论文部分内容阅读
【摘要】本文介绍了城市综合体的发展情况，以及武汉在城市综合体开发过程中的发展现状，明晰了城市综合体的可持续发展是今后城市综合体的发展趋势，并从可持续发展的角度对武汉城市综合体的系统开发等方面进行了探讨与分析。
【关键词】城市综合体；可持续性发展；系统性
Discussion on Sustainable Development of Wuhan city complex
Chen Jun，Zhu Ye
（Wuhan Polytechnic Wuhan Hubei 430074）
【Abstract】This paper introduces the development of the urban complex， as well as Wuhan complex in urban development process in the development of the status quo， the clarity of the sustainable development of the urban complex is the development trend of urban complex in the future， and has carried on the discussion and analysis from the perspective of sustainable development of Wuhan urban complex system development.
【Key words】Sustainable development；System
1. 引言
随着城市化进程的不断发展，估计我国在未来20年内城市新增人口将在4亿左右，要解决如此大规模城市人口的居住和生活需求，建设城市综合体是个现实的选择。习惯快节奏的现代都市人需要有一个方便、快捷、经济等多功能集于一体的综合空间，进行高效率的生活和工作，所以城市综合体应运而生。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会议、餐饮、展览、文娱休闲和交通等功能空间的三项以上进行有机组合，从而形成一个规模大、功能多、效率高、交通便利的相互依存、相互助益城市建筑综合空间。所以，城市综合体是社会、经济及城市形态发展到一定阶段的必然产物。近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。
2. 城市综合体分类
2.1 城市综合体按所处位置不同可以划分为： （1）城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场；（2）交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城；（3）城市副中心城市综合体（城市副中心是城市经济新增长点），如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；（4）城郊结合部城市综合体，如江苏昆山世茂·蝶湖湾。
2.2 城市综合体按规模可分小、中、大型三种，建筑面积在10万m2～20万m2为小型，20万m2～50万m2间为中型，大于50万m2为大型综合体。由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体目前的选址在城郊结合部居多。
3. 城市综合体特征
3.1 超大的室内外空间。
城市综合体与城市规模相匹配，与现代化城市立体交通系统相联系，一般都具有超大的建筑群体和生活空间。建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
3.2 立体交通体系。
通过地面交通、地下交通、天桥层的有机规划，将建筑群体的内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等有机联系，打破了传统街道单一层面的概念，由不同交通方式有机组合而成的综合换乘中心，形成丰富多变的立体交通空间。
3.3 现代城市设计。
应用现代城市设计理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、植栽、铺装、照明等手段形成丰富景观与舒适环境，使城市综合体自身景观与城市景观有机融合。
3.4 高科技集成设施。
城市综合体集合了大量高科技、智能化的设施。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯等为主；通讯由电话、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证，以适应未来数字化办公、生活和休闲需求。
4. 国内城市综合体的发展
（1）我国的城市综合体发展大致有三个层次。我国的北京、上海、深圳等城市在20世纪90年代就建成了国内最早的的城市综合体，例如北京的国贸中心，上海的新天地，深圳的华润中心等。这些地区已建成的城市综合体的总体数量较多、单体规模较大，已经由开发建设阶段发展到成熟运营阶段。
