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【摘要】房地关联是不动产登记存量数据整合工作中的重点和难点。引入三维地籍来管理户，除能有效避免存量数据整合中出现的户重复和权利重复的问题，也是不动产空间管理的新趋势。
【关键词】存量数据；房地关联；三维化楼盘表
我国实行不动产统一登记以来，除不动产登记机构有所改变外，登记主体也发生了融合和改变。不动产统一登记实行前，房屋所有权可单独作为一种权利在房管局进行登记；不动产统一登记实行后，房屋所有权不能单独登记，必须依附于土地权利，落宗编制不动产单元号后才能登记，分为：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权、宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权、集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权。同时对不动产统一登记实行前的登记存量数据进行整合，整合成符合《不动产登记数据库标准》的不動产登记数据库，为不动产登记信息管理基础平台运行提供数据支撑。
1、不动产登记存量数据的整合
1.1存量数据现状
不动产登记存量数据大致分为以下三类：（1）使用信息化手段进行登记管理，已建成从空间到登记流程到登记簿到档案管理的较完备的数据库；（2）利用传统手段进行登记管理，建成部分电子数据，以电子化方式存储登记结果和档案管理的；（3）利用全手工方式进行登记管理，只有纸质资料存档的。
1.2数据整合的流程
根据《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》以下简称《技术规范》要求，数据整合流程分为：准备工作，规范化整理，整合关联，数据入库。
1.3数据整合的难点
按存量数据的信息化程度排序，信息化程度越好，整合难度越低，整合工作量越小。空间数据的信息化程度和完整度、现势性，是决定存量数据信息化程度的关键；整合关联尤其的房地关联，是整个整合过程的难点。
2、房地关联
2.1房地关联使用的方法
（1）根据空间关系关联
在数据整合前必须保证自然幢等空间信息的空间参考和城镇地籍的空间参考一致，不一致的，需转换保持一致。
将房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区以及建设用地使用权的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地编码，并将与之对应的宗地编码进行赋值。
（2）根据登记信息关联
当宗地、自然幢空间数据缺失，无法通过空间关系关联的情况下，补充采集空间数据又由于经费、时间等条件不允许时，可通过登记信息和登记档案关联。但此种方法所做关联，因无宗地代码或无自然幢号，不能编制不动产单元号。
2.2房地关联所遇到的问题
（1）空间数据缺失
因各地原土地登记发证条件不一，信息化程度不一，导致空间数据不规范、未保存，甚至有些市县长期处于手工发证，只有纸质资料。房产登记的房产测绘大都为自由坐标，只有房产平面图，无自然幢数据，甚至房产测绘与房产登记脱节，无法通过空间关系进行房地关联。
（2）原登记数据库中错误数据造成重复不动产单元和重复权利
原登记数据库中有隐藏较深的错误数据，错误的原因可能是：○1重复录入；○2未走完流程冗余数据；○3登记流程中的逻辑错误。此部分数据应判别为无效数据予以清洗和剔除。但因其隐藏较深，表面难以判断，尤其是户不动产单元的重复。
3、三维地籍的应用思考
长久以来，地籍管理都是在二维的基础上。但建设用地使用权分地上、地表、地下，而房地产权更是大部分都处于空中，是三维实体。二维管理已无法准确、完整地反映存在空间权利重叠的宗地之间的拓扑关系。三维地籍的管理正是立体不动产单元产权管理的出路，是不动产登记管理的必然趋势。
前文所提的房地关联的中的难点，是否能在三维地籍中得以解决呢？
3.1三维地籍应用于房地关联的思考
重复的户与权利，可能导致严重后果，如一房多卖，造成公民财产的巨大损失，在多地已有前车之鉴。
宗地的重复、自然幢的重复，可以根据其空间位置判断，但户的重复比较难判断。不动产的空间库，只到自然幢层，是以二维地图的思维来管理。而户，在二维地图中无法直观管理。如果以空间思维来整理户，建立三维的楼盘表，可以以立体三维的空间关系来管理户，避免户的重复，和户权利的冲突。
3.2构建三维化楼盘表
以三维地籍的管理要求，补充权籍调查，补齐空间数据，利用宗地、自然幢和房产平面图、房产测绘报告等材料，建立起三维楼盘表，使得每一户都在空间上有唯一位置，可有效避免户重复。再将权利信息紧密地关联在三维楼盘表上，杜绝权利重复。
结论：
不动产登记数据库标准中，对空间数据的要求只到自然幢。引入三维地籍的管理后，将房产平面图与自然幢结合，建立三维楼盘表，将户立体化，更直观有效的管理户，也解决了存量数据整合中的户重复难题。通过不动产的统一登记，也使三维地籍的管理内容从单纯的“地”管理发展到“地与户”的同步管理，更大地发挥了优势与作用。
参考文献：
[1]王宗彪.城市三维地籍的构建分析[J].工程技术，2015，（19）：5-5.
[2]沈丽丽.浅谈基于三维地籍的不动产登记[J].中国经贸，2016，（11）：89-89
[3]艾东，朱彤.土地立体利用与三维地籍[J].国有资源科技管理.2007，24（5）：126-131.
