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【摘要】本文从目前我国房地产税制的现状出发，分析了开征房地产税的动因及面临的一些瓶颈问题，最后提出完善房产税制度的相关建议。
【关键词】房产税 瓶颈 税收制度
一 我国房地产税制现状
在我国现行税制中，不乏存在着对房地产的课税，而且相关税种不少。直接以房地产为课税对象的税种有七种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税（2000年起停征）和契税；与房地产联系密切的税种有六种，包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等。
除此以外，还存在对房地产的诸多收费项目以及带有地租性质的土地出让金。从房地产整个经营活动的开发、保有和交易三个环节看，当前我国房地产税费的大头在开发投资环节，总体税费负担较重，而且存在费大于税的特点。而在房地产的保有环节，房地产持有者的税负较轻，特别是对个人持有者几乎不征税，这在很大程度上导致了大量投资者钟情于房地产投资，因税费负担较轻而保有大量的房地产，待价而沽，这也是造成当前房价过高的一个重要原因。
房产税并非新税种，我国在1986年就开始实施。根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。以房产价值100万元，在按优惠上限比例，也即扣除30%后的部分作为税基，乘以1.2%的税率就是0.84万元。而且，最重要的是，对于广大民众的个人自用房屋，是不用缴纳房产税的，而只对个人用于出租的房屋征税。
二 房产税开征的动因
第一，我国房地产税制存在缺陷。从学理上讲，一个完善的税收制度应当包括商品税类、所得税类和财产税类三大体系。就我国现行税制而言，商品税类包括了增值税、营业税和消费税，这三种税在我国税收收入中占了50％左右的比重；所得税类包括企业所得税和个人所得税，这两种税在我国税收收入中大约占了25％的比重。可见，商品税类与所得税类的制度建设取得了明显的效果。 相比之下，财产税类的制度建设裹足不前，仍处于滞后状态，其中一个重要的原因是作为财产税类较有代表性的房产税在我国税收制度中依然是空白。房产税在西方国家地方政府收入中占据了相当大的比例，往往在30%～50%左右，我国房地产税制改革的方向就是开征房产税这样真正属于地方税的税种。
第二，地方政府希望开发稳定的税源支持。房产税的开征，可以强化财产税类在我国税收制度中的作用，并在一定程度上有助于构建完整的地方税体系，从而将地方政府纳入依靠规范的税收收入的轨道上来；同时，随着社会发展，作为社会财富主体部分的房地产也迅速增加，因而会使地方政府有一个充足和稳定的税收来源。
第三，弥补我国现行税制中财产税在调节贫富差距中的缺位状态，有利于建立税收发挥调节作用的长效机制。房产税以房地产所有者或使用者为纳税人，以房地产保有环节为主要课税环节，其税额与纳税人拥有或使用的房地产正相关，在一定程度上可以改变社会财富分配不均状况，降低财产的集中度，构建和谐社会，缩小贫富差距自然。
第四，促进房地产业的健康发展。开征房产税对于打击投机需求、遏制炒作楼市，促进房地产市场的理性健康发展具有重要意义。1998年我国贷币化改革以来，房价连续多年上涨，2009年以来，在政策刺激、刚性需求释放和经济逐步回暖等因素的影响下中国房价“只涨不跌”的神话在延续。如果开征房产税，投机活动将得到有效抑制，并促使物业因持有成本上升而加速流通，促进空置率下降，解决“有房无人住，有人无房住”的内在矛盾，有利于房价理性回归。同时，房产税一旦推出很可能取消土地出让金、房地产税和土地增值税等税费，房地产开发成本将大幅下降，降低了购房门槛，有助于解决中低收入家庭住房难的问题。
三 开征房产税的瓶颈问题
自从国内提出房产税的概念已经多年，但至今仍没有制定出框图和实施细则，这也反映了我国目前的社会经济条件仍没有为房产税的开征做好准备。尽管房产税的开征是大势所趋，但由于面临的一些瓶颈问题而无法短期内解决。
第一，开征房产税的许多技术层面短期内还是难点。因为除了要开征是共识外，其他的许多环节都仍然存在不少争议，开征房产税的条件如何确定？如何区分基本自住需求？如何防止征税成本高？如何评估百姓房产？等等。从技术角度看，房产税改革关键在计税依据的调整，按照国际惯例，评税价格应作为计税依据。中国仅居住类房屋又分为廉租房、经济适用住房、享受经济适用住房政策的房屋、房改房、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、城中村改造房、市政建设用房等等一系列的分享不同政策的房屋。当各类房屋的政策基础、待遇差别巨大时，评估价值并征税是一个相当大的难点。
