
3．“合法权益”的界定
要“维护被征收人的合法权益”，笔者就房屋拆迁而言，认为应从以下方面分析，但此处《物权法》并未全给出详尽的诠释。
(1)补偿主体的确定。首先，《物权法》中的物权，包括所有权、用益物权（包括占有、使用、收益权）、担保物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，是关于物权具有排他性权利的规定。在民事法律上凡是有排他性的权利，国家均采用追究刑事犯罪责任和民事责任进行保护，不仅排除一般人的干涉，而且“排除国家的干涉”。 所以针对“物权”的含义，在可得到的补偿的主体的确认上除了所有权人外，还应包括与财产相关的其他受益人，例如，财产的承租人。
(2)无形资产的补偿。《物权法》规定，房屋拆迁时，“应当依法给予拆迁补偿”，即笔者解释为跟拆迁有关的利益损失都应得到补偿，所以除了上述的扩大补偿主体范围以外，还应考虑如下的补偿项目：一方面是直接损失补偿。这些补偿项目中，包含着对收用的结果当然发生的损失(收用损失)和在使用该被收用财产的事业的执行过程中产生的损失(事业损失)。另一方面是增值补偿。在可获得补偿的对象上，除了财产本身的现实价值上，还包括财产由于长期经营或其他原因而存在的无形资产，并且考虑将来存在的增值可能。应予补偿的收益主要有租金、生产经营预期收益、以及房地产未来可能获得的收益。由于政府规划的改变以及其他条件的变化，该房地产未来可获收益的能力增加了，城市基础设施及社会公益项目实施对周边物业带来的增值分享等，如修建街心公园广场给周边房地产带来极大增值。
(3)补偿价金的确定。从《物权法》的角度来说，拆迁的实质在于两个层面，其一是公民私人住宅权，拥有依法不被拆迁的权利；其二是一旦私人放弃物权，可以获得补偿。那么，如何才能保证补偿价金的合理呢？首先，补偿价金的确定依附于拆迁补偿市场的状况。在一般公开市场上交易主体之间的交易是平等、自愿、等价有偿的交易关系，只要有一方不愿意，该交易就不会实现。而在拆迁补偿交易市场中交易双方的关系是在特定时限、条件、目的、对象范围以及特定交易双方等特定条件下的交易。那么在这种特殊的不完全公开拆迁补偿市场，为了更好地维护拆迁当事人权益，拆迁估价中应充分考虑拆迁补偿市场的特殊性，考虑多种评估方法的结合和个体的差异，增加评估结果的准确性。然后，根据评估结果向被拆迁人提出补偿金的数额，如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定合理补偿价金数额，补偿的价金应以完全市场评估为基本依据，科学界定补偿标准，保障被拆迁人利益。即使是国家的强制征收，也不能是强制征收财产价格，征收也要按市价补偿,政府也要遵循市场交易等价有偿规律。
4.“居住条件”的保障
要“保障被征收人的居住条件”，也就是说，房屋拆迁不仅考虑交换价值，还应考虑使用价值。补偿如不能使被拆迁人达到其原来的居住水平,则其与拆迁人之间就显得极不公平,拆迁矛盾就不能得到根本解决。我国房屋拆迁补偿应在完全补偿原则的基础上增加现有补偿的项目，对被拆迁人造成的居住条件的改变，按照被拆迁物业的公平市价，应该足额考虑补偿。例如因搬迁而造成生活、工作和学习成本增加以及工作机会丧失的损失，又如广大被拆迁人因迁居较偏僻地段后所带来的工作、生活、就医等诸多不便, 就业成本增大等等，被拆迁人可以以维护自己的居住条件为由提出补偿要求。
当然，由于我国法制的不完善，导致在拆迁问题上存在着诸多盲点，拆迁的具体问题不是《物权法》能解决的。只有拆迁中的各主体能各尽其责，遵照相关法律和程序，那么运用《物权法》就能使拆迁条款重新定位，促进房屋拆迁活动的顺利进行。
作者单位：辽东学院城市建设学院
参考文献：
[1] 王利明.物权法与国家征收补偿.特别策划,2007, (7): 28-31.
[2] 陈莉.提高拆迁调节成功率的途径.城市房屋拆迁,2007, (3): 60-61.