【关键词】存量数据；房地关联；三维化楼盘表
我国实行不动产统一登记以来，除不动产登记机构有所改变外，登记主体也发生了融合和改变。不动产统一登记实行前，房屋所有权可单独作为一种权利在房管局进行登记；不动产统一登记实行后，房屋所有权不能单独登记，必须依附于土地权利，落宗编制不动产单元号后才能登记，分为：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权、宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权、集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权。同时对不动产统一登记实行前的登记存量数据进行整合，整合成符合《不动产登记数据库标准》的不動产登记数据库，为不动产登记信息管理基础平台运行提供数据支撑。
1、不动产登记存量数据的整合
1.1存量数据现状
不动产登记存量数据大致分为以下三类：（1）使用信息化手段进行登记管理，已建成从空间到登记流程到登记簿到档案管理的较完备的数据库；（2）利用传统手段进行登记管理，建成部分电子数据，以电子化方式存储登记结果和档案管理的；（3）利用全手工方式进行登记管理，只有纸质资料存档的。
1.2数据整合的流程
根据《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》以下简称《技术规范》要求，数据整合流程分为：准备工作，规范化整理，整合关联，数据入库。
1.3数据整合的难点
按存量数据的信息化程度排序，信息化程度越好，整合难度越低，整合工作量越小。空间数据的信息化程度和完整度、现势性，是决定存量数据信息化程度的关键；整合关联尤其的房地关联，是整个整合过程的难点。
2、房地关联
2.1房地关联使用的方法
（1）根据空间关系关联
在数据整合前必须保证自然幢等空间信息的空间参考和城镇地籍的空间参考一致，不一致的，需转换保持一致。
将房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区以及建设用地使用权的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地编码，并将与之对应的宗地编码进行赋值。
（2）根据登记信息关联
当宗地、自然幢空间数据缺失，无法通过空间关系关联的情况下，补充采集空间数据又由于经费、时间等条件不允许时，可通过登记信息和登记档案关联。但此种方法所做关联，因无宗地代码或无自然幢号，不能编制不动产单元号。
2.2房地关联所遇到的问题
（1）空间数据缺失
因各地原土地登记发证条件不一，信息化程度不一，导致空间数据不规范、未保存，甚至有些市县长期处于手工发证，只有纸质资料。房产登记的房产测绘大都为自由坐标，只有房产平面图，无自然幢数据，甚至房产测绘与房产登记脱节，无法通过空间关系进行房地关联。
（2）原登记数据库中错误数据造成重复不动产单元和重复权利
原登记数据库中有隐藏较深的错误数据，错误的原因可能是：○1重复录入；○2未走完流程冗余数据；○3登记流程中的逻辑错误。此部分数据应判别为无效数据予以清洗和剔除。但因其隐藏较深，表面难以判断，尤其是户不动产单元的重复。
3、三维地籍的应用思考
长久以来，地籍管理都是在二维的基础上。但建设用地使用权分地上、地表、地下，而房地产权更是大部分都处于空中，是三维实体。二维管理已无法准确、完整地反映存在空间权利重叠的宗地之间的拓扑关系。三维地籍的管理正是立体不动产单元产权管理的出路，是不动产登记管理的必然趋势。
前文所提的房地关联的中的难点，是否能在三维地籍中得以解决呢？
3.1三维地籍应用于房地关联的思考
重复的户与权利，可能导致严重后果，如一房多卖，造成公民财产的巨大损失，在多地已有前车之鉴。
宗地的重复、自然幢的重复，可以根据其空间位置判断，但户的重复比较难判断。不动产的空间库，只到自然幢层，是以二维地图的思维来管理。而户，在二维地图中无法直观管理。如果以空间思维来整理户，建立三维的楼盘表，可以以立体三维的空间关系来管理户，避免户的重复，和户权利的冲突。
3.2构建三维化楼盘表
以三维地籍的管理要求，补充权籍调查，补齐空间数据，利用宗地、自然幢和房产平面图、房产测绘报告等材料，建立起三维楼盘表，使得每一户都在空间上有唯一位置，可有效避免户重复。再将权利信息紧密地关联在三维楼盘表上，杜绝权利重复。
结论：
不动产登记数据库标准中，对空间数据的要求只到自然幢。引入三维地籍的管理后，将房产平面图与自然幢结合，建立三维楼盘表，将户立体化，更直观有效的管理户，也解决了存量数据整合中的户重复难题。通过不动产的统一登记，也使三维地籍的管理内容从单纯的“地”管理发展到“地与户”的同步管理，更大地发挥了优势与作用。
参考文献：
[1]王宗彪.城市三维地籍的构建分析[J].工程技术，2015，（19）：5-5.
[2]沈丽丽.浅谈基于三维地籍的不动产登记[J].中国经贸，2016，（11）：89-89
[3]艾东，朱彤.土地立体利用与三维地籍[J].国有资源科技管理.2007，24（5）：126-131.