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[摘要]房地产问题已然成为社会关注的热点问题，李总理曾表示，“我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策”。“对房地产市场要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”，从库存去化周期的角度对房地产的供给需求进行辨证分析，进而对分类调控进行深入的了解。
[关键词]库存，去化周期，房地产，分类，调控
一、背景
快速发展中的中国房地产业成为国民经济的先导性、基础性和支柱性产业，由于其关联度高、带动性强的特点，对经济快速增长的贡献也越来越明显。然而，在房地产业快速发展的同时，房地产投资过热和房价上涨过快等问题也成为了社会关注的热点问题。为此，自“国发[2003]18号”文发布至今，国家实行了一系列针对房地产的宏观调控政策，可是结果却不尽如人意，没有达到预想的效果，甚至“房价上涨过快”成为多年全国“两会”前关注的热点话题。
为了进一步解决房地产出现的投资过热、地价和房价持续上涨等问题，2014年3月13日，国务院总理李克强在答中外记者问时表示，对于合理的自住需求，要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则要因城因地分类进行调控，抑制投机、投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。住建部副部长仇保兴解释道：所谓分类调控是指能够局部调整的，就不要整体调整；能够用经济手段调整的，就不要用行政手段调整；能够由城市政府调整的，就不要由中央政府代替。
二、进行房地产分类调控的必要性
1.对房地产宏观调控是由房地产特性决定的。
房地产作为不动产，同其他物质形式的生产资料和消费资料相比，有明显的特性，如空间位置的固定性决定了房地产商品不能同其他商品一样，可以跨地域随意流通；不完全商品化背后土地市场高位垄断决定了房地产无法通过市场机制自由定价；价值高大性、产品独有性、使用耐久性、用途广泛性等特点决定了房地产商品具有较高的介入门槛，对消费者具有隐形而客观的排斥选择；保值增值、外部效应明显等特点，决定了在消费者投资渠道狭窄、收入来源稳定情况下，选择房地产商品作为投资对象具有较高热情。尽管我们要让市场发挥“决定作用”，但并不代表放任不管，在房地产市场领域，还需要政府进行引导、教育、规范、监管，不然“恩格尔系数”下降和“基尼系数”拉大的剪刀差局面会进一步失控，“马太效应”的演化不利于社会治理，对和谐社会建设、全面建成小康社会会起到掣肘作用。
2.对房地产进行宏观调控是政府职责使命的体现。
我国是一个人口大国，解决居住问题是马斯洛需求理论中最基本的生理需求。随着社会主义经济的快速发展，满足公民的住房需求已经逐渐成为公民的一项特殊的基本权利，住有所居是我们社会保障的一项基本内容。纵观过去，住房问题不仅仅是一个经济问题，更是一个政治问题，住宅的社会性高于其商品性，其市场机制不能完全实现他的社会性质，不能满足所有公民的住房需求，所以需要市场以外的其他力量介入，而政府却扮演着这样一个重要的角色，如政府出台一系列的住房保障政策，对房地产市场实施宏观调控，为低收入的住房困难家庭提供保障性住房，这是政府的职责使命所在。如果任由市场自由发展，势必严重损害中低收入阶层、夹心层群体的切身利益，与我国政府“中国梦”的真谛、“改革发展成果惠及全体公民”的目标背离。
3.政府加强房地产市场的宏观调控可以弥补市场失灵。
