论文部分内容阅读
摘要：近些年房价呈上升趋势，已是全国性的普遍现象。规范房地产市场，稳定住房价格，才能保证房地产市场平稳健康发展，民生安定，社会和谐。
关键字：房地产市场 价格
中国的房地产市场正蓬勃发展，要实现科学、稳定、可持续的发展，政府要深刻认识房地产市场价格走向，把握房地产市场发展趋势，采取有效政策实现房屋销售价格稳定增长，以促进房地产市场平稳健康发展，百姓拥有满意舒适的生活环境。
一、 我国房地产市场的现状
随着我国经济的不断发展，房地产市场也不断完善和壮大，成为我国经济的支柱产业之一。近年来，全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，部分城市房价过高、上涨过快，是我国房地产市场最明显的特点。
1.房价上涨走势
据国家发改委、国家统计局数据显示，2009 年 12月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.8%，涨幅比上月扩大 2.1 个百分点，为连续 6 个月保持同比正增长。房地产价格实质上是房地产权益的价格。
房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。2010年上半年以来，国家出台了更加严厉的房地产调控措施，例如《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从住房需求、财税政策、供给和保障、市场监管等多个方面出台了严厉的措施，对房地产市场造成了不小的压力。
居民对房地产的有效需求明显增加。随着市民住宅刚性需求的继续拉动，随着城市土地资源的日益紧缺，随着国民收入倍增计划的实施，必定会引发消费结构、需求结构、价格结构、生产结构在一个平面上重新进行结构比的排列，肯定会进一步强化住宅的刚性需求。以及城市拆迁改造带来的被动需求促进了房地产业的发展。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。居民收入提高增加了有效需求。随着我国居民可支配收入的增加，越来越多的人们能够买得起房。房地产的成本包括土地成本、前期成本、建安成本、市政环境成本、公共配套成本、开发间接成本，以及房地产开发商的利润。房地产供给结构不合理导致房地产价格上涨：市面上商业营业用房、别墅、高档公寓所占比例较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。房地产市场秩序混乱：随着房价不断上涨，中国房地产市场秩序仍较为混乱。房地产市场准入规则不够规范，开发企业准入门槛太低，致使房地产业良莠不齐。外资介入房地产市场过猛，扰乱了我国货币政策的执行力度
2. 房价过快上涨的不利影响
房价过高、上涨过快不仅给居民正常住房带来了很大困难，而且对国家经济社会也有深刻的影响。房价偏高使得居民收入差距越来越大，巨大的购房支出透支了居民的消费能力，降低了居民的生活水平。房价上涨过快首先会压迫居民的生活：当房价上涨幅度处在人们可承受的范围时，它能刺激人们从事生产劳动和增加储蓄的积极性。但是，当房价迅速上涨、从而超出人们可承受的范围时，它就会打击人们的劳动积极性和储蓄的积极性；房价过快上涨会使房屋由消费品演变为投资品和投机品：在房价稳定的情况下，对房屋投资无利可图，房价一旦出现过快上涨势头，它的投资与投机价值就会凸现，从而导致大量投资性或投机性需求；会引起房产投资增加，而房产投资增加势必需要更多的土地投入，这又会刺激土地价格过快上涨，伴随土地价格过快上涨而来的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤积，结果，土地作为基本生产要素不仅没有被有效利用，反而出现了大量闲置；最终将加剧社会财富分配和占有的两极分化，在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困，然而在房价过快增长的情况下，那些具有房产投资甚至是投机能力的人，则可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价；
二、 房地产市场的整顿建议
房价过高、上涨过快不仅给居民正常住房带来了很大困难，而且对国家经济社会也有深刻的影响。政府主要从三个方面加强对房地产的调控和管理。
1.土地管理方面。
加强农用地的管理，规范土地收支管理和提高土地使用的相关税费，加强土地交易的结构供应管理，加强闲置土地的征收、提高闲置土地的相关成本等。建立科学合理的供地制度，把政府调控的土地价格剪刀差控制在合理的范围内，硬性规定土地收入的一定比例，必须用来保障居民的基本居住用房。国家陆续出台《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》等规定，严把土地“闸门”。
2.规划管理方面。
