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摘 要：当前我国出现了许多“轻资产，高ROE”的企业，由重资产向轻资产转型已成为我国企业转型的最佳选择战略。“轻资产，高ROE”简单来说就是在企业整体运营过程中投入较少的资产获取更多的利益。轻资产运营是一种以价值为驱动的资产战略，可以获得更强的盈利能力，更快的速度与更持续的增长。轻资产模式作为现代企业一种新型的发展模式，各行各业都在探索轻资产模式的发展，各行业根据运营特点制定出不同的轻资产模式，如物流业、互联网、房地产、租赁市场、旅游业等。本文以房地产行业为典型代表，探讨转型背景下房地产行业中万科的运营状况及管理水平，并为未来发展提出应对建议。
关键词：轻资产模式;运营状况;应对建议
本文索引：董伟鑫.企业轻资产模式运营探讨[J].中国商论，2021（14）：-131.
中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2021）07（b）--03
轻资产运营模式相对于固定资产、存货等需要进行大额资金投入的重资产企业而言，更多是对企业品牌、人力资本、企业文化、企业经验与管理水平等无形资产的使用，轻资产运营大多不进行大规模的固定资产投资，而是更加集中优势专注于自身研发能力、营销能力和终端渠道销售等高附加环节。轻资产运营模式的兴起离不开外部环境与社会、经济、历史等方面的背景，互联网的发展，市场、供需、管理、财务、物流等信息实时共享促成轻资产模式财务特征;轻资产模式中对于上下游、集体关系的注重满足了经济全球化发展的需要;轻资产模式更加注重创新研发、知识产权保护、品牌建设等高度拟合我国产业结构改革的目标，因此，轻资产模式发展也就成为必然的结果。
1 轻资产运营特点
轻资产模式即部分或全部外包，或交由关联方、控股企业，一方面可以减少固定资产的投资，大幅减少现金流，另一方面有充足的资金加大对广告、创新的投入，提升企业的竞争优势。 轻资产企业一般有如下特点。
1.1 小投入大产出
以轻资产模式运营的企业通常不进行大规模固定资产的采购，会采用租赁或者共担成本的经济方式，利用其他企业资源进行生产制造，自己则更加注重对于研发的投入，因此会注重专有固定资产的投入，利用杠杆投入较少的资金实现产量的增加。OPM就是典型的例子，用别人的钱赚钱，實现了资源最优化的配置，整合了企业创造能力，最大程度发挥了企业的价值创造模式。
1.2 轻“资产”，重“知识”
轻资产运营范围灵活多变，不仅包括对品牌专利、知识资产、人力资本、知识产权需求，而且涵盖对供应链、管理体制、营销策略以及销售渠道的探索。知识的力量是无法预测的，减少盲目的资产扩张，利用知识的力量实现整个运营快速高效的发展，这是轻资产运营独特的竞争优势。
1.3 强调现金流
企业价值通常被定义为“未来现金流的折现”，轻资产运营的企业强调现金流，主要体现在两个方面，一方面对现金流整体结构进行改善，包括对贷款、债权、可转换证券、私募股权融资等，另一方面对特定资产及项目现金流进行改善，主要包括应收账款融资、存货融资、租赁、项目融资等，通过重资产向轻资产转型保障了现金流的流动。
1.4 注重供应链管理
供应链管理是维系整个企业正常运转的重要环节，完善的供应链管理可以让企业以最低的成本获取最大的利益，提高企业工作的效率和生产的效率。供应链管理通常以顾客和最终消费者为经营导向，以满足顾客和消费者最终期望来生产和供应。供应链是将供应商、制造商、分销商直到最终用户连成整体的功能网链结构，轻资产运营模式更加注重对于供应链的管理，充分利用上下游企业之间的关系实现企业价值最大化。
2 万科轻资产运营状况
万科集团的经营状况与发展方向颇受外界的关注，在一定程度上引领房地产行业的发展。在国家房地产调控政策出台后，万科也及时提出房地产开发模式转型的应对策略，在转型以前，万科的运营模式一直都是重资产运营模式。在这种模式下，万科全程操控楼盘的拿地、开发、销售等环节，并进行项目滚动开发，从而获取增值收益。大量拿地、快速开发、高效周转是万科重资产运营模式成功的重要保证，也造成其对金融机构的融资和销售回款的依赖，使万科运营模式具有土地储备较高、融资结构单一、资金密集等特征。因此，面临这种窘境，万科不得不进行转型，轻资产运营为企业带来了更大的收益，成为行业的标杆企业。
2.1 万科轻资产模式
万科轻资产模式主要采用“小股操盘”模式和“REITs”模式，万科将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并借助REITs、私募基金等金融平台完成租售并举，“养肥”之后卖掉，实现收益的滚动（图1）。