由于土地垄断、产品供给的结构性垄断、房地产外部效应、信息不对称、市场不完全、公共产品提供、失业和再就业、通货膨胀及失衡等原因，房地产市场具有失灵的特点。尽管我国房地产业发展速度较快，对国民经济和社会发展贡献度很明显，但整个房地产市场还处于初级发展阶段，还有许多不规范、不和谐的现象，在贡献的同时，也引发了一些社会问题。如果只是看到房地产市场的“商品属性”，而忽视“社会属性”，必然加剧深层次矛盾。因此，政府需要从直接的市场干预中解脱出来，站在全局的角度，对房地产市场进行统筹安排、规划协调，注重市场的整体宏观调控，在规制建立、市场引导、秩序规范、监督管理等方面，弥补房地产市场自身发展的缺陷和不足，促进房地产市场持续、健康、平稳、有序发展。
4.地域发展的差异性要求对房地产必须进行分类调控。
房地产作为不动产，在空间上不可移动，依附于特定的地域空间，具有鲜明的区域性特点。而全国各地区由于经济发展的水平、资源分布、区域地理优势、在区域发展中的地位、产业集聚度等存在较大差异，如果全国“一刀切”、“一盘棋”，表面上是整体思维的体现，但实际上违背科学规律、不尊重现状事实，解决不了实际问题，容易出现“一抓便死，一放便乱”的乱相，会扰乱正常的发展秩序。因此，在对房地产进行宏观调控时，应充分尊重房地产市场的区域性、差异性特点，从实际出发，因地制宜、因时制宜，分类研究、分类实施，拟定并储备若干套调控方案，增强市场预警监测能力，契合地区国民经济和社会发展情况，提高房地产调控的针对性、方向性、连续性和实效性。
三、“库存去化周期”分类调控思路
“库存去化周期”意指以某个时间点为界止，某个特定区域市场上所有可供租售商品房总量，按照以往一段周期（一般取一年）的平均去化时间，计算得出的一个时间数，单位可以是年、季度或月。从统计的角度，由于房地产市场是一个敏感度较高的市场，受政府、宏观经济影响较直接而明显，所以为了更精准进行考量，我们以月为单位计算库存去化周期。
我国内地房地产开发企业在进行房地产开发投资方面，有“5-9-12-30”模式，即拿地5个月后开工，9个月后开始销售，12个月后现金流转正，30个月清盘。根据房地产开发建设周期的差异性，在对房地产进行库存去化周期的分类调控时，拟从9个月以内、9-12个月、12-15个月、15个月以上四种类别进行分类实施。 1.库存去化周期为9个月以内：实施从紧的调控政策
当库存去化周期为9个月以内时，房地产投资、投机和自用需求叠加，需求强劲，对供给有引致性要求，房地产投资增长率、新开工面积有内在市场动能，租金和房地产价格持续快速增长，期房、楼花价格逐渐与现房价格持平并超过现房价格，三者差距拉大，空置率达到自然空置率水平，后续新获准开发项目难以及时承继进而平抑市场。此时，为保证房地产市场持续、健康发展，应实施从紧的调控政策。结合房地产市场的特点，并根据以往房地产宏观调控的经验和教训，在此阶段，政府政策的着力点是抑制投资、投机性需求，从严实行差别化住房信贷和税收政策，有节奏地加大土地供应规模，实施住房限购政策，加紧户籍限制，盘活存量房市场，严格落实产权登记制度。
当然，在实施从紧的调控政策之前，库存去化周期持续维持在9个月以内，也能印证该地区具有较强的辐射带动能力，城市集聚功能强，居民对市场的未来预期偏正面。从区域发展角度来看，实施从紧的调控政策会在短期影响该地区的城市化进程，影响财税收入增长、经济增长和就业，但从国家整体均衡发展、全面建成小康社会的大局考虑，国家应适度分流特大城市的人口流量，切实保障并改善民生，毕竟区域快速发展的同时，容易带来一系列“城市病”，也容易拉大贫富差距，造成新的社会问题。
2.库存去化周期为9-12个月：实施适度从紧的调控政策
当库存去化周期为9-12个月时，房地产租金从上涨状况向稳定状况发展，需求增长缓慢，空置率达到较高水平，开发企业和居民热情度平稳，主要是真实性自用需求在支撑市场。在此阶段，由于政府长期对房地产业的高依赖性，媒体开始出现市场转“冷”的报道和引导，进而影响消费者预期。对于购买首套住房的居民来说，相当 一部分会保持观望的态度，市场购买力主要集中在改善型需求。