（2）杭州、成都、济南和宁波等城市的综合体发展虽然起步略晚，但是发展迅速，这些城市都提出了开发建设城市综合体的发展目标，例如杭州计划开发100个综合体，成都计划开发48个综合体等，这些地区为此专门制定了发展规划和工作措施，目前会大力进行城市综合体的开发建设。
（3）还有一些经济较为发达的地级市也已经确定了城市综合体发展模式和目标，现在正处在规划设计、立项审批或建设的初期阶段。也许不久，在中西部城市也会迎来城市综合体的开发建设。
（4）据统计，2011年至2015年间，全国20座重点城市新增城市综合体总量超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。 5. 武汉城市综合体的发展现状
（1）2008年，利嘉置业第一个将城市综合体的概念引入武汉，光谷世界城步行街的优秀运作是他们成功的模板。从2009年起，武汉进入综合体的开发热潮，此后以年均10个左右的速度推向市场。目前，武汉商业综合体项目已多达40多个。在中部崛起和商业时代的大背景下，一批综合体项目纷纷动工，如武汉中央文化区、绿地国际金融城、武汉CBD、汉阳人信汇、泛海国际居住区、碧桂园凰城、万科金色城市、汉口城市广场、大武汉1911、 联投广场、汉口北批发第一城小商品城等。
（2）万达集团在武汉重点推出巨无霸城市综合体项目，占地约1.2平方公里，总投资突破500亿。武汉本土的一些传统住宅开发商也已经开始把商业、办公、居住、文娱等城市生活空间进行组合，打造成一个个多功能、高效率的城市综合体项目。加上早期投身武汉城市综合体开发的开发商的后续发力，让武汉综合体呈现遍地开花的发展态势。武汉已经有28个项目在建，多数项目都在10万平以上，多个项目甚至超过百万方，且大部分会在这3年内完工。在冲刺数量的同时，城市综合体的规模体量也在一再放大。
6. 城市综合体的可持续发展策略
是否真的需要如此多的城市综合体？ 一方面，大批城市综合体项目依旧匆忙上马；另一方面，各地失败案例屡屡显现。对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。城市综合体如何进行可持续发展，是迫切面临解决的问题。可持续发展的城市综合体应具有低碳性、节能性、生态性，能够与城市环境、社会生活、地域文化经济和资源协调发展。
6.1 城市规划。
城市综合体应在城市发展战略指引下，与城市空间和功能布局相融合，且具有前瞻性，结合人口、交通条件、周边商业情况等多因素，进行科学选址，可以考虑城市综合体优先选址在交通便利、人口集中、商圈繁荣的城市核心区，或是商业相对集中的城市副中心，并合理灵活确定综合体开发规模。有效整合城市公共交通网络，实现高效、紧凑、快捷的换乘，具备交通便捷的区位优势，交通便利会给城市综合体带来巨大人流与物流，保证项目资源使用最大化。在规划建设时还要注意基础设施的配套能力，改造提升城市的给排水系统，供电系统，通讯系统和数字化系统等。
6.2 资金保障和商业运营管理。
城市综合体开发周期和营销周期都比较长，所以对开发商的资金能力有更高要求，整个建设过程中都需要充足资金，避免影响工程进展及后期运营。这就要求开发商有稳定融资渠道，合理分配资金周转。需要开发商有掌控全局的能力，竣工后的运营管理对城市综合体的可持续发展更为重要，加强综合体运营管理，提升开发商的专业化能力和开发能力，既有利于迅速收回前期投资成本，也有利于综合体的后期开发。
6.3 建筑节能技术应用。
城市综合体在设计时可以遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后，设计出低能耗建筑，如设置底层架空、屋顶花园、建筑水循环系统等。同时考虑采用一些先进的技术来进一步节约碳排量和运营成本，如太阳能热水收集、屋顶设置光伏电池、先进的热能回收、LED照明、热电联产技术等。
6.4 多样性、多元化、差异化的发展策略。
城市综合体建设中要注意差异性规划，采取“层级布局”，因地制宜，结合当地自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平、城市发展方向等合理定位。在省会地区建设传统城市综合体，而在经济欠发达地区，用城市综合体理念实施城镇建设，可对当地经济发展提供更大的主导作用。城市综合体要突出保护和继承的关系，融合提炼地域文化、民族元素和建筑符号，深入挖掘当地民族历史文化资源，充分体现民族、地域文化元素，体现地域文化特色。在当今建筑风格同质化严重的背景下，融入民族特色、地域文化特色，提升建筑品位。
综上，城市综合体作为一种新型地产开发模式，其具备资源整合性、系统复杂性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景，但由于其还处于发展的初级阶段，需要完善和改进。
参考文献
[1] 张璐.城市综合体发展之道[J].走向世界，2010，6：86～88.
[2] 翟晓军.可持续型城市综合体设计探析[J].中外建筑，2012，6：130～132.
[3] 张红. 我国城市综合体未来发展之道[J].中华民居，2013，11：91～93.
