论文部分内容阅读
摘要：随着经济水平的逐渐提升，城市保障性住房建设规模逐渐增加，一定程度上有效缓解了城市低收入人群的住房困难问题。但是由于对保障性住宅项目工程造价缺乏完善有效的管理，导致其整体造价成本不合理，致使住宅售价逐渐增加，加重了居民的生活成本和负担。因此，要充分认识到对保障性住宅项目在工程造价管理的重要性，并采取科学有效的措施，对工程建设施工全过程开展全面有效的造价管理，对造价成本进行合理控制，确保人们能够买得起房、住得起房。本文主要对保障性住宅项目工程造价管理方法进行阐述，旨在进一步控制工程造价，提升整体管理效率。
关键词：保障性住宅;项目工程;造价管理;方法
随着我国城镇化进程的逐渐加快，城市建设速度逐渐提升，房地产行业得到迅猛发展，导致全国房价持续性上涨，很多低收入人群住房得不到保障。为了有效解决这一问题，缓解城市发展以及人们生活幸福之间的矛盾，政府逐渐加大了对保障性住房的建设规模，一定程度上解决了城市低收入家庭的住房困难。但是保障性住宅工程项目在建设中还存在一些问题，如工程造价管理不合理，房价偏高，保障性住房投资效益低，开发商投资热情不高，保障性住房施工质量、配套设施、建筑面积、建设位置等都存在一定的问题，需要进一步强化对保障性住宅工程项目的造价控制和管理，对开发成本进行合理控制，提升保障性住房居住体验。
1.保障性住宅项目工程造价管理重要性
保障性住宅项目工程建设在整个城市发展系统中占据着至关重要的作用，是解决民生问题的重要途径。强化对保障性建筑项目的工程造价管理，把建设成本控制在合理范围内，有效解决施工技术和经济指标之间的不均衡性问题，可以有效改善当前保障性住宅项目投资低迷，投资效益不理想，开发商投资热情不高的状态，进一步强化保障性住宅项目的施工质量，为城市低收入人群提供更加优质的居住条件。现阶段保障性住宅项目建设过程中，往往因为投资决策阶段的工程投资估算不准确，导致施工过程中建设开发成本超标，严重限制在建工程顺利进行;而且很多参建技术人员缺乏经济意识，缺乏经济指标和相关技术相协调的意识，致使施工工艺、施工材料、设备等应用严重超过投资预算，致使工程造价增加。[1]针对这种情况，更是需要强化工程造价管理，强化对工程项目各个环节的全过程管理和控制，有效协调经济、技术、进度、质量之间的平衡关系，在保障质量的基础上，实现工程造价的最小化。
2.保障性住宅项目工程造价管理策略
2.1投资决策环节的造价控制
投资决策环节的造价控制是整体工程造价管理的基础和前提，对于工程造价控制程度具有关键性的影响。在投资决策阶段，可以从全局出发，对建设地点、建设规模、施工工艺、施工设备和材料等进行优化选择，在确保施工质量的基础上，对工程造价进行合理控制。选择合适的方法对工程项目开展科学合理的投资估算，从而对建设项目的投资金额进行合理预估，并在此基础上对项目建设过程以及建设完成之后的收益和风险等进行综合性评估，并提出针对性的防范方案，从而为决策层的投资决策提供全面的投资规模、投入、产出、经济效益等多方面的资料数据，为其做出更加科学合理的投资决策提供依据。[2]
2.2设计阶段的造价控制
在工程设计阶段对工程造价进行合理控制，能够进一步提升资金利用率，提升投资收益，实现施工技术和工程收益的协调发展。施工设计阶段的造价控制主要方法是限额设计，就是在既定金额的基础上对建设项目进行设计，并规划设计图纸等，确保设计总概算在所批准的投资估算额之内。通过这种方式可以实现对投资金额的合理分配，有效控制保障性住宅建筑项目的总体造价。设计完成之后，要组织建设方、监理方、施工方、技术方、业主等各个参与方对设计方案以及图纸进行审核和优化，从而实现技术和经济的有效统一。[3]
2.3工程招标阶段的造价管理
