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核心提示：无法改变的人性，将导致泡沫无法避免。我们能思考的是，当泡沫破裂的时候，我们该怎么做。
《支点》记者 何辉
无疑，股票市场的泡沫是危险的，但从无数历史经验来看，在所有最危险的泡沫中房地产一直首当其冲。它们之间的区别在于，股市的一次暴跌通常还不足以拖垮银行系统，但是房地产市场的一次崩盘，却有可能颠覆银行业赖以生存的根基。
20世纪的100年以来，全球各地轮番上演着各种各样的房产泡沫悲剧。更要命的是，明明知道泡沫总会破灭，但人们根本抵抗不了大泡沫的诱惑，更不知道泡沫会在哪一天破灭。
“今天不买，明天就买不到了”
上世纪20年代中期，第一次世界大战后的美国经济空前繁荣，建筑业日渐兴盛。20岁左右的雷·克洛克也想在房地产上有所作为，他来到佛罗里达州一家地产公司当起了经纪人。
佛罗里达州位于美国东南端，气候温暖湿润，无论夏天还是冬天，人们都喜欢到这里度假。那个时候，佛罗里达的土地均价较美国其他地方低得多，人们开始在这里购房，随着需求不断增加，其土地价格不断升温。
雷·克洛克的生意很快打开了局面。有资料显示，在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。
在佛罗里达州，炒卖房地产变得越来越疯狂，人们拼命地加入到炒家的行列之中，因为大家都看得到，只要地价再上升10%，就能带来近乎100%的利润。在那几年，人们的口头禅是“今天不买，明天就买不到了”！
所有人都处于极度亢奋中，电梯工、接线员甚至报童们都开始买楼、买股票了。然而，“上帝欲要让你灭亡，必先使你疯狂”，到1926年，佛罗里达房地产泡沫破灭，房价大幅下跌，许多破产的企业家、银行家自杀，有的则沦为乞丐。这场泡沫引发了华尔街股市崩盘，最终形成经济危机，史称美国大萧条时期。
雷·克洛克跟很多地产经纪人一样，变得一贫如洗。此后，他做了17年的纸杯推销员。或许正是这样一段“过山车”式的经历，造就了雷·克洛克敏锐的商业头脑，最后他成为大名鼎鼎的“麦当劳教父”。
没有人相信那是泡沫
在经历了美国大萧条那场灾难后，其后的数十年内全球没有再出现类似的大规模资产泡沫了。直到上世纪80年代末，一场新的泡沫在日本酝酿，尤其是房产价格，更是高得离谱。
根据日本官方对1985-1990年间6大城市的土地价格的统计显示，短短五年内地价涨了3倍。泡沫最严重的1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
日本繁荣的房产市场，被外界广泛认为是一场泡沫，但在日本国内，人们却并不这么认为，他们反而到国外大量投资。1989年10月，日本最大的房地产开发商之一的三菱地所以2200亿日元的天价买下了美国洛克菲勒中心，完全取得洛克菲勒家族的股权，成为日本当年海外投资的经典案例。
洛克菲勒中心是一个由19栋商业大楼组成的建筑群，由洛克菲勒家族投资兴建，1987年被美国政府定为“国家历史地标”。
就在三菱收购洛克菲勒中心的第二年，日本房地产泡沫破灭，经济迅速萧条。几年后，美国人又低价把洛克菲勒中心买了回来，三菱总共损失超过10亿美元。
日本经济自此陷入“失去的十年”。到1998年底，日本的房地产价值缩水了1200万亿日元，经济也因此遭到重创。
当日本还未从危机的阴影中走出来的时候，房产泡沫又在东南亚的泰国开始膨胀。
从1990年开始，泰国的房地产开发贷款和住房贷款以20%-30%的速度高速增长。1992年，泰国政府又推出了一系列政策推动了土地价格的上涨。大量开发商和投机者都涌入房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的发生。
