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摘要:本文通过对项目管理基础理论和方法的阐述，引出物业管理行业对项目管理方法的需求。在此基础上，对项目管理方法在物业管理企业中的应用进行了论述，得出项目管理方法是可以应用到物业管理行业中的。
关键词：项目管理、物业管理
中图分类号：C29
文献标识码：A 文章编号：
一、现状及发展趋势
1、国内物业管理现状
随着我国房产经济的蓬勃发展，国内的物业管理市场正不断地迅速发展壮大，需求日益扩大。据不完全统计，目前全国实行物业管理的房屋面积超过120亿平方米，物业管理覆盖率已接近50％，北京等较发达城市的覆盖率达70％，深圳、上海己达90％以上,以上3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2％左右.由此可见，物业管理在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。然而，我国物业管理企业在迅速发展的同时，所面临的难题也不少，尤其是物业管理企业体制陈旧、企业管理规模较小等是当前的主要问题。可以看出，现阶段大多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，行业的整体抗风险能力较差，多數企业面临难以可持续发展的难题。
2、物业管理的发展趋势
(1) 随着物业管理行业法律法规的建立和健全，物业管理行业将会走上规范
化、法制化管理的轨道。
(2) 物业管理企业实现市场化经营将会成为今后物业管理项目发展的主流。
(3) 区域化管理将会成为今后物业管理的发展方向。因为实现区域化管理不
但能提高物业管理的整体管理水平，而且可以使物业管理企业实现规模效益，有利于文明城市的建设。
(4) 物业管理市场空间进一步扩大。随着房地产经济的发展，社会对物业管
服务的需求将会进一步提高，这将拓展物业管理企业的发展空间。
二、项目管理的基本理论和方法
1、项目管理的基本理论
项目管理指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进
有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。项目管理方法，是指通过运用计划、组织、协调、控制等系统过程来对项目目标进行管理的一种方法。
2、项目管理的主要工作内容
(1) 建立项目管理制度
要建立、健全以项目经理责任制为核心的各项管理制度，如项目经理聘任制度、项目成本核算制度以及使项目处于受控状态的其他管理制度，如要求项目定期上报各种报告、报表等。
(2) 明确项目组织形式
首先应着手于设计公司的组织结构。在公司组织结构的设计过程中重点是将项目部与职能部门的关系表达清楚。组织结构建好之后，公司总部、各职能部门、项目部在具体项目管理过程中的职责和相互工作关系也就确定了。
(3)设立合理高效的项目部
包括确定项目部的岗位设计；挑选出合格的项目经理人选，由项目经理与公
司签署责任状，明确项目经理的权力范围，达到授权和监督的合理平衡。
(4)指定项目目标体系
由项目经理牵头，完成项目目标体系的设立，明确项目在实施过程中必须实
现的一系列目标及其相互关系，从而使公司总部的理念和方针体现在项目的要求
上。项目的目标包括项目前期介入目标、团队建设目标、日常运行目标、以及安
全健康目标等。
(5)项目实施
即项目管理日常工作，保证项目目标体系的实现，对项目的进度、质量、
成本等重要目标进行实时监控。
(6)项目完成情况考核
由公司的相关部门组织，完成项目考核评价指标。设立年度考核目标、管理措施和手段，如签订项目责任合同，从而达到对项目运行的动态和全程控制。
三、项目管理在物业管理中的应用分析
1、物业管理企业需要项目管理方法
