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摘 要：文章通过对中国房地产宏观调控政策的概念和实施途径进行深入研究，阐述了当前宏观调控政策的效果，并结合现状提出进一步完善相关政策的合理化建议，以期为我国房地产市场经济的健康发展提供参考。
关键词：房地产；宏观调控；政策效果
引言：房地产市场经济是我国整体经济发展的重要组成部分之一，它的健康发展能够为许多相关行业带来极高的经济效益。但是在房地产宏观调控政策下，我国虽然已经取得了一定的良好成效，但是房价攀升、百姓住房难等与民生息息相关的问题仍然不断凸显，所以，国家宏观调控政策的进一步完善迫在眉睫。
1 中国房地产宏观调控政策的概念和实施途径
1.1 中国房地产宏观调控政策概念
中国房地产宏观调控政策主要是指，国家在房地产行业市场发展的过程中，为了消除可能出现的房产市场失灵，规范房产市场的运行，促进房产市场的健康发展，实现相关资源的优化配置以及公平与效率的有机统一，为房地产行业市场提供健康的宏观环境，按照房地产行业市场的发展规律，运用调节机制和调节手段，使得房地产行业市场能够均衡发展以及有序运行而制定并出台一系列的公共政策总称。我国房地产宏观调控政策主要分为财政政策、金融调控政策以及土地调控政策等。通常来讲，财政政策调控房价的作用是最直接、有效的；金融调控政策调控房价的作用是最迅速的；而土地调控政策调控地价的作用也非常迅速、有效[1]。
1.2 中国房地产宏观调控政策的实施途径
中国房地产宏观调控政策主要通过财政政策、货币政策、土地政策以及相关行政政策对房产行业市场进行宏观调控。
第一，现阶段最主要的财政政策调控途径就是税收，例如契税、房产税以及土地增值税等。第二，现阶段，我国房地产宏观调控的主要手段之一包括了货币政策，它主要含有存款准备金政策、利率政策以及信贷政策，这三项的变化对房产市场的调控会产生极大影响。第三，土地政策在调控过程中主要包含土地供应策略和闲置土地处置策略，不仅能有效打击房产投机人员、稳定市场发展，也能从供求关系的角度进行房产市场的调控。第四，行政政策主要包含了行政问责制度以及限贷限购的政策。
2 中国房地产宏观调控政策的效果
2.1 中国房地产宏观调控政策的良好效果
我国房地产宏观调控政策的出台，是为了保持房地产行业市场的健康发展，对其具有一定程度的积极作用，并取得一定的良好效果。截至目前，房地产宏观调控政策起到的积极作用主要包括在一定的程度上控制了房价，使得我国的国民经济稳定、健康发展；稳定了房地产市场的根基，降低了房地产行业市场的泡沫；规范了当地政府以及房地产企业的行为。
2.2 中国房地产宏观调控政策下依然存在的问题
当前我国房地产宏观调控政策虽然已经有了一定的成效，但是现实房地产行业市场中仍然存在许多问题。
第一，部分地方政府的经济发展过于依赖当地的土地财政，因此必须完善相关的土地制度和财税制度。第二，我国社会的稳定、公平目标与国家的效率目标有所矛盾和冲突。第三，居民间住房的贫富差距越来越大。第四，国家货币的超量供应。第五，房地产企业对银行贷款过度依赖，进行负债运营。
3 中国房地产宏观调控政策进一步完善的建议
3.1 完善中国房地产宏观调控政策的配套制度
