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一、物管的定义及县域内物管现状
物业管理（简称“物管”）是指业主通过聘请物业管理企业（简称“物企”），由业主和物业管理企业按照物业合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物管随县城建设的扩容和房地产开发相伴而生，已具有一定的规模。在实行房改前，个人住房多为公房和单位集资建房，房屋产权多样化，业主单一稳定，物管均以单位、业主自行管理即可。随着房改和房地产业的发展，房屋产权进入市场交易，成为居民私有财产，受到法律保护，同一小区同一楼房居住着来自四面八方的业主，集中建设的居民住宅楼存在共有财产和共有物，其房屋及附属设施设备的管理、维修、维护及保养，公共场所的绿化、环境卫生的清扫及区域内的生产生活秩序，纷杂的管理事务由业主自行管理的模式显然难以为继；又因业主整体素质与现代物管服务不协调不适应，各种矛盾纠纷沓至而来。和谐的邻里关系，安全舒适的居住环境，美丽幸福的小区家园，呼唤着和谐高效的现代物管。因此，进一步规范物管，提升管理服务效能，是民之所望，各级政府及其相关部门必须切实加以解决。
二、存在的主要问题及原因分析
由于县域内物业服务起步相对较晚，对物管的组织、协调、管理机制不健全；服务企业的管理水平和服务质量不高；业主素质良莠不齐，履约诚信因人而异；业主与物管企业围绕各自的利益互不相让，纠纷多，疏通解决渠道不畅。前述问题交织，造成物企服务质量不断走低与业主缴费履约失信交替的恶性循环，致使物业管理活动低水平运行，企业低效经营，业主不满，矛盾纠纷日益突出。
1.规划设计先天不足（多为老旧小区），加之建设单位的利益最大化追求，擅自变更规划设计，物管设施不足或缺失。一些小区开发建设的设计建设没有按照物管标准执行，造成物业管理用房和业主委员会活动用房有的达不到使用要求，有的由于无资金装修添加设备等原因不能正常使用。遭遇无巢可驻和巢穴空置双重硬伤。
2.物管企业进入市场的积极性不高，缺乏有效竞争。客观上讲县城体量小，物企进驻数量少，特别是技术服务质量高的企业更少，业主选择受限。建设单位又“肥水不流外人田”，出于扩业增效，将物管业务纳入其延伸工程，造成一些住宅小区前期物业管理自创自建，不通过招投标方式选择具备相应资质的物管企业，加之业主淡漠物管，致使这种近亲繁殖现象长此以往，质低而行。
3.业主行使当家作主权力意识淡漠，参与管理意识不强，依法解决物管问题能力意识不足。具体表现为不关心物管工作，不参加业主大会，而涉及自身利益受损，或对物管企业的管理和服务不满意时，采取最简单的拒交物业费等消极办法来应对，造成小矛盾小纠纷不断，成为物业管理发展的绊脚石。
4.激励物管业的措施不多、行业服务标准缺乏规范。物业管理服务作为新型服务业的一员，其生存和发展依靠政策支持，需要政府的产业优惠政策扶持和行业行为规范，这一需求通常又因其属非主打行业而得不到重视。
三、对策思考
提升社会管理能力，大力推动物管业健康发展，满足人民群众改善生活环境的迫切愿望，建设美丽和谐幸福家园。
1.谋划物管发展目标，为物企发展创造有利条件
一要将物管作为现代服务业的一员，纳入新型服务业发展规划，制定扶持政策，加强行业管理，提高专业化水平，有力促进物管行业健康发展。根据县域内物管正处于起步上升阶段的实际，可从税收减免、提供资金支持和技能培训等优惠措施，吸引更多物企入市参与竞争，提升物企的市场活力；依法组建物管行业协会组织，规范其运作方式，引导其制定行业专业化标准化服务规范，强化行业自律约束，提高自建自控自管能力，以适应市场需求，做大做强物管事业。