此时，政府在政策上应在保持房地产市场持续性、稳定性的基础上，房地产调控力度应适度从紧，如鼓励并支持首套住房消费，对因城市建设拆迁、棚户区改造拆迁等居民，在一定购买面积范围内不予限购，对投资性购房需求继续实施从紧政策，通过提高首付比率、贷款利率等手段抑制投机性需求等。此阶段，房地产市场气氛表现为谨慎乐观。由于去化周期相对较长，故政府要谋划市场转“冷”的组合政策，同时，根据房地产开发建设周期的规律、三级市场的先验性和滞后性双重特点，作好市场预警和实时监测，如在舆论上消除居民持币观望的心理、市场预期消极的心理，坚定消费者对市场的信心，通过税收优惠等措施加大保障性住房建设力度，合理适度增加土地供给，加强市场监管等。
3.库存去化周期为12-15个月：实施适度宽松的调控政策
当库存去化周期在12个月到15个月之间时，房地产需求平淡，交易量不大，表现为量价齐跌或量跌价平，存量房市场清冷并传递到增量房市场，消费者和投资者持谨慎态度，市场靠自主性住房需求支撑，房地产市场处于低迷状态。当然，出现这种现象的原因有多种可能，如房地产市场的理性回归、泡沫过大、房价涨幅过快、流动性偏紧、投资投机性需求过度挤压、资金流向非房地产领域、居民投资渠道拓宽等。不论出于何种原因，在此阶段必须实施适度宽松的调控政策，以坚定市场信心，维护房地产市场的平稳、持续、健康发展，毕竟房地产作为支柱产业，对经济增长的贡献率较大，还可以创造大量就业岗位、提供稳定而宠大的财政收入、为保障改善民生提供物质基础、稳定社会秩序等。
为防止房地产市场走向衰退，政府可立足于供给和需求两个方面，在土地、金融、税收、户籍、教育、产业政策等方面施政，如限制甚至暂停土地供给、降低存款准备金率、非对称性降低存贷款利率并实行差别化利率政策、增加开发贷款和个人住房贷款额度、缩小限购范围或暂时取消限购政策、实行税收优惠措施等。在此阶段，政府还可以增加财政转移支付能力，收购商品房作为保障性住房或加大对保障性住房的信贷支持，加大固定资产投资力度。当然，政府及有关部门要有风险防控意识，不要过多采用行政手段直接干预市场，重点在引导，金融机构也要严格审核贷款者信用，防范金融风险，防止“假复苏”现象的出现。
4、库存去化周期为15个月以上：实施宽松的调控政策
当库存去化周期在15个月以上时，房地产的需求严重不足，交易量很小，房价下跌，投资者和消费者都对市场缺乏信心，除部分刚性需求和“逆势”的投资性需求外，存量房和增量房市场都表现为萧条景象。开发企业处于尴尬两难境地，一方面必须加大营销促销力度，用降价等方式尽快出货、回笼资金，另一方面又担心降价后出现“蝴蝶效应”或激起前期业主的不满情绪；政府也处于被动局面，不能有效实现稳定经济增长、实现充分就业的国民经济发展目标；消费者也处于两可处境，一方面担心购买后承受继续下跌的后果，另一方面担心不果断购买又面临涨价的可能。整个市场充满博弈情绪，观望气氛很浓。
从国民经济和社会发展的高度，从维护保障改善民生、保持房地产健康平稳发展、优化产业结构等角度，政府应该果断出台宽松性的过渡政策。具体措施上，政府加大城市建设力度（如加快棚户区改造、“城中村”改造、路网改造等），加大固定资产投资力度，改善投资创业环境，限制或暂停土地供应，加大信贷支持力度（如降低首付比、降低存贷款利率、增加贷款额度、缩短审核时限、设计灵活多样的贷款方式），用税收的方式取消限购政策或实施柔性限购政策（如适当降低限购条件、用不同产权形式区分），扩大住房保障范围，将“夹心层”一并纳入，产权形式多样化等。当然，在此阶段，既要防止“通缩”，也要防范由于宽松政策带来的过度反弹现象。
参考文献
[1].黄雪辉.关注时下养老地产[J].科技智囊，2010（8）：29.
[2].丁顺.适度宽松货币政策下房地产市场发展[J] .中商情报网.