确立社会主义初级阶段房屋科学居住结构体系指导方针，建立租赁房、自购房等合理结构。政府要提供足够的不同价格水平的租赁房，通过政策，鼓励居民消费租赁房；延长经济适用房、政府范畴内带有福利色彩购置房等上市交易的期限；杜绝保障房的上市交易；在拆迁中必须坚持的第一原则是，被拆迁户实际得到的补偿金，能够在同一地价的原居住空间内买得起住房。缩小城乡差距，促进当地就业，解除外出务工之忧，还使一部分先富起来的农民迁移到城市来，从而缓解了过去的“城市
过密化”的特征。
3.金融投资管理方面。
中国正处在社会主义初级阶段高速发展的历史时期，这个历史时期最鲜明的特征之一是城市化带动现代化、社会化的发展。随着城市化的发展，中国的城乡必将进入快速规模的扩张发展期，这也必将带动房地产业的发展。
继续发挥金融调控手段，建立城市住房保障信息系统，在稳定楼市价格的同时实现房地产业的可持续发展：提高房地产的开发信贷条件，禁止贷款性信托资金投资房地产开发，外商投资性房地产必须取得国有土地使用权等。适时推出物业税，物业税的作用在于把地方政府目前一次性收取的土地出让金，转变为纳税人在物业持有期间持续上缴的税收。这一改革的好处主要有以下几点：一是能避免地方政府寅吃卯粮，保证了地方政府有长期稳定的收入；二是可降低购房者的负担，变一次性大额支付为分期小额支付；三是增大了房地产在持有环节的成本，能在一定程度上抑制炒房。
加强对银行信贷的监管，严格房地产贷款的审批。从房地产泡沫的生产机理来看，银行信贷是一个重要因素，因此，合理限制信贷的可得性，是房地产调控的关键之一。要防止房地产贷款的过快增长，采取有效措施控制房地产贷款在全部贷款中的比重
4.法律和政策的“双管齐下”
让楼市价格回到正常的运行轨道从根本上终结房地产商的“暴利时代”， 需要通过法律和政策“双管齐下”的强硬手段，让房地产业的发展回到正常的赢利轨道上来，让政府回到正常的经营城市、管理城市的轨道上来，让楼市价格回到正常的运行轨道上来，让消费者回到正常的消费轨道上来。党和政府强化房地产市场良性发展的调控决心，把过快上涨的楼市价格打回“原形”。打回“原形”就是实现住宅销售价格的科学合理稳定的增长；就是某些地段出现符合规律的负增长。
结语：
房价过高、上涨过快给群众住房带来了很大困难，影响了房地产市场的健康发展。政策和法律需采取策略调节国内住房需求从根本上使楼市价格回到正常的运行轨道，使房地产业的发展回到正常的赢利轨道上来，使居民生活更幸福。
参考文献
[1] 张健.基于博弈论对房地产市场参与者行为的分析[J].商业经济，2010，（4）.
[2] 冯力、陈丽 . 房地产投资分析 [M]. 北京 ： 化学工业出版社 ，
2010：6.
[3]马艳萍.浅谈我国房地产价格上涨原因及对策[J]现代商业.2010，（9）.
关键字：房地产市场 价格
中国的房地产市场正蓬勃发展，要实现科学、稳定、可持续的发展，政府要深刻认识房地产市场价格走向，把握房地产市场发展趋势，采取有效政策实现房屋销售价格稳定增长，以促进房地产市场平稳健康发展，百姓拥有满意舒适的生活环境。
一、 我国房地产市场的现状
随着我国经济的不断发展，房地产市场也不断完善和壮大，成为我国经济的支柱产业之一。近年来，全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，部分城市房价过高、上涨过快，是我国房地产市场最明显的特点。
1.房价上涨走势
据国家发改委、国家统计局数据显示，2009 年 12月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.8%，涨幅比上月扩大 2.1 个百分点，为连续 6 个月保持同比正增长。房地产价格实质上是房地产权益的价格。
房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。2010年上半年以来，国家出台了更加严厉的房地产调控措施，例如《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从住房需求、财税政策、供给和保障、市场监管等多个方面出台了严厉的措施，对房地产市场造成了不小的压力。
居民对房地产的有效需求明显增加。随着市民住宅刚性需求的继续拉动，随着城市土地资源的日益紧缺，随着国民收入倍增计划的实施，必定会引发消费结构、需求结构、价格结构、生产结构在一个平面上重新进行结构比的排列，肯定会进一步强化住宅的刚性需求。以及城市拆迁改造带来的被动需求促进了房地产业的发展。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。居民收入提高增加了有效需求。随着我国居民可支配收入的增加，越来越多的人们能够买得起房。房地产的成本包括土地成本、前期成本、建安成本、市政环境成本、公共配套成本、开发间接成本，以及房地产开发商的利润。房地产供给结构不合理导致房地产价格上涨：市面上商业营业用房、别墅、高档公寓所占比例较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。房地产市场秩序混乱：随着房价不断上涨，中国房地产市场秩序仍较为混乱。房地产市场准入规则不够规范，开发企业准入门槛太低，致使房地产业良莠不齐。外资介入房地产市场过猛，扰乱了我国货币政策的执行力度