1995年，泰国房地产事务局对曼谷的住房空置率进行了一项调查显示，当时曼谷的空置住宅大约有30万个，空置率接近14.5%。到1996年，房屋空置率持续升高，仅办公楼就有30万平方米无人问津，空置率达到50%。
1997年，由于房地产市场不景气、未偿还债务急剧上升，泰国金融机构出现资金周转困难，并且发生了银行挤兑事件，最终拉开了席卷东南亚金融危机的大幕。
“房产泡沫可能成为金融危机的策源地”
上世纪三场大危机，给全球经济带来了相当深远的影响。而不论美国大萧条时期，还是日本房产泡沫，或是东南亚金融危机，尽管发生的背景和原因各不相同，但在中南财经政法大学中国投资研究中心研究员卢建新看来，这三场危机都与房产泡沫有着非常紧密的联系。
“实际上，上世纪发生的金融危机还不止这三场。自1980年以来全球就爆发过17次较为严重的金融危机，其中13次与房地产泡沫有关。”卢建新认为，在现代经济中，房地产市场日益成为金融风险高度积聚的重要载体，而房产泡沫甚至可能成为金融危机爆发的策源地。
在全球主要国家，房地产都是个人或家庭最重要的资产之一，且跟金融市场紧密相关，开发商建房、个人买房都有可能会找金融机构贷款，且数额巨大，这使得住房市场与金融市场之间形成共生关系，且房价波动的风险高度集中于银行体系，一旦房地产市场出现较大波动，就有可能会动摇整个金融系统的根基。而金融系统不稳定，不仅会对个人和家庭造成巨大损失，还会对一个国家或地区的宏观经济带来不可估量的影响。
正因为房地产具备金融杠杆的作用，在现代经济中，人们往往放大了房产的投资和抵押功能，忽略了其本身的租住功能，炒房也成了全球所共有的普遍现象。当越来越多的人和资金都投入到房产市场中来，房产的价格极大地偏离了其本身价值，当投机的味道越来越浓时，房产泡沫也就逐步形成。
“人性导致泡沫无法避免” 如果人们知道泡沫越大风险越大，那么为什么不在泡沫不是很大的时候收手呢？
“我认为是无法避免，因为无法改变人的本性。”前任美联储主席格林斯潘在去年底参加一次论坛时表示，人性导致泡沫无法避免，“我们能思考的是，当泡沫破裂的时候，我们该怎么做。”
格林斯潘所指的“人性”，准确来讲指的是贪婪和恐惧的本性。渣打银行北美区研究主管卡尔弗利长期研究泡沫，他对泡沫与人性的关系有明确的阐述。他认为，在泡沫的周期中，人们不断地在疯狂投机和极度悲观中迷失自己。
卡尔弗利的研究表明，泡沫的形成通常与“财富转移”有关。当战争、新技术等一些外部因素改变原有的投资结构时，人们认为出现了新的投资机会。当“财富转移”的效应足够强大时，各股新兴投资力量像洪水般汇入急速发展的经济大潮中，推动价格不断上扬，并制造出更多的获利机会。
此时，会有越来越多的人参与到投机中来，所有人都梦想着可以一夜暴富。在泡沫膨胀到最高点时，甚至街头老太太都在跃跃欲试。如果这时候有人站出来提醒注意泡沫，基本上没有多少人会真正相信。
最终，随着部分投机者攫取了暴利，使得获利空间逐步减小，继而不再有人愿意进入到“击鼓传花”的游戏中来，市场价格上涨的速度也开始放缓。直到某一事件突如其来，引发价格急剧下跌。此时，恐惧心理使人们不顾一切地抛售资产，泡沫宣告破灭。
历史总是不断重复上演。17世纪荷兰郁金香狂潮是如此，21世纪初互联网泡沫是如此，2008年的美国次贷危机也是如此。
没有人能预测泡沫何时会破
人在人性的驱使下，可能无法停下催生泡沫的脚步，但政府或其他机构有没有可能在泡沫增大时采取一些防范措施呢？或者说，能不能找到有关泡沫发生以及破灭的周期性规律，并通过一些手段来规避风险？
“这基本上很难，很难准确说出泡沫破灭的时间。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，影响房产泡沫的因素非常多，每一次泡沫的形成原因及进程不一样，政府所采用的调控手段也不一样，对泡沫的影响程度也就不一样了。
