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摘要：本文简单介绍了我国地方政府住房限购政策的内容和目标，运用数据分析和逻辑推理方法研究了住房限购政策是如何推动住房价格上涨的，指出单纯的住房限购政策是不可能有效控制房价上涨，必须综合运用增加供给、限制地价、抑制需求和引导城市发展的多种措施才能有效控制房价的非理性上涨。
关键词：地方政府；住房限购；扩散效应；政府失灵
1 引言
从1998年我国实行住房制度货币化改革至今已经20年，这20年间，中国的住房价格突飞猛进，北上广深一线城市几乎涨价20倍，其他三四线城市的住房价格也涨了十倍左右。为了抑制住房价格过快上涨，我国政府每间隔几年都会出台新一轮的住房价格调控措施，几乎所有地方政府的调控措施都把限购作为调控不二“法宝”。但是从近20年的限购政策与住房价格波动的关系来看，每一轮限购带来的只是住房价格的短时间下降，但是限购城市周边非限购城市的住房价格却在上涨，与限购城市住房价格的差距越来越小。周而复始，这种住房涨价扩散效应越来越明显，最终发现，限购政策不但没有抑制限购城市的住房价格，还抬高了非限购城市的住房价格，非限购城市住房价格的上涨，再一次催生限购城市住房价格的上涨，从而导致地方政府通过限购政策抑制房地产价格过快上涨的政策目标落空。
2 地方政府住房限购政策内容与目标
2.1地方政府住房限购政策的内容
（1）区域限购。一线城市高度发达，极个别一线城市区域小面积小，实行全部区域限购，如深圳等；绝大部分一线城市也有欠发达地区，主要实行主城区限购，远城区有限限购，如广州的增城区至今非本地居民限购住房一套。
（2）户籍限购。户籍限购就是拥有本市户籍居民一般不限购第一套住房和第二套改善性住房，但非本市户籍居民原则上限购，除非符合缴纳个税年限或者缴纳社保年限才具有购买一套住房资格，如广州市外地居民需要连续缴纳5年个税或者缴纳5年社保才具有购房资格。
（3）家庭已购住房限购。住房主要在“住”，现在城市家庭多以核心家庭模式为主，家庭成员有限，家庭拥有的一套住房基本能够满足家庭成员居住的需要，但不排除不能满足需要的情况，因此对具有改善性住房需求的家庭实行限贷不限购，如广州市规定，已经还清住房贷款的家庭二套房首付不低于30%，没有还清住房贷款的家庭，二套房首付不低于70%；全面禁止居民购买第三套住房。
2.2地方政府住房限购政策的目标
（1）完成中央政府的任务。住房价格上涨过快已经是社会共识，特别是已经远远超过房价工资收入比，对工薪阶层形成巨大压力，媒体和相关专家也对住房价格过快上涨表现出担忧，中央政府三令五申要求抑制住房价格过快上涨。在此背景下地方政府出台住房限购政策，与其说是对社会关切的回应，不如说是迫于上级政府的压力。因此，地方政府住房限购政策的目标是为了完成中央政府交给的任务。
（2）缓解供需关系。在假定供给住房数量不变的情况下，禁止本地户籍居民购买三套住房，限制非本地户籍居民购买住房，就会抑制需求，进而缓解供需矛盾。
（3）控价而非降价。地方政府的土地财政致使城市土地拍卖的价格越来越高，加上人工成本、材料成本的上涨，住房价格不能违背价格规律单方面下降。住房本质上属于商品房，自主定价是商品的基本属性，政府不能决定住房价格必须下跌。综合来看，限购是控价而非降价。
3扩散效应与住房价格上漲关系
3.1扩散效应与住房价格扩散效应
扩散效应是诺贝尔经济学得主冈纳？缪尔达尔提出的概念，其基本意思是指“所有位于经济扩张中心的周围地区，都会随着与扩张中心地区的基础设施的改善等情况，从中心地区获得资本、人才等，并被刺激促进本地区的发展，逐步赶上中心地区”。住房价格扩散效应是指随着中心城市房价的价格上涨，中心城市周边地区及城市的住房也会逐步上涨，由于中心城市住房限购，购房需求被迫转移到限购城市周边城市，从而导致周边城市住房价格逐步缩小与中心城市的房价差距，周边城市房价上涨反过来推动限购城市住房价格上涨。
