论文部分内容阅读
住房的保修期，大多数人仅知其然而不知其所以然。近日，本刊编辑部就陆续接到一些读者的咨询电话，大都与住房保质期有关。不可否认的是，住房建筑质量问题比比皆是。远的不说，去年发生在上海闵行区的“塌楼事件”，就给业主提了一个醒。与此同时，有不少业主在装修入住后不久，便发现水管漏水、门窗密封不严、墙体开裂、墙皮脱落，甚至发现建筑主体结构下沉等诸多质量问题，这些都是建筑质量问题。住房也是商品，但住房又与一般的商品有所区别，因此购房者应该对住房的保质期有一个全面的了解。
保修期各不相同
住房也有保修期，只不过是不同的部位保修期各不相同。记者在采访中了解到，建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)明确要求，开发商在交房时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》中就应该包括与保修期有关的具体内容，比如其中规定屋面防水保修期为3年，墙面保修期为1年等(具体可见表1)。
此外《规定》还提到，对于其他部位、部件的保修期限，可由房地产开发企业与购房者自行约定。比如目前市场上已经出现不少全装修房，其中装修部分就由开发商与业主自行约定，就上海而言，装修部分保修期一般为2年。
在此需要提醒的是住房各部位、部件的保修期不能与建筑工程保修期混为一谈。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(2)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(3)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。法律专家解释说，这是建筑商向开发商出具《建筑质量保证书》所应包括的内容，而不作为开发商向购房者出具《住宅质量保证书》的依据。
当然，二手房也有保质期。有专家表示，一般情况下，对于仍然处在保修期的住房来说，如果转让出去，其享受保修的权利也将会一并转让给买方。也就是说，开发商的保修义务应该转移到新的业主身上。
保修期何时起算
住房的保质期到底从什么时候开始起算?这对绝大多数购房者来说，并不一定十分了解。
近日，记者就接到读者徐先生打来的咨询电话，他和朋友最近都住进了住房，但他发现了一个让自己百思不解的问题，即差不多同时收房，但为何自己住房的保质期要比朋友的短半年时间呢?
对此，专家表示，由于各商品房的保修期起算日期不同，即使是同时收房，也不一定会完全相同。记者查阅了于2001年6月1日起开始实施的《商品房销售管理办法》，其中便对保修期的起算日期做出了明确的规定：保修期从交付之日起计算。
不过如何确定“交付之日”呢?上海联业律师事务所主任律师王展表示，一般情况下，开发商会统一规定某个日期为统一交房日，因此“交付之日”即可视为统一交房日。但由于各种原因，如滞销，或者开发商人为捂盘，导致有些商品房在统一交房日之前并未销售出去，因此会造成这些住房的保修期“缩水”。
不过这种情形在这之前并不多见，其主要原因是在于楼市火爆，销售速度很快，除非人为因素，一般情况下不会出现交房后还有剩余房源的情形。此外，由于预售制度的存在，等于将商品房提前出售出去，因此建筑商完工日期与开发商交房日期相差不多。但专家表示，随着国家开始对房地产市场调控的持续深入，市场观望气氛愈发浓厚，不排除部分城市出现房产销售速度减缓的情形。也就是说，虽然建筑商已经完工并交付给开发商了，但商品房的销售工作仍在持续，更有甚者，说不定还会出现少量房源在临近建筑商保修期行将结束之日才卖掉。这会导致出现这样的情形，即购房者取得住房钥匙，却发现规定的保修期限很可能已经过了大半，有时甚至可能当住户拿到房子时，一些相关设备的保修期已经过了。
根据国家有关规定，《住宅质量保证书》明确保修项目和期限时，不能低于上述规定的最低保修期限，而一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求购房者在订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间，如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。对此王展提醒说。如果购买空置房，一定要了解空置的时间，如果发现开发商承诺的维修期限低于建设部规定的时间，可直接要求开发商按照《规定》的要求重新确定。