2.1.1 “小股操盘”运作流程
“小股操盘”的特点在于同股不同权，企业以较低的持股比例进行项目开发，凭借管理和品牌的输出实现大量项目的运营管理，显著推动企业规模化扩张。万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，运用万科的采购渠道，降低项目整体成本;借助多元化融资渠道，提升资金的运营效率;利用万科的成熟体系与工厂化模式，保证产品高质量开发;最后使用万科品牌效应和营销渠道，实现产品快速销售。这种轻资产模式大大提高了万科净资产收益率。
2.1.2 “REITs”运作
2013年，万科30亿入股徽商银行，房地产企业本身的属性导致其对现金流极度依赖，而银行却能为企业提供充足的现金流;2015年，万科“牵手”鹏华基金，在房地产行业首先使用信托投资基金，为万科提供稳定的资金流并且深化企业的配套服务业。万科在REITs模式中，主要是想利用专业团队对物业资产打包上市，利用专业管理团队对物业资产进行管理，从而实现轻资产发展的目的。
2.2 万科集团轻资产模式下运营发展评价 万科发展面临着土地成本增加、行业竞争压力大、销售模式受限以及现金回收压力大的问题，在这种情况下，万科及时作出战略转型，轻资产转型让万科成为行业标杆房产。在此过程中，房地产行业逐渐起色，从中我们可以继续吸取经验，利用自身优势改变运营，提高运营效率。
（1）提升ROE水平：万科ROE水平领先于其他企业得益于快速周转，轻资产运营一方面获取品牌和管理输出的利润，另一方面降低了净资产规模，带来了净利润率和权益乘数提高，从而提升ROE水平。
（2）摆脱对股权融资依赖，扩大了市场份额：摆脱了增长对股权融资的依赖，提高为股东分红派息的能力;利用有限的资源抢占市场更多的份额，为企业运营带来更大的空间，为股东攫取更多财富。
（3）减少资金风险，实现轻资产过渡：用经营杠杆代替财务杠杆，提高了企业财务的安全性，通过各个环节收益，增加了资金的稳定性和流动性。
（4）提升品牌价值，无形中提高无形资产收益：通过多方宣传积累，扩大了市场空间，建立品牌优势，扩大了万科的销售规模，提高无形资产价值，从而带动企业收益。
3 对策建议与总结
3.1 万科集团提高运营能力的对策建议
3.1.1 积极调整自身战略，应对国家的宏观调控
房地产作为我国国民经济发展的重要产业，受到国家和人民的高度重视，2015年起，房价有了较大程度的波动，并且周期频率均不稳定，房产市场面临新的危机，房产市场一旦破裂对中国经济发展来说是致命的。因此，我国政府出台政策方针及相关货币税收等方式调节市场稳定。随着我国宏观调控政策的实施，居民不再是买房升值，而是买房作为刚需产品，房地产行业进入了平静期。万科集团为应对国家的高力度宏观调控，必须重视市场考察，做好充足的准备，对市场反应作出科学的预测。同时采取合适的宣传方式，合理计算成本，以满足客户的需求为目的进行经营活动，进而提高企业的信用度，为企业发展提供支柱。这不仅关乎万科集团全局的经济发展，还是实施宏观调控以及落实国家发展策略的重要手段。
3.1.2 产品标准化改变，提高运营的规模化发展
房地产行业在实行项目开发时，不同项目大多展现不同的物业状态、规模大小等，这往往导致开发效率和项目利润率较低。因此建立标准化的产品应对消费者普遍需求是目前房地产企业走出困境的行动指南，这不仅需要广泛地调查民意，还需要从居民实际出发。标准化产品并不是指对生产线进行简单的复制粘贴，而是在符合大众需求的前提下提高标准化运作流程，从本质上降低开发成本和费用、提高开发效率和效益。随着房地产市场形势的变化，企业竞争格局的变化之一就是产品由粗略豪放竞争向标准化竞争过渡，产品标准化带来的好处是有目共睹的，一方面提高了效率降低了成本，另一方面标准化产品减少了失误，把控总体品质、降低了风险。虽然并不满足所有居民的需求，但在过渡时期应对政策和形势变化是相当有利的。
3.1.3 优化资本结构，降低财务风险
衡量资本结构的关键是确定负债与股东权益的适宜比例，合理的资本结构是企业发展运营的根本保障，资本结构决定着企业筹资模式。万科集团是以负债经营为主，万科生产所需流动资金大、项目建设投入大，公司通过经营积累、银行借款和发行债权等方式筹集资金，导致资产负债率持续较高，不仅会造成高額负债和现有资金的闲置，还会造成企业负担过重，畏手畏脚的组织模式下往往不能进行有效的资源配置。首先，优化资本结构需要适应市场经济体制的变化，市场经济环境下寻找最优化的资源配置。其次，大力鼓励发展证券和股票市场，避免单一的融资方式带来不可规避的风险;最后，根据自身实际情况，实事求是，作出合理的判断。