二要把好“物业承接查验”关，明确建设单位、物管企业和业主权责，厘清各自的责任边界，为物管提供工作基础，有效避免遗留问题造成纠纷的发生。“基础不牢地动山摇”，物管出现的矛盾很多是由于建设单位在移交物企开展管理服务前的建设遗漏问题导致的。像设施设备未经验收合格、公共设施权属分割不清、房屋设施及场所维修维护责任划分不明等，这些将会严重影响物管工作的开展。因此，负有监督管理责任的政府及其相关部门必须高度重视，把好查验关，为物管工作创造扎实可靠的工作基础。
三要倡导“阳光物管”，创建公开公平履约平台。“阳光是最好的防腐剂”，也是最好的凝聚人心的粘合剂，更是简易可靠的消除误解的驱疑剂。应规范建立各物业小区物管公示栏，主要公开业主规约、缴费；物企服务协议、涉及业主重大利益的事项；建设单位的维修保修事项；业主委员会的职责及需要告知的其他重大事项等，做到管务公开，业主关心的事项务必据实及时公开。这样不仅可以消除误会激发矛盾，更能让物企集中精力强技提质，善管效优。
2.培育业主主人意识，公正诚信，遵规守约
一要發挥所在地人民政府的法定职责，组织成立业主大会，选举业主委员会，由其代表业主行使法定职权，处理业主与物企的选聘及运行中的问题。
二要加强业主的法制宣传教育，增强法治观念，遵规守法，自觉履行业主公约（管理规约）。对公民的法制宣传教育，提高其文明守法素质是政府的法定职责，而且要久久为功，常抓不懈才能见到实效。可采取以案施教，组织法庭进小区公开审理物管纠纷案等，注重引导广大业主自觉遵守“规约”，不因个人所好感情用事而发生拒绝履行物管费的缴纳、不参与业主委员会组织的活动等行为。
三要建立表彰激励机制，传递正能量。县、乡两级人民政府应结合正在开展的各种创建活动，将物管工作中的先进典型纳入进行表彰奖励，宣传培育热心公益、无私奉献、诚信友善的好人好事，引导群众积极参与物管建设和谐美丽小区；表彰优秀物管企业，带动该行业诚信经营，争创一流。
3.积极作为，强化管理责任措施，法治物管上台阶
一要依法行使行政处罚权，对物业管理中出现的诸如不规划建设管理用房和业主委员会议事活动用房、擅自处分属于业主的物业公用部位共用设施设备所有权或者使用权、不按规定选聘前期物业、不按规定缴纳业主大会筹备费、不进行交付承接查验等行为，必须依法实施行政处罚权予以强制规范，创建法治物管环境。
二要支持物企依法维权，学会遇事找法，解决问题用法，化解矛盾靠法的法治思维和手段，对以各种借口不交物业管理费等违约的业主，依法提起诉讼，维护自身的合法权利。
三要超前思维，守好物业、物管建设关。要按照法定职责依法抓细抓好住宅小区的规划设计开始—物业竣工验收出售—业主大会召开选举业主委员会—选聘物企（包括前期物企）—交付承接查验五个关键环节的监管，不合格的一律不放行，不留死角，力求事半功倍。有必要强调一点，在新区规划中要落实好“以人为本”理念，其停车位等配套设施尽可能满足业主的需求，力避影响生活环境质量的问题设计建设，增强业主的幸福感、归宿感。
4.加大投入，为依法改进和规范物业管理提供技术支持和资金保障
一要加大投入，对老旧物业小区进行必要的改造，健全设施设备，倡导并支持业主依法选聘物企实行专业化管理。
二要统筹自管物业区，对其亮化、绿化、美化和花化等应当按照城市建设的规划统一实施，使其同步规范提升，共同打造阳光时尚花园城。
三要抓好棚户区改造，充分吸取已建小区的经验教训，高起点规划、高标准建设，打造更多环境优美时尚生活小区，为新型物管创制优美的发展环境，助力物管跃上新台阶。（作者单位：米易县人大常委会城环工委）
作者简介：严明祥，男，汉族，1963年5月生，中共党员，现任米易县人大常委会城环委主任。
