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摘要：在我国整体实现了“营改增”以后，房地产行业目前的税收征管就开始面着十分具体的转变。首先，“营改增”的完成对房地产企业自身的发展和调控起到了十分正面作用，因此顺其自然的也就使得房地产行业本身的发展受到了愈发严重的挑战。本文主要针对“营改增”对于房地产行业自身的成本和税负所产生的影响进行分析并且提出相关的建议。
关键词：营改增；房地产企业；建议
一、“营改增”执行后对房地产造成的影响
（一）“营改增”对于房地产企业在获得土地阶段成本产生的影响
获得土地的使用权可以说是企业进行房地产开发的基本。我们国家的房地产开发土地的形式主要为出让和划拨再就是转让等，在这些形式中主要以土地出让的形式比较常见。国家掌握这国家的土地的所有权，相关的企业以及个人只可以得到规定土地的使用权，其获得的形式就是支付给国家土地的出让金。按照房地产行业“营改增”当前所出台的政策，对于是个使用11%增值税税率的房地产开发企业来说，他们对政府部门所需要支付的土地价款能够在计算其需要纳增值税税额的过程中在其进行销售的金额中进行扣除。一般的状况下，土地的成本通常占到了商品房成本30%之上，这令其可以申请认定是普通纳税人的房地产企业的税负可以所有减少。可是是不是可以判断作为普通的纳税人还在非常大的程度上受到企业自身的生产经营规模还有财务的管理水平所影响。
（二）“营改增”对于房地产企业在房地产开发建设过程中相关成本的影响
房地产企业经营的业务范围非常的复杂并且广泛，很多数房地的产企业都同时涉足了房地产开发建设以及房地产的经营，而房地产的开发建造同时还和建筑业有很大的联系，因此“营改增”会对其自身的开发成本造成影响也就可以理解了。因为在进行房地产开发的时候出现的成本里开发成本占据的地位比较大，但是假如企业在征收增值税后能够获得这部分已经使用的增值税的专门的发票，就能够新增加非常多的进项税额，在增值税进行计税的形式分析这从很大程度上减弱了企业的税收负担。可是房地产企业的财务管理以及发票的管理还在不同的程度上受到了其业务多样性的限制。
二、当前情况下对房地产企业的改革相关建议
（一）提升企业自身财务的管理水平
财务的管理系统可以说属于一个企业主要的系统，财务自身管理水平的好坏能够反映出企业当前的整体水平，同时还影响着其能不能够在竞争中获得成功。在当前这一不断变化的税制情境下财务管理对企业来讲有着十分重要的意义。房地产企业需要以完善成本管理体制当前目标去对开发过程里出现的多种成本进行掌控。企业在房地产进行开发的时候出现的相关成本会在极大程度上对企业获得的利润造成影响，更主要的是按照“营改增”之后的相关内容，在对增值税进行计算的时候土地成本能够在销售额里剔除，这可以说是很大的突破，因为土地的成本在进行开发的成本里有着十分主要的位置，因此企业只有强化成本的管理同时得到符合法规的凭证，才能够获得更多的税收利益。
（二）强化对上游合作企业以及发票的管理
在“营改增”这一体制变革的环境下，如何管理好增值税专门使用的发票已经成为了十分关键的问题。因为这不但对企业的有关业务在会计进行处置过程中的相关的原始凭证是不是完善产生影响，同时还在一定程度上对着企业自身税负产生影响。假如企业可以获得的能够进行抵扣的增值税的专门的发票多的话，那么在相同的条件下就代表企业目前需要缴纳的增值税就会减少。同时加上作为普通纳税人的企业才能够单独的去给客户开出增值税的发票，所以房地产的企业为了能够尽可能的得到能够进行抵扣的增值税专用的发票在选择和其合作或者是达成购销联系的上游企业的时候需要对其进行管控，尽可能的挑选一些有资质和有一定规模的企业。同时，还应该对一些规模比较大的企业会受到影响提升产品的售价，因此企业在进行选择的时候还需要关注的是不同的企业之间产品的质量以及价格等条件的对比，防止其产生得到了更多能够进行抵扣的进项税额却消耗了很多的价款的情况。
（三）提升精装修房的销售比例
按照当前的法规，房地产商针对其进行销售房屋的装修费用也能够当成进项完成抵扣。在对营业税进行缴纳的时候，按照营业额的全额去进行计算，相关的房子，精装修的售价要比毛坯房高一些，房地产企业也会相应的支付多一些的税款；而“营改增”之后，情况就产生了变化，假如企业选择开发比较多的精装修的房屋，那么就代表其在对这些房屋进行装修的时候能够获得比较多的和物料以及固定资产有关的专用发票并进行抵扣，从而在减少企业税负的基础上去给盈利创造更多的可能。
三、结束语
当前，我国的经济可以说遇到了十分严俊的挑战，可以说在这时房地产行业自身也有着很大的责任，以往房地产的销售利润的提升速度显著降低。国家针对房地产企业所进行的税收调控也开始提升，另外企业所出台的所得税新申报表，以及土地增值税的税收政策也开始出现萎缩的情况，这种情况令房地产企业自身的税收风险有所提升。房地产行业自身的发展可以说对社会经济的稳定发展，以及人民生活水平的快速提升等都有着不同意义的影响。
参考文献：
[1]李伟，李卫平.基于营改增的建筑业税收征管问题研究[J].建筑经济，2016，37（4）.