3.1.4 制定合理的偿债计划
一般企业正常经营状态，企业总资产往往是大于总负债，企业流通的资金链相对比较紧张，许多破产企业并不是因为资不抵债，而是由于没有制定合理的偿债计划，不能及时偿还债务，高额的利息也间接给企业带来压力。制定偿债计划的首要依据是真实完整的财务数据以及企业相关的债务合同。此外，企业的实际情况、资金收支也是制定方案的凭据，这样才能使企业在有限资金的基础上，通过合理的时间安排，使资金不仅偿还债务还能满足日常经营所需。
4 结语
用最少的资金去撬动最大的资源轻资产运营模式已经成为各行各业转型的首选，轻资产运营减少了风险、提高了收益，同时强化了核心能力，增强了组织灵活性。同时轻资产在运营过程中也存在软肋，产品质量难以把控、运营模式极易被模仿，很难形成中长期的竞争优势。还要加强轻资产运营模式下企业风险防范。企业运营状况不同所采用的轻资产模式也大相径庭，本文选取房地产行业典型案例万科的轻资产运营方式，总结万科的成功经验，万科轻资产转型后总体财务状况越来越好，运营之道是万科迅速成长的重中之重，在大趋势下，根据行业特点制定属于自己的运营策略，及时调整运营策略，深入探索，化劣为优。
参考文献
张帆.歌华有线财务及运营效率分析[D].厦门：厦门大学，2014.
穆林娟，赵楠.轻资产运营特征及其面临的风险分析[J].商业会计，2015（17）.
宋延庆.效益见高下，提高运营效率是关键[J].城市开发，2015（16）：72-73.
黄璋.房地产企业转型轻资产运营模式效果研究[D].广州：广东外语外贸大学，2019.
倪江鹏，吉伟莉.万科轻资产运营模式转型的案例分析[D].南昌：江西财经大学，2018.
Discussion on the Operation of Enterprise's Asset-light Mode
—— Taking Vanke as an Example
Qingdao University of Science and Technology DONG Weixin
Abstract： At present， there are many light-assets and high ROE companies in China. The transformation from heavy-assets to light-assets has become the best strategic choice for Chinese companies. "Light-assets， high ROE" simply means using fewer assets to earn more money in the overall operation of the enterprise. Asset-light operation is a value-driven asset strategy that can achieve stronger profitability， faster speed and more sustainable growth. As a new development model of modern enterprises， the light-asset model is exploring the development of the light-asset model in all walks of life. Various industries have developed different asset-light models according to their operational characteristics， such as logistics， internet， real estate， leasing market， and tourism. Taking the real estate industry as a typical representative， this article discusses Vanke's operational status and management level under the background of transformation， and proposes countermeasures for its future development.