第二，房产税一旦开征，可能提高房产交易成本，间接推高房价。房产税是一个税种，它的征收最后要纳入财政的盘子，属于公共财政范畴。而房价则属于市场经济的范畴，商品房的价格是由市场供求关系决定的，中长期看，无法改变庞大的购房需求，更无法改变市场、楼价运行的趋势，因为决定房地产市场的力量不是税收，而是经济、城市化、居民富裕之后的需求。2003年以来的数次房地产市场调控，税收都是重要的调节工具。但这种调节主要体现在交易环节，如对5年以内的二手房交易征收5.5%的营业税等。这种"重交易环节、轻保有环节"的税收工具，虽然可以在一定程度上限制投机需求，但在房地产市场供求失衡的情况下，交易环节的税负十分容易转嫁给购买者，因为房产税是需要个人申报、到税务部门缴纳的，但我国居民还没有养成自主纳税的习惯。为了避免可能因此导致的房产税征收率过低的问题，对没有按时缴纳房产税的家庭，有可能在卖房时一并征收，并收取高额滞纳金，否则不能买卖。然而，一旦在交易环节统一征收，本来是持有环节的税负就有可能演变成交易环节的税负，从而转嫁到购房者身上。 第三，健全的房地产登记管理制度尚未建立，房地产评估人员不足。房产税的开征面对的是全社会的房地产，这就要求对所有的房地产均能建立系统、延续、准确的登记信息，而我国2008年2月才刚刚颁布《房屋登记办法》，要想对城市中的每一幢房屋进行详细、规范化的登记，需要漫长的过程和庞大的工作量。中国只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，要在660个城市对几百万亿平方米的城市不动产进行评估大约会力不从心，再有这么多种的地权、产权的差别就更加捉襟见肘了。同时，中国人并没有养成自我如实申报的好习惯，这更会让这种不动产品质的差别性评估成本巨增。
第四，多种税费短期内无法整合。房产税不可能承担起房地产整体税改革的重任，它仅仅是对存量房地产保有期间所征收的一种财产税，同时或多或少地会与原有的一些房地产税形成重叠，为避免重复征收，因此原有房地产税种的简化整合在所难免。从我国目前情况看，要把可能形成房地产税、城市房地产税、土地使用税等进行合并就会遭遇到内外税制统一和税法频繁变动问题，因此在现在税费中哪些予以保留、哪些予以整合、哪些予以代替，都会直接关系到整体房地产税收工作和地方政府的利益，这必然是一个艰难的博弈过程。
第五，土地国有的性质决定购房者取得的是使用权而不是所有权，不符合税法征收标准。税费只对增值的部分征收，而使用权只会折旧不会增值。真正会增值的是房屋下的土地，而土地属于国家所有。国外对房产收税的前提是业主对土地和房屋拥有永久的所有权。而我国住宅建设用地的使用权限为70年，因此业主拥有的仅仅是70年的租赁合同，对不属于自己的东西征税不符合税法的定义。
第六，居民心理能力和经济支付能力无法承受。市场经济的财产权利平等是社会竞争与征税的基础，但计划经济则让财产权利在公私之间不平等、在级别之间不平等、在不同收入人群之间不平等、在城乡之间不平等，也在不同土地性质、不同户籍以及不同历史遗留中存在不平等。这就为房产税的开征增添了无数的麻烦，大部分居民心理承受能力和经济支付能力偏低，而房产税的开征将不可避免的进入普通百姓的生活，增加居民的经济负担。
四 完善房产税制度的相关建议
第一，简化税种，内外并轨，归费入税，增加缴纳上的公平度和透明度。在开征房产税的同时，还应综合考虑房产各个环节的税负。如考虑停止增收契税、土地增值税、营业税等交易环节税收，或者降低这些税种的税率。此外，由于房产税的税基是房产价值，而交税的则是家庭或个人，这就导致部分低收入家庭可能出现支付能力不足。从国外经验看，应当在出台房产税的同时，建立系统的减免税制度。在简化税种后可以适当提高征收额度，根据国际经验，使其占全部税收的10%左右是比较合理的，由此可以将房产税作为主体税种之一进行管理，充分发挥其收入调节作用。