保障工程招标的合理性和科学性，可以促进对工程造价管理的事前主动控制。在这一环节做好工程造价管理，可以确保工程施工的规范化和标准化发展。在进行工程招标时，要确保招标控制价的合理性，要确保项目划分与招标文件的统一性，从而方便进行工程造价管理和控制;综合应用施工图预算等方式编制招标控制价，确保招标控制价的全面性和合理性;要对编制完成的招标控制价进行全面审核，确保其对工程各个方面进行全面准确的计价;此外还要注重合同条款的全面性和完善性，尤其是要对合同计价类型以及工程款支付方式进行明确的规定，要结合不同的合同类型开展针对性的造价控制方法。[4-5]工程款支付方式的明确规定可以有效提升造价管理效率;还要采取合理的评标模式，集合投标报价、施工组织设计、施工工期、资金应用等综合性评价指标对投标方案进行科学评价，确保选择最优的施工方案，从根本上控制工程造价。
2.4工程施工环节的造价管理
在进行具体的施工之前，要严格按照相关规定签订项目施工合同，并在合同中对合同价款、合同工期、质量要求、合同双方的责任、义务等进行明确的规定，从而为施工阶段的造价控制提供规范性的管理依据;完善项目组织结构建设，对相关人员的职责、任务进行明确分工，确保造价控制措施的有效落实和执行;制定科学合理的施工造价控制规划，并对其进行技术经济分析和论证，确保其科学性和可行性;从技术、造价等多个角度出发，制定科学合理的施工方案，对施工进度、施工质量、施工成本之间的关系进行协调和平衡，实现施工造价的有效控制;造价管理人员要对施工现场开展全面跟踪工作，对施工设计变更、现场签证、材料代换等经济资料进行全面及时的审批和收集，并结合实际情况，对工程造价管理方案进行改善和优化;做好隐蔽工程的验收工作;对施工材料、设备的采购和应用进行严格的控制和把关，尤其是要对设备材料采购质量以及价格进行审核，确保其质量符合标准要求才能准许入场使用。[6]
2.4工程竣工结算环节的造价管理
工程竣工结算阶段主要是对合同执行情况进行审核，并对工程投资效益进行检查，更是要注重对工程施工质量进行检验等。在这一环节，要注重对合同条款进行认真核对，并结合合同规定的计算方法、计价规则、计费标准等，对竣工结算书进行全面审核，确保其和合同要求一致;认真检查隐蔽工程，确保竣工图与实际的施工标准统一性;保障竣工结算资料的完整性和真实性，包含施工合同、变更签证、材料认价单、竣工图纸等，确保经济资料手续齐全，编号规整等;对实际的工程量进行准确核实，确保其计算方式正确性，并核实套价、取费的合规性，对于设计变更、材料价格调整的依据进行审核;严格按照合同约定对材料价格进行审核，保障计价规则的严格执行。确保各项费用确定的标准性。对于没有按照合同约定以及设计图纸的施工行为、风险费用等，进行费用的核减。[7]
3.结语
综上所述，保障性住宅项目工程造价管理对于提升其整体投资效益，强化施工质量，提升人们的居住体验等具有重要的意义。[8]因此，要结合具体情况，采取合理的措施进行造价控制，尤其是要对投资决策阶段、工程设计、工程招标、工程施工、工程竣工結算等环节进行全面的造价控制，实现工程全过程造价管理，提升综合管理水平，为提升保障性住宅项目工程整体投资效益奠定基础。
参考文献：
[1]李京.农民还迁房住宅项目投资偏差影响因素研究[D].天津工业大学，2019.
[2]温广卿.民用住宅建设项目工程造价控制方法分析[J].四川水泥，2018（05）：233.
[3]王宝令，冯鑫.基于项目评价指标的建筑节能对工程造价的影响[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2017（08）：155-156.
[4]唐蓓蕾. 高层住宅工程造价精细化管理研究[D].西安建筑科技大学，2017.
[5]魏如锋.住宅项目中工程造价预测模型的建立与研究[J].哈尔滨师范大学自然科学学报，2017，33（01）：40-43.
