2004年6月20日，刘海洋与某风景区的产权式酒店签订了《商品房预售合同》一份，双方约定产权式酒店应于2005年2月20前将房屋交付给刘海洋，逾期不交，则按已付房款50万元的每日万分之五支付违约金。2004年6月21日，双方又签订了一份《回租合同》，约定刘海洋将该房屋回租给产权式酒店使用，每年租金为购房款的6%。合同签订后，刘海洋将购房款50万元支付给产权式酒店，支付时扣除了一年租金3万元，实际支付47万元。
　　2005年2月20日，产权式酒店并没有按照约定期限和刘海洋办理房屋交付手续，也没有办理房屋产权证。于是刘海洋将此诉至法庭，要求退房，并要求酒店支付违约金。
　　该产权式酒店在答辩中认为，刘海洋购买房屋的目的是为了获取收益，而早在半年前，刘海洋已经收到第一年租金回报，实现了其收益权，实际上已经获得该房屋的使用权，酒店已经履行了交付房屋的义务。至于刘海洋要求办理产权证的问题，双方在签订的合同中没有关于办理产权证的具体约定，也没有其它证据证明酒店要为刘海洋办理产权证。因此办理产权证是刘海洋自己的义务，酒店只承担配合义务。
　　一审法院经过审理认为，刘海洋所购买的房屋是产权式酒店，购买房屋的使用目的是为了获取租金收益，因此合同双方约定的房产交付是指刘海洋获得对该房屋的使用权和收益权。双方争议的房屋虽然没有办理产权但是实际上已经交付使用，刘海洋要求退房没有事实和法律依据，驳回了刘海洋的诉讼请求。刘海洋不服判决上诉，目前该案正在二审中。
　　
　　■点评：俞兆洪（律师）
　　
　　在我国，比较普遍的产权式酒店经营模式是，开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房以租赁的形式出租给酒店管理公司获取固定的租金回报，或者是和酒店管理公司签订委托经营管理的协议，获取所谓的客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。因为国家尚无规范产权式酒店这种经营模式的专门法律规范，投资者的权利确定与权益保护问题在法律上具有较多的不确定因素。
　　分析本案，本人认为在投资产权式酒店的过程中，就房屋的交付问题应该特别引起投资者重视。投资者一定要注意购买的酒店房屋是否产权清晰，购买的是租赁权还是所有权，是否可以拿到独立的产权证，确保拥有对所购房屋的独立处置权。因此为了确保投资者投资的房产最终能够顺利办理权证，投资者购买前要审查开发商的主体资格，审查房屋销售文件及房地产权属证等。投资者决定购买后，应该仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况、房屋的交付时间、交付的具体方式、权证办理、违约责任等条款。同时为了保障投资者的利益，本人建议在合同中明确约定保障投资者利益的退出机制。比如，投资者可以要求开发商或酒店管理公司承诺投资者购房后一定条件下可以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司，开发商或酒店管理公司保证回购或退款。开发商对买卖合同的履行、酒店管理公司对租赁协议的履行存在严重违约时，投资者应当有权要求开发商或酒店管理公司进行回购或退款。
　　就刘海洋案例，本人认为，双方在合同中没有对产权转移、房屋交付的时间和形式做出明确约定的情况下，这种租金收益权的实现是否足以证明开发商已经完成了交付房屋义务，是一个具有争议的问题。但是，如果刘海洋在和开发商签订合同时已经明确约定了房屋交付的形式和时间以及刘海洋可以要求退房的条件，就可能避免刘海洋在一审中面临的困境，从而减小自己的投资风险。当然在投资过程中还应该注重对开发商的实力和信誉的考察，慎重决策。