[2]毛贤丰.营改增对房地产企业的影响[J].财经界，2015.
（作者单位：山东省鲁商置业有限公司）
关键词：营改增；房地产企业；建议
一、“营改增”执行后对房地产造成的影响
（一）“营改增”对于房地产企业在获得土地阶段成本产生的影响
获得土地的使用权可以说是企业进行房地产开发的基本。我们国家的房地产开发土地的形式主要为出让和划拨再就是转让等，在这些形式中主要以土地出让的形式比较常见。国家掌握这国家的土地的所有权，相关的企业以及个人只可以得到规定土地的使用权，其获得的形式就是支付给国家土地的出让金。按照房地产行业“营改增”当前所出台的政策，对于是个使用11%增值税税率的房地产开发企业来说，他们对政府部门所需要支付的土地价款能够在计算其需要纳增值税税额的过程中在其进行销售的金额中进行扣除。一般的状况下，土地的成本通常占到了商品房成本30%之上，这令其可以申请认定是普通纳税人的房地产企业的税负可以所有减少。可是是不是可以判断作为普通的纳税人还在非常大的程度上受到企业自身的生产经营规模还有财务的管理水平所影响。
（二）“营改增”对于房地产企业在房地产开发建设过程中相关成本的影响
房地产企业经营的业务范围非常的复杂并且广泛，很多数房地的产企业都同时涉足了房地产开发建设以及房地产的经营，而房地产的开发建造同时还和建筑业有很大的联系，因此“营改增”会对其自身的开发成本造成影响也就可以理解了。因为在进行房地产开发的时候出现的成本里开发成本占据的地位比较大，但是假如企业在征收增值税后能够获得这部分已经使用的增值税的专门的发票，就能够新增加非常多的进项税额，在增值税进行计税的形式分析这从很大程度上减弱了企业的税收负担。可是房地产企业的财务管理以及发票的管理还在不同的程度上受到了其业务多样性的限制。
二、当前情况下对房地产企业的改革相关建议
（一）提升企业自身财务的管理水平
财务的管理系统可以说属于一个企业主要的系统，财务自身管理水平的好坏能够反映出企业当前的整体水平，同时还影响着其能不能够在竞争中获得成功。在当前这一不断变化的税制情境下财务管理对企业来讲有着十分重要的意义。房地产企业需要以完善成本管理体制当前目标去对开发过程里出现的多种成本进行掌控。企业在房地产进行开发的时候出现的相关成本会在极大程度上对企业获得的利润造成影响，更主要的是按照“营改增”之后的相关内容，在对增值税进行计算的时候土地成本能够在销售额里剔除，这可以说是很大的突破，因为土地的成本在进行开发的成本里有着十分主要的位置，因此企业只有强化成本的管理同时得到符合法规的凭证，才能够获得更多的税收利益。
（二）强化对上游合作企业以及发票的管理
在“营改增”这一体制变革的环境下，如何管理好增值税专门使用的发票已经成为了十分关键的问题。因为这不但对企业的有关业务在会计进行处置过程中的相关的原始凭证是不是完善产生影响，同时还在一定程度上对着企业自身税负产生影响。假如企业可以获得的能够进行抵扣的增值税的专门的发票多的话，那么在相同的条件下就代表企业目前需要缴纳的增值税就会减少。同时加上作为普通纳税人的企业才能够单独的去给客户开出增值税的发票，所以房地产的企业为了能够尽可能的得到能够进行抵扣的增值税专用的发票在选择和其合作或者是达成购销联系的上游企业的时候需要对其进行管控，尽可能的挑选一些有资质和有一定规模的企业。同时，还应该对一些规模比较大的企业会受到影响提升产品的售价，因此企业在进行选择的时候还需要关注的是不同的企业之间产品的质量以及价格等条件的对比，防止其产生得到了更多能够进行抵扣的进项税额却消耗了很多的价款的情况。
（三）提升精装修房的销售比例
按照当前的法规，房地产商针对其进行销售房屋的装修费用也能够当成进项完成抵扣。在对营业税进行缴纳的时候，按照营业额的全额去进行计算，相关的房子，精装修的售价要比毛坯房高一些，房地产企业也会相应的支付多一些的税款；而“营改增”之后，情况就产生了变化，假如企业选择开发比较多的精装修的房屋，那么就代表其在对这些房屋进行装修的时候能够获得比较多的和物料以及固定资产有关的专用发票并进行抵扣，从而在减少企业税负的基础上去给盈利创造更多的可能。
三、结束语
当前，我国的经济可以说遇到了十分严俊的挑战，可以说在这时房地产行业自身也有着很大的责任，以往房地产的销售利润的提升速度显著降低。国家针对房地产企业所进行的税收调控也开始提升，另外企业所出台的所得税新申报表，以及土地增值税的税收政策也开始出现萎缩的情况，这种情况令房地产企业自身的税收风险有所提升。房地产行业自身的发展可以说对社会经济的稳定发展，以及人民生活水平的快速提升等都有着不同意义的影响。
参考文献：
[1]李伟，李卫平.基于营改增的建筑业税收征管问题研究[J].建筑经济，2016，37（4）.
[2]毛贤丰.营改增对房地产企业的影响[J].财经界，2015.
（作者单位：山东省鲁商置业有限公司）