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6月的最后一周,北京连续成交三处高价地块:6月25日,北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价,以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目,高出起始价近10亿;仅隔一天,26日,成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块;30日,中化方兴又以40.6亿元拍得广渠路15号地。
北京之外,上海等城市并不示弱。从绿地集团分别以9.57亿元和12亿元的价格接连拿下上海松江区辰花路15号B地块和徐汇区斜土街道107街坊,创今年上海土地出让价格的新高,到中洲宝城以26.1亿元拿下深圳3宗捆绑商住地块,雅戈尔10.28亿元拿下宁波“地王”。纪录频频被刷新,透视出国内土地市场的灼热。
“地王”现象的新特点
在世界金融危机的笼罩下,我国房地产业和土地市场出现了暂时的萧条和冷落。人们记得,几乎在2008年全年和2009年头四个月,许多城市对公示出让的土地几乎无人问津;市场上底价成交和流拍现象频频发生,“量降价落”成为房地产市场的明显特点。然而,曾经何时,进入2009年五、六月,情况突变,令人震撼,不仅重现2007年的“地王”现象,而且显现出超出人们意料的新特点。
1.来势凶猛。五月开始,许多城市和地区,房地产市场,特别是土地出让市场发生突变,来势凶猛,交易量迅速上升,价格惊人攀涨。据上海证券报统计,五月单月的土地购置面积2609万平方米,相比前四月均值1816万平方米上升了43%。五月份,全国60个重点城市共成交土地553宗,同比增加73%。超过三分之一的住宅用地超出底价成交,平均溢价达56%。
到了六月,更是一路上扬。六月最后一周,全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗,环比增加600%,成交土地面积253万平方米,环比增加833%。其中,有5宗地块溢价水平超过100%。有媒体统计,短短两个月内,全国爆出10个地王。北京一地,6月的土地出让收入就超过百亿元。初步统计显示,六月北京成交的土地面积达229.04万平方米,规划建筑面积318.9万平方米,成交金额为138.2亿元,超过2008年全年成交金额的四分之一,六月份的成交土地面积比五月份增长了25%。
2.密集度高。一是空间的密集,“地王”的出现和高价的形成主要集中在北京、上海、重庆、深圳、广州、南京、杭州等经济发达的大城市或特大城市,以及这些城市的中心地区和繁华地带;二是时间的密集。在最短的时间内,大量土地推向市场并成交,地王不断被刷新,在极短的时间内,再次创造新记录,让人眼花缭乱。资料显示,“地王”的出现集中在五六月,特别是六月。六月北京成交土地27宗,其中住宅及住宅类用地成交17宗,大部分集中于六月下旬。从6月25日至30日,不到一个星期的时间内,成交土地13,接连创造出三个地王,创历史新记录。
3.国企唱主角。在此次市场的争夺战中,国有房地产企业和实力雄厚的大企业界唱主角,6月30日,以40.6亿元拿下广渠路15号地的北京新地王,就是中国化工集团下属企业中化方兴投资管理(北京)有限公司。此前数日,以19.05亿元总价拿下北京奥运乡村九厂地块的也是中国电子信息产业集团公司下属企业成都中泽置业。两大非主业地产的央企高调进入市场,引来一片惊呼。
资金力量雄厚,并在某一行业和领域处于垄断地位的大国企,特别是中央企业界介入房地产行业,参与城市建设用地的拼抢,是近期房地产业,特别是土地市场的一种非常值得注意的新现象和新动向,是2009年“地王”不同于以往“地王”的新的最大标志。这些企业凭借充裕的资金、一定的垄断地位和其他非市场优势,只要拿地意愿强烈,就志在必得,其他中小房地产企业,都不是其竞争对手,只能是望“地”兴叹。竞争中单价和总价不断更新和炒高更成为必然。
4.竞争白热化。竞争的激烈程度是空前的,明显地表现为整体的溢价率和单宗土地竞价次数。据报道,6月住宅类用地的整体起始报价约为68.7亿元,而实际成交金额高达124.3亿元,整体溢价率高达80%。至于一些“地王”地块,其成交金额可能是起始报价的两三倍之多。如6月25日,北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价,以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目,高出起始价近10亿元;广渠路15号地块,成交价是经过96轮的叫价才得以定,成交价几乎是底价的2.5倍。
“地王”意味着什么
“地王”并不是一个孤立现象,如果透过现象分析深层次的问题,它不仅仅反映房地产业和土地市场的动向和趋势,而是反映我国整个经济,特别是城市经济的风向标和晴雨表。这种现象是正常的吗?它会带来什么样的影响和后果?是应对世界金融危机的必然趋势吗?是表现房地产市场的回暖吗?