3.2住房价格扩散效应分析
扩散效应是由价格溢出效应、需求挤压效应和价格反推效应构成，需求和价格两种要素在中心城区和周边区域之间通过三种效应在中心城区和周边地区反复进行。如图1所示。
图1：中心城市与周边城市扩散效应示意图
（1）价格溢出效应。“所谓溢出效应是指一个组织在进行某项活动时，不仅会产生活动所预期的效果，而且会对组织之外的人或社会产生的影响”。具体到城市房价溢出效应是指随着中心城市房价的上涨，周边地区和周边城市的房价受此影响也会随着上涨。
（2）需求挤出效应。“挤出效應指一个相对平衡的市场上，由于供应、需求有新的增加，导致部分资金从原来的预支中挤出，而流入到新的商品中”。需求挤出效应就是随着我国各地方政府限购政策的出台，中心城市实行限购越来越严格，很多在中心城市工作和生活的潜在购房者不具有购房资格，由于涨价预期强烈和具有一定的替代性，潜在购房者在中心城市购房的需求就被逐步挤出流到周边城市，周边城市房价随着购买者越来越多而逐步上涨，与中心城市的房价差距越来越小。
（3）价格反推效应。价格反推效应是指在周边城市房价上涨过程中，中心由于城市经济基础和交通条件、教育资源等公共产品与服务均优于周边城市，性价比远高于周边城市，中心城市的房价具有强烈地上涨预期，周边城市和中心城市房价差距越小，中心城市房价上涨空间就越大，在这种预期下推动下，中心城市的房价逐步上涨，与周边城市的房价差距再次拉大。
4 结论与建议
4.1结论
住房限购政策的出台基于供需关系的宏观调控，基本逻辑是抑制需求就能够控制房价的过快上涨，而不是综合供给和需求之间的关系，因此住房限购政策从政策出台到实施就带有明显的缺陷。根据价格的基本规律，价格受供给和需求两个方面的影响，不增加供给，仅抑制需求而且需求还在不断增加的情况下，是不可能真正抑制价格上涨。 通过价格溢出效应、需求挤压效应和价格反推效应的关系分析可以发现，在限购城市的需求不能获得满足的时候，需求会以另外的形式获得满足，但是限购城市的供给没有增加，非限购城市的供给也没有刻意的增加，但是非限购城市的需求却不可避免的增加，且幅度巨大。同时限购城市的供给不变或变化不大，需求却与日俱增，限购城市的地价、薪酬水平、物价水平和公共服务均高于非限购城市，在比较效应作用下，限购城市的房价在非限购城市房价的推动下上涨。
因此，地方政府的住房限购政策是不可能真正抑制房价上涨，只是暂时缓解限购城市的住房价格上涨，但却导致周边非限购城市住房价格的过快上涨，没有真正解决问题住房价格上涨问题，准确地说，只是转移了问题发生区域而非解决问题。
4.2建议
（1）增加供给是解决住房价格过快上涨的根本手段。如前所述，价格受供需关系的影响，增加供给必然会抑制价格上涨，但前提是增加供给远远大于需求增加程度或者供过于求，这在我国大城市土地资源高度紧缺的背景下是不可能的，因此必须配合抑制需求才能起到作用。
（2）限制地价是解决住房价格过快上涨的直接手段。我国城市住房价格过快上涨与城市土地价格过快上涨有关，土地价格上涨过快，加上人工成本和材料成本的稳步上涨，想让住房价格不涨明显违反价格规律和价值规律，因此，限制地价上涨可以最直接的解決住房价格过快上涨。
（3）抑制需求是解决住房价格过快上涨的行政手段。住房本质上是商品，商品的買卖是市场行为，供需双方形成价格合意即可进行买卖。市场经济条件下的政府应该维护公平交易，而不应该限制交易对象，住房限购其实质是限制交易对象，是对市场规则的粗暴干预和破坏。
（4）引导城市发展是解决住房价格过快上涨的市场手段。如前所述，消费者在大城市买房的动力来自于大城市优良的公共产品（服务）和优越的就业环境和薪酬水平，我国目前最严重的城市问题就是大城市严重“营养过剩”、小城市“营养不良”的问题，因此，引导我国城市均衡发展，逐步缩小城市之间发展差距，使新老人力资源都可以就近就业而不牺牲职业发展机会、不减少个人薪酬待遇，同时能够享受同等的公共产品（服务）。由于大城市过高的房价和生活成本，人力资源会自由地向性价比高的城市流动，市场的问题还是交给市场来解决。