物业管理行业本身普遍存在行业门坎低、从业人员素质差等现象，从而制约了物业管理水平的好坏，也造成公司管理的项目水平参差不齐，这些都制约着物业管理的发展水平。而物业管理企业走向规模化是大势所趋，也是物业管理企业真正走向市场、降低管理成本、增加经济效益的有效途径，现已有许多物业管理公司为此承接了少则几个多则几十多个项目，如何统一管理好这些项目?要解决这些问题，物业管理企业就要在管理方法上下功夫，加强对项目管理方法的研究和应用。
2、项目管理方法适用于物业管理企业
作为项目管理本身来说，其目的就是要将有限的时间、费用等方面的资源充
分有效地利用。而物业管理目标就是用有限的资源，通过管理工作协调、平衡来达到一个较高的质量要求，使得物业保值增值。两者目标有高度的一致性。物业管理企业做好项目管理是企业不断扩大经营的保证，是企业成功走向市场化、社会化的前提，是企业形成集约化品牌管理的基础。企业只有不断创新项目管理方法、改进管理、加强服务，才能真正管理好每个项目。
四、物业管理企业采用项目管理的优势
1、有利于推行统一的管理规程和服务规范
对物业管理企业的质量评定中，目前最具代表、最具权威的当属全国物业管理标准和IS09000质量管理体系认证标准。通过参照这两种标准，对在管理中形成的操作规程、服务规范进行系统的总结，同时借鉴学习先进管理技术和经验，汇编成统一的、对项目操作有普遍指导意义的管理和服务运作体系，在所管理的项目中推行，以提高项目服务质量和管理水平。
2、有利于集中各项目的优势，提高物业管理服务的整体水平
随着物业管理市场竞争日趋激烈，竞争的焦点集中体现在管理水平和服务质量上。通过采用项目管理实现优势互补，努力提高物业管理企业的管理水平和服务质量，满足人们对生活和工作环境及质量的要求。只有这样，才能全面提升管理和服务水平。
3、有利于实现资源共享
物业管理企业通过采用项目管理的方式，整合公司各种资源，避免资源浪费。通过转变模式，可实现资源共享。这样可以合理安排物业服务工作流程、预算管理成本、控制日常运行费用支出，达到提高企业经济效益的目的，进一步提升物业管理企业的核心竞争力。
五、建立项目管理机制及质量管理体系
1、建立项目管理机制的必要性及重点
建立起一套良好的项目管理机制是企业项目管理能否顺利实施的重要标准。任何物业管理企业都会有一套企业管理制度。当项目管理制度与企业的现有管理制度产生矛盾时，应以企业现有的管理制度为基础，用项目管理制度将这些管理制度联系起来。企业制度在推行的过程中要考虑公司的两个基本问题：企业文化及公司的现状。项目管理的管理机制同样要考虑企业文化和公司的现状，制定项目管理机制时，应根据企业的现状进行分析，这会更加有利于项目制管理的进行。
2质量管理在项目管理机制中的应用
质量管理是在质量方面指挥和控制组织的协调的活动，其核心是建立质量管理体系，并按照质量管理体系的要求开展各项质量活动，不断提高客户(业主)的满意度。在物业管理的项目管理机制中，主要应从以下几个方面建立质量管理体系，以保证所有管理项目达到服务规范统一。
(1)从系统和全局的角度出发，建立质量管理体系；
(2)建立全员参与的质量管理；
(3)以业主为中心，了解并不断满足业主的需求，建立良好的业主管理；
(4)预防为主——即对质量进行严格控制，将隐患消灭在萌芽状态；
(5)持续改进——这是质量管理中的核心内容。
六、总结与展望
管理学原理指出，为了有效地实现企业目标，必须遵循权力与责任相结合、激励与制约相结合、适应性与稳定性相结合的基本要求，根据企业内部、外部要素的变化，适时地调整组织结构。实现物业管理方式由粗放式向专业化、精细化的转变，是物业管理企业的内在要求和必然选择。物业管理公司应按照公司的特点，选好项目管理方法以实现企业的最终目标。
参考文献
【1】曲丽秋 论我国物业管理企业的重新定位和发展．现代物业杂志社．2007. 11：92-93
【2】徐嘉震． 项目管理理论与实务．北京：中国物资出版社．2007．7