1.强烈的地价连锁反映。有人说,“地王”只是独立的地块,是个别现象,不能代表整个土地市场及趋势。其实不然,对一个城市来说,土地是相连的,是相互影响的,“地王”价格攀高,必然带动其它地区或地块的地价。不仅如此,一个城市的高地价,必然对其他城市产生影响。一线城市的价格高企,会带动二线城市和三线城市的地价。当然这种带动需要一定的时间,也有一个过程,但其结果是必然的。从一定的意义上说,地王的地价是一个信号,表明了土地市场的信号,所以不能等闲视之。
2.引起房价的再度暴涨。尽管对房价与地价的关系存在不同的认识和意见,但是城市地价是房价的基础却是不争的事实,高地价必然形成高房价。中化方兴以40.6亿元拍得广渠路15号地,纯商品房部分楼面地价已经达到1.6万/平米。6月25日成交的通州区九棵树大街居住项目,纯商品房部分楼面地价达1.5万元/平方米。如此高的总地价和楼面价,不仅构成自身的高房价,而且必然带来房价的上涨。“新地王”周边的通州,原来数个向中等或偏下收入人群提供的楼盘,每平方米房价都上涨了2000元左右。
不仅如此,在城市中一级市场与二手市场的房价是相互关联的,相互影响和推高。也就是说,新建住房价格的上涨,会引起周边地区二手房价格上升。城市,特别是大城市住房价格继续攀升,再度引起居民的关注。北京6月商品房住宅成交均价为13302元/平米,比1月上涨了2864元/平米,涨幅为27%。北京房价正在接近历史最高点。“地王”不可能是正在上涨的房价的消防车,而只能对高房价火上加油。
3.资本过度向房地产聚集。房地产是国民经济的支柱产业,因为,它可以带动许多产业和行业,但是需要有一定的度,即需要有合理的比例和投放的节奏。如果超过了合理的比例,打乱了节奏,发生过度的流动性转移,泡沫就难以避免。我国在适度宽松货币政策之下,新增人民币贷款以一种狂飙突进的方式,仅仅用了4个月的时间就完成了预计全年才能达到的目标。“地王”不断频现,资金骤然转移,市场突然火爆,直接传导到股票市场,地产股开始集体发威。近期,国内主流券商陆续出炉的中期策略报告,多数将房地产视为中国宏观经济的增长引擎之一,房地产超出实际的“权重”。
目前土地市场存在明显的资金推动型特点。在国家信贷扩张期,获得大量贷款的国有企业密集进入土地市场,势必会分流进入实体经济的资金量。这对促进实体经济尽快恢复和发展,乃至整个经济的恢复和发展并非好事。
4.房地产脱离和背离民生。房地产业与解决居民住房并不能划等号,也就是说,不能完全依靠发展房地产业来解决城镇居民的住房问题。但是,发展房地产业毕竟是解决居民住房的有效途径之一,而且是主渠道,即相当部分的居民住房是通过发展房地产业来解决的,世界各国和我国改革开放以来都有是如此。要发挥房地产业解决居民住房的功能,其前提是商品房的合理价格,使相当部分的居民收入与住房价格相适应,使居民具有现实的购买力。可是,按照“地王”所形成的商品房价格,是广大工薪阶层难以支付、望尘莫及,使房地产越来越脱离或背离普通居民的购买力,背离或脱离居民的住房需求。虽然,全国城镇中,低于人均10平方米的群体占了二成左右,其中,人均仅有6～10平方米的占了10.5%,人均5平方米以下的人群仍占7.4%的比例,但是,他们不可能依靠开发商提供的价格高昂的房子来解决其住房问题。难怪有专家说,现在的房地产与一般居民已经没有什么关系,
是居民可望而不可及的空中楼阁。
警惕房地产泡沫重新泛起
所谓房地产泡沫是指对房地产的过度投资,或投机而产生虚假需求,从而使房地产价格虚高,严重背离其实际价值而出现的一种经济现象。由于在市场经济条件下,土地作为商品具有许多其他商品所不具有的特点,特别是土地的一系列价格形成特点,房地产泡沫经常是由对土地的投资、投机和争夺开始的。投资与价格是判断泡沫的最重要的标志。从以上对“地王”现象的分析,不难看出,“地王”之争,已经深含着隐患,特别是房地产泡沫。因为,由地价而及的房价上涨就足以引起我们的关注和警惕。