[4] 马宗国. 济南发展城市综合体的对策研究[J].济南大学学报，2011，vol.21，NO.1：85～88.
【关键词】城市综合体；可持续性发展；系统性
Discussion on Sustainable Development of Wuhan city complex
Chen Jun，Zhu Ye
（Wuhan Polytechnic Wuhan Hubei 430074）
【Abstract】This paper introduces the development of the urban complex， as well as Wuhan complex in urban development process in the development of the status quo， the clarity of the sustainable development of the urban complex is the development trend of urban complex in the future， and has carried on the discussion and analysis from the perspective of sustainable development of Wuhan urban complex system development.
【Key words】Sustainable development；System
1. 引言
随着城市化进程的不断发展，估计我国在未来20年内城市新增人口将在4亿左右，要解决如此大规模城市人口的居住和生活需求，建设城市综合体是个现实的选择。习惯快节奏的现代都市人需要有一个方便、快捷、经济等多功能集于一体的综合空间，进行高效率的生活和工作，所以城市综合体应运而生。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会议、餐饮、展览、文娱休闲和交通等功能空间的三项以上进行有机组合，从而形成一个规模大、功能多、效率高、交通便利的相互依存、相互助益城市建筑综合空间。所以，城市综合体是社会、经济及城市形态发展到一定阶段的必然产物。近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。
2. 城市综合体分类
2.1 城市综合体按所处位置不同可以划分为： （1）城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场；（2）交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城；（3）城市副中心城市综合体（城市副中心是城市经济新增长点），如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；（4）城郊结合部城市综合体，如江苏昆山世茂·蝶湖湾。
2.2 城市综合体按规模可分小、中、大型三种，建筑面积在10万m2～20万m2为小型，20万m2～50万m2间为中型，大于50万m2为大型综合体。由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体目前的选址在城郊结合部居多。
3. 城市综合体特征
3.1 超大的室内外空间。
城市综合体与城市规模相匹配，与现代化城市立体交通系统相联系，一般都具有超大的建筑群体和生活空间。建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
3.2 立体交通体系。
通过地面交通、地下交通、天桥层的有机规划，将建筑群体的内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等有机联系，打破了传统街道单一层面的概念，由不同交通方式有机组合而成的综合换乘中心，形成丰富多变的立体交通空间。
3.3 现代城市设计。
应用现代城市设计理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、植栽、铺装、照明等手段形成丰富景观与舒适环境，使城市综合体自身景观与城市景观有机融合。
3.4 高科技集成设施。
城市综合体集合了大量高科技、智能化的设施。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯等为主；通讯由电话、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证，以适应未来数字化办公、生活和休闲需求。
4. 国内城市综合体的发展
（1）我国的城市综合体发展大致有三个层次。我国的北京、上海、深圳等城市在20世纪90年代就建成了国内最早的的城市综合体，例如北京的国贸中心，上海的新天地，深圳的华润中心等。这些地区已建成的城市综合体的总体数量较多、单体规模较大，已经由开发建设阶段发展到成熟运营阶段。
