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在企业价值评估中,一些评估机构将在建工程只按其帐面值作为评估值,这是非常不恰当的做法。
1996年发布的《资产评估规范操作意见(试行)》(以下称《操作意见》)已经规定:在建工程评估过程中要注意了解工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量、实际支付款项。对于基准日存在的工程欠款,评估人员应将工程实际欠款计入负债,评估基准日后完成的工程及相应费用,如果资产占有方已与有关方面达成明确的解决意见,评估人员须相应进行评估计算,否则应声明评估基准日未完工程不在本次评估工作考虑的范围之内,相应的经济利益应由有关方面另行计算和考虑。显然,以账面值作为在建工程的“评估值“完全不符合《操作意见》的规定。这样的“评估结果”有损于注册资产评估师的社会声誉。
根据《操作意见》的要求,在建工程一般采用重置成本法进行评估,具有独立获利能力的在建工程,在条件适宜时也可以采用收益法评估。下面是我们在电力建设工程评估中有关成本法和收益法运用的一些经验,供同仁参考。
一、成本法
正常情况下,于评估基准日重新形成该在建工程所完成的工程量所需发生的全部费用为在建工程的重置价值,可以此作为评估值。在建工程的重置价值包括直接费用(含前期费用)、间接费用、资金成本、利润、税金等。此方法主要适用于工程产权主体不发生变更前提下的企业改制、资产重组、抵押贷款等涉及在建工程的评估。
【案例】 金河水电站至竹林变电站35kV输电线路工程,线路全长160km,其中,一般山地83KM、丘陵29KM,高山峻岭48 KM。全线为云南省气象分区中的Ⅰ级气象区(即最低气温为5mm覆冰,最大风速V=25m/s)。
输电线路为单回路架设,全线导线采用LGJ-120/25型钢芯铝绞线,避雷线采用GJ-35镀锌钢绞线,人力运输地形与工程地形相同,汽车运输地形为一般山地。该工程为杆塔混合线路,共设杆塔450基,其中:砼单杆180基,砼双杆210基,直线自立式铁塔10基,耐张、转角塔50基。导线排列方式为水平排列及三角排列。拉线水泥杆基础采用预制钢筋混泥土底盘、拉线盘,C20混凝土。自立式铁塔基础为C15混凝土立柱式基础,分为抗拔(L)型、承压(Y)型基础。
工程于2007年1月开工,计划工期18个月,截止2007年12月31日已按施工合同约定支付了工程款1,050万元。2007年底因企业改制需要对此项在建工程进行评估。
1.工程完工重置价估算
表一 工程完工费用估算(金额单位:万元)
评估中的资金成本计算通常是假设借款均在每年的年中支用,
上式中,QJ代表应计的利息,pJ代表当期投资额,pJ-1代表上期的投资,i代表利率。
本工程2007年计划投资1,707万元,2008年计划投资853万元,
工程完工重置价值=工程完工费用+资金成本 = 2,560 + 140.17 = 2,700.17(万元)
2.工程进度估算
工程进度可采用表二的水平进度法(横道图法)表示,表中蓝线为计划工程进度,红线为实际工程进度。
表二
设工程进度为U,则工程进度
U=各分项目进度×各分项目投资占总投资的权重
U=100%×16%+100%×9.54%+100%×10.11%+70%×33.08%+0%×25.30%+0%×5.97%≈59%
3.评估值的计算
按《操作意见》的规定,当在建工程明显存在较多严重的实体性、功能性、经济性贬值时,应扣除贬值额。本例中平均运输距离达8公里,而行业设计标准运距不超过5公里,评估时应扣除因设计缺陷超过合理运距而增加的运输成本预计95万元。
P=W×U-ω=2,700.17×59%-95=1,498.10(万元)
二、收益法