第二，精确计算依据，建立房地产评估制度。按评估值征税是美国房产税税法中很重要的一条原则，按房地产评估值征税，能比较客观地反映房增长价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理的问题，使多占财产的纳税人多缴税，少占财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随着房地产市场的变化上下浮动，评估值也要定期调整，以体现公平的原则。应该在政府主导下，通过招投标方式利用社会评估资源，组建非营利性的评估机构，或者由税务机关委托政府其他部门所属的评估机构实施房地产价值的评估。有条件的大城市可以参考中国香港和新加坡的模式，在财政和税务部门内部建立专门的房地产税评估征收机构。当然，我国的评估师还要大力培养，以适应房产税征收的需要。
第三，实施房产税改革，需要有关管理部门建立起有效的协调机制。建议房产、土地、规划、民政、公安等部门尽快"联网"，实现部门之间的数据交换、信息共享制度，整合征管资源，提高征管效率，简化程序，降低成本。最重要的是，要建立动态的居民住房信息库。推进房产税改革，居民住房的准确信息尤为重要。但当前大多数城市缺乏完善的住房统计信息，如果连居民家庭的住房面积等基本情况都无法弄清，不可能有效征收房产税。准备试点房产税的城市应尽快组织住房普查，建立本地居民住房状况的动态数据库。
第四，“抓大放小”加强房产税征管。房产税是作为地方税来进行征管，因此其具体的减免规定可以由各个地方税来进行征管，国家可以“抓大放小”规定一些关于各地情况相同的税收减免，如可以对别墅、高档住房征房产税，规定对普通住房、政府拥有的房地产免税，对于非盈利性的社会福利及教育机构的房地产免税等等，同时，让房产税的征管完全下放到了地方，即可以充分调动地方房产税征管和积极性，也可使各个地方根据各自不同的情况采取不同的征管手段。
第五，应该采取累进税率。在起点税率较低的情况下，面积越大、套数越多，税率就越高。享有适当的住房是每个公民的权利，一个家庭拥有一定面积、套数之内的房产是合理的，应该免税。一般来说，世界各国房产税率大多不超过1%。如果是首套房、中小户型就应该免征房产税，或者以极低的税率征收，不增加普通百姓的居住支出，而面积越大、套数越多，税率就越高。同时，调控应在交易环节征税，而且应该是针对收益额进行征税。
参考文献
［1］王炜房产税能否成为楼市稳定器［J］.决策探索2010（11）
［2］征房产税能否成为楼市的稳定［N］.人民日报 2012.3.26
［3］张弘房产税浅谈［J］.经营管理者 2011（8）
【关键词】房产税 瓶颈 税收制度
一 我国房地产税制现状
在我国现行税制中，不乏存在着对房地产的课税，而且相关税种不少。直接以房地产为课税对象的税种有七种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税（2000年起停征）和契税；与房地产联系密切的税种有六种，包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等。
除此以外，还存在对房地产的诸多收费项目以及带有地租性质的土地出让金。从房地产整个经营活动的开发、保有和交易三个环节看，当前我国房地产税费的大头在开发投资环节，总体税费负担较重，而且存在费大于税的特点。而在房地产的保有环节，房地产持有者的税负较轻，特别是对个人持有者几乎不征税，这在很大程度上导致了大量投资者钟情于房地产投资，因税费负担较轻而保有大量的房地产，待价而沽，这也是造成当前房价过高的一个重要原因。
房产税并非新税种，我国在1986年就开始实施。根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。以房产价值100万元，在按优惠上限比例，也即扣除30%后的部分作为税基，乘以1.2%的税率就是0.84万元。而且，最重要的是，对于广大民众的个人自用房屋，是不用缴纳房产税的，而只对个人用于出租的房屋征税。
二 房产税开征的动因
第一，我国房地产税制存在缺陷。从学理上讲，一个完善的税收制度应当包括商品税类、所得税类和财产税类三大体系。就我国现行税制而言，商品税类包括了增值税、营业税和消费税，这三种税在我国税收收入中占了50％左右的比重；所得税类包括企业所得税和个人所得税，这两种税在我国税收收入中大约占了25％的比重。可见，商品税类与所得税类的制度建设取得了明显的效果。 相比之下，财产税类的制度建设裹足不前，仍处于滞后状态，其中一个重要的原因是作为财产税类较有代表性的房产税在我国税收制度中依然是空白。房产税在西方国家地方政府收入中占据了相当大的比例，往往在30%～50%左右，我国房地产税制改革的方向就是开征房产税这样真正属于地方税的税种。