黄韬还提出，如果把国际上研究泡沫的经验来预测中国房产泡沫，这也不现实。例如，在美国爆发次贷危机后，全球主要国家的房地产市场都受到较大冲击，按理中国也要跟随其后。但实际上，中国房价在2008年跟随国际步伐出现短暂下跌后，在2009年受“4万亿刺激政策”的推动反而再次上扬，“有专家根据国际经验推算出中国房价从2012年起就要暴跌50%，但你看看，现在房价暴跌了吗？”
卢建新也认为“不好准确判断”。他说，在数学、经济学中倒是有一些理论建模，但也很难准确预测，“如果真能那么神预测泡沫，那人们就可以不用工作了，都可以当股神。”
中国房产有泡沫吗？
尽管很难准确预测泡沫什么时候会破灭，但业内比较认可的一条规律是，泡沫总会形成，且迟早会破灭。如此看来，在美国、日本、东南亚国家及地区相继发生房产泡沫后，中国的房产是否也会有泡沫？是否也会破灭？
事实上，近几年关于中国房产泡沫的争议基本未停止过。然而，每次在当喊出泡沫即将破灭的同时，房价就迎来新一轮上涨。时至2014年，这种格局还会继续上演吗？
“有人说当前中国房市存在泡沫，将出现拐点，甚至还提出会崩盘，我认为都是无稽之谈。” 上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，中国房市整体上不存在泡沫，只是局部地区、局部时间会出现下跌现象，但那只是个案，并非主流。
支撑李战军“非泡沫论”的主要理由是，中国经济长期以来是靠投资拉动，而房地产投资又是中国固定资产投资的主力，虽说中国经济正在转型升级和调结构，但并非一朝一夕可完成，未来一段时间内房地产仍是推动中国经济增长的主力军之一。
卢建新的观点跟李战军差不多，他认为中国只存在结构性、区域性泡沫。结构性泡沫指的是相对保障房而言，住宅地产、商业地产泡沫要大一些；区域性泡沫是指一线城市和一些小县城的泡沫要大一些。
而黄韬的观点则要乐观些，虽然他认为当前中国房产处于“亚健康状态”，但如果真正落实深化改革的内容，如收入分配改革、产业结构调整等进展顺利的话，有可能化解中国房地产市场中“不健康的部分”，挤出泡沫，房价也会回落到合理价位。（支点杂志2014年4月刊）
《支点》记者 何辉
无疑，股票市场的泡沫是危险的，但从无数历史经验来看，在所有最危险的泡沫中房地产一直首当其冲。它们之间的区别在于，股市的一次暴跌通常还不足以拖垮银行系统，但是房地产市场的一次崩盘，却有可能颠覆银行业赖以生存的根基。
20世纪的100年以来，全球各地轮番上演着各种各样的房产泡沫悲剧。更要命的是，明明知道泡沫总会破灭，但人们根本抵抗不了大泡沫的诱惑，更不知道泡沫会在哪一天破灭。
“今天不买，明天就买不到了”
上世纪20年代中期，第一次世界大战后的美国经济空前繁荣，建筑业日渐兴盛。20岁左右的雷·克洛克也想在房地产上有所作为，他来到佛罗里达州一家地产公司当起了经纪人。
佛罗里达州位于美国东南端，气候温暖湿润，无论夏天还是冬天，人们都喜欢到这里度假。那个时候，佛罗里达的土地均价较美国其他地方低得多，人们开始在这里购房，随着需求不断增加，其土地价格不断升温。
雷·克洛克的生意很快打开了局面。有资料显示，在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。
在佛罗里达州，炒卖房地产变得越来越疯狂，人们拼命地加入到炒家的行列之中，因为大家都看得到，只要地价再上升10%，就能带来近乎100%的利润。在那几年，人们的口头禅是“今天不买，明天就买不到了”！
所有人都处于极度亢奋中，电梯工、接线员甚至报童们都开始买楼、买股票了。然而，“上帝欲要让你灭亡，必先使你疯狂”，到1926年，佛罗里达房地产泡沫破灭，房价大幅下跌，许多破产的企业家、银行家自杀，有的则沦为乞丐。这场泡沫引发了华尔街股市崩盘，最终形成经济危机，史称美国大萧条时期。
雷·克洛克跟很多地产经纪人一样，变得一贫如洗。此后，他做了17年的纸杯推销员。或许正是这样一段“过山车”式的经历，造就了雷·克洛克敏锐的商业头脑，最后他成为大名鼎鼎的“麦当劳教父”。