住房价格迅速反弹和再度大幅度上涨,并严重背离价值,促使泡沫开始泛起。《我爱我家》调查统计显示,2008年,北京富力城二手房成交均价最高时为21000元每平方米,较高的成交个案均价在22000元至23000元每平方米;而在今年1月份,富力城二手房成交均价跌至17900元每平方米,低价成交的个案均价甚至降到过16000元每平方米,成为2009年上半年以来的最低价。但最近,部分业主一下将挂牌价提高到了25000元至26000元每平方米。同样的现象在北京望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中随处可见。
进入6月,全国经济发达城市房地产一夜之间全线飘红,北京、深圳过半的项目实施涨价,最高涨幅为5000元/平,许多城市房价涨幅超过20%。在市场高度敏感的深圳,房价再度领涨全国。深圳5月楼市的均价为12900元/平,6月份第一周以16540元/平的均价创下今年的最高记录,第二、三周的成交均价分别为14946元/平和14815元/平,6月三周的均价为15433元/平,整整比5月的均价高出2500余元/平。现在业界普遍的看法是楼市已经接近或重回2006～2007年的水平,但是租金却持续下降。根据《中原地产》的监测数据,北京的租金却比最高时下降了20～30%。现在购买房产出租的租金净收益不足4%,房价和租金的背离情况越来越严重。如果从房地产发展的规律分析,尤其按照收入房价比来测算,房地产价格已经与整体经济的发展不相适应。
与价格相呼应的是投资。当房地产市场,特别是土地交易市场成为投资市场之一,吸引企业和社会大量资金,成为投资热点之时,泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下,如果将供应并不充裕的土地作为杠杆进行资本化运作,人为地频频制造高价抢地的现象,泡沫便会随之出现,并被迅速吹大。
进入2009年6月,中国房地产市场似乎开始摆上新一轮资本的盛宴。而降低开发商自有资金率,放宽银行贷款、简化外资投资房地产手续等一系列政策出台,表面上是让各界特别是房地产开发企业看到中国房地产回暖的迹象,又一次成为有利可图的最佳场所,于是招致各地各种资本蜂涌而至,形成热闹非凡的场景,而其背后却隐藏着新的问题,甚至风险。
有关数据显示,2009年初至今,已宣布开始募集资金的海外地产基金规模已经达到百亿美元以上。其中,凯雷集团成立了第二只亚洲地产基金,计划募集10亿美元资金,并准备重点投资中国和日本等亚洲市场。仲量联行旗下的投资管理公司领盛投资也宣布推出一只规模为30亿美元的房地产基金。同时,美林也完成了总值26亿美元的房地产基金的募集。
如此大规模的资本聚集,再次瞄准中国房地产市场不能不引起人们的担忧。
在土地交易突然趋热,楼市价格猛涨的同时,中国实体经济依然相对较冷的情况下,房价这种脱离经济基本面的上涨不能不说已经呈现出非理性的苗头,需要认真的思考和理性的应对,以避免房地产泡沫的再度泛起。
北京之外,上海等城市并不示弱。从绿地集团分别以9.57亿元和12亿元的价格接连拿下上海松江区辰花路15号B地块和徐汇区斜土街道107街坊,创今年上海土地出让价格的新高,到中洲宝城以26.1亿元拿下深圳3宗捆绑商住地块,雅戈尔10.28亿元拿下宁波“地王”。纪录频频被刷新,透视出国内土地市场的灼热。
“地王”现象的新特点
在世界金融危机的笼罩下,我国房地产业和土地市场出现了暂时的萧条和冷落。人们记得,几乎在2008年全年和2009年头四个月,许多城市对公示出让的土地几乎无人问津;市场上底价成交和流拍现象频频发生,“量降价落”成为房地产市场的明显特点。然而,曾经何时,进入2009年五、六月,情况突变,令人震撼,不仅重现2007年的“地王”现象,而且显现出超出人们意料的新特点。