房地产宏观调控政策的落实前提，主要在于科学合理的相关配套制度的完善和支持。在目前，相关的配套制度主要有征地制度、土地出让制度、官员考核制度、投资监管制度以及税收制度，完善这些制度主要有两个原因：一方面，当前我国房地产宏观调控政策没有达到预期效果的一个重要原因是政策缺少相关配套制度和政策实施的连续性。房地产宏观政策的制定，需要有国务院的批准，同时要经国务院指导性的意见以及有关部门的相关细则补充和出台，随后历经数月甚至几年才可以最终落实。因此，政府相关部门需要加强对房地产规律性进行有效分析并掌握，进而确保房地产宏观调控政策的配套制度完善以及其连续性，才能得到良好的调控效果。另一方面，部分地方政府只注重地方经济的发展和增长，忽视了很多民生问题。因此，急需完善有关政策的配套制度。例如，当地政府若想将当地经济最大化发展，就要加强对土地的经营来促进地方生产经济增长。这种情况下，当地政府有关部门可以通过完善和实施征地制度以及土地出让制度，达到地方经济增长的目标。由此可见，将相关的配套制度加以完善和落实，中国房地产宏观调控政策才能有效解决各地的民生问题[2]。
3.2 对不同的房地产需求区别对待
随着我国房地产市场的飞速发展以及其市场需求的不断变化，政府各级相关人员需要正视当前不同的房地产需求，并将其精准区分并区别对待。
首先，对于自住性的需求，政府需要对其尽量照顾，适当放宽限制政策。其次，对于投机性需求的“房倒子”，各地政府必须对其进行严厉地打击，并严格进行限制。因为这种需求会通过短期的持有，随后转手卖出取得暴利，进而导致房价的非理性上涨，会使市场波动加剧，严重时很可能会形成房产泡沫，给社会造成不良的影响，故而政府必须严厉制止。最后，各级政府相关人员，需要承认并保护那些合理的投资性需求。房地产自身属于一种投资性高的“商品”，主要的投资目标是通过出租房屋获取利益。当前许多城市人口的流动性非常大，房屋的租赁需求与日俱增，因此，房地产投资性需求应运而生，能够有效地解决人们的租赁需求。
3.3 房地产开发的科学规划
在实际的房地产行业发展进程中，大量土地资源的搁置、大量建筑材料的消耗以及部分开放商的土地盲目开发，导致大量资源被浪费。因此，各地政府需要尽快将当前房地产行业发展的模式转变成“节约型”的发展模式，同时将对房地产行业进行研发的资金投入提高，以便促使房地产市场资源的浪费和消耗，将过剩的产能进行淘汰，最终达到房地产开发成本效益得以科学规划，减少开发商盲目开发的目的。
3.4 落实中国房地产宏观调控政策，增强监管力度
在我国房地产宏观调控政策的实施过程中，中央政府是政策制定的主体，各级地方政府是政策落实的主体，二者在政策传递和执行的进程中极易造成偏差。宏观调控政策的效果无法达到预期，各级当地政府的执行力差是主要原因之一。在政策实际实施过程中，部分当地政府的经济发展因为过于依赖其土地财政的收入，因此常常会在国家规定的最终期限才执行房地产宏观调控政策，导致政策的目的无法达成，政策的效果不能够达到预期。
这要求各级监管部门增强监管力度，在房地产宏观调控政策下发时就要执行公平、公正、公开的问责制度，从而促使当地政府加大执行力度和加快执行速度，最终提升我国房地产宏观调控政策的实施效果[3]。
3.5 稳定国家的货币政策
货币政策的稳定，能够使得房地产行业既不会发生过于低迷的现象，也不会出现过热现象，这对房地产行业市场资本的良好循环十分有利。相对的，货币政策如果不稳定，将会致使房价涨跌幅度过大，加之投机者对行业秩序的恶意扰乱，会使得真正的房产购买者不敢进行房屋买卖，最终使房产市场失去了活力。
4 结论
总体而言，在我国为房地产经济市场制定出台了房地产宏观调控政策之后，虽然已经取得了一定程度的良好效果，但也在此过程中逐渐发现了很多问题。因此，有关部门必须針对性地采取管控措施，保持房地产市场经济的健康发展。
参考文献：
[1]娄文龙，张娟.中国房地产宏观调控政策变迁量化研究——基于共词和聚类分析的视角[J].上海经济研究，2018（08）：63-72.
[2]刘江.房地产宏观调控政策对大型城市住房价格影响研究[D].天津商业大学，2017.
[3]梁惠民.我国房地产行业宏观调控政策与其可持续发展关系分析[J].金融经济，2016（16）：34-36.