闵青春，男，汉族，1981年8月生，中共党员，硕士研究生，现任米易县人大常委会城环委副主任。
物业管理（简称“物管”）是指业主通过聘请物业管理企业（简称“物企”），由业主和物业管理企业按照物业合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物管随县城建设的扩容和房地产开发相伴而生，已具有一定的规模。在实行房改前，个人住房多为公房和单位集资建房，房屋产权多样化，业主单一稳定，物管均以单位、业主自行管理即可。随着房改和房地产业的发展，房屋产权进入市场交易，成为居民私有财产，受到法律保护，同一小区同一楼房居住着来自四面八方的业主，集中建设的居民住宅楼存在共有财产和共有物，其房屋及附属设施设备的管理、维修、维护及保养，公共场所的绿化、环境卫生的清扫及区域内的生产生活秩序，纷杂的管理事务由业主自行管理的模式显然难以为继；又因业主整体素质与现代物管服务不协调不适应，各种矛盾纠纷沓至而来。和谐的邻里关系，安全舒适的居住环境，美丽幸福的小区家园，呼唤着和谐高效的现代物管。因此，进一步规范物管，提升管理服务效能，是民之所望，各级政府及其相关部门必须切实加以解决。
二、存在的主要问题及原因分析
由于县域内物业服务起步相对较晚，对物管的组织、协调、管理机制不健全；服务企业的管理水平和服务质量不高；业主素质良莠不齐，履约诚信因人而异；业主与物管企业围绕各自的利益互不相让，纠纷多，疏通解决渠道不畅。前述问题交织，造成物企服务质量不断走低与业主缴费履约失信交替的恶性循环，致使物业管理活动低水平运行，企业低效经营，业主不满，矛盾纠纷日益突出。
1.规划设计先天不足（多为老旧小区），加之建设单位的利益最大化追求，擅自变更规划设计，物管设施不足或缺失。一些小区开发建设的设计建设没有按照物管标准执行，造成物业管理用房和业主委员会活动用房有的达不到使用要求，有的由于无资金装修添加设备等原因不能正常使用。遭遇无巢可驻和巢穴空置双重硬伤。
2.物管企业进入市场的积极性不高，缺乏有效竞争。客观上讲县城体量小，物企进驻数量少，特别是技术服务质量高的企业更少，业主选择受限。建设单位又“肥水不流外人田”，出于扩业增效，将物管业务纳入其延伸工程，造成一些住宅小区前期物业管理自创自建，不通过招投标方式选择具备相应资质的物管企业，加之业主淡漠物管，致使这种近亲繁殖现象长此以往，质低而行。
3.业主行使当家作主权力意识淡漠，参与管理意识不强，依法解决物管问题能力意识不足。具体表现为不关心物管工作，不参加业主大会，而涉及自身利益受损，或对物管企业的管理和服务不满意时，采取最简单的拒交物业费等消极办法来应对，造成小矛盾小纠纷不断，成为物业管理发展的绊脚石。
4.激励物管业的措施不多、行业服务标准缺乏规范。物业管理服务作为新型服务业的一员，其生存和发展依靠政策支持，需要政府的产业优惠政策扶持和行业行为规范，这一需求通常又因其属非主打行业而得不到重视。
三、对策思考
提升社会管理能力，大力推动物管业健康发展，满足人民群众改善生活环境的迫切愿望，建设美丽和谐幸福家园。
1.谋划物管发展目标，为物企发展创造有利条件
一要将物管作为现代服务业的一员，纳入新型服务业发展规划，制定扶持政策，加强行业管理，提高专业化水平，有力促进物管行业健康发展。根据县域内物管正处于起步上升阶段的实际，可从税收减免、提供资金支持和技能培训等优惠措施，吸引更多物企入市参与竞争，提升物企的市场活力；依法组建物管行业协会组织，规范其运作方式，引导其制定行业专业化标准化服务规范，强化行业自律约束，提高自建自控自管能力，以适应市场需求，做大做强物管事业。