对于二手房的保修期如何确定呢?专家表示应以开发商与第一个购房者约定的时间开始起算，而并非按照最后一个购买者收房时间起算。
责任主体要分清
住房出现了质量问题，一般都会到物业公司去保修，不过法律专家提醒说，住房质量问题责任的主体并不是物业公司，而是开发商。
武先生最近就碰到了一件尴尬事，新买的住房墙体出现了非常明显的裂缝，物业公司处理过之后还是无法解决问题，于是他找到开发商留下来的电话，谁知打过去一问，对方居然答复称公司已经解散，该找谁进行维修呢?他一时间犯了难。
王展说：“我国现行的《城市房地产开发经营管理条例》虽然规定了房地产开发企业应当承担保修责任，但对于目前众多的项目公司来说，公司存续的时间较短，这一规定对其缺乏约束力。”正是因为如此，才会出现上述情形。
对此，法律专家表示应该给项目公司的存续时间设定期限。王展就认为，项目公司的存续时间至少应该与保修期内的长短相当。在保修期内，一旦出现质量问题，业主要找的是开发商，而不是物业公司。当然，也有开发商委托物业公司来代为行使保修责任，而对于项目公司已经解散的情形，业主可要求项目公司的母公司承担保修责任。
不过，如果在保修期内因为使用不当而导致出现质量问题，开发商将会拒绝承担保修责任，这是业主需要留意的地方。也许大多数读者都有过这样的经历，一旦邻居开始装修，“咚咚”的敲墙声大如雷声，震得头皮发麻耳朵嗡嗡作响。目前业主在对住房进行装修时，往往喜欢“大动干戈”，比如拆墙或者加墙，或者重新布置水管管线、移动卫生洁具等等，一定要体现自己所有的想法，才叫装修。法律专家表示，其实这种做法会带来不良后果，即改变房屋结构会让保修期失效。
王展告诉记者，一旦业主在装修过程中因为改动房屋结构，如果在保修期内出现质量问题，开发商往往会以“使用不当”为由来推脱责任，这会让业主陷入被动境地。对此，他建议业主在装修过程中尽量避免敲墙、加强、改动水管管线等行为，以免人为增加维权难度。
专家表示，即使过了保修期，在某些特殊情况下，开发商也应该承担保修责任。王展分析指出，如果是开发商故意拖延而超过期限，或者因为多次维修质量问题仍然存在而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉，只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过保修期限的房屋质量问题，但如果确实是由质量隐患而引起的，比如建筑材料上以次充好等，那么业主也有权进行追诉。
保修期各不相同
住房也有保修期，只不过是不同的部位保修期各不相同。记者在采访中了解到，建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)明确要求，开发商在交房时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》中就应该包括与保修期有关的具体内容，比如其中规定屋面防水保修期为3年，墙面保修期为1年等(具体可见表1)。
此外《规定》还提到，对于其他部位、部件的保修期限，可由房地产开发企业与购房者自行约定。比如目前市场上已经出现不少全装修房，其中装修部分就由开发商与业主自行约定，就上海而言，装修部分保修期一般为2年。
在此需要提醒的是住房各部位、部件的保修期不能与建筑工程保修期混为一谈。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(2)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(3)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。法律专家解释说，这是建筑商向开发商出具《建筑质量保证书》所应包括的内容，而不作为开发商向购房者出具《住宅质量保证书》的依据。
当然，二手房也有保质期。有专家表示，一般情况下，对于仍然处在保修期的住房来说，如果转让出去，其享受保修的权利也将会一并转让给买方。也就是说，开发商的保修义务应该转移到新的业主身上。
保修期何时起算
住房的保质期到底从什么时候开始起算?这对绝大多数购房者来说，并不一定十分了解。
近日，记者就接到读者徐先生打来的咨询电话，他和朋友最近都住进了住房，但他发现了一个让自己百思不解的问题，即差不多同时收房，但为何自己住房的保质期要比朋友的短半年时间呢?