关键词：物权法；拆迁；公共利益
房屋拆迁问题汇集了国家政策法律、土地制度、房屋使用权和所有权制度、公民的基本权益以及房地产市场秩序等诸多问题的焦点。十多年来，有关房屋拆迁问题也一直是政府、学者、群众们关注的焦点和热衷研究的论题。随着《物权法》的颁布和实施，百姓普遍关心的房屋拆迁问题将会发生怎样的变化，我们应给予《物权法》何种期待？笔者就《物权法》中有关房屋拆迁的相关规定进行分析,同时提出了自己的几点见解。
《物权法》于2007年10月1日正式施行,是一部确认财产、利用财产和保护财产的基本法律。在《物权法》中涉及房屋拆迁问题的条款是第42条,其中规定:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。所以《物权法》的出台使房屋物权不仅有了宪法的依据，更有了立法支持。
1．“公共利益”的前提
区分公共利益用地与商业用地原则是《物权法》实施的前提。那么这个前提是否必要?如果必要，那么根据《物权法》确立的原则，政府应该再制定两个附属法，一个是国家征收法或国家征收条例，具体规定征收权限、程序、补偿（安置）等；另一个是企业商业用地审批办法，具体规定商业用地指标、审批权限和程序等，以规范城市房屋拆迁行为。就目前我国相关法律的缺失状况，显然会使《物权法》失去实施的可能，成为框架式的指导和意愿。
再者，因为城市改造有明确的公共利益指向,又不完全排斥商业利益的兼容性，又将如何来拆分？若城市改造属于公共利益,那么其范围中的房地产就应该实行政府征收，政府分配和销售,政府会再度成为市场的主宰，必然破坏市场机制；若属于商业利益,则政府就不能干涉,完全遵循市场规则,由开发商与居民协商,但这样房屋拆迁交易成本会太大,城市改造将难以进行。所以笔者认为公共利益的前提不是解决《物权法》实施和房屋拆迁问题的关键。
2．“征收”的意义
《物权法》强调了房屋拆迁的强制性。《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产。“征收”是有强制性的，是行政机关行使国家权力的行政行为，一经作出便具有公信力和强制力。所以只要补偿合理合法，滥用物权的钉子户也会失去生存的空间，从而避免开发商在拆迁中消耗大半时间而增加成本或使开发无端终止。
拆迁户与开发商难以达成协议的最主要的分歧是利益。所以强制拆迁也必须以对拆迁人予以合理补偿为前提，一旦形成，该标准是有法律效应的。在双方难以达成一致的情况下，可通过由双方选择权威的第三方进行评估和法庭确认。由于被拆迁人行为不规范而导致双方不能达成协议，也不接受和解，经行政裁决仍不接受裁决意见的，最终可以通过行政强制拆迁的程序来解决。可以效仿韩国，有政府强制拆迁的，若有败诉既被强制拆迁人承担费用后可按一定比例分摊，体现了法律的公平和公证，为开发商体现了时间效率的资金价值，降低拆迁成本，从而也会为最终消费者减轻负担。
3．“合法权益”的界定
要“维护被征收人的合法权益”，笔者就房屋拆迁而言，认为应从以下方面分析，但此处《物权法》并未全给出详尽的诠释。
(1)补偿主体的确定。首先，《物权法》中的物权，包括所有权、用益物权（包括占有、使用、收益权）、担保物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，是关于物权具有排他性权利的规定。在民事法律上凡是有排他性的权利，国家均采用追究刑事犯罪责任和民事责任进行保护，不仅排除一般人的干涉，而且“排除国家的干涉”。 所以针对“物权”的含义，在可得到的补偿的主体的确认上除了所有权人外，还应包括与财产相关的其他受益人，例如，财产的承租人。
(2)无形资产的补偿。《物权法》规定，房屋拆迁时，“应当依法给予拆迁补偿”，即笔者解释为跟拆迁有关的利益损失都应得到补偿，所以除了上述的扩大补偿主体范围以外，还应考虑如下的补偿项目：一方面是直接损失补偿。这些补偿项目中，包含着对收用的结果当然发生的损失(收用损失)和在使用该被收用财产的事业的执行过程中产生的损失(事业损失)。另一方面是增值补偿。在可获得补偿的对象上，除了财产本身的现实价值上，还包括财产由于长期经营或其他原因而存在的无形资产，并且考虑将来存在的增值可能。应予补偿的收益主要有租金、生产经营预期收益、以及房地产未来可能获得的收益。由于政府规划的改变以及其他条件的变化，该房地产未来可获收益的能力增加了，城市基础设施及社会公益项目实施对周边物业带来的增值分享等，如修建街心公园广场给周边房地产带来极大增值。
(3)补偿价金的确定。从《物权法》的角度来说，拆迁的实质在于两个层面，其一是公民私人住宅权，拥有依法不被拆迁的权利；其二是一旦私人放弃物权，可以获得补偿。那么，如何才能保证补偿价金的合理呢？首先，补偿价金的确定依附于拆迁补偿市场的状况。在一般公开市场上交易主体之间的交易是平等、自愿、等价有偿的交易关系，只要有一方不愿意，该交易就不会实现。而在拆迁补偿交易市场中交易双方的关系是在特定时限、条件、目的、对象范围以及特定交易双方等特定条件下的交易。那么在这种特殊的不完全公开拆迁补偿市场，为了更好地维护拆迁当事人权益，拆迁估价中应充分考虑拆迁补偿市场的特殊性，考虑多种评估方法的结合和个体的差异，增加评估结果的准确性。然后，根据评估结果向被拆迁人提出补偿金的数额，如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定合理补偿价金数额，补偿的价金应以完全市场评估为基本依据，科学界定补偿标准，保障被拆迁人利益。即使是国家的强制征收，也不能是强制征收财产价格，征收也要按市价补偿,政府也要遵循市场交易等价有偿规律。
4.“居住条件”的保障
要“保障被征收人的居住条件”，也就是说，房屋拆迁不仅考虑交换价值，还应考虑使用价值。补偿如不能使被拆迁人达到其原来的居住水平,则其与拆迁人之间就显得极不公平,拆迁矛盾就不能得到根本解决。我国房屋拆迁补偿应在完全补偿原则的基础上增加现有补偿的项目，对被拆迁人造成的居住条件的改变，按照被拆迁物业的公平市价，应该足额考虑补偿。例如因搬迁而造成生活、工作和学习成本增加以及工作机会丧失的损失，又如广大被拆迁人因迁居较偏僻地段后所带来的工作、生活、就医等诸多不便, 就业成本增大等等，被拆迁人可以以维护自己的居住条件为由提出补偿要求。
当然，由于我国法制的不完善，导致在拆迁问题上存在着诸多盲点，拆迁的具体问题不是《物权法》能解决的。只有拆迁中的各主体能各尽其责，遵照相关法律和程序，那么运用《物权法》就能使拆迁条款重新定位，促进房屋拆迁活动的顺利进行。
作者单位：辽东学院城市建设学院
参考文献：
[1] 王利明.物权法与国家征收补偿.特别策划,2007, (7): 28-31.
[2] 陈莉.提高拆迁调节成功率的途径.城市房屋拆迁,2007, (3): 60-61.