1.来势凶猛。五月开始,许多城市和地区,房地产市场,特别是土地出让市场发生突变,来势凶猛,交易量迅速上升,价格惊人攀涨。据上海证券报统计,五月单月的土地购置面积2609万平方米,相比前四月均值1816万平方米上升了43%。五月份,全国60个重点城市共成交土地553宗,同比增加73%。超过三分之一的住宅用地超出底价成交,平均溢价达56%。
到了六月,更是一路上扬。六月最后一周,全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗,环比增加600%,成交土地面积253万平方米,环比增加833%。其中,有5宗地块溢价水平超过100%。有媒体统计,短短两个月内,全国爆出10个地王。北京一地,6月的土地出让收入就超过百亿元。初步统计显示,六月北京成交的土地面积达229.04万平方米,规划建筑面积318.9万平方米,成交金额为138.2亿元,超过2008年全年成交金额的四分之一,六月份的成交土地面积比五月份增长了25%。
2.密集度高。一是空间的密集,“地王”的出现和高价的形成主要集中在北京、上海、重庆、深圳、广州、南京、杭州等经济发达的大城市或特大城市,以及这些城市的中心地区和繁华地带;二是时间的密集。在最短的时间内,大量土地推向市场并成交,地王不断被刷新,在极短的时间内,再次创造新记录,让人眼花缭乱。资料显示,“地王”的出现集中在五六月,特别是六月。六月北京成交土地27宗,其中住宅及住宅类用地成交17宗,大部分集中于六月下旬。从6月25日至30日,不到一个星期的时间内,成交土地13,接连创造出三个地王,创历史新记录。
3.国企唱主角。在此次市场的争夺战中,国有房地产企业和实力雄厚的大企业界唱主角,6月30日,以40.6亿元拿下广渠路15号地的北京新地王,就是中国化工集团下属企业中化方兴投资管理(北京)有限公司。此前数日,以19.05亿元总价拿下北京奥运乡村九厂地块的也是中国电子信息产业集团公司下属企业成都中泽置业。两大非主业地产的央企高调进入市场,引来一片惊呼。
资金力量雄厚,并在某一行业和领域处于垄断地位的大国企,特别是中央企业界介入房地产行业,参与城市建设用地的拼抢,是近期房地产业,特别是土地市场的一种非常值得注意的新现象和新动向,是2009年“地王”不同于以往“地王”的新的最大标志。这些企业凭借充裕的资金、一定的垄断地位和其他非市场优势,只要拿地意愿强烈,就志在必得,其他中小房地产企业,都不是其竞争对手,只能是望“地”兴叹。竞争中单价和总价不断更新和炒高更成为必然。
4.竞争白热化。竞争的激烈程度是空前的,明显地表现为整体的溢价率和单宗土地竞价次数。据报道,6月住宅类用地的整体起始报价约为68.7亿元,而实际成交金额高达124.3亿元,整体溢价率高达80%。至于一些“地王”地块,其成交金额可能是起始报价的两三倍之多。如6月25日,北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价,以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目,高出起始价近10亿元;广渠路15号地块,成交价是经过96轮的叫价才得以定,成交价几乎是底价的2.5倍。
“地王”意味着什么
“地王”并不是一个孤立现象,如果透过现象分析深层次的问题,它不仅仅反映房地产业和土地市场的动向和趋势,而是反映我国整个经济,特别是城市经济的风向标和晴雨表。这种现象是正常的吗?它会带来什么样的影响和后果?是应对世界金融危机的必然趋势吗?是表现房地产市场的回暖吗?