Keywords： asset-light model; operation condition; countermeasures
关键词：轻资产模式;运营状况;应对建议
本文索引：董伟鑫.企业轻资产模式运营探讨[J].中国商论，2021（14）：-131.
中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2021）07（b）--03
轻资产运营模式相对于固定资产、存货等需要进行大额资金投入的重资产企业而言，更多是对企业品牌、人力资本、企业文化、企业经验与管理水平等无形资产的使用，轻资产运营大多不进行大规模的固定资产投资，而是更加集中优势专注于自身研发能力、营销能力和终端渠道销售等高附加环节。轻资产运营模式的兴起离不开外部环境与社会、经济、历史等方面的背景，互联网的发展，市场、供需、管理、财务、物流等信息实时共享促成轻资产模式财务特征;轻资产模式中对于上下游、集体关系的注重满足了经济全球化发展的需要;轻资产模式更加注重创新研发、知识产权保护、品牌建设等高度拟合我国产业结构改革的目标，因此，轻资产模式发展也就成为必然的结果。
1 轻资产运营特点
轻资产模式即部分或全部外包，或交由关联方、控股企业，一方面可以减少固定资产的投资，大幅减少现金流，另一方面有充足的资金加大对广告、创新的投入，提升企业的竞争优势。 轻资产企业一般有如下特点。
1.1 小投入大产出
以轻资产模式运营的企业通常不进行大规模固定资产的采购，会采用租赁或者共担成本的经济方式，利用其他企业资源进行生产制造，自己则更加注重对于研发的投入，因此会注重专有固定资产的投入，利用杠杆投入较少的资金实现产量的增加。OPM就是典型的例子，用别人的钱赚钱，實现了资源最优化的配置，整合了企业创造能力，最大程度发挥了企业的价值创造模式。
1.2 轻“资产”，重“知识”
轻资产运营范围灵活多变，不仅包括对品牌专利、知识资产、人力资本、知识产权需求，而且涵盖对供应链、管理体制、营销策略以及销售渠道的探索。知识的力量是无法预测的，减少盲目的资产扩张，利用知识的力量实现整个运营快速高效的发展，这是轻资产运营独特的竞争优势。
1.3 强调现金流
企业价值通常被定义为“未来现金流的折现”，轻资产运营的企业强调现金流，主要体现在两个方面，一方面对现金流整体结构进行改善，包括对贷款、债权、可转换证券、私募股权融资等，另一方面对特定资产及项目现金流进行改善，主要包括应收账款融资、存货融资、租赁、项目融资等，通过重资产向轻资产转型保障了现金流的流动。
1.4 注重供应链管理
供应链管理是维系整个企业正常运转的重要环节，完善的供应链管理可以让企业以最低的成本获取最大的利益，提高企业工作的效率和生产的效率。供应链管理通常以顾客和最终消费者为经营导向，以满足顾客和消费者最终期望来生产和供应。供应链是将供应商、制造商、分销商直到最终用户连成整体的功能网链结构，轻资产运营模式更加注重对于供应链的管理，充分利用上下游企业之间的关系实现企业价值最大化。
2 万科轻资产运营状况
万科集团的经营状况与发展方向颇受外界的关注，在一定程度上引领房地产行业的发展。在国家房地产调控政策出台后，万科也及时提出房地产开发模式转型的应对策略，在转型以前，万科的运营模式一直都是重资产运营模式。在这种模式下，万科全程操控楼盘的拿地、开发、销售等环节，并进行项目滚动开发，从而获取增值收益。大量拿地、快速开发、高效周转是万科重资产运营模式成功的重要保证，也造成其对金融机构的融资和销售回款的依赖，使万科运营模式具有土地储备较高、融资结构单一、资金密集等特征。因此，面临这种窘境，万科不得不进行转型，轻资产运营为企业带来了更大的收益，成为行业的标杆企业。
2.1 万科轻资产模式
万科轻资产模式主要采用“小股操盘”模式和“REITs”模式，万科将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并借助REITs、私募基金等金融平台完成租售并举，“养肥”之后卖掉，实现收益的滚动（图1）。
2.1.1 “小股操盘”运作流程
“小股操盘”的特点在于同股不同权，企业以较低的持股比例进行项目开发，凭借管理和品牌的输出实现大量项目的运营管理，显著推动企业规模化扩张。万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，运用万科的采购渠道，降低项目整体成本;借助多元化融资渠道，提升资金的运营效率;利用万科的成熟体系与工厂化模式，保证产品高质量开发;最后使用万科品牌效应和营销渠道，实现产品快速销售。这种轻资产模式大大提高了万科净资产收益率。