2. 房价过快上涨的不利影响
房价过高、上涨过快不仅给居民正常住房带来了很大困难，而且对国家经济社会也有深刻的影响。房价偏高使得居民收入差距越来越大，巨大的购房支出透支了居民的消费能力，降低了居民的生活水平。房价上涨过快首先会压迫居民的生活：当房价上涨幅度处在人们可承受的范围时，它能刺激人们从事生产劳动和增加储蓄的积极性。但是，当房价迅速上涨、从而超出人们可承受的范围时，它就会打击人们的劳动积极性和储蓄的积极性；房价过快上涨会使房屋由消费品演变为投资品和投机品：在房价稳定的情况下，对房屋投资无利可图，房价一旦出现过快上涨势头，它的投资与投机价值就会凸现，从而导致大量投资性或投机性需求；会引起房产投资增加，而房产投资增加势必需要更多的土地投入，这又会刺激土地价格过快上涨，伴随土地价格过快上涨而来的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤积，结果，土地作为基本生产要素不仅没有被有效利用，反而出现了大量闲置；最终将加剧社会财富分配和占有的两极分化，在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困，然而在房价过快增长的情况下，那些具有房产投资甚至是投机能力的人，则可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价；
二、 房地产市场的整顿建议
房价过高、上涨过快不仅给居民正常住房带来了很大困难，而且对国家经济社会也有深刻的影响。政府主要从三个方面加强对房地产的调控和管理。
1.土地管理方面。
加强农用地的管理，规范土地收支管理和提高土地使用的相关税费，加强土地交易的结构供应管理，加强闲置土地的征收、提高闲置土地的相关成本等。建立科学合理的供地制度，把政府调控的土地价格剪刀差控制在合理的范围内，硬性规定土地收入的一定比例，必须用来保障居民的基本居住用房。国家陆续出台《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》等规定，严把土地“闸门”。
2.规划管理方面。
确立社会主义初级阶段房屋科学居住结构体系指导方针，建立租赁房、自购房等合理结构。政府要提供足够的不同价格水平的租赁房，通过政策，鼓励居民消费租赁房；延长经济适用房、政府范畴内带有福利色彩购置房等上市交易的期限；杜绝保障房的上市交易；在拆迁中必须坚持的第一原则是，被拆迁户实际得到的补偿金，能够在同一地价的原居住空间内买得起住房。缩小城乡差距，促进当地就业，解除外出务工之忧，还使一部分先富起来的农民迁移到城市来，从而缓解了过去的“城市
过密化”的特征。
3.金融投资管理方面。
中国正处在社会主义初级阶段高速发展的历史时期，这个历史时期最鲜明的特征之一是城市化带动现代化、社会化的发展。随着城市化的发展，中国的城乡必将进入快速规模的扩张发展期，这也必将带动房地产业的发展。
继续发挥金融调控手段，建立城市住房保障信息系统，在稳定楼市价格的同时实现房地产业的可持续发展：提高房地产的开发信贷条件，禁止贷款性信托资金投资房地产开发，外商投资性房地产必须取得国有土地使用权等。适时推出物业税，物业税的作用在于把地方政府目前一次性收取的土地出让金，转变为纳税人在物业持有期间持续上缴的税收。这一改革的好处主要有以下几点：一是能避免地方政府寅吃卯粮，保证了地方政府有长期稳定的收入；二是可降低购房者的负担，变一次性大额支付为分期小额支付；三是增大了房地产在持有环节的成本，能在一定程度上抑制炒房。
加强对银行信贷的监管，严格房地产贷款的审批。从房地产泡沫的生产机理来看，银行信贷是一个重要因素，因此，合理限制信贷的可得性，是房地产调控的关键之一。要防止房地产贷款的过快增长，采取有效措施控制房地产贷款在全部贷款中的比重
4.法律和政策的“双管齐下”
让楼市价格回到正常的运行轨道从根本上终结房地产商的“暴利时代”， 需要通过法律和政策“双管齐下”的强硬手段，让房地产业的发展回到正常的赢利轨道上来，让政府回到正常的经营城市、管理城市的轨道上来，让楼市价格回到正常的运行轨道上来，让消费者回到正常的消费轨道上来。党和政府强化房地产市场良性发展的调控决心，把过快上涨的楼市价格打回“原形”。打回“原形”就是实现住宅销售价格的科学合理稳定的增长；就是某些地段出现符合规律的负增长。
结语：
房价过高、上涨过快给群众住房带来了很大困难，影响了房地产市场的健康发展。政策和法律需采取策略调节国内住房需求从根本上使楼市价格回到正常的运行轨道，使房地产业的发展回到正常的赢利轨道上来，使居民生活更幸福。
参考文献
[1] 张健.基于博弈论对房地产市场参与者行为的分析[J].商业经济，2010，（4）.
[2] 冯力、陈丽 . 房地产投资分析 [M]. 北京 ： 化学工业出版社 ，
2010：6.
[3]马艳萍.浅谈我国房地产价格上涨原因及对策[J]现代商业.2010，（9）.