没有人相信那是泡沫
在经历了美国大萧条那场灾难后，其后的数十年内全球没有再出现类似的大规模资产泡沫了。直到上世纪80年代末，一场新的泡沫在日本酝酿，尤其是房产价格，更是高得离谱。
根据日本官方对1985-1990年间6大城市的土地价格的统计显示，短短五年内地价涨了3倍。泡沫最严重的1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
日本繁荣的房产市场，被外界广泛认为是一场泡沫，但在日本国内，人们却并不这么认为，他们反而到国外大量投资。1989年10月，日本最大的房地产开发商之一的三菱地所以2200亿日元的天价买下了美国洛克菲勒中心，完全取得洛克菲勒家族的股权，成为日本当年海外投资的经典案例。
洛克菲勒中心是一个由19栋商业大楼组成的建筑群，由洛克菲勒家族投资兴建，1987年被美国政府定为“国家历史地标”。
就在三菱收购洛克菲勒中心的第二年，日本房地产泡沫破灭，经济迅速萧条。几年后，美国人又低价把洛克菲勒中心买了回来，三菱总共损失超过10亿美元。
日本经济自此陷入“失去的十年”。到1998年底，日本的房地产价值缩水了1200万亿日元，经济也因此遭到重创。
当日本还未从危机的阴影中走出来的时候，房产泡沫又在东南亚的泰国开始膨胀。
从1990年开始，泰国的房地产开发贷款和住房贷款以20%-30%的速度高速增长。1992年，泰国政府又推出了一系列政策推动了土地价格的上涨。大量开发商和投机者都涌入房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的发生。
1995年，泰国房地产事务局对曼谷的住房空置率进行了一项调查显示，当时曼谷的空置住宅大约有30万个，空置率接近14.5%。到1996年，房屋空置率持续升高，仅办公楼就有30万平方米无人问津，空置率达到50%。
1997年，由于房地产市场不景气、未偿还债务急剧上升，泰国金融机构出现资金周转困难，并且发生了银行挤兑事件，最终拉开了席卷东南亚金融危机的大幕。
“房产泡沫可能成为金融危机的策源地”
上世纪三场大危机，给全球经济带来了相当深远的影响。而不论美国大萧条时期，还是日本房产泡沫，或是东南亚金融危机，尽管发生的背景和原因各不相同，但在中南财经政法大学中国投资研究中心研究员卢建新看来，这三场危机都与房产泡沫有着非常紧密的联系。
“实际上，上世纪发生的金融危机还不止这三场。自1980年以来全球就爆发过17次较为严重的金融危机，其中13次与房地产泡沫有关。”卢建新认为，在现代经济中，房地产市场日益成为金融风险高度积聚的重要载体，而房产泡沫甚至可能成为金融危机爆发的策源地。
在全球主要国家，房地产都是个人或家庭最重要的资产之一，且跟金融市场紧密相关，开发商建房、个人买房都有可能会找金融机构贷款，且数额巨大，这使得住房市场与金融市场之间形成共生关系，且房价波动的风险高度集中于银行体系，一旦房地产市场出现较大波动，就有可能会动摇整个金融系统的根基。而金融系统不稳定，不仅会对个人和家庭造成巨大损失，还会对一个国家或地区的宏观经济带来不可估量的影响。
正因为房地产具备金融杠杆的作用，在现代经济中，人们往往放大了房产的投资和抵押功能，忽略了其本身的租住功能，炒房也成了全球所共有的普遍现象。当越来越多的人和资金都投入到房产市场中来，房产的价格极大地偏离了其本身价值，当投机的味道越来越浓时，房产泡沫也就逐步形成。
“人性导致泡沫无法避免” 如果人们知道泡沫越大风险越大，那么为什么不在泡沫不是很大的时候收手呢？
“我认为是无法避免，因为无法改变人的本性。”前任美联储主席格林斯潘在去年底参加一次论坛时表示，人性导致泡沫无法避免，“我们能思考的是，当泡沫破裂的时候，我们该怎么做。”