[作者简介]胡艳红（1993.10—），女，江西师范大学城市建设学院2012级工程管理专业学生；罗鹏（1979.12—），男，江西师范大学城市建设学院，讲师，中国房地产估价师、中国房地产经纪人。（江西南昌 330022）
[关键词]库存，去化周期，房地产，分类，调控
一、背景
快速发展中的中国房地产业成为国民经济的先导性、基础性和支柱性产业，由于其关联度高、带动性强的特点，对经济快速增长的贡献也越来越明显。然而，在房地产业快速发展的同时，房地产投资过热和房价上涨过快等问题也成为了社会关注的热点问题。为此，自“国发[2003]18号”文发布至今，国家实行了一系列针对房地产的宏观调控政策，可是结果却不尽如人意，没有达到预想的效果，甚至“房价上涨过快”成为多年全国“两会”前关注的热点话题。
为了进一步解决房地产出现的投资过热、地价和房价持续上涨等问题，2014年3月13日，国务院总理李克强在答中外记者问时表示，对于合理的自住需求，要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则要因城因地分类进行调控，抑制投机、投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。住建部副部长仇保兴解释道：所谓分类调控是指能够局部调整的，就不要整体调整；能够用经济手段调整的，就不要用行政手段调整；能够由城市政府调整的，就不要由中央政府代替。
二、进行房地产分类调控的必要性
1.对房地产宏观调控是由房地产特性决定的。
房地产作为不动产，同其他物质形式的生产资料和消费资料相比，有明显的特性，如空间位置的固定性决定了房地产商品不能同其他商品一样，可以跨地域随意流通；不完全商品化背后土地市场高位垄断决定了房地产无法通过市场机制自由定价；价值高大性、产品独有性、使用耐久性、用途广泛性等特点决定了房地产商品具有较高的介入门槛，对消费者具有隐形而客观的排斥选择；保值增值、外部效应明显等特点，决定了在消费者投资渠道狭窄、收入来源稳定情况下，选择房地产商品作为投资对象具有较高热情。尽管我们要让市场发挥“决定作用”，但并不代表放任不管，在房地产市场领域，还需要政府进行引导、教育、规范、监管，不然“恩格尔系数”下降和“基尼系数”拉大的剪刀差局面会进一步失控，“马太效应”的演化不利于社会治理，对和谐社会建设、全面建成小康社会会起到掣肘作用。
2.对房地产进行宏观调控是政府职责使命的体现。
我国是一个人口大国，解决居住问题是马斯洛需求理论中最基本的生理需求。随着社会主义经济的快速发展，满足公民的住房需求已经逐渐成为公民的一项特殊的基本权利，住有所居是我们社会保障的一项基本内容。纵观过去，住房问题不仅仅是一个经济问题，更是一个政治问题，住宅的社会性高于其商品性，其市场机制不能完全实现他的社会性质，不能满足所有公民的住房需求，所以需要市场以外的其他力量介入，而政府却扮演着这样一个重要的角色，如政府出台一系列的住房保障政策，对房地产市场实施宏观调控，为低收入的住房困难家庭提供保障性住房，这是政府的职责使命所在。如果任由市场自由发展，势必严重损害中低收入阶层、夹心层群体的切身利益，与我国政府“中国梦”的真谛、“改革发展成果惠及全体公民”的目标背离。
3.政府加强房地产市场的宏观调控可以弥补市场失灵。
由于土地垄断、产品供给的结构性垄断、房地产外部效应、信息不对称、市场不完全、公共产品提供、失业和再就业、通货膨胀及失衡等原因，房地产市场具有失灵的特点。尽管我国房地产业发展速度较快，对国民经济和社会发展贡献度很明显，但整个房地产市场还处于初级发展阶段，还有许多不规范、不和谐的现象，在贡献的同时，也引发了一些社会问题。如果只是看到房地产市场的“商品属性”，而忽视“社会属性”，必然加剧深层次矛盾。因此，政府需要从直接的市场干预中解脱出来，站在全局的角度，对房地产市场进行统筹安排、规划协调，注重市场的整体宏观调控，在规制建立、市场引导、秩序规范、监督管理等方面，弥补房地产市场自身发展的缺陷和不足，促进房地产市场持续、健康、平稳、有序发展。
