近期，人民币对美元出现了一波连续贬值的态势，央行宣布进一步放宽人民币对美元的汇率浮动区间，从1%扩大到2%，使得近期人民币对美元累计相对贬值幅度达到3%以上。加之近期不断传出有关房地产的负面消息，有分析人士认为，人民币贬值将进一步刺破房地产市场的泡沫。然而，汇率与房价之间的关系到底如何？
　　汇率的重要性
　　汇率作为一种价格指标，一直属于比较敏感的问题，因为它作为本国货币与他国货币之间的桥梁，对进出口、物价、货币供应量和货币政策等有着重要的影响，1997年东南亚的金融危机就足以深刻说明汇率的重要性。
　　自2005年我国汇率改革以后，一直出现巨额的贸易顺差，在多国的压力及国家经济面向好的综合影响下，人民币一直呈现稳步升值的状态。据相关人士统计，2005～2013年，人民币对美元升值已经达到35%以上。人民币的单边升值让很多人形成一种持续的预期，因此大量热钱涌入中国。有分析指出：“在2005年中国启动汇改当年，中国进出口差额从2004年的320亿美元暴增至1020亿美元，增幅高达218%。而在2004年之前进出口差额一直只是小幅增长，但汇改后的进出口差额数据则连年大增，到2008年，进出口差额高达2981亿美元，在2005年的基础上增长了192%。中国巨大的外汇储备里有多少是热钱我们不得而知，但以上事实和数据都值得警惕。”
　　中国的巨额贸易顺差，使得外汇占款逐年增加，从而直接导致基础货币的投放量增加，最终造成整个金融体系的流动性泛滥。但由于目前我国的投资渠道比较狭窄，以至大量资金流入了股市及房地产市场。此外，人民币的升值也使得我国的资产价格出现大幅度上涨，虽然贸易品价格能够随着汇率的变化快速调整，但非贸易品的价格却由于刚性因素在短时间难以迅速做出反应，从而导致资产价格出现一定的高企，这也是房地产价格逐年攀升的原因之一。所以很多分析人士持有房地产泡沫与汇率之间存在一定关系的观点，是应该被认同的。
　　三大贬值成因
　　本轮人民币贬值的成因，有人说是央行有意为之，也有人认为是美元的走强使得人民币出现了一波贬值行情。笔者认为此次人民币贬值有以下几点原因。
　　我国经济基本面的问题
　　今年以来，我国经济增长动力不足，近期公布的一系列经济数据均表现不佳，1～2月的投资、消费、贸易等宏观数据表现疲弱，因此很多投行都下调了我国的经济增速预期。同时，在经济走弱的背景下，我国金融体系的信用风险由于逐年累积而不断加大，信托刚性兑付遭遇挑战、企业债券违约、企业资金链断裂等信用风险事件时有发生，金融领域的风险开始显现，宏观经济也进入了风险释放期，加之国外投行唱衰中国，市场恐慌进一步加剧。
　　美联储退出QE，同时传递加息信号
　　今年以来，美联储议息3次且每次议息会议都减少100亿美元的购债计划，在3月议息会议上，美联储主席耶伦放弃了6.5%的失业率门槛指引，转而注重通胀率，首次明确了升息时间表在2015年春季就有可能启动。美联储削减QE以及较预期更早启动加息，可能引发我国资本流出，人民币汇率因此将面临压力似乎不难理解，因为美元走强的信号更为明显。次贷危机以后，美国经济一直处于疲软和缓慢复苏的进程之中，美国因此实行了几轮量化宽松政策，结果致使美元对主要货币都出现了贬值。与此同时，中国近几年的经济基本处于良性发展的阶段，毫无疑问，在这段时间内，中美双方的经济状况都支撑人民币升值。而近期人民币对美元汇率的走弱，就美国单方面因素来看，首先是QE的退出和加息的可能性增加，其次是美国经济的复苏，最后是美联储新主席上任，政策思路将有所变化。
　　央行打击套利活动
　　市场通常把央行扩大人民币汇率波动幅度视为允许贬值的前兆，这多半是来自历史的经验。据分析人士指出，2012年4月16日，央行将人民币对美元波动幅度从上下0.5%扩大到上下1%，此后人民币连续4个月贬值，最大贬值幅度为1.27%。此次将波动幅度进一步扩大到上下2%，其升值或贬值的空间也会相应延展。
　　由于人民币持续9年单边升值，且在此期间汇率波动非常小，套利的风险很低，从而吸引了大量国际热钱进行外汇套利。巨额外汇热钱资金的流入，不仅推高我国各类资产的价格、扰乱了正常的进出口贸易，资本的快速流动还明显影响我国的金融稳定。央行扩大人民币兑美元汇率波幅后，直接增加了这些资金的套利成本，从而限制短期内热钱的流入量。因此央行此次扩大人民币汇率的浮动区间，从某种意义上来说，可以认为是央行有意为之。
　　人民币贬值影响几何
　　短期来看，近期人民币贬值对一些出口企业利好；但从中长期看，汇率双向波动会使进出口企业的汇率风险加大。在国际贸易中，当一些国家出现贸易逆差时，一般会采取主动贬值，或者施压他国货币被动升值的情况来提升本国出口商品的竞争优势，从而缩小贸易逆差。因此，短期来看此轮贬值的趋势对我们的一些出口企业是利好消息，但长期看，汇率的双向波动会增加企业的汇率风险，因此企业必须重视风险的规避，才能在国际市场上获得更大的机会。
　　同时，本轮汇率贬值引发资金外流，支撑资产价格的流动性减少，可能会引起相关领域的价格波动，比如房地产、A股市场等。
　　君德财富分析师认为，受到人民币贬值影响较大的是一线城市房地产。三四线城市房地产的主要问题是供求关系，供应量太大会导致房地产价格下跌；而一线城市由于刚需，不存在供求关系的问题，热钱主要集中在一线城市，一旦人民币贬值，热钱就会流出，资金流出会导致一线城市的房价受到压力。
　　对于海外融资依赖较大的房企影响也较大。由于美元债券的发行成本较低，加上人民币一直以来的升值预期，很多内地房企通过境外渠道发行美元债券融资。由于内地企业境外募集资金多用于内地项目，其还债资金来源多为人民币入项，人民币贬值必然使得企业还债压力有所增加。
　　美元加息的消息传出之后，A股市场大跌，沪指失守2000点，深成指创5年以来新低；之后，央行宣布扩大汇率浮动区间，沪指随之大跌1.4%，深成指跌2.12%，创业板大跌逾3%。A股的下跌，不仅仅因为地产股、金融股板块权重大，而且因为这会影响到整个工业，从而导致经济出现问题。
　　从以上的分析可以看到，人民币的变化对不同的行业会产生不同的影响，特别是预期的改变对市场影响与冲击更大。因此在未来人民币汇率出现双向波动的背景之下，无论是投资者还是投机者，都应对当前及未来经济形势有所判断，从而做出正确的投资决策。