二要把好“物业承接查验”关，明确建设单位、物管企业和业主权责，厘清各自的责任边界，为物管提供工作基础，有效避免遗留问题造成纠纷的发生。“基础不牢地动山摇”，物管出现的矛盾很多是由于建设单位在移交物企开展管理服务前的建设遗漏问题导致的。像设施设备未经验收合格、公共设施权属分割不清、房屋设施及场所维修维护责任划分不明等，这些将会严重影响物管工作的开展。因此，负有监督管理责任的政府及其相关部门必须高度重视，把好查验关，为物管工作创造扎实可靠的工作基础。
三要倡导“阳光物管”，创建公开公平履约平台。“阳光是最好的防腐剂”，也是最好的凝聚人心的粘合剂，更是简易可靠的消除误解的驱疑剂。应规范建立各物业小区物管公示栏，主要公开业主规约、缴费；物企服务协议、涉及业主重大利益的事项；建设单位的维修保修事项；业主委员会的职责及需要告知的其他重大事项等，做到管务公开，业主关心的事项务必据实及时公开。这样不仅可以消除误会激发矛盾，更能让物企集中精力强技提质，善管效优。
2.培育业主主人意识，公正诚信，遵规守约
一要發挥所在地人民政府的法定职责，组织成立业主大会，选举业主委员会，由其代表业主行使法定职权，处理业主与物企的选聘及运行中的问题。
二要加强业主的法制宣传教育，增强法治观念，遵规守法，自觉履行业主公约（管理规约）。对公民的法制宣传教育，提高其文明守法素质是政府的法定职责，而且要久久为功，常抓不懈才能见到实效。可采取以案施教，组织法庭进小区公开审理物管纠纷案等，注重引导广大业主自觉遵守“规约”，不因个人所好感情用事而发生拒绝履行物管费的缴纳、不参与业主委员会组织的活动等行为。
三要建立表彰激励机制，传递正能量。县、乡两级人民政府应结合正在开展的各种创建活动，将物管工作中的先进典型纳入进行表彰奖励，宣传培育热心公益、无私奉献、诚信友善的好人好事，引导群众积极参与物管建设和谐美丽小区；表彰优秀物管企业，带动该行业诚信经营，争创一流。
3.积极作为，强化管理责任措施，法治物管上台阶
一要依法行使行政处罚权，对物业管理中出现的诸如不规划建设管理用房和业主委员会议事活动用房、擅自处分属于业主的物业公用部位共用设施设备所有权或者使用权、不按规定选聘前期物业、不按规定缴纳业主大会筹备费、不进行交付承接查验等行为，必须依法实施行政处罚权予以强制规范，创建法治物管环境。
二要支持物企依法维权，学会遇事找法，解决问题用法，化解矛盾靠法的法治思维和手段，对以各种借口不交物业管理费等违约的业主，依法提起诉讼，维护自身的合法权利。
三要超前思维，守好物业、物管建设关。要按照法定职责依法抓细抓好住宅小区的规划设计开始—物业竣工验收出售—业主大会召开选举业主委员会—选聘物企（包括前期物企）—交付承接查验五个关键环节的监管，不合格的一律不放行，不留死角，力求事半功倍。有必要强调一点，在新区规划中要落实好“以人为本”理念，其停车位等配套设施尽可能满足业主的需求，力避影响生活环境质量的问题设计建设，增强业主的幸福感、归宿感。
4.加大投入，为依法改进和规范物业管理提供技术支持和资金保障
一要加大投入，对老旧物业小区进行必要的改造，健全设施设备，倡导并支持业主依法选聘物企实行专业化管理。
二要统筹自管物业区，对其亮化、绿化、美化和花化等应当按照城市建设的规划统一实施，使其同步规范提升，共同打造阳光时尚花园城。
三要抓好棚户区改造，充分吸取已建小区的经验教训，高起点规划、高标准建设，打造更多环境优美时尚生活小区，为新型物管创制优美的发展环境，助力物管跃上新台阶。（作者单位：米易县人大常委会城环工委）
作者简介：严明祥，男，汉族，1963年5月生，中共党员，现任米易县人大常委会城环委主任。
闵青春，男，汉族，1981年8月生，中共党员，硕士研究生，现任米易县人大常委会城环委副主任。