（2）杭州、成都、济南和宁波等城市的综合体发展虽然起步略晚，但是发展迅速，这些城市都提出了开发建设城市综合体的发展目标，例如杭州计划开发100个综合体，成都计划开发48个综合体等，这些地区为此专门制定了发展规划和工作措施，目前会大力进行城市综合体的开发建设。
（3）还有一些经济较为发达的地级市也已经确定了城市综合体发展模式和目标，现在正处在规划设计、立项审批或建设的初期阶段。也许不久，在中西部城市也会迎来城市综合体的开发建设。
（4）据统计，2011年至2015年间，全国20座重点城市新增城市综合体总量超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。 5. 武汉城市综合体的发展现状
（1）2008年，利嘉置业第一个将城市综合体的概念引入武汉，光谷世界城步行街的优秀运作是他们成功的模板。从2009年起，武汉进入综合体的开发热潮，此后以年均10个左右的速度推向市场。目前，武汉商业综合体项目已多达40多个。在中部崛起和商业时代的大背景下，一批综合体项目纷纷动工，如武汉中央文化区、绿地国际金融城、武汉CBD、汉阳人信汇、泛海国际居住区、碧桂园凰城、万科金色城市、汉口城市广场、大武汉1911、 联投广场、汉口北批发第一城小商品城等。
（2）万达集团在武汉重点推出巨无霸城市综合体项目，占地约1.2平方公里，总投资突破500亿。武汉本土的一些传统住宅开发商也已经开始把商业、办公、居住、文娱等城市生活空间进行组合，打造成一个个多功能、高效率的城市综合体项目。加上早期投身武汉城市综合体开发的开发商的后续发力，让武汉综合体呈现遍地开花的发展态势。武汉已经有28个项目在建，多数项目都在10万平以上，多个项目甚至超过百万方，且大部分会在这3年内完工。在冲刺数量的同时，城市综合体的规模体量也在一再放大。
6. 城市综合体的可持续发展策略
是否真的需要如此多的城市综合体？ 一方面，大批城市综合体项目依旧匆忙上马；另一方面，各地失败案例屡屡显现。对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。城市综合体如何进行可持续发展，是迫切面临解决的问题。可持续发展的城市综合体应具有低碳性、节能性、生态性，能够与城市环境、社会生活、地域文化经济和资源协调发展。
6.1 城市规划。
城市综合体应在城市发展战略指引下，与城市空间和功能布局相融合，且具有前瞻性，结合人口、交通条件、周边商业情况等多因素，进行科学选址，可以考虑城市综合体优先选址在交通便利、人口集中、商圈繁荣的城市核心区，或是商业相对集中的城市副中心，并合理灵活确定综合体开发规模。有效整合城市公共交通网络，实现高效、紧凑、快捷的换乘，具备交通便捷的区位优势，交通便利会给城市综合体带来巨大人流与物流，保证项目资源使用最大化。在规划建设时还要注意基础设施的配套能力，改造提升城市的给排水系统，供电系统，通讯系统和数字化系统等。
6.2 资金保障和商业运营管理。
城市综合体开发周期和营销周期都比较长，所以对开发商的资金能力有更高要求，整个建设过程中都需要充足资金，避免影响工程进展及后期运营。这就要求开发商有稳定融资渠道，合理分配资金周转。需要开发商有掌控全局的能力，竣工后的运营管理对城市综合体的可持续发展更为重要，加强综合体运营管理，提升开发商的专业化能力和开发能力，既有利于迅速收回前期投资成本，也有利于综合体的后期开发。
6.3 建筑节能技术应用。
城市综合体在设计时可以遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后，设计出低能耗建筑，如设置底层架空、屋顶花园、建筑水循环系统等。同时考虑采用一些先进的技术来进一步节约碳排量和运营成本，如太阳能热水收集、屋顶设置光伏电池、先进的热能回收、LED照明、热电联产技术等。
6.4 多样性、多元化、差异化的发展策略。
城市综合体建设中要注意差异性规划，采取“层级布局”，因地制宜，结合当地自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平、城市发展方向等合理定位。在省会地区建设传统城市综合体，而在经济欠发达地区，用城市综合体理念实施城镇建设，可对当地经济发展提供更大的主导作用。城市综合体要突出保护和继承的关系，融合提炼地域文化、民族元素和建筑符号，深入挖掘当地民族历史文化资源，充分体现民族、地域文化元素，体现地域文化特色。在当今建筑风格同质化严重的背景下，融入民族特色、地域文化特色，提升建筑品位。
综上，城市综合体作为一种新型地产开发模式，其具备资源整合性、系统复杂性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景，但由于其还处于发展的初级阶段，需要完善和改进。
参考文献
[1] 张璐.城市综合体发展之道[J].走向世界，2010，6：86～88.
[2] 翟晓军.可持续型城市综合体设计探析[J].中外建筑，2012，6：130～132.
[3] 张红. 我国城市综合体未来发展之道[J].中华民居，2013，11：91～93.
[4] 马宗国. 济南发展城市综合体的对策研究[J].济南大学学报，2011，vol.21，NO.1：85～88.