第二，地方政府希望开发稳定的税源支持。房产税的开征，可以强化财产税类在我国税收制度中的作用，并在一定程度上有助于构建完整的地方税体系，从而将地方政府纳入依靠规范的税收收入的轨道上来；同时，随着社会发展，作为社会财富主体部分的房地产也迅速增加，因而会使地方政府有一个充足和稳定的税收来源。
第三，弥补我国现行税制中财产税在调节贫富差距中的缺位状态，有利于建立税收发挥调节作用的长效机制。房产税以房地产所有者或使用者为纳税人，以房地产保有环节为主要课税环节，其税额与纳税人拥有或使用的房地产正相关，在一定程度上可以改变社会财富分配不均状况，降低财产的集中度，构建和谐社会，缩小贫富差距自然。
第四，促进房地产业的健康发展。开征房产税对于打击投机需求、遏制炒作楼市，促进房地产市场的理性健康发展具有重要意义。1998年我国贷币化改革以来，房价连续多年上涨，2009年以来，在政策刺激、刚性需求释放和经济逐步回暖等因素的影响下中国房价“只涨不跌”的神话在延续。如果开征房产税，投机活动将得到有效抑制，并促使物业因持有成本上升而加速流通，促进空置率下降，解决“有房无人住，有人无房住”的内在矛盾，有利于房价理性回归。同时，房产税一旦推出很可能取消土地出让金、房地产税和土地增值税等税费，房地产开发成本将大幅下降，降低了购房门槛，有助于解决中低收入家庭住房难的问题。
三 开征房产税的瓶颈问题
自从国内提出房产税的概念已经多年，但至今仍没有制定出框图和实施细则，这也反映了我国目前的社会经济条件仍没有为房产税的开征做好准备。尽管房产税的开征是大势所趋，但由于面临的一些瓶颈问题而无法短期内解决。
第一，开征房产税的许多技术层面短期内还是难点。因为除了要开征是共识外，其他的许多环节都仍然存在不少争议，开征房产税的条件如何确定？如何区分基本自住需求？如何防止征税成本高？如何评估百姓房产？等等。从技术角度看，房产税改革关键在计税依据的调整，按照国际惯例，评税价格应作为计税依据。中国仅居住类房屋又分为廉租房、经济适用住房、享受经济适用住房政策的房屋、房改房、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、城中村改造房、市政建设用房等等一系列的分享不同政策的房屋。当各类房屋的政策基础、待遇差别巨大时，评估价值并征税是一个相当大的难点。
第二，房产税一旦开征，可能提高房产交易成本，间接推高房价。房产税是一个税种，它的征收最后要纳入财政的盘子，属于公共财政范畴。而房价则属于市场经济的范畴，商品房的价格是由市场供求关系决定的，中长期看，无法改变庞大的购房需求，更无法改变市场、楼价运行的趋势，因为决定房地产市场的力量不是税收，而是经济、城市化、居民富裕之后的需求。2003年以来的数次房地产市场调控，税收都是重要的调节工具。但这种调节主要体现在交易环节，如对5年以内的二手房交易征收5.5%的营业税等。这种"重交易环节、轻保有环节"的税收工具，虽然可以在一定程度上限制投机需求，但在房地产市场供求失衡的情况下，交易环节的税负十分容易转嫁给购买者，因为房产税是需要个人申报、到税务部门缴纳的，但我国居民还没有养成自主纳税的习惯。为了避免可能因此导致的房产税征收率过低的问题，对没有按时缴纳房产税的家庭，有可能在卖房时一并征收，并收取高额滞纳金，否则不能买卖。然而，一旦在交易环节统一征收，本来是持有环节的税负就有可能演变成交易环节的税负，从而转嫁到购房者身上。 第三，健全的房地产登记管理制度尚未建立，房地产评估人员不足。房产税的开征面对的是全社会的房地产，这就要求对所有的房地产均能建立系统、延续、准确的登记信息，而我国2008年2月才刚刚颁布《房屋登记办法》，要想对城市中的每一幢房屋进行详细、规范化的登记，需要漫长的过程和庞大的工作量。中国只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，要在660个城市对几百万亿平方米的城市不动产进行评估大约会力不从心，再有这么多种的地权、产权的差别就更加捉襟见肘了。同时，中国人并没有养成自我如实申报的好习惯，这更会让这种不动产品质的差别性评估成本巨增。