格林斯潘所指的“人性”，准确来讲指的是贪婪和恐惧的本性。渣打银行北美区研究主管卡尔弗利长期研究泡沫，他对泡沫与人性的关系有明确的阐述。他认为，在泡沫的周期中，人们不断地在疯狂投机和极度悲观中迷失自己。
卡尔弗利的研究表明，泡沫的形成通常与“财富转移”有关。当战争、新技术等一些外部因素改变原有的投资结构时，人们认为出现了新的投资机会。当“财富转移”的效应足够强大时，各股新兴投资力量像洪水般汇入急速发展的经济大潮中，推动价格不断上扬，并制造出更多的获利机会。
此时，会有越来越多的人参与到投机中来，所有人都梦想着可以一夜暴富。在泡沫膨胀到最高点时，甚至街头老太太都在跃跃欲试。如果这时候有人站出来提醒注意泡沫，基本上没有多少人会真正相信。
最终，随着部分投机者攫取了暴利，使得获利空间逐步减小，继而不再有人愿意进入到“击鼓传花”的游戏中来，市场价格上涨的速度也开始放缓。直到某一事件突如其来，引发价格急剧下跌。此时，恐惧心理使人们不顾一切地抛售资产，泡沫宣告破灭。
历史总是不断重复上演。17世纪荷兰郁金香狂潮是如此，21世纪初互联网泡沫是如此，2008年的美国次贷危机也是如此。
没有人能预测泡沫何时会破
人在人性的驱使下，可能无法停下催生泡沫的脚步，但政府或其他机构有没有可能在泡沫增大时采取一些防范措施呢？或者说，能不能找到有关泡沫发生以及破灭的周期性规律，并通过一些手段来规避风险？
“这基本上很难，很难准确说出泡沫破灭的时间。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，影响房产泡沫的因素非常多，每一次泡沫的形成原因及进程不一样，政府所采用的调控手段也不一样，对泡沫的影响程度也就不一样了。
黄韬还提出，如果把国际上研究泡沫的经验来预测中国房产泡沫，这也不现实。例如，在美国爆发次贷危机后，全球主要国家的房地产市场都受到较大冲击，按理中国也要跟随其后。但实际上，中国房价在2008年跟随国际步伐出现短暂下跌后，在2009年受“4万亿刺激政策”的推动反而再次上扬，“有专家根据国际经验推算出中国房价从2012年起就要暴跌50%，但你看看，现在房价暴跌了吗？”
卢建新也认为“不好准确判断”。他说，在数学、经济学中倒是有一些理论建模，但也很难准确预测，“如果真能那么神预测泡沫，那人们就可以不用工作了，都可以当股神。”
中国房产有泡沫吗？
尽管很难准确预测泡沫什么时候会破灭，但业内比较认可的一条规律是，泡沫总会形成，且迟早会破灭。如此看来，在美国、日本、东南亚国家及地区相继发生房产泡沫后，中国的房产是否也会有泡沫？是否也会破灭？
事实上，近几年关于中国房产泡沫的争议基本未停止过。然而，每次在当喊出泡沫即将破灭的同时，房价就迎来新一轮上涨。时至2014年，这种格局还会继续上演吗？
“有人说当前中国房市存在泡沫，将出现拐点，甚至还提出会崩盘，我认为都是无稽之谈。” 上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，中国房市整体上不存在泡沫，只是局部地区、局部时间会出现下跌现象，但那只是个案，并非主流。
支撑李战军“非泡沫论”的主要理由是，中国经济长期以来是靠投资拉动，而房地产投资又是中国固定资产投资的主力，虽说中国经济正在转型升级和调结构，但并非一朝一夕可完成，未来一段时间内房地产仍是推动中国经济增长的主力军之一。
卢建新的观点跟李战军差不多，他认为中国只存在结构性、区域性泡沫。结构性泡沫指的是相对保障房而言，住宅地产、商业地产泡沫要大一些；区域性泡沫是指一线城市和一些小县城的泡沫要大一些。
而黄韬的观点则要乐观些，虽然他认为当前中国房产处于“亚健康状态”，但如果真正落实深化改革的内容，如收入分配改革、产业结构调整等进展顺利的话，有可能化解中国房地产市场中“不健康的部分”，挤出泡沫，房价也会回落到合理价位。（支点杂志2014年4月刊）