王天才（1976——），男，长江大学2014级工商管理硕士，研究方向，战略管理。
关键词：地方政府；住房限购；扩散效应；政府失灵
1 引言
从1998年我国实行住房制度货币化改革至今已经20年，这20年间，中国的住房价格突飞猛进，北上广深一线城市几乎涨价20倍，其他三四线城市的住房价格也涨了十倍左右。为了抑制住房价格过快上涨，我国政府每间隔几年都会出台新一轮的住房价格调控措施，几乎所有地方政府的调控措施都把限购作为调控不二“法宝”。但是从近20年的限购政策与住房价格波动的关系来看，每一轮限购带来的只是住房价格的短时间下降，但是限购城市周边非限购城市的住房价格却在上涨，与限购城市住房价格的差距越来越小。周而复始，这种住房涨价扩散效应越来越明显，最终发现，限购政策不但没有抑制限购城市的住房价格，还抬高了非限购城市的住房价格，非限购城市住房价格的上涨，再一次催生限购城市住房价格的上涨，从而导致地方政府通过限购政策抑制房地产价格过快上涨的政策目标落空。
2 地方政府住房限购政策内容与目标
2.1地方政府住房限购政策的内容
（1）区域限购。一线城市高度发达，极个别一线城市区域小面积小，实行全部区域限购，如深圳等；绝大部分一线城市也有欠发达地区，主要实行主城区限购，远城区有限限购，如广州的增城区至今非本地居民限购住房一套。
（2）户籍限购。户籍限购就是拥有本市户籍居民一般不限购第一套住房和第二套改善性住房，但非本市户籍居民原则上限购，除非符合缴纳个税年限或者缴纳社保年限才具有购买一套住房资格，如广州市外地居民需要连续缴纳5年个税或者缴纳5年社保才具有购房资格。
（3）家庭已购住房限购。住房主要在“住”，现在城市家庭多以核心家庭模式为主，家庭成员有限，家庭拥有的一套住房基本能够满足家庭成员居住的需要，但不排除不能满足需要的情况，因此对具有改善性住房需求的家庭实行限贷不限购，如广州市规定，已经还清住房贷款的家庭二套房首付不低于30%，没有还清住房贷款的家庭，二套房首付不低于70%；全面禁止居民购买第三套住房。
2.2地方政府住房限购政策的目标
（1）完成中央政府的任务。住房价格上涨过快已经是社会共识，特别是已经远远超过房价工资收入比，对工薪阶层形成巨大压力，媒体和相关专家也对住房价格过快上涨表现出担忧，中央政府三令五申要求抑制住房价格过快上涨。在此背景下地方政府出台住房限购政策，与其说是对社会关切的回应，不如说是迫于上级政府的压力。因此，地方政府住房限购政策的目标是为了完成中央政府交给的任务。
（2）缓解供需关系。在假定供给住房数量不变的情况下，禁止本地户籍居民购买三套住房，限制非本地户籍居民购买住房，就会抑制需求，进而缓解供需矛盾。
（3）控价而非降价。地方政府的土地财政致使城市土地拍卖的价格越来越高，加上人工成本、材料成本的上涨，住房价格不能违背价格规律单方面下降。住房本质上属于商品房，自主定价是商品的基本属性，政府不能决定住房价格必须下跌。综合来看，限购是控价而非降价。
3扩散效应与住房价格上漲关系
3.1扩散效应与住房价格扩散效应
扩散效应是诺贝尔经济学得主冈纳？缪尔达尔提出的概念，其基本意思是指“所有位于经济扩张中心的周围地区，都会随着与扩张中心地区的基础设施的改善等情况，从中心地区获得资本、人才等，并被刺激促进本地区的发展，逐步赶上中心地区”。住房价格扩散效应是指随着中心城市房价的价格上涨，中心城市周边地区及城市的住房也会逐步上涨，由于中心城市住房限购，购房需求被迫转移到限购城市周边城市，从而导致周边城市住房价格逐步缩小与中心城市的房价差距，周边城市房价上涨反过来推动限购城市住房价格上涨。
3.2住房价格扩散效应分析
扩散效应是由价格溢出效应、需求挤压效应和价格反推效应构成，需求和价格两种要素在中心城区和周边区域之间通过三种效应在中心城区和周边地区反复进行。如图1所示。
