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【摘要】本文以房地产施工管理与技术为探讨主题，首先对房地产施工过程中涉及的概念及管理类型进行简述，接着对当前房地产施工管理与技术的现状进行归类，最后就如何提升管理与技术提出几点建议。希望通过本文的探讨，对房地产企业开展施工管理工作有所帮助。
【关键词】房地产；施工；管理；技术；策略
1.相关概念
对房地产施工项目管理与技术这一概念，从狭义上来说，对房地产施工项目进行管理是指，以工程预计的完工时间、质量、目标投入为依据，在限定范围内对建筑工程项目各个阶段设计的多方适宜进行管理，确保其有秩序开展施工工作，确保工程的质量，达到预定的目标。随着最近几年来，房地产工程的投资规模越来越大，工程所涉及的领域也越来越多，施工管理的范围也越来越宽。不仅包含进入施工阶段的管理，而且还有工程立项、竣工验收等阶段。
2.实际运用
在房地产项目施工管理与技术重点在于运用到实际中去，在实际施工过程中主要需对项目实施阶段的工程进度、工程质量、工程成本进行有效地管理。具体分析如下：
2.1对房地产施工项目进度进行管理
房地产工程项目是否可以在规定时间内交付使用，将会对开发商的投资效益产生直接的影响。因此，对房地产施工阶段进行进度控制是十分关键的一个问题。要想对房地产施工进度进行有效地管理，首先需要对会影响其进度的因素有所了解。
第一，受到相关单位的影响。相关单位一般包括：设计单位、材料供货单位、项目施工单位等。一旦其中一个单位在工作中出现疏漏或者存在工作不到位，都有可能对工程整体进度产生影响。例如，在进行高层建筑施工时，通常是分期分批出图纸，如果设计单位由于某种原因未能够按照约定时间提交图纸，势必会对施工单位的进度产生影响。因此，要想对施工进度进行有效地控制，不仅要考虑到施工单位的施工速度，还要将材料、设计等多方面的因素考虑进来，以便做出合理的时间安排、进度规划。
第二，受到设计变更因素的影响。虽然在建设前期会进行设计、制图、出图，但是有的建设单位在实际施工中可能会以市场需求为重，对设计进行变更。还有可能受到政策的限制、气候原因、质地原因等对原有方案进行变更。如果设计出现了某处变更，那么就会对工程进度产生较大的影响。
第三，受到资金的影响。在房地产项目建设之初，不仅要进行图纸的设计，更重要的是需要准备大量的流动资金。技术、施工人员的聘请，机械、设备、材料的购买等，都需要资金作为投入。尤其是在前期建设单位还没有支付工程款之前，施工单位如果不能够垫付出较多资金，势必会对项目进度产生影响。
除以上所述影响因素外，进度控制也较易被施工组织不当、不可预见事件、不利的施工条件因素影响。要想对施工阶段进行合理的控制，就必须从以下几点进行考虑：
第一，将施工组织设计落实到位。在施工准备阶段，就应当对施工顺序、方案进行合理而全面的安排，并且确保在施工的过程中全面、具体的贯彻执行，不应当随意进行变更。
第二，还应当对交叉施工的工期考虑到施工进度中，并且对交叉作业现场进行控制。对于机械、设备维修，施工环境的改变等一些不可预见因素，在进行计划时也要将这些考虑进来，为施工进度预留弹性余量。
第三，除此之外，要重视施工人员、施工单位之间的相处，在其相处过程中如果发生冲突，应当及时进行协、解决，加强团队协作精神。
2.2对房地产施工项目质量进行管理
房地产项目质量进度容易受到材料、机械、方法、环境等因素的影响，简要归纳如下：
第一，人员影响因素。
人员影响因素通常为，施工员、现场管理人员、工人等员工技术水平的影响。在一些技术难度较大、技术较复杂的工程中，人员的影响将会被放大。一旦人员出现一些失误，哪怕较小，都有可能会带来较大的质量问题，留下较大的安全隐患。相关人员产生失误一般是因为人员自身的条件、身体素质无法达到施工要求，例如，一些施工人员存在着近视眼、色盲等现象，就不能让其从事测量、信号等对视力要求较高的工作。此外，人的心理也是影响其行为的重要因素，施工方应当留意现场人员的心理活动，保持愉悦的工作氛围，确保现场人员情绪稳定。
第二，材料影响因素。
建筑主体由各式各样的原材料构成，如果原材料出现问题，不管施工人员技术管理水平再高都不可能建造出质量合格的产品。所以，应当保证项目建设过程中使用的原材料均质量优良。
第三，机械影响因素。
在施工过程中，通常会运用到较多机械，包括一些小型的测量仪器、大型的挖掘机器等。这些仪器、设备的好坏都会对施工带来影响。例如，在测量方面如果全站仪的使用过程中出现了错误，就会使读读数存在较大偏差。如果大型的挖掘机械出现故障，也会对施工带来影响。