【3】崔凯旋． 全面质量管理在物业管理企业中的应用．中国物业管理．2007(08)：76-77
【4】石建平． 项目管理过程中有效项目团队的建设．中国建设教育杂志社出版．2007．9
关键词：项目管理、物业管理
中图分类号：C29
文献标识码：A 文章编号：
一、现状及发展趋势
1、国内物业管理现状
随着我国房产经济的蓬勃发展，国内的物业管理市场正不断地迅速发展壮大，需求日益扩大。据不完全统计，目前全国实行物业管理的房屋面积超过120亿平方米，物业管理覆盖率已接近50％，北京等较发达城市的覆盖率达70％，深圳、上海己达90％以上,以上3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2％左右.由此可见，物业管理在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。然而，我国物业管理企业在迅速发展的同时，所面临的难题也不少，尤其是物业管理企业体制陈旧、企业管理规模较小等是当前的主要问题。可以看出，现阶段大多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，行业的整体抗风险能力较差，多數企业面临难以可持续发展的难题。
2、物业管理的发展趋势
(1) 随着物业管理行业法律法规的建立和健全，物业管理行业将会走上规范
化、法制化管理的轨道。
(2) 物业管理企业实现市场化经营将会成为今后物业管理项目发展的主流。
(3) 区域化管理将会成为今后物业管理的发展方向。因为实现区域化管理不
但能提高物业管理的整体管理水平，而且可以使物业管理企业实现规模效益，有利于文明城市的建设。
(4) 物业管理市场空间进一步扩大。随着房地产经济的发展，社会对物业管
服务的需求将会进一步提高，这将拓展物业管理企业的发展空间。
二、项目管理的基本理论和方法
1、项目管理的基本理论
项目管理指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进
有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。项目管理方法，是指通过运用计划、组织、协调、控制等系统过程来对项目目标进行管理的一种方法。
2、项目管理的主要工作内容
(1) 建立项目管理制度
要建立、健全以项目经理责任制为核心的各项管理制度，如项目经理聘任制度、项目成本核算制度以及使项目处于受控状态的其他管理制度，如要求项目定期上报各种报告、报表等。
(2) 明确项目组织形式
首先应着手于设计公司的组织结构。在公司组织结构的设计过程中重点是将项目部与职能部门的关系表达清楚。组织结构建好之后，公司总部、各职能部门、项目部在具体项目管理过程中的职责和相互工作关系也就确定了。
(3)设立合理高效的项目部
包括确定项目部的岗位设计；挑选出合格的项目经理人选，由项目经理与公
司签署责任状，明确项目经理的权力范围，达到授权和监督的合理平衡。
(4)指定项目目标体系
由项目经理牵头，完成项目目标体系的设立，明确项目在实施过程中必须实
现的一系列目标及其相互关系，从而使公司总部的理念和方针体现在项目的要求
上。项目的目标包括项目前期介入目标、团队建设目标、日常运行目标、以及安
全健康目标等。
(5)项目实施
即项目管理日常工作，保证项目目标体系的实现，对项目的进度、质量、
成本等重要目标进行实时监控。
(6)项目完成情况考核
由公司的相关部门组织，完成项目考核评价指标。设立年度考核目标、管理措施和手段，如签订项目责任合同，从而达到对项目运行的动态和全程控制。
三、项目管理在物业管理中的应用分析
1、物业管理企业需要项目管理方法