采用收益法评估在建工程的转让价值时,就是在转让方与受让方之间对在建工程的未来价值进行分割,也就是用转让方已投资额和受让方未来投资额对资产未来价值进行分配。此方法对在建的水力发电站,在建的投资性房地产,在建的市政工程中的自来水供水项目,在建的旅游景点项目都将是适用的。
第一,计算在建项目未来现金流量净现值(NPV)
式中:CI代表现金流入量,CO代表现金流出量,(CI-CO)t代表第t年的现金净流量,r代表基准折现率,n代表项目寿命期。
第二,计算转让方累计投资现金MX
式中:Q代表各项直接费用项目量耗,p代表现行单价,q代表应计算间接费的项目量耗,u代表现行间接费率,n代表资金占用期限,R代表年贷款利率。
第三,计算受让方受让后的投资现值MY
MY代表买方投资现值,Ai代表买方投资额, n代表投资年限(年), r代表基准折现率。
第四,评估在建工程转让价值P
【案例】CX供电公司响水河水电站装机2×20万千瓦,国家批准的概算投资21亿元,目标负债资本结构为50%,自筹10.5亿元,其余向银行贷款,年利息7.47%,电站年利用小时5400h,不含税电价0.25元/ kwh,根据对历史上网电价趋势分析,保守估计未来投产后每10年将提价0.05元/kwh,年发电成本及费用18,550万元,年折旧费及土地摊销8,000万元,项目于2006年12月底开工,计划工期三年,三年投资比例为4∶3∶3。截止2007年12月底已完成引水遂道、栏河坝、压力前池等工程,累计投资额8.4亿元,水电站经济运行期限为50年,折现率确定为12%。CX供电公司为推进“厂网分开”工作,需转让在建的响水河电站。
通常情况下,重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率,如果评估人员认为在建工程项目的收益率明显高于或低于社会平均收益率,可以采用收益现值法进行评估。但是在建工程不确定因素较多,用收益法评估在建工程的风险性高于一般评估项目,因此,评估人员需要具备一定的工程技术基础知识和较丰富的评估经验,并在评估报告中充分披露不确定因素可能会对评估值造成的影响。
(作者单位:云南天赢资产评估有限公司)
1996年发布的《资产评估规范操作意见(试行)》(以下称《操作意见》)已经规定:在建工程评估过程中要注意了解工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量、实际支付款项。对于基准日存在的工程欠款,评估人员应将工程实际欠款计入负债,评估基准日后完成的工程及相应费用,如果资产占有方已与有关方面达成明确的解决意见,评估人员须相应进行评估计算,否则应声明评估基准日未完工程不在本次评估工作考虑的范围之内,相应的经济利益应由有关方面另行计算和考虑。显然,以账面值作为在建工程的“评估值“完全不符合《操作意见》的规定。这样的“评估结果”有损于注册资产评估师的社会声誉。
根据《操作意见》的要求,在建工程一般采用重置成本法进行评估,具有独立获利能力的在建工程,在条件适宜时也可以采用收益法评估。下面是我们在电力建设工程评估中有关成本法和收益法运用的一些经验,供同仁参考。
一、成本法
正常情况下,于评估基准日重新形成该在建工程所完成的工程量所需发生的全部费用为在建工程的重置价值,可以此作为评估值。在建工程的重置价值包括直接费用(含前期费用)、间接费用、资金成本、利润、税金等。此方法主要适用于工程产权主体不发生变更前提下的企业改制、资产重组、抵押贷款等涉及在建工程的评估。
【案例】 金河水电站至竹林变电站35kV输电线路工程,线路全长160km,其中,一般山地83KM、丘陵29KM,高山峻岭48 KM。全线为云南省气象分区中的Ⅰ级气象区(即最低气温为5mm覆冰,最大风速V=25m/s)。