图1：中心城市与周边城市扩散效应示意图
（1）价格溢出效应。“所谓溢出效应是指一个组织在进行某项活动时，不仅会产生活动所预期的效果，而且会对组织之外的人或社会产生的影响”。具体到城市房价溢出效应是指随着中心城市房价的上涨，周边地区和周边城市的房价受此影响也会随着上涨。
（2）需求挤出效应。“挤出效應指一个相对平衡的市场上，由于供应、需求有新的增加，导致部分资金从原来的预支中挤出，而流入到新的商品中”。需求挤出效应就是随着我国各地方政府限购政策的出台，中心城市实行限购越来越严格，很多在中心城市工作和生活的潜在购房者不具有购房资格，由于涨价预期强烈和具有一定的替代性，潜在购房者在中心城市购房的需求就被逐步挤出流到周边城市，周边城市房价随着购买者越来越多而逐步上涨，与中心城市的房价差距越来越小。
（3）价格反推效应。价格反推效应是指在周边城市房价上涨过程中，中心由于城市经济基础和交通条件、教育资源等公共产品与服务均优于周边城市，性价比远高于周边城市，中心城市的房价具有强烈地上涨预期，周边城市和中心城市房价差距越小，中心城市房价上涨空间就越大，在这种预期下推动下，中心城市的房价逐步上涨，与周边城市的房价差距再次拉大。
4 结论与建议
4.1结论
住房限购政策的出台基于供需关系的宏观调控，基本逻辑是抑制需求就能够控制房价的过快上涨，而不是综合供给和需求之间的关系，因此住房限购政策从政策出台到实施就带有明显的缺陷。根据价格的基本规律，价格受供给和需求两个方面的影响，不增加供给，仅抑制需求而且需求还在不断增加的情况下，是不可能真正抑制价格上涨。 通过价格溢出效应、需求挤压效应和价格反推效应的关系分析可以发现，在限购城市的需求不能获得满足的时候，需求会以另外的形式获得满足，但是限购城市的供给没有增加，非限购城市的供给也没有刻意的增加，但是非限购城市的需求却不可避免的增加，且幅度巨大。同时限购城市的供给不变或变化不大，需求却与日俱增，限购城市的地价、薪酬水平、物价水平和公共服务均高于非限购城市，在比较效应作用下，限购城市的房价在非限购城市房价的推动下上涨。
因此，地方政府的住房限购政策是不可能真正抑制房价上涨，只是暂时缓解限购城市的住房价格上涨，但却导致周边非限购城市住房价格的过快上涨，没有真正解决问题住房价格上涨问题，准确地说，只是转移了问题发生区域而非解决问题。
4.2建议
（1）增加供给是解决住房价格过快上涨的根本手段。如前所述，价格受供需关系的影响，增加供给必然会抑制价格上涨，但前提是增加供给远远大于需求增加程度或者供过于求，这在我国大城市土地资源高度紧缺的背景下是不可能的，因此必须配合抑制需求才能起到作用。
（2）限制地价是解决住房价格过快上涨的直接手段。我国城市住房价格过快上涨与城市土地价格过快上涨有关，土地价格上涨过快，加上人工成本和材料成本的稳步上涨，想让住房价格不涨明显违反价格规律和价值规律，因此，限制地价上涨可以最直接的解決住房价格过快上涨。
（3）抑制需求是解决住房价格过快上涨的行政手段。住房本质上是商品，商品的買卖是市场行为，供需双方形成价格合意即可进行买卖。市场经济条件下的政府应该维护公平交易，而不应该限制交易对象，住房限购其实质是限制交易对象，是对市场规则的粗暴干预和破坏。
（4）引导城市发展是解决住房价格过快上涨的市场手段。如前所述，消费者在大城市买房的动力来自于大城市优良的公共产品（服务）和优越的就业环境和薪酬水平，我国目前最严重的城市问题就是大城市严重“营养过剩”、小城市“营养不良”的问题，因此，引导我国城市均衡发展，逐步缩小城市之间发展差距，使新老人力资源都可以就近就业而不牺牲职业发展机会、不减少个人薪酬待遇，同时能够享受同等的公共产品（服务）。由于大城市过高的房价和生活成本，人力资源会自由地向性价比高的城市流动，市场的问题还是交给市场来解决。
王天才（1976——），男，长江大学2014级工商管理硕士，研究方向，战略管理。