1.强烈的地价连锁反映。有人说,“地王”只是独立的地块,是个别现象,不能代表整个土地市场及趋势。其实不然,对一个城市来说,土地是相连的,是相互影响的,“地王”价格攀高,必然带动其它地区或地块的地价。不仅如此,一个城市的高地价,必然对其他城市产生影响。一线城市的价格高企,会带动二线城市和三线城市的地价。当然这种带动需要一定的时间,也有一个过程,但其结果是必然的。从一定的意义上说,地王的地价是一个信号,表明了土地市场的信号,所以不能等闲视之。
2.引起房价的再度暴涨。尽管对房价与地价的关系存在不同的认识和意见,但是城市地价是房价的基础却是不争的事实,高地价必然形成高房价。中化方兴以40.6亿元拍得广渠路15号地,纯商品房部分楼面地价已经达到1.6万/平米。6月25日成交的通州区九棵树大街居住项目,纯商品房部分楼面地价达1.5万元/平方米。如此高的总地价和楼面价,不仅构成自身的高房价,而且必然带来房价的上涨。“新地王”周边的通州,原来数个向中等或偏下收入人群提供的楼盘,每平方米房价都上涨了2000元左右。
不仅如此,在城市中一级市场与二手市场的房价是相互关联的,相互影响和推高。也就是说,新建住房价格的上涨,会引起周边地区二手房价格上升。城市,特别是大城市住房价格继续攀升,再度引起居民的关注。北京6月商品房住宅成交均价为13302元/平米,比1月上涨了2864元/平米,涨幅为27%。北京房价正在接近历史最高点。“地王”不可能是正在上涨的房价的消防车,而只能对高房价火上加油。
3.资本过度向房地产聚集。房地产是国民经济的支柱产业,因为,它可以带动许多产业和行业,但是需要有一定的度,即需要有合理的比例和投放的节奏。如果超过了合理的比例,打乱了节奏,发生过度的流动性转移,泡沫就难以避免。我国在适度宽松货币政策之下,新增人民币贷款以一种狂飙突进的方式,仅仅用了4个月的时间就完成了预计全年才能达到的目标。“地王”不断频现,资金骤然转移,市场突然火爆,直接传导到股票市场,地产股开始集体发威。近期,国内主流券商陆续出炉的中期策略报告,多数将房地产视为中国宏观经济的增长引擎之一,房地产超出实际的“权重”。
目前土地市场存在明显的资金推动型特点。在国家信贷扩张期,获得大量贷款的国有企业密集进入土地市场,势必会分流进入实体经济的资金量。这对促进实体经济尽快恢复和发展,乃至整个经济的恢复和发展并非好事。
4.房地产脱离和背离民生。房地产业与解决居民住房并不能划等号,也就是说,不能完全依靠发展房地产业来解决城镇居民的住房问题。但是,发展房地产业毕竟是解决居民住房的有效途径之一,而且是主渠道,即相当部分的居民住房是通过发展房地产业来解决的,世界各国和我国改革开放以来都有是如此。要发挥房地产业解决居民住房的功能,其前提是商品房的合理价格,使相当部分的居民收入与住房价格相适应,使居民具有现实的购买力。可是,按照“地王”所形成的商品房价格,是广大工薪阶层难以支付、望尘莫及,使房地产越来越脱离或背离普通居民的购买力,背离或脱离居民的住房需求。虽然,全国城镇中,低于人均10平方米的群体占了二成左右,其中,人均仅有6～10平方米的占了10.5%,人均5平方米以下的人群仍占7.4%的比例,但是,他们不可能依靠开发商提供的价格高昂的房子来解决其住房问题。难怪有专家说,现在的房地产与一般居民已经没有什么关系,
是居民可望而不可及的空中楼阁。
警惕房地产泡沫重新泛起