4.地域发展的差异性要求对房地产必须进行分类调控。
房地产作为不动产，在空间上不可移动，依附于特定的地域空间，具有鲜明的区域性特点。而全国各地区由于经济发展的水平、资源分布、区域地理优势、在区域发展中的地位、产业集聚度等存在较大差异，如果全国“一刀切”、“一盘棋”，表面上是整体思维的体现，但实际上违背科学规律、不尊重现状事实，解决不了实际问题，容易出现“一抓便死，一放便乱”的乱相，会扰乱正常的发展秩序。因此，在对房地产进行宏观调控时，应充分尊重房地产市场的区域性、差异性特点，从实际出发，因地制宜、因时制宜，分类研究、分类实施，拟定并储备若干套调控方案，增强市场预警监测能力，契合地区国民经济和社会发展情况，提高房地产调控的针对性、方向性、连续性和实效性。
三、“库存去化周期”分类调控思路
“库存去化周期”意指以某个时间点为界止，某个特定区域市场上所有可供租售商品房总量，按照以往一段周期（一般取一年）的平均去化时间，计算得出的一个时间数，单位可以是年、季度或月。从统计的角度，由于房地产市场是一个敏感度较高的市场，受政府、宏观经济影响较直接而明显，所以为了更精准进行考量，我们以月为单位计算库存去化周期。
我国内地房地产开发企业在进行房地产开发投资方面，有“5-9-12-30”模式，即拿地5个月后开工，9个月后开始销售，12个月后现金流转正，30个月清盘。根据房地产开发建设周期的差异性，在对房地产进行库存去化周期的分类调控时，拟从9个月以内、9-12个月、12-15个月、15个月以上四种类别进行分类实施。 1.库存去化周期为9个月以内：实施从紧的调控政策
当库存去化周期为9个月以内时，房地产投资、投机和自用需求叠加，需求强劲，对供给有引致性要求，房地产投资增长率、新开工面积有内在市场动能，租金和房地产价格持续快速增长，期房、楼花价格逐渐与现房价格持平并超过现房价格，三者差距拉大，空置率达到自然空置率水平，后续新获准开发项目难以及时承继进而平抑市场。此时，为保证房地产市场持续、健康发展，应实施从紧的调控政策。结合房地产市场的特点，并根据以往房地产宏观调控的经验和教训，在此阶段，政府政策的着力点是抑制投资、投机性需求，从严实行差别化住房信贷和税收政策，有节奏地加大土地供应规模，实施住房限购政策，加紧户籍限制，盘活存量房市场，严格落实产权登记制度。
当然，在实施从紧的调控政策之前，库存去化周期持续维持在9个月以内，也能印证该地区具有较强的辐射带动能力，城市集聚功能强，居民对市场的未来预期偏正面。从区域发展角度来看，实施从紧的调控政策会在短期影响该地区的城市化进程，影响财税收入增长、经济增长和就业，但从国家整体均衡发展、全面建成小康社会的大局考虑，国家应适度分流特大城市的人口流量，切实保障并改善民生，毕竟区域快速发展的同时，容易带来一系列“城市病”，也容易拉大贫富差距，造成新的社会问题。
2.库存去化周期为9-12个月：实施适度从紧的调控政策
当库存去化周期为9-12个月时，房地产租金从上涨状况向稳定状况发展，需求增长缓慢，空置率达到较高水平，开发企业和居民热情度平稳，主要是真实性自用需求在支撑市场。在此阶段，由于政府长期对房地产业的高依赖性，媒体开始出现市场转“冷”的报道和引导，进而影响消费者预期。对于购买首套住房的居民来说，相当 一部分会保持观望的态度，市场购买力主要集中在改善型需求。