第四，多种税费短期内无法整合。房产税不可能承担起房地产整体税改革的重任，它仅仅是对存量房地产保有期间所征收的一种财产税，同时或多或少地会与原有的一些房地产税形成重叠，为避免重复征收，因此原有房地产税种的简化整合在所难免。从我国目前情况看，要把可能形成房地产税、城市房地产税、土地使用税等进行合并就会遭遇到内外税制统一和税法频繁变动问题，因此在现在税费中哪些予以保留、哪些予以整合、哪些予以代替，都会直接关系到整体房地产税收工作和地方政府的利益，这必然是一个艰难的博弈过程。
第五，土地国有的性质决定购房者取得的是使用权而不是所有权，不符合税法征收标准。税费只对增值的部分征收，而使用权只会折旧不会增值。真正会增值的是房屋下的土地，而土地属于国家所有。国外对房产收税的前提是业主对土地和房屋拥有永久的所有权。而我国住宅建设用地的使用权限为70年，因此业主拥有的仅仅是70年的租赁合同，对不属于自己的东西征税不符合税法的定义。
第六，居民心理能力和经济支付能力无法承受。市场经济的财产权利平等是社会竞争与征税的基础，但计划经济则让财产权利在公私之间不平等、在级别之间不平等、在不同收入人群之间不平等、在城乡之间不平等，也在不同土地性质、不同户籍以及不同历史遗留中存在不平等。这就为房产税的开征增添了无数的麻烦，大部分居民心理承受能力和经济支付能力偏低，而房产税的开征将不可避免的进入普通百姓的生活，增加居民的经济负担。
四 完善房产税制度的相关建议
第一，简化税种，内外并轨，归费入税，增加缴纳上的公平度和透明度。在开征房产税的同时，还应综合考虑房产各个环节的税负。如考虑停止增收契税、土地增值税、营业税等交易环节税收，或者降低这些税种的税率。此外，由于房产税的税基是房产价值，而交税的则是家庭或个人，这就导致部分低收入家庭可能出现支付能力不足。从国外经验看，应当在出台房产税的同时，建立系统的减免税制度。在简化税种后可以适当提高征收额度，根据国际经验，使其占全部税收的10%左右是比较合理的，由此可以将房产税作为主体税种之一进行管理，充分发挥其收入调节作用。
第二，精确计算依据，建立房地产评估制度。按评估值征税是美国房产税税法中很重要的一条原则，按房地产评估值征税，能比较客观地反映房增长价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理的问题，使多占财产的纳税人多缴税，少占财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随着房地产市场的变化上下浮动，评估值也要定期调整，以体现公平的原则。应该在政府主导下，通过招投标方式利用社会评估资源，组建非营利性的评估机构，或者由税务机关委托政府其他部门所属的评估机构实施房地产价值的评估。有条件的大城市可以参考中国香港和新加坡的模式，在财政和税务部门内部建立专门的房地产税评估征收机构。当然，我国的评估师还要大力培养，以适应房产税征收的需要。
第三，实施房产税改革，需要有关管理部门建立起有效的协调机制。建议房产、土地、规划、民政、公安等部门尽快"联网"，实现部门之间的数据交换、信息共享制度，整合征管资源，提高征管效率，简化程序，降低成本。最重要的是，要建立动态的居民住房信息库。推进房产税改革，居民住房的准确信息尤为重要。但当前大多数城市缺乏完善的住房统计信息，如果连居民家庭的住房面积等基本情况都无法弄清，不可能有效征收房产税。准备试点房产税的城市应尽快组织住房普查，建立本地居民住房状况的动态数据库。
第四，“抓大放小”加强房产税征管。房产税是作为地方税来进行征管，因此其具体的减免规定可以由各个地方税来进行征管，国家可以“抓大放小”规定一些关于各地情况相同的税收减免，如可以对别墅、高档住房征房产税，规定对普通住房、政府拥有的房地产免税，对于非盈利性的社会福利及教育机构的房地产免税等等，同时，让房产税的征管完全下放到了地方，即可以充分调动地方房产税征管和积极性，也可使各个地方根据各自不同的情况采取不同的征管手段。
第五，应该采取累进税率。在起点税率较低的情况下，面积越大、套数越多，税率就越高。享有适当的住房是每个公民的权利，一个家庭拥有一定面积、套数之内的房产是合理的，应该免税。一般来说，世界各国房产税率大多不超过1%。如果是首套房、中小户型就应该免征房产税，或者以极低的税率征收，不增加普通百姓的居住支出，而面积越大、套数越多，税率就越高。同时，调控应在交易环节征税，而且应该是针对收益额进行征税。
参考文献
［1］王炜房产税能否成为楼市稳定器［J］.决策探索2010（11）
［2］征房产税能否成为楼市的稳定［N］.人民日报 2012.3.26
［3］张弘房产税浅谈［J］.经营管理者 2011（8）