[6]崔红静.民用住宅建设项目工程造价控制方法分析[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016（02）：87.
[7]马臻臻.基于保障性住宅项目工程造价管理的研究[D].南京理工大学，2013.
[8]杨智平.简析住宅项目全过程成本及对管理者的要求[J].城市建筑，2012（17）：176.
关键词：保障性住宅;项目工程;造价管理;方法
随着我国城镇化进程的逐渐加快，城市建设速度逐渐提升，房地产行业得到迅猛发展，导致全国房价持续性上涨，很多低收入人群住房得不到保障。为了有效解决这一问题，缓解城市发展以及人们生活幸福之间的矛盾，政府逐渐加大了对保障性住房的建设规模，一定程度上解决了城市低收入家庭的住房困难。但是保障性住宅工程项目在建设中还存在一些问题，如工程造价管理不合理，房价偏高，保障性住房投资效益低，开发商投资热情不高，保障性住房施工质量、配套设施、建筑面积、建设位置等都存在一定的问题，需要进一步强化对保障性住宅工程项目的造价控制和管理，对开发成本进行合理控制，提升保障性住房居住体验。
1.保障性住宅项目工程造价管理重要性
保障性住宅项目工程建设在整个城市发展系统中占据着至关重要的作用，是解决民生问题的重要途径。强化对保障性建筑项目的工程造价管理，把建设成本控制在合理范围内，有效解决施工技术和经济指标之间的不均衡性问题，可以有效改善当前保障性住宅项目投资低迷，投资效益不理想，开发商投资热情不高的状态，进一步强化保障性住宅项目的施工质量，为城市低收入人群提供更加优质的居住条件。现阶段保障性住宅项目建设过程中，往往因为投资决策阶段的工程投资估算不准确，导致施工过程中建设开发成本超标，严重限制在建工程顺利进行;而且很多参建技术人员缺乏经济意识，缺乏经济指标和相关技术相协调的意识，致使施工工艺、施工材料、设备等应用严重超过投资预算，致使工程造价增加。[1]针对这种情况，更是需要强化工程造价管理，强化对工程项目各个环节的全过程管理和控制，有效协调经济、技术、进度、质量之间的平衡关系，在保障质量的基础上，实现工程造价的最小化。
2.保障性住宅项目工程造价管理策略
2.1投资决策环节的造价控制
投资决策环节的造价控制是整体工程造价管理的基础和前提，对于工程造价控制程度具有关键性的影响。在投资决策阶段，可以从全局出发，对建设地点、建设规模、施工工艺、施工设备和材料等进行优化选择，在确保施工质量的基础上，对工程造价进行合理控制。选择合适的方法对工程项目开展科学合理的投资估算，从而对建设项目的投资金额进行合理预估，并在此基础上对项目建设过程以及建设完成之后的收益和风险等进行综合性评估，并提出针对性的防范方案，从而为决策层的投资决策提供全面的投资规模、投入、产出、经济效益等多方面的资料数据，为其做出更加科学合理的投资决策提供依据。[2]
2.2设计阶段的造价控制
在工程设计阶段对工程造价进行合理控制，能够进一步提升资金利用率，提升投资收益，实现施工技术和工程收益的协调发展。施工设计阶段的造价控制主要方法是限额设计，就是在既定金额的基础上对建设项目进行设计，并规划设计图纸等，确保设计总概算在所批准的投资估算额之内。通过这种方式可以实现对投资金额的合理分配，有效控制保障性住宅建筑项目的总体造价。设计完成之后，要组织建设方、监理方、施工方、技术方、业主等各个参与方对设计方案以及图纸进行审核和优化，从而实现技术和经济的有效统一。[3]
2.3工程招标阶段的造价管理