所谓房地产泡沫是指对房地产的过度投资,或投机而产生虚假需求,从而使房地产价格虚高,严重背离其实际价值而出现的一种经济现象。由于在市场经济条件下,土地作为商品具有许多其他商品所不具有的特点,特别是土地的一系列价格形成特点,房地产泡沫经常是由对土地的投资、投机和争夺开始的。投资与价格是判断泡沫的最重要的标志。从以上对“地王”现象的分析,不难看出,“地王”之争,已经深含着隐患,特别是房地产泡沫。因为,由地价而及的房价上涨就足以引起我们的关注和警惕。
住房价格迅速反弹和再度大幅度上涨,并严重背离价值,促使泡沫开始泛起。《我爱我家》调查统计显示,2008年,北京富力城二手房成交均价最高时为21000元每平方米,较高的成交个案均价在22000元至23000元每平方米;而在今年1月份,富力城二手房成交均价跌至17900元每平方米,低价成交的个案均价甚至降到过16000元每平方米,成为2009年上半年以来的最低价。但最近,部分业主一下将挂牌价提高到了25000元至26000元每平方米。同样的现象在北京望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中随处可见。
进入6月,全国经济发达城市房地产一夜之间全线飘红,北京、深圳过半的项目实施涨价,最高涨幅为5000元/平,许多城市房价涨幅超过20%。在市场高度敏感的深圳,房价再度领涨全国。深圳5月楼市的均价为12900元/平,6月份第一周以16540元/平的均价创下今年的最高记录,第二、三周的成交均价分别为14946元/平和14815元/平,6月三周的均价为15433元/平,整整比5月的均价高出2500余元/平。现在业界普遍的看法是楼市已经接近或重回2006～2007年的水平,但是租金却持续下降。根据《中原地产》的监测数据,北京的租金却比最高时下降了20～30%。现在购买房产出租的租金净收益不足4%,房价和租金的背离情况越来越严重。如果从房地产发展的规律分析,尤其按照收入房价比来测算,房地产价格已经与整体经济的发展不相适应。
与价格相呼应的是投资。当房地产市场,特别是土地交易市场成为投资市场之一,吸引企业和社会大量资金,成为投资热点之时,泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下,如果将供应并不充裕的土地作为杠杆进行资本化运作,人为地频频制造高价抢地的现象,泡沫便会随之出现,并被迅速吹大。
进入2009年6月,中国房地产市场似乎开始摆上新一轮资本的盛宴。而降低开发商自有资金率,放宽银行贷款、简化外资投资房地产手续等一系列政策出台,表面上是让各界特别是房地产开发企业看到中国房地产回暖的迹象,又一次成为有利可图的最佳场所,于是招致各地各种资本蜂涌而至,形成热闹非凡的场景,而其背后却隐藏着新的问题,甚至风险。
有关数据显示,2009年初至今,已宣布开始募集资金的海外地产基金规模已经达到百亿美元以上。其中,凯雷集团成立了第二只亚洲地产基金,计划募集10亿美元资金,并准备重点投资中国和日本等亚洲市场。仲量联行旗下的投资管理公司领盛投资也宣布推出一只规模为30亿美元的房地产基金。同时,美林也完成了总值26亿美元的房地产基金的募集。
如此大规模的资本聚集,再次瞄准中国房地产市场不能不引起人们的担忧。
在土地交易突然趋热,楼市价格猛涨的同时,中国实体经济依然相对较冷的情况下,房价这种脱离经济基本面的上涨不能不说已经呈现出非理性的苗头,需要认真的思考和理性的应对,以避免房地产泡沫的再度泛起。