对此，专家表示，由于各商品房的保修期起算日期不同，即使是同时收房，也不一定会完全相同。记者查阅了于2001年6月1日起开始实施的《商品房销售管理办法》，其中便对保修期的起算日期做出了明确的规定：保修期从交付之日起计算。
不过如何确定“交付之日”呢?上海联业律师事务所主任律师王展表示，一般情况下，开发商会统一规定某个日期为统一交房日，因此“交付之日”即可视为统一交房日。但由于各种原因，如滞销，或者开发商人为捂盘，导致有些商品房在统一交房日之前并未销售出去，因此会造成这些住房的保修期“缩水”。
不过这种情形在这之前并不多见，其主要原因是在于楼市火爆，销售速度很快，除非人为因素，一般情况下不会出现交房后还有剩余房源的情形。此外，由于预售制度的存在，等于将商品房提前出售出去，因此建筑商完工日期与开发商交房日期相差不多。但专家表示，随着国家开始对房地产市场调控的持续深入，市场观望气氛愈发浓厚，不排除部分城市出现房产销售速度减缓的情形。也就是说，虽然建筑商已经完工并交付给开发商了，但商品房的销售工作仍在持续，更有甚者，说不定还会出现少量房源在临近建筑商保修期行将结束之日才卖掉。这会导致出现这样的情形，即购房者取得住房钥匙，却发现规定的保修期限很可能已经过了大半，有时甚至可能当住户拿到房子时，一些相关设备的保修期已经过了。
根据国家有关规定，《住宅质量保证书》明确保修项目和期限时，不能低于上述规定的最低保修期限，而一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求购房者在订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间，如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。对此王展提醒说。如果购买空置房，一定要了解空置的时间，如果发现开发商承诺的维修期限低于建设部规定的时间，可直接要求开发商按照《规定》的要求重新确定。
对于二手房的保修期如何确定呢?专家表示应以开发商与第一个购房者约定的时间开始起算，而并非按照最后一个购买者收房时间起算。
责任主体要分清
住房出现了质量问题，一般都会到物业公司去保修，不过法律专家提醒说，住房质量问题责任的主体并不是物业公司，而是开发商。
武先生最近就碰到了一件尴尬事，新买的住房墙体出现了非常明显的裂缝，物业公司处理过之后还是无法解决问题，于是他找到开发商留下来的电话，谁知打过去一问，对方居然答复称公司已经解散，该找谁进行维修呢?他一时间犯了难。
王展说：“我国现行的《城市房地产开发经营管理条例》虽然规定了房地产开发企业应当承担保修责任，但对于目前众多的项目公司来说，公司存续的时间较短，这一规定对其缺乏约束力。”正是因为如此，才会出现上述情形。
对此，法律专家表示应该给项目公司的存续时间设定期限。王展就认为，项目公司的存续时间至少应该与保修期内的长短相当。在保修期内，一旦出现质量问题，业主要找的是开发商，而不是物业公司。当然，也有开发商委托物业公司来代为行使保修责任，而对于项目公司已经解散的情形，业主可要求项目公司的母公司承担保修责任。
不过，如果在保修期内因为使用不当而导致出现质量问题，开发商将会拒绝承担保修责任，这是业主需要留意的地方。也许大多数读者都有过这样的经历，一旦邻居开始装修，“咚咚”的敲墙声大如雷声，震得头皮发麻耳朵嗡嗡作响。目前业主在对住房进行装修时，往往喜欢“大动干戈”，比如拆墙或者加墙，或者重新布置水管管线、移动卫生洁具等等，一定要体现自己所有的想法，才叫装修。法律专家表示，其实这种做法会带来不良后果，即改变房屋结构会让保修期失效。
王展告诉记者，一旦业主在装修过程中因为改动房屋结构，如果在保修期内出现质量问题，开发商往往会以“使用不当”为由来推脱责任，这会让业主陷入被动境地。对此，他建议业主在装修过程中尽量避免敲墙、加强、改动水管管线等行为，以免人为增加维权难度。
专家表示，即使过了保修期，在某些特殊情况下，开发商也应该承担保修责任。王展分析指出，如果是开发商故意拖延而超过期限，或者因为多次维修质量问题仍然存在而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉，只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过保修期限的房屋质量问题，但如果确实是由质量隐患而引起的，比如建筑材料上以次充好等，那么业主也有权进行追诉。