2.1.2 “REITs”运作
2013年，万科30亿入股徽商银行，房地产企业本身的属性导致其对现金流极度依赖，而银行却能为企业提供充足的现金流;2015年，万科“牵手”鹏华基金，在房地产行业首先使用信托投资基金，为万科提供稳定的资金流并且深化企业的配套服务业。万科在REITs模式中，主要是想利用专业团队对物业资产打包上市，利用专业管理团队对物业资产进行管理，从而实现轻资产发展的目的。
2.2 万科集团轻资产模式下运营发展评价 万科发展面临着土地成本增加、行业竞争压力大、销售模式受限以及现金回收压力大的问题，在这种情况下，万科及时作出战略转型，轻资产转型让万科成为行业标杆房产。在此过程中，房地产行业逐渐起色，从中我们可以继续吸取经验，利用自身优势改变运营，提高运营效率。
（1）提升ROE水平：万科ROE水平领先于其他企业得益于快速周转，轻资产运营一方面获取品牌和管理输出的利润，另一方面降低了净资产规模，带来了净利润率和权益乘数提高，从而提升ROE水平。
（2）摆脱对股权融资依赖，扩大了市场份额：摆脱了增长对股权融资的依赖，提高为股东分红派息的能力;利用有限的资源抢占市场更多的份额，为企业运营带来更大的空间，为股东攫取更多财富。
（3）减少资金风险，实现轻资产过渡：用经营杠杆代替财务杠杆，提高了企业财务的安全性，通过各个环节收益，增加了资金的稳定性和流动性。
（4）提升品牌价值，无形中提高无形资产收益：通过多方宣传积累，扩大了市场空间，建立品牌优势，扩大了万科的销售规模，提高无形资产价值，从而带动企业收益。
3 对策建议与总结
3.1 万科集团提高运营能力的对策建议
3.1.1 积极调整自身战略，应对国家的宏观调控
房地产作为我国国民经济发展的重要产业，受到国家和人民的高度重视，2015年起，房价有了较大程度的波动，并且周期频率均不稳定，房产市场面临新的危机，房产市场一旦破裂对中国经济发展来说是致命的。因此，我国政府出台政策方针及相关货币税收等方式调节市场稳定。随着我国宏观调控政策的实施，居民不再是买房升值，而是买房作为刚需产品，房地产行业进入了平静期。万科集团为应对国家的高力度宏观调控，必须重视市场考察，做好充足的准备，对市场反应作出科学的预测。同时采取合适的宣传方式，合理计算成本，以满足客户的需求为目的进行经营活动，进而提高企业的信用度，为企业发展提供支柱。这不仅关乎万科集团全局的经济发展，还是实施宏观调控以及落实国家发展策略的重要手段。
3.1.2 产品标准化改变，提高运营的规模化发展
房地产行业在实行项目开发时，不同项目大多展现不同的物业状态、规模大小等，这往往导致开发效率和项目利润率较低。因此建立标准化的产品应对消费者普遍需求是目前房地产企业走出困境的行动指南，这不仅需要广泛地调查民意，还需要从居民实际出发。标准化产品并不是指对生产线进行简单的复制粘贴，而是在符合大众需求的前提下提高标准化运作流程，从本质上降低开发成本和费用、提高开发效率和效益。随着房地产市场形势的变化，企业竞争格局的变化之一就是产品由粗略豪放竞争向标准化竞争过渡，产品标准化带来的好处是有目共睹的，一方面提高了效率降低了成本，另一方面标准化产品减少了失误，把控总体品质、降低了风险。虽然并不满足所有居民的需求，但在过渡时期应对政策和形势变化是相当有利的。
3.1.3 优化资本结构，降低财务风险
衡量资本结构的关键是确定负债与股东权益的适宜比例，合理的资本结构是企业发展运营的根本保障，资本结构决定着企业筹资模式。万科集团是以负债经营为主，万科生产所需流动资金大、项目建设投入大，公司通过经营积累、银行借款和发行债权等方式筹集资金，导致资产负债率持续较高，不仅会造成高額负债和现有资金的闲置，还会造成企业负担过重，畏手畏脚的组织模式下往往不能进行有效的资源配置。首先，优化资本结构需要适应市场经济体制的变化，市场经济环境下寻找最优化的资源配置。其次，大力鼓励发展证券和股票市场，避免单一的融资方式带来不可规避的风险;最后，根据自身实际情况，实事求是，作出合理的判断。
3.1.4 制定合理的偿债计划