输电线路为单回路架设,全线导线采用LGJ-120/25型钢芯铝绞线,避雷线采用GJ-35镀锌钢绞线,人力运输地形与工程地形相同,汽车运输地形为一般山地。该工程为杆塔混合线路,共设杆塔450基,其中:砼单杆180基,砼双杆210基,直线自立式铁塔10基,耐张、转角塔50基。导线排列方式为水平排列及三角排列。拉线水泥杆基础采用预制钢筋混泥土底盘、拉线盘,C20混凝土。自立式铁塔基础为C15混凝土立柱式基础,分为抗拔(L)型、承压(Y)型基础。
工程于2007年1月开工,计划工期18个月,截止2007年12月31日已按施工合同约定支付了工程款1,050万元。2007年底因企业改制需要对此项在建工程进行评估。
1.工程完工重置价估算
表一 工程完工费用估算(金额单位:万元)
评估中的资金成本计算通常是假设借款均在每年的年中支用,
上式中,QJ代表应计的利息,pJ代表当期投资额,pJ-1代表上期的投资,i代表利率。
本工程2007年计划投资1,707万元,2008年计划投资853万元,
工程完工重置价值=工程完工费用+资金成本 = 2,560 + 140.17 = 2,700.17(万元)
2.工程进度估算
工程进度可采用表二的水平进度法(横道图法)表示,表中蓝线为计划工程进度,红线为实际工程进度。
表二
设工程进度为U,则工程进度
U=各分项目进度×各分项目投资占总投资的权重
U=100%×16%+100%×9.54%+100%×10.11%+70%×33.08%+0%×25.30%+0%×5.97%≈59%
3.评估值的计算
按《操作意见》的规定,当在建工程明显存在较多严重的实体性、功能性、经济性贬值时,应扣除贬值额。本例中平均运输距离达8公里,而行业设计标准运距不超过5公里,评估时应扣除因设计缺陷超过合理运距而增加的运输成本预计95万元。
P=W×U-ω=2,700.17×59%-95=1,498.10(万元)
二、收益法
采用收益法评估在建工程的转让价值时,就是在转让方与受让方之间对在建工程的未来价值进行分割,也就是用转让方已投资额和受让方未来投资额对资产未来价值进行分配。此方法对在建的水力发电站,在建的投资性房地产,在建的市政工程中的自来水供水项目,在建的旅游景点项目都将是适用的。
第一,计算在建项目未来现金流量净现值(NPV)
式中:CI代表现金流入量,CO代表现金流出量,(CI-CO)t代表第t年的现金净流量,r代表基准折现率,n代表项目寿命期。
第二,计算转让方累计投资现金MX
式中:Q代表各项直接费用项目量耗,p代表现行单价,q代表应计算间接费的项目量耗,u代表现行间接费率,n代表资金占用期限,R代表年贷款利率。
第三,计算受让方受让后的投资现值MY
MY代表买方投资现值,Ai代表买方投资额, n代表投资年限(年), r代表基准折现率。
第四,评估在建工程转让价值P
【案例】CX供电公司响水河水电站装机2×20万千瓦,国家批准的概算投资21亿元,目标负债资本结构为50%,自筹10.5亿元,其余向银行贷款,年利息7.47%,电站年利用小时5400h,不含税电价0.25元/ kwh,根据对历史上网电价趋势分析,保守估计未来投产后每10年将提价0.05元/kwh,年发电成本及费用18,550万元,年折旧费及土地摊销8,000万元,项目于2006年12月底开工,计划工期三年,三年投资比例为4∶3∶3。截止2007年12月底已完成引水遂道、栏河坝、压力前池等工程,累计投资额8.4亿元,水电站经济运行期限为50年,折现率确定为12%。CX供电公司为推进“厂网分开”工作,需转让在建的响水河电站。
通常情况下,重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率,如果评估人员认为在建工程项目的收益率明显高于或低于社会平均收益率,可以采用收益现值法进行评估。但是在建工程不确定因素较多,用收益法评估在建工程的风险性高于一般评估项目,因此,评估人员需要具备一定的工程技术基础知识和较丰富的评估经验,并在评估报告中充分披露不确定因素可能会对评估值造成的影响。
(作者单位:云南天赢资产评估有限公司)