因此，要想在施工阶段切实做好质量控制和施工管理，就必须降低上述因素的影响。可从以下几点进行考虑：
第一，在施工准备工作阶段开展质量控制工作。
在此阶段进行准备工作，主要是针对后续施工时机情况做整体规划，并且对可能会在以后出现的问题提前做好分析、预案。例如，施工前场地的布置、场地内材料的运输、对方、图纸的会审、技术交底等。施工单位应当对这一些准备工作进行监督、考核，对未能及时完成的进行督促，对已经在进行中的进行检查，对已经完成的加以考核，确保其准备工作质量优良。
第二，选取半成品及材料开展检验检测工作。
需要进行检验的项目一般有：完工检验、提前检验。提前检验，通常是在施工开始前，选取材料、半成品进行控制检验工作。工作内容一般为，水泥的比重实验、混凝土配比试验、钢筋抗拉等。在工程完工之后进行的检验主要有桩基的承载力测试、混凝土构件的荷载力测试等。
第三，对工程进行质量分析及评定工作。
简而言之，质量分析及评定工作就是对影响工程质量的因素进行分析，并且对各自的影响权重进行评定，总结影响因素出现、发展的原因和规律，提出针对性的处理建议。
2.3 对房地产项目施工成本开展管理工作
成本控制是房地产各项施工管理中最为重要的一项内容，其主要内容有：
第一，在工程款支付环节开展管理工作。
这就需要相关人员能够对工程进度做到全面了解、准确计量，并且要注意不可出现提前支付工程款的现象。
第二，在工程变更时对其进行控制工作。
工程变更需要遵循以下原则，首先是应当尽可能的降低设计中出现变更的频率和数量，对确实需要变更的设计，应当做到有章可循，并且因变更所产生的费用进行有效控制，合理确定变更所需款项。再者是要和设计单位多加联系，多进行探讨研究，尽可能的制定即确保工程质量有降低施工成本的方案。
3.结语
总而言之，房地产施工过程较长，运用工序较多，涉及范围也较广，因此，容易受到来自多方的影响。房地产施工单位要对相关理论基础进行了解，结合工地实际情况，切实做好工程设计、施工材料、施工过程、施工结算等过程的管理与控制。
参考文献
[1]任晓峥.论房地产企业施工项目管理之见[J].城市建设，2010.11：16
[2]倪武英.浅谈房地产施工项目进度管理[J].城市建设理论研究（电子版），
2011.6：12
[3]刘航.房地产施工项目成本管理现状及对策[J].企业科技与发展。201216：89
【关键词】房地产；施工；管理；技术；策略
1.相关概念
对房地产施工项目管理与技术这一概念，从狭义上来说，对房地产施工项目进行管理是指，以工程预计的完工时间、质量、目标投入为依据，在限定范围内对建筑工程项目各个阶段设计的多方适宜进行管理，确保其有秩序开展施工工作，确保工程的质量，达到预定的目标。随着最近几年来，房地产工程的投资规模越来越大，工程所涉及的领域也越来越多，施工管理的范围也越来越宽。不仅包含进入施工阶段的管理，而且还有工程立项、竣工验收等阶段。
2.实际运用
在房地产项目施工管理与技术重点在于运用到实际中去，在实际施工过程中主要需对项目实施阶段的工程进度、工程质量、工程成本进行有效地管理。具体分析如下：
2.1对房地产施工项目进度进行管理
房地产工程项目是否可以在规定时间内交付使用，将会对开发商的投资效益产生直接的影响。因此，对房地产施工阶段进行进度控制是十分关键的一个问题。要想对房地产施工进度进行有效地管理，首先需要对会影响其进度的因素有所了解。
第一，受到相关单位的影响。相关单位一般包括：设计单位、材料供货单位、项目施工单位等。一旦其中一个单位在工作中出现疏漏或者存在工作不到位，都有可能对工程整体进度产生影响。例如，在进行高层建筑施工时，通常是分期分批出图纸，如果设计单位由于某种原因未能够按照约定时间提交图纸，势必会对施工单位的进度产生影响。因此，要想对施工进度进行有效地控制，不仅要考虑到施工单位的施工速度，还要将材料、设计等多方面的因素考虑进来，以便做出合理的时间安排、进度规划。
第二，受到设计变更因素的影响。虽然在建设前期会进行设计、制图、出图，但是有的建设单位在实际施工中可能会以市场需求为重，对设计进行变更。还有可能受到政策的限制、气候原因、质地原因等对原有方案进行变更。如果设计出现了某处变更，那么就会对工程进度产生较大的影响。
第三，受到资金的影响。在房地产项目建设之初，不仅要进行图纸的设计，更重要的是需要准备大量的流动资金。技术、施工人员的聘请，机械、设备、材料的购买等，都需要资金作为投入。尤其是在前期建设单位还没有支付工程款之前，施工单位如果不能够垫付出较多资金，势必会对项目进度产生影响。