作者简介：秦乔旭（1998—），男，汉族，河北石家庄人，本科，研究方向：金融工程。
关键词：房地产；宏观调控；政策效果
引言：房地产市场经济是我国整体经济发展的重要组成部分之一，它的健康发展能够为许多相关行业带来极高的经济效益。但是在房地产宏观调控政策下，我国虽然已经取得了一定的良好成效，但是房价攀升、百姓住房难等与民生息息相关的问题仍然不断凸显，所以，国家宏观调控政策的进一步完善迫在眉睫。
1 中国房地产宏观调控政策的概念和实施途径
1.1 中国房地产宏观调控政策概念
中国房地产宏观调控政策主要是指，国家在房地产行业市场发展的过程中，为了消除可能出现的房产市场失灵，规范房产市场的运行，促进房产市场的健康发展，实现相关资源的优化配置以及公平与效率的有机统一，为房地产行业市场提供健康的宏观环境，按照房地产行业市场的发展规律，运用调节机制和调节手段，使得房地产行业市场能够均衡发展以及有序运行而制定并出台一系列的公共政策总称。我国房地产宏观调控政策主要分为财政政策、金融调控政策以及土地调控政策等。通常来讲，财政政策调控房价的作用是最直接、有效的；金融调控政策调控房价的作用是最迅速的；而土地调控政策调控地价的作用也非常迅速、有效[1]。
1.2 中国房地产宏观调控政策的实施途径
中国房地产宏观调控政策主要通过财政政策、货币政策、土地政策以及相关行政政策对房产行业市场进行宏观调控。
第一，现阶段最主要的财政政策调控途径就是税收，例如契税、房产税以及土地增值税等。第二，现阶段，我国房地产宏观调控的主要手段之一包括了货币政策，它主要含有存款准备金政策、利率政策以及信贷政策，这三项的变化对房产市场的调控会产生极大影响。第三，土地政策在调控过程中主要包含土地供应策略和闲置土地处置策略，不仅能有效打击房产投机人员、稳定市场发展，也能从供求关系的角度进行房产市场的调控。第四，行政政策主要包含了行政问责制度以及限贷限购的政策。
2 中国房地产宏观调控政策的效果
2.1 中国房地产宏观调控政策的良好效果
我国房地产宏观调控政策的出台，是为了保持房地产行业市场的健康发展，对其具有一定程度的积极作用，并取得一定的良好效果。截至目前，房地产宏观调控政策起到的积极作用主要包括在一定的程度上控制了房价，使得我国的国民经济稳定、健康发展；稳定了房地产市场的根基，降低了房地产行业市场的泡沫；规范了当地政府以及房地产企业的行为。
2.2 中国房地产宏观调控政策下依然存在的问题
当前我国房地产宏观调控政策虽然已经有了一定的成效，但是现实房地产行业市场中仍然存在许多问题。
第一，部分地方政府的经济发展过于依赖当地的土地财政，因此必须完善相关的土地制度和财税制度。第二，我国社会的稳定、公平目标与国家的效率目标有所矛盾和冲突。第三，居民间住房的贫富差距越来越大。第四，国家货币的超量供应。第五，房地产企业对银行贷款过度依赖，进行负债运营。
3 中国房地产宏观调控政策进一步完善的建议
3.1 完善中国房地产宏观调控政策的配套制度
房地产宏观调控政策的落实前提，主要在于科学合理的相关配套制度的完善和支持。在目前，相关的配套制度主要有征地制度、土地出让制度、官员考核制度、投资监管制度以及税收制度，完善这些制度主要有两个原因：一方面，当前我国房地产宏观调控政策没有达到预期效果的一个重要原因是政策缺少相关配套制度和政策实施的连续性。房地产宏观政策的制定，需要有国务院的批准，同时要经国务院指导性的意见以及有关部门的相关细则补充和出台，随后历经数月甚至几年才可以最终落实。因此，政府相关部门需要加强对房地产规律性进行有效分析并掌握，进而确保房地产宏观调控政策的配套制度完善以及其连续性，才能得到良好的调控效果。另一方面，部分地方政府只注重地方经济的发展和增长，忽视了很多民生问题。因此，急需完善有关政策的配套制度。例如，当地政府若想将当地经济最大化发展，就要加强对土地的经营来促进地方生产经济增长。这种情况下，当地政府有关部门可以通过完善和实施征地制度以及土地出让制度，达到地方经济增长的目标。由此可见，将相关的配套制度加以完善和落实，中国房地产宏观调控政策才能有效解决各地的民生问题[2]。