此时，政府在政策上应在保持房地产市场持续性、稳定性的基础上，房地产调控力度应适度从紧，如鼓励并支持首套住房消费，对因城市建设拆迁、棚户区改造拆迁等居民，在一定购买面积范围内不予限购，对投资性购房需求继续实施从紧政策，通过提高首付比率、贷款利率等手段抑制投机性需求等。此阶段，房地产市场气氛表现为谨慎乐观。由于去化周期相对较长，故政府要谋划市场转“冷”的组合政策，同时，根据房地产开发建设周期的规律、三级市场的先验性和滞后性双重特点，作好市场预警和实时监测，如在舆论上消除居民持币观望的心理、市场预期消极的心理，坚定消费者对市场的信心，通过税收优惠等措施加大保障性住房建设力度，合理适度增加土地供给，加强市场监管等。
3.库存去化周期为12-15个月：实施适度宽松的调控政策
当库存去化周期在12个月到15个月之间时，房地产需求平淡，交易量不大，表现为量价齐跌或量跌价平，存量房市场清冷并传递到增量房市场，消费者和投资者持谨慎态度，市场靠自主性住房需求支撑，房地产市场处于低迷状态。当然，出现这种现象的原因有多种可能，如房地产市场的理性回归、泡沫过大、房价涨幅过快、流动性偏紧、投资投机性需求过度挤压、资金流向非房地产领域、居民投资渠道拓宽等。不论出于何种原因，在此阶段必须实施适度宽松的调控政策，以坚定市场信心，维护房地产市场的平稳、持续、健康发展，毕竟房地产作为支柱产业，对经济增长的贡献率较大，还可以创造大量就业岗位、提供稳定而宠大的财政收入、为保障改善民生提供物质基础、稳定社会秩序等。
为防止房地产市场走向衰退，政府可立足于供给和需求两个方面，在土地、金融、税收、户籍、教育、产业政策等方面施政，如限制甚至暂停土地供给、降低存款准备金率、非对称性降低存贷款利率并实行差别化利率政策、增加开发贷款和个人住房贷款额度、缩小限购范围或暂时取消限购政策、实行税收优惠措施等。在此阶段，政府还可以增加财政转移支付能力，收购商品房作为保障性住房或加大对保障性住房的信贷支持，加大固定资产投资力度。当然，政府及有关部门要有风险防控意识，不要过多采用行政手段直接干预市场，重点在引导，金融机构也要严格审核贷款者信用，防范金融风险，防止“假复苏”现象的出现。
4、库存去化周期为15个月以上：实施宽松的调控政策
当库存去化周期在15个月以上时，房地产的需求严重不足，交易量很小，房价下跌，投资者和消费者都对市场缺乏信心，除部分刚性需求和“逆势”的投资性需求外，存量房和增量房市场都表现为萧条景象。开发企业处于尴尬两难境地，一方面必须加大营销促销力度，用降价等方式尽快出货、回笼资金，另一方面又担心降价后出现“蝴蝶效应”或激起前期业主的不满情绪；政府也处于被动局面，不能有效实现稳定经济增长、实现充分就业的国民经济发展目标；消费者也处于两可处境，一方面担心购买后承受继续下跌的后果，另一方面担心不果断购买又面临涨价的可能。整个市场充满博弈情绪，观望气氛很浓。
从国民经济和社会发展的高度，从维护保障改善民生、保持房地产健康平稳发展、优化产业结构等角度，政府应该果断出台宽松性的过渡政策。具体措施上，政府加大城市建设力度（如加快棚户区改造、“城中村”改造、路网改造等），加大固定资产投资力度，改善投资创业环境，限制或暂停土地供应，加大信贷支持力度（如降低首付比、降低存贷款利率、增加贷款额度、缩短审核时限、设计灵活多样的贷款方式），用税收的方式取消限购政策或实施柔性限购政策（如适当降低限购条件、用不同产权形式区分），扩大住房保障范围，将“夹心层”一并纳入，产权形式多样化等。当然，在此阶段，既要防止“通缩”，也要防范由于宽松政策带来的过度反弹现象。
参考文献
[1].黄雪辉.关注时下养老地产[J].科技智囊，2010（8）：29.
[2].丁顺.适度宽松货币政策下房地产市场发展[J] .中商情报网.
[作者简介]胡艳红（1993.10—），女，江西师范大学城市建设学院2012级工程管理专业学生；罗鹏（1979.12—），男，江西师范大学城市建设学院，讲师，中国房地产估价师、中国房地产经纪人。（江西南昌 330022）