除以上所述影响因素外，进度控制也较易被施工组织不当、不可预见事件、不利的施工条件因素影响。要想对施工阶段进行合理的控制，就必须从以下几点进行考虑：
第一，将施工组织设计落实到位。在施工准备阶段，就应当对施工顺序、方案进行合理而全面的安排，并且确保在施工的过程中全面、具体的贯彻执行，不应当随意进行变更。
第二，还应当对交叉施工的工期考虑到施工进度中，并且对交叉作业现场进行控制。对于机械、设备维修，施工环境的改变等一些不可预见因素，在进行计划时也要将这些考虑进来，为施工进度预留弹性余量。
第三，除此之外，要重视施工人员、施工单位之间的相处，在其相处过程中如果发生冲突，应当及时进行协、解决，加强团队协作精神。
2.2对房地产施工项目质量进行管理
房地产项目质量进度容易受到材料、机械、方法、环境等因素的影响，简要归纳如下：
第一，人员影响因素。
人员影响因素通常为，施工员、现场管理人员、工人等员工技术水平的影响。在一些技术难度较大、技术较复杂的工程中，人员的影响将会被放大。一旦人员出现一些失误，哪怕较小，都有可能会带来较大的质量问题，留下较大的安全隐患。相关人员产生失误一般是因为人员自身的条件、身体素质无法达到施工要求，例如，一些施工人员存在着近视眼、色盲等现象，就不能让其从事测量、信号等对视力要求较高的工作。此外，人的心理也是影响其行为的重要因素，施工方应当留意现场人员的心理活动，保持愉悦的工作氛围，确保现场人员情绪稳定。
第二，材料影响因素。
建筑主体由各式各样的原材料构成，如果原材料出现问题，不管施工人员技术管理水平再高都不可能建造出质量合格的产品。所以，应当保证项目建设过程中使用的原材料均质量优良。
第三，机械影响因素。
在施工过程中，通常会运用到较多机械，包括一些小型的测量仪器、大型的挖掘机器等。这些仪器、设备的好坏都会对施工带来影响。例如，在测量方面如果全站仪的使用过程中出现了错误，就会使读读数存在较大偏差。如果大型的挖掘机械出现故障，也会对施工带来影响。
因此，要想在施工阶段切实做好质量控制和施工管理，就必须降低上述因素的影响。可从以下几点进行考虑：
第一，在施工准备工作阶段开展质量控制工作。
在此阶段进行准备工作，主要是针对后续施工时机情况做整体规划，并且对可能会在以后出现的问题提前做好分析、预案。例如，施工前场地的布置、场地内材料的运输、对方、图纸的会审、技术交底等。施工单位应当对这一些准备工作进行监督、考核，对未能及时完成的进行督促，对已经在进行中的进行检查，对已经完成的加以考核，确保其准备工作质量优良。
第二，选取半成品及材料开展检验检测工作。
需要进行检验的项目一般有：完工检验、提前检验。提前检验，通常是在施工开始前，选取材料、半成品进行控制检验工作。工作内容一般为，水泥的比重实验、混凝土配比试验、钢筋抗拉等。在工程完工之后进行的检验主要有桩基的承载力测试、混凝土构件的荷载力测试等。
第三，对工程进行质量分析及评定工作。
简而言之，质量分析及评定工作就是对影响工程质量的因素进行分析，并且对各自的影响权重进行评定，总结影响因素出现、发展的原因和规律，提出针对性的处理建议。
2.3 对房地产项目施工成本开展管理工作
成本控制是房地产各项施工管理中最为重要的一项内容，其主要内容有：
第一，在工程款支付环节开展管理工作。
这就需要相关人员能够对工程进度做到全面了解、准确计量，并且要注意不可出现提前支付工程款的现象。
第二，在工程变更时对其进行控制工作。
工程变更需要遵循以下原则，首先是应当尽可能的降低设计中出现变更的频率和数量，对确实需要变更的设计，应当做到有章可循，并且因变更所产生的费用进行有效控制，合理确定变更所需款项。再者是要和设计单位多加联系，多进行探讨研究，尽可能的制定即确保工程质量有降低施工成本的方案。
3.结语
总而言之，房地产施工过程较长，运用工序较多，涉及范围也较广，因此，容易受到来自多方的影响。房地产施工单位要对相关理论基础进行了解，结合工地实际情况，切实做好工程设计、施工材料、施工过程、施工结算等过程的管理与控制。
参考文献
[1]任晓峥.论房地产企业施工项目管理之见[J].城市建设，2010.11：16
[2]倪武英.浅谈房地产施工项目进度管理[J].城市建设理论研究（电子版），
2011.6：12
[3]刘航.房地产施工项目成本管理现状及对策[J].企业科技与发展。201216：89