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【摘要】本文主要对房地产开发项目全过程成本控制方法进行研究，阐述了成本控制的体系，然后从不同的实施阶段，说明了控制方法的具体应用。
【关键词】房地产；开发项目；全过程成本控制
目前我国的房地产开发项目逐渐向高层次、大规模方向发展，力求以较低的成本开发出满足市场需求的房地产产品。这是房地产开发商重点关注的问题，也是房地产竞争的关键因素，相关人员应重视房地产项目的成本管理和控制，确保其在投资决策阶段发挥重要的作用。现对房地产开发项目全过程成本控制方法进行研究，总结有效的控制方法，确保其能够合理应用。
一、房地产开发项目成本控制体系
在房地产开发商控制开发项目的成本过程中，应建立有效、严格的成本控制体系，其中的主要内容有组织系统、信息系统、考核体系。
（一）组织系统
开发商为了更加有效的对成本及费用进行控制，需要应用分级分方向的管理责任制，从而明确各部门的责任。这种方法能够形成成本费用组织系统，该系统具有一个管理权限，能够行使不同类型的责任[1]。在成本控制中，责任中心主要有两种：成本中心和费用中心。其中成本中心主要是指对成本和费用承担控制、考核责任的中心，比如投资控制部；费用中心是指仅对费用发生额负责的责任中心，比如预决算部。在房地产公司，可以将成本中心设置在项目参与及管理部门，一般不直接参与和管理的部门为费用中心。在这个过程中，相关人员可以根据各自的工作内容，分析成本费用预算，各司其职，由上至下形成监督机制。完善的组织系统有利于成本的可控性。
（二）信息系统
房地产开发项目全过程成本控制中，含有多种信息，例如目标成本、实际成本、成本偏差、合同变更、市场价格变化等等。针对房地产开发项目的运行情况，全过程的成本控制非常复杂，拥有大量的成本信息，相关人员应对其进行筛选和整理，从而更好将有用的信息反馈出来，确保成本得到有效控制[2]。相关人员应根据实际情况制定成本报告，然后将预算和实际进行比较，明确两者之间的差异，以及责任的归属，更好分析成本的改进方式。相关人员要根据例外情况报告制度，了解预算中没有进行规范的事项和内容，要时刻保持信息流通，从而更好的做出决策。
（三）考核体系
开发商为了更好的实行考核体系，应明确成本目标的尺度，例如在设计部门中，要尽量减少因设计缺陷而出现的成本，控制其不超过额度范围。对于工程部门，相关单位要控制其在管理上缺陷，从而降低成本增加的可能性，制定最高额度。在全过程的成本控制中，要明确责任体，从而避免人员在执行不同工作的过程中，出现推诿的现象。
二、全过程成本控制方法的应用
不同的房地产开发商的操作流程会有所差别，所以要根据开发项目的不同，选取不同的控制方法，一般来讲，相关人员应抓住不同开发阶段的特点，主动控制不同阶段的成本变化，从而达到较好的成本绩效。
（一）立项阶段
在立项阶段进行成本控制，主要是针对土地征用和拆迁补偿费用。立项阶段是以充分的市场调研为基础，相关人员要掌握其可行性，然后通过动态观点对市场进行观察，分析市场的经营情况、政策的使用情况、资金的运转情况等等[3]。通过这些方式，相关人员可以更加现实的视角去进行市场选择，选取合适的实际，同时完整的估算项目成本投资的具体情况。相关人员要明确有关立项，例如土地或协作方的权利义务，根据这种情况，要明确立项条款与税收条款以及政府其他收费之间的关系，从而保证立项决策更加科学与合理。
例如，对于征地费用，要控制费用减免和缴款时间；拆迁安置费用，要比较拆迁安置方式和费用的支付方式的经济情况；红线外市政费用，控制自建部分同红线内的工程成本管理方式执行，并有效利用周边项目的条件合作、分享收益；付款方式，要细化付款条件，争取主动，并尽量争取付款次数多，减少单次付款比例。
（二）规划设计阶段
基础设施的费用、建筑安装的费用、公共配套设施的费用都是规划设计阶段的成本控制内容。在这个过程中，要做好立项阶段的项目功能，施工的工艺、支出的成本，通过这些技术经济指标，更好的实施预先制定的方案。承包商要根据这些内容进行项目建设，所以该阶段具有非常重要的意义，会影响整个过程的控制情况。规划阶段是项目开发的先行阶段，只有明确定义项目的功能、质量以及预期销售情况，才能更好的做好项目的成本控制。根据有关系资料分析，规划设计阶段是控制成本的关键阶段，合理做好设计，能够更好的减少事后变动出现的成本增加。
在可行性规划设计中，相关人员要分析市政状况的信息、确立规划要点；方案设计中，要分析比较某些可变动的设计方案（ 如立面设计、电梯设计等）；扩初设计，先测算成本、对设计商提出合理的限额指标；施工图设计，按照扩初评审的意见，完善图纸。
（三）施工阶段