一般企业正常经营状态，企业总资产往往是大于总负债，企业流通的资金链相对比较紧张，许多破产企业并不是因为资不抵债，而是由于没有制定合理的偿债计划，不能及时偿还债务，高额的利息也间接给企业带来压力。制定偿债计划的首要依据是真实完整的财务数据以及企业相关的债务合同。此外，企业的实际情况、资金收支也是制定方案的凭据，这样才能使企业在有限资金的基础上，通过合理的时间安排，使资金不仅偿还债务还能满足日常经营所需。
4 结语
用最少的资金去撬动最大的资源轻资产运营模式已经成为各行各业转型的首选，轻资产运营减少了风险、提高了收益，同时强化了核心能力，增强了组织灵活性。同时轻资产在运营过程中也存在软肋，产品质量难以把控、运营模式极易被模仿，很难形成中长期的竞争优势。还要加强轻资产运营模式下企业风险防范。企业运营状况不同所采用的轻资产模式也大相径庭，本文选取房地产行业典型案例万科的轻资产运营方式，总结万科的成功经验，万科轻资产转型后总体财务状况越来越好，运营之道是万科迅速成长的重中之重，在大趋势下，根据行业特点制定属于自己的运营策略，及时调整运营策略，深入探索，化劣为优。
参考文献
张帆.歌华有线财务及运营效率分析[D].厦门：厦门大学，2014.
穆林娟，赵楠.轻资产运营特征及其面临的风险分析[J].商业会计，2015（17）.
宋延庆.效益见高下，提高运营效率是关键[J].城市开发，2015（16）：72-73.
黄璋.房地产企业转型轻资产运营模式效果研究[D].广州：广东外语外贸大学，2019.
倪江鹏，吉伟莉.万科轻资产运营模式转型的案例分析[D].南昌：江西财经大学，2018.
Discussion on the Operation of Enterprise's Asset-light Mode
—— Taking Vanke as an Example
Qingdao University of Science and Technology DONG Weixin
Abstract： At present， there are many light-assets and high ROE companies in China. The transformation from heavy-assets to light-assets has become the best strategic choice for Chinese companies. "Light-assets， high ROE" simply means using fewer assets to earn more money in the overall operation of the enterprise. Asset-light operation is a value-driven asset strategy that can achieve stronger profitability， faster speed and more sustainable growth. As a new development model of modern enterprises， the light-asset model is exploring the development of the light-asset model in all walks of life. Various industries have developed different asset-light models according to their operational characteristics， such as logistics， internet， real estate， leasing market， and tourism. Taking the real estate industry as a typical representative， this article discusses Vanke's operational status and management level under the background of transformation， and proposes countermeasures for its future development.
Keywords： asset-light model; operation condition; countermeasures