3.2 对不同的房地产需求区别对待
随着我国房地产市场的飞速发展以及其市场需求的不断变化，政府各级相关人员需要正视当前不同的房地产需求，并将其精准区分并区别对待。
首先，对于自住性的需求，政府需要对其尽量照顾，适当放宽限制政策。其次，对于投机性需求的“房倒子”，各地政府必须对其进行严厉地打击，并严格进行限制。因为这种需求会通过短期的持有，随后转手卖出取得暴利，进而导致房价的非理性上涨，会使市场波动加剧，严重时很可能会形成房产泡沫，给社会造成不良的影响，故而政府必须严厉制止。最后，各级政府相关人员，需要承认并保护那些合理的投资性需求。房地产自身属于一种投资性高的“商品”，主要的投资目标是通过出租房屋获取利益。当前许多城市人口的流动性非常大，房屋的租赁需求与日俱增，因此，房地产投资性需求应运而生，能够有效地解决人们的租赁需求。
3.3 房地产开发的科学规划
在实际的房地产行业发展进程中，大量土地资源的搁置、大量建筑材料的消耗以及部分开放商的土地盲目开发，导致大量资源被浪费。因此，各地政府需要尽快将当前房地产行业发展的模式转变成“节约型”的发展模式，同时将对房地产行业进行研发的资金投入提高，以便促使房地产市场资源的浪费和消耗，将过剩的产能进行淘汰，最终达到房地产开发成本效益得以科学规划，减少开发商盲目开发的目的。
3.4 落实中国房地产宏观调控政策，增强监管力度
在我国房地产宏观调控政策的实施过程中，中央政府是政策制定的主体，各级地方政府是政策落实的主体，二者在政策传递和执行的进程中极易造成偏差。宏观调控政策的效果无法达到预期，各级当地政府的执行力差是主要原因之一。在政策实际实施过程中，部分当地政府的经济发展因为过于依赖其土地财政的收入，因此常常会在国家规定的最终期限才执行房地产宏观调控政策，导致政策的目的无法达成，政策的效果不能够达到预期。
这要求各级监管部门增强监管力度，在房地产宏观调控政策下发时就要执行公平、公正、公开的问责制度，从而促使当地政府加大执行力度和加快执行速度，最终提升我国房地产宏观调控政策的实施效果[3]。
3.5 稳定国家的货币政策
货币政策的稳定，能够使得房地产行业既不会发生过于低迷的现象，也不会出现过热现象，这对房地产行业市场资本的良好循环十分有利。相对的，货币政策如果不稳定，将会致使房价涨跌幅度过大，加之投机者对行业秩序的恶意扰乱，会使得真正的房产购买者不敢进行房屋买卖，最终使房产市场失去了活力。
4 结论
总体而言，在我国为房地产经济市场制定出台了房地产宏观调控政策之后，虽然已经取得了一定程度的良好效果，但也在此过程中逐渐发现了很多问题。因此，有关部门必须針对性地采取管控措施，保持房地产市场经济的健康发展。
参考文献：
[1]娄文龙，张娟.中国房地产宏观调控政策变迁量化研究——基于共词和聚类分析的视角[J].上海经济研究，2018（08）：63-72.
[2]刘江.房地产宏观调控政策对大型城市住房价格影响研究[D].天津商业大学，2017.
[3]梁惠民.我国房地产行业宏观调控政策与其可持续发展关系分析[J].金融经济，2016（16）：34-36.
作者简介：秦乔旭（1998—），男，汉族，河北石家庄人，本科，研究方向：金融工程。