在施工阶段，其成本控制的要点主要是基础设施费用、建筑安装费用等，通过合理计算这些费用，能够明确监理和承包商的实施主体，然后根据实际情况，选择不同的合作对象。其结果的选择，会影响到项目成本的高低。在施工中，材料及设备的选择直接影响房屋的质量和成本，所以总承包商和材料供应商的选择，是施工阶段的成本控制要点。具体主要体现在以下几个方面。
在投标单位的选择中，要满足项目前提要求，并保证其具有竞争性；招标文件编制中，要明确工程量清单，保证招标说明清晰，保持招标的公正公平；商务谈判和定标，解释投标中不可避免的歧义，争取最好的交易价格；施工图纸会审，采取的控制方法是力争在开工前弥补图纸的缺陷；设计变更，要尽量避免在施工中的重大设计调整，对可能有变更的地方有预见性；签证和索赔，应在合同中约定设计缺陷、施工管理缺陷、客户（或销售）的要求或者为了加快工期， 或者供应商的供应能力不够等造成的签证和索赔的计价方式。
（四）销售阶段
管理、销售、财务的费用，以及销售税金是销售阶段成本控制的主要内容。目前我国房地产不断发展，在产品的推广、销售的途径、媒介的购买以及客户的联系上，要分析不同销售环节的成本变化，了解这种成本变化的趋势。随着销售成本在整个房地产项目总承包的比例增大，可以采取合理的控制方法：
针对销售道具（接待中心、样板间、沙盘、灯箱、看板），要保证设计方案的选择应满足一次性投入少、建造进度快，避免盲目追求高档豪华；对于广告，确定主力媒体，重视媒体组合，切忌全面开花，重点销售阶段使用，切忌平均分配；相关人员要整合销售环境，采用先定成本，后设计施工方式，可分段实施；销售人员工资及佣金，要根据市场行价和项目情况进行精准测算，考虑好销售计划、销售难度。
结束语：
通过上文对房地产开发项目全过程成本控制方法的研究，要从不同阶段对成本进行控制。随着经济的发展，房地产逐渐进入成熟期，所以房地产企业要做好成本领先，做好全过程的成本控制，从而才能在市场竞争中立于不败之地，提升自身的经济效益。
参考文献：
[1]汪冶冰，陈丽娟.基于活动的房地产开发项目全過程工程造价管理研究[J].才智，2012（31）：179-180.
[2]张忠斌.全寿命周期理论下房地产项目成本控制要点[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2012（11）：125-126.
[3]杨光.全寿命周期的房地产开发项目成本控制方法探析[J].中国城市经济，2010（8）：119-120.
【关键词】房地产；开发项目；全过程成本控制
目前我国的房地产开发项目逐渐向高层次、大规模方向发展，力求以较低的成本开发出满足市场需求的房地产产品。这是房地产开发商重点关注的问题，也是房地产竞争的关键因素，相关人员应重视房地产项目的成本管理和控制，确保其在投资决策阶段发挥重要的作用。现对房地产开发项目全过程成本控制方法进行研究，总结有效的控制方法，确保其能够合理应用。
一、房地产开发项目成本控制体系
在房地产开发商控制开发项目的成本过程中，应建立有效、严格的成本控制体系，其中的主要内容有组织系统、信息系统、考核体系。
（一）组织系统
开发商为了更加有效的对成本及费用进行控制，需要应用分级分方向的管理责任制，从而明确各部门的责任。这种方法能够形成成本费用组织系统，该系统具有一个管理权限，能够行使不同类型的责任[1]。在成本控制中，责任中心主要有两种：成本中心和费用中心。其中成本中心主要是指对成本和费用承担控制、考核责任的中心，比如投资控制部；费用中心是指仅对费用发生额负责的责任中心，比如预决算部。在房地产公司，可以将成本中心设置在项目参与及管理部门，一般不直接参与和管理的部门为费用中心。在这个过程中，相关人员可以根据各自的工作内容，分析成本费用预算，各司其职，由上至下形成监督机制。完善的组织系统有利于成本的可控性。
（二）信息系统
房地产开发项目全过程成本控制中，含有多种信息，例如目标成本、实际成本、成本偏差、合同变更、市场价格变化等等。针对房地产开发项目的运行情况，全过程的成本控制非常复杂，拥有大量的成本信息，相关人员应对其进行筛选和整理，从而更好将有用的信息反馈出来，确保成本得到有效控制[2]。相关人员应根据实际情况制定成本报告，然后将预算和实际进行比较，明确两者之间的差异，以及责任的归属，更好分析成本的改进方式。相关人员要根据例外情况报告制度，了解预算中没有进行规范的事项和内容，要时刻保持信息流通，从而更好的做出决策。
（三）考核体系
开发商为了更好的实行考核体系，应明确成本目标的尺度，例如在设计部门中，要尽量减少因设计缺陷而出现的成本，控制其不超过额度范围。对于工程部门，相关单位要控制其在管理上缺陷，从而降低成本增加的可能性，制定最高额度。在全过程的成本控制中，要明确责任体，从而避免人员在执行不同工作的过程中，出现推诿的现象。