物业管理行业本身普遍存在行业门坎低、从业人员素质差等现象，从而制约了物业管理水平的好坏，也造成公司管理的项目水平参差不齐，这些都制约着物业管理的发展水平。而物业管理企业走向规模化是大势所趋，也是物业管理企业真正走向市场、降低管理成本、增加经济效益的有效途径，现已有许多物业管理公司为此承接了少则几个多则几十多个项目，如何统一管理好这些项目?要解决这些问题，物业管理企业就要在管理方法上下功夫，加强对项目管理方法的研究和应用。
2、项目管理方法适用于物业管理企业
作为项目管理本身来说，其目的就是要将有限的时间、费用等方面的资源充
分有效地利用。而物业管理目标就是用有限的资源，通过管理工作协调、平衡来达到一个较高的质量要求，使得物业保值增值。两者目标有高度的一致性。物业管理企业做好项目管理是企业不断扩大经营的保证，是企业成功走向市场化、社会化的前提，是企业形成集约化品牌管理的基础。企业只有不断创新项目管理方法、改进管理、加强服务，才能真正管理好每个项目。
四、物业管理企业采用项目管理的优势
1、有利于推行统一的管理规程和服务规范
对物业管理企业的质量评定中，目前最具代表、最具权威的当属全国物业管理标准和IS09000质量管理体系认证标准。通过参照这两种标准，对在管理中形成的操作规程、服务规范进行系统的总结，同时借鉴学习先进管理技术和经验，汇编成统一的、对项目操作有普遍指导意义的管理和服务运作体系，在所管理的项目中推行，以提高项目服务质量和管理水平。
2、有利于集中各项目的优势，提高物业管理服务的整体水平
随着物业管理市场竞争日趋激烈，竞争的焦点集中体现在管理水平和服务质量上。通过采用项目管理实现优势互补，努力提高物业管理企业的管理水平和服务质量，满足人们对生活和工作环境及质量的要求。只有这样，才能全面提升管理和服务水平。
3、有利于实现资源共享
物业管理企业通过采用项目管理的方式，整合公司各种资源，避免资源浪费。通过转变模式，可实现资源共享。这样可以合理安排物业服务工作流程、预算管理成本、控制日常运行费用支出，达到提高企业经济效益的目的，进一步提升物业管理企业的核心竞争力。
五、建立项目管理机制及质量管理体系
1、建立项目管理机制的必要性及重点
建立起一套良好的项目管理机制是企业项目管理能否顺利实施的重要标准。任何物业管理企业都会有一套企业管理制度。当项目管理制度与企业的现有管理制度产生矛盾时，应以企业现有的管理制度为基础，用项目管理制度将这些管理制度联系起来。企业制度在推行的过程中要考虑公司的两个基本问题：企业文化及公司的现状。项目管理的管理机制同样要考虑企业文化和公司的现状，制定项目管理机制时，应根据企业的现状进行分析，这会更加有利于项目制管理的进行。
2质量管理在项目管理机制中的应用
质量管理是在质量方面指挥和控制组织的协调的活动，其核心是建立质量管理体系，并按照质量管理体系的要求开展各项质量活动，不断提高客户(业主)的满意度。在物业管理的项目管理机制中，主要应从以下几个方面建立质量管理体系，以保证所有管理项目达到服务规范统一。
(1)从系统和全局的角度出发，建立质量管理体系；
(2)建立全员参与的质量管理；
(3)以业主为中心，了解并不断满足业主的需求，建立良好的业主管理；
(4)预防为主——即对质量进行严格控制，将隐患消灭在萌芽状态；
(5)持续改进——这是质量管理中的核心内容。
六、总结与展望
管理学原理指出，为了有效地实现企业目标，必须遵循权力与责任相结合、激励与制约相结合、适应性与稳定性相结合的基本要求，根据企业内部、外部要素的变化，适时地调整组织结构。实现物业管理方式由粗放式向专业化、精细化的转变，是物业管理企业的内在要求和必然选择。物业管理公司应按照公司的特点，选好项目管理方法以实现企业的最终目标。
参考文献
【1】曲丽秋 论我国物业管理企业的重新定位和发展．现代物业杂志社．2007. 11：92-93
【2】徐嘉震． 项目管理理论与实务．北京：中国物资出版社．2007．7
【3】崔凯旋． 全面质量管理在物业管理企业中的应用．中国物业管理．2007(08)：76-77
【4】石建平． 项目管理过程中有效项目团队的建设．中国建设教育杂志社出版．2007．9