保障工程招标的合理性和科学性，可以促进对工程造价管理的事前主动控制。在这一环节做好工程造价管理，可以确保工程施工的规范化和标准化发展。在进行工程招标时，要确保招标控制价的合理性，要确保项目划分与招标文件的统一性，从而方便进行工程造价管理和控制;综合应用施工图预算等方式编制招标控制价，确保招标控制价的全面性和合理性;要对编制完成的招标控制价进行全面审核，确保其对工程各个方面进行全面准确的计价;此外还要注重合同条款的全面性和完善性，尤其是要对合同计价类型以及工程款支付方式进行明确的规定，要结合不同的合同类型开展针对性的造价控制方法。[4-5]工程款支付方式的明确规定可以有效提升造价管理效率;还要采取合理的评标模式，集合投标报价、施工组织设计、施工工期、资金应用等综合性评价指标对投标方案进行科学评价，确保选择最优的施工方案，从根本上控制工程造价。
2.4工程施工环节的造价管理
在进行具体的施工之前，要严格按照相关规定签订项目施工合同，并在合同中对合同价款、合同工期、质量要求、合同双方的责任、义务等进行明确的规定，从而为施工阶段的造价控制提供规范性的管理依据;完善项目组织结构建设，对相关人员的职责、任务进行明确分工，确保造价控制措施的有效落实和执行;制定科学合理的施工造价控制规划，并对其进行技术经济分析和论证，确保其科学性和可行性;从技术、造价等多个角度出发，制定科学合理的施工方案，对施工进度、施工质量、施工成本之间的关系进行协调和平衡，实现施工造价的有效控制;造价管理人员要对施工现场开展全面跟踪工作，对施工设计变更、现场签证、材料代换等经济资料进行全面及时的审批和收集，并结合实际情况，对工程造价管理方案进行改善和优化;做好隐蔽工程的验收工作;对施工材料、设备的采购和应用进行严格的控制和把关，尤其是要对设备材料采购质量以及价格进行审核，确保其质量符合标准要求才能准许入场使用。[6]
2.4工程竣工结算环节的造价管理
工程竣工结算阶段主要是对合同执行情况进行审核，并对工程投资效益进行检查，更是要注重对工程施工质量进行检验等。在这一环节，要注重对合同条款进行认真核对，并结合合同规定的计算方法、计价规则、计费标准等，对竣工结算书进行全面审核，确保其和合同要求一致;认真检查隐蔽工程，确保竣工图与实际的施工标准统一性;保障竣工结算资料的完整性和真实性，包含施工合同、变更签证、材料认价单、竣工图纸等，确保经济资料手续齐全，编号规整等;对实际的工程量进行准确核实，确保其计算方式正确性，并核实套价、取费的合规性，对于设计变更、材料价格调整的依据进行审核;严格按照合同约定对材料价格进行审核，保障计价规则的严格执行。确保各项费用确定的标准性。对于没有按照合同约定以及设计图纸的施工行为、风险费用等，进行费用的核减。[7]
3.结语
综上所述，保障性住宅项目工程造价管理对于提升其整体投资效益，强化施工质量，提升人们的居住体验等具有重要的意义。[8]因此，要结合具体情况，采取合理的措施进行造价控制，尤其是要对投资决策阶段、工程设计、工程招标、工程施工、工程竣工結算等环节进行全面的造价控制，实现工程全过程造价管理，提升综合管理水平，为提升保障性住宅项目工程整体投资效益奠定基础。
参考文献：
[1]李京.农民还迁房住宅项目投资偏差影响因素研究[D].天津工业大学，2019.
[2]温广卿.民用住宅建设项目工程造价控制方法分析[J].四川水泥，2018（05）：233.
[3]王宝令，冯鑫.基于项目评价指标的建筑节能对工程造价的影响[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2017（08）：155-156.
[4]唐蓓蕾. 高层住宅工程造价精细化管理研究[D].西安建筑科技大学，2017.
[5]魏如锋.住宅项目中工程造价预测模型的建立与研究[J].哈尔滨师范大学自然科学学报，2017，33（01）：40-43.
[6]崔红静.民用住宅建设项目工程造价控制方法分析[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016（02）：87.
[7]马臻臻.基于保障性住宅项目工程造价管理的研究[D].南京理工大学，2013.
[8]杨智平.简析住宅项目全过程成本及对管理者的要求[J].城市建筑，2012（17）：176.