二、全过程成本控制方法的应用
不同的房地产开发商的操作流程会有所差别，所以要根据开发项目的不同，选取不同的控制方法，一般来讲，相关人员应抓住不同开发阶段的特点，主动控制不同阶段的成本变化，从而达到较好的成本绩效。
（一）立项阶段
在立项阶段进行成本控制，主要是针对土地征用和拆迁补偿费用。立项阶段是以充分的市场调研为基础，相关人员要掌握其可行性，然后通过动态观点对市场进行观察，分析市场的经营情况、政策的使用情况、资金的运转情况等等[3]。通过这些方式，相关人员可以更加现实的视角去进行市场选择，选取合适的实际，同时完整的估算项目成本投资的具体情况。相关人员要明确有关立项，例如土地或协作方的权利义务，根据这种情况，要明确立项条款与税收条款以及政府其他收费之间的关系，从而保证立项决策更加科学与合理。
例如，对于征地费用，要控制费用减免和缴款时间；拆迁安置费用，要比较拆迁安置方式和费用的支付方式的经济情况；红线外市政费用，控制自建部分同红线内的工程成本管理方式执行，并有效利用周边项目的条件合作、分享收益；付款方式，要细化付款条件，争取主动，并尽量争取付款次数多，减少单次付款比例。
（二）规划设计阶段
基础设施的费用、建筑安装的费用、公共配套设施的费用都是规划设计阶段的成本控制内容。在这个过程中，要做好立项阶段的项目功能，施工的工艺、支出的成本，通过这些技术经济指标，更好的实施预先制定的方案。承包商要根据这些内容进行项目建设，所以该阶段具有非常重要的意义，会影响整个过程的控制情况。规划阶段是项目开发的先行阶段，只有明确定义项目的功能、质量以及预期销售情况，才能更好的做好项目的成本控制。根据有关系资料分析，规划设计阶段是控制成本的关键阶段，合理做好设计，能够更好的减少事后变动出现的成本增加。
在可行性规划设计中，相关人员要分析市政状况的信息、确立规划要点；方案设计中，要分析比较某些可变动的设计方案（ 如立面设计、电梯设计等）；扩初设计，先测算成本、对设计商提出合理的限额指标；施工图设计，按照扩初评审的意见，完善图纸。
（三）施工阶段
在施工阶段，其成本控制的要点主要是基础设施费用、建筑安装费用等，通过合理计算这些费用，能够明确监理和承包商的实施主体，然后根据实际情况，选择不同的合作对象。其结果的选择，会影响到项目成本的高低。在施工中，材料及设备的选择直接影响房屋的质量和成本，所以总承包商和材料供应商的选择，是施工阶段的成本控制要点。具体主要体现在以下几个方面。
在投标单位的选择中，要满足项目前提要求，并保证其具有竞争性；招标文件编制中，要明确工程量清单，保证招标说明清晰，保持招标的公正公平；商务谈判和定标，解释投标中不可避免的歧义，争取最好的交易价格；施工图纸会审，采取的控制方法是力争在开工前弥补图纸的缺陷；设计变更，要尽量避免在施工中的重大设计调整，对可能有变更的地方有预见性；签证和索赔，应在合同中约定设计缺陷、施工管理缺陷、客户（或销售）的要求或者为了加快工期， 或者供应商的供应能力不够等造成的签证和索赔的计价方式。
（四）销售阶段
管理、销售、财务的费用，以及销售税金是销售阶段成本控制的主要内容。目前我国房地产不断发展，在产品的推广、销售的途径、媒介的购买以及客户的联系上，要分析不同销售环节的成本变化，了解这种成本变化的趋势。随着销售成本在整个房地产项目总承包的比例增大，可以采取合理的控制方法：
针对销售道具（接待中心、样板间、沙盘、灯箱、看板），要保证设计方案的选择应满足一次性投入少、建造进度快，避免盲目追求高档豪华；对于广告，确定主力媒体，重视媒体组合，切忌全面开花，重点销售阶段使用，切忌平均分配；相关人员要整合销售环境，采用先定成本，后设计施工方式，可分段实施；销售人员工资及佣金，要根据市场行价和项目情况进行精准测算，考虑好销售计划、销售难度。
结束语：
通过上文对房地产开发项目全过程成本控制方法的研究，要从不同阶段对成本进行控制。随着经济的发展，房地产逐渐进入成熟期，所以房地产企业要做好成本领先，做好全过程的成本控制，从而才能在市场竞争中立于不败之地，提升自身的经济效益。
参考文献：
[1]汪冶冰，陈丽娟.基于活动的房地产开发项目全過程工程造价管理研究[J].才智，2012（31）：179-180.
[2]张忠斌.全寿命周期理论下房地产项目成本控制要点[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2012（11）：125-126.
[3]杨光.全寿命周期的房地产开发项目成本控制方法探析[J].中国城市经济，2010（8）：119-120.