论文部分内容阅读
近年来，山东省烟台市坚持以人为本，不断创新思路，潜心研究探索，着力构筑多层次、全覆盖的住房保障体系，取得显著效果。2003年～2008年，全市采取货币补贴与实物配租相结合的方式，累计为4412户城市低收入家庭提供了廉租住房保障；通过集中建设与联动建设相结合的方式，为1.8万户中低收入家庭提供了经济适用住房。城市居民人均住房面积达到29.9平方米、户均81.78平方米。
一、构建全覆盖的住房保障框架
地处胶东半岛东端的海滨城市烟台，曾于1986年在全国率先实施住房制度改革。随着住房市场化的推行，政府也一度无力为相当部分低收入家庭解决住房问题感到困惑。在这种情况下，我们并未撒手不管、无所作为，而是把解决城市低收入家庭住房困难提升到“民心工程、稳定工程、德政工程”的层面上来认识，在城市住房保障模式上进行了有益的探索。成立了以市长为组长的住房保障工作领导小组和以分管市长为组长，房管、规划、城建、财政、国土资源、物价等部门为成员的经济适用房建设管理协调小组，靠上去为住房保障建设排忧解难。同时，将实施住房保障目标责任纳入“烟台市科学发展综合指标”加以考核，并与各县市区政府、街道、社区签订目标责任状。还先后出台并实施了《关于加强城市住房保障工作意见》、《关于市区经济适用房、廉租房管理办法》等一系列政策措施，从而形成了上下联动、齐抓共管、全民参与住房保障的强大合力。初步建立起以廉租住房、经济适用住房为重点，多渠道解决城市居民住房问题的住房保障体系和高、中、低收入群体全覆盖的住房供应架构。
二、为解决城市低收入家庭住房困难开辟新途径
一是集中建设与联动建设相结合，创新建立“途径广泛、齐头并进”的建设模式。“集中建设”，就是在政府储备土地中划拨相应地块，由住房主管部门牵头，集中组织保障性项目；“联动建设”，就是在国有出让土地商品房开发项目中，安排一定比例的经济适用住房，由开发企业承担经济适用房建设任务。这种模式，使经济适用房由“一点”建设变成“多点”建设，极大地畅通了保障性房源筹集渠道。新机制建立后，市中心区先后确定了锦绣新城、锦绣花园、锦绣好家、锦绣新天地等集中建设项目，安排实施了山水龙城、通世新城、柏林春天等9个联动建设项目，现已全面启动并部分向社会出售。我们规定，对于集中建设的廉租房、经济适用房，建设用地实行行政划拨、优先供应，一律免交各种行政事业性收费和政府性基金；对项目区外的城市基础设施配套工程，由政府安排财政专项资金解决。近年虽然房屋价格不断上涨，烟台市经济适用房销售基准价格却连续4年稳定在2270元／平方米。
二是常态供应与公正分配相结合，创新建立“程序规范、困难优先”的供应模式。为确保经济适用住房真正落实到需保急保家庭，去年以来，我们集中进行了无房户和困难户申报登记，为1.6万余户住房困难家庭建立了基础档案，并录入信息数据库，以此作为住房供应依据和房源建设参考。在供应方面，打破年度界限，实行按项目分期分批供应，使住房供应迈入常态化轨道。与此同时，我们建立了“三级审核、两级公示”程序，层层把关，切实做到阳光操作。按照“困难优先、满足急需”原则，健全入围家庭综合排序制度，根据家庭成员平均年龄、收入状况、住房困难程度等5项因素，确定住房配售与配租。今年上半年完成2964套经济适用房供应和50套廉租住房的实物配租，群众满意度达100％。
三是开发建设与规范管理相结合，创新建立“质高价优、功能齐全”的宜居模式。在项目规划设计上，我们合理安排住宅功能设计和环境配套设计，户型面积控制在60平方米左右，尽可能满足最基本的居住使用条件。区内道路硬化、绿化、广场、健身场所、停车场、人工湖、幼儿园、商场、敬老院等设施一应俱全。在工程质量管理上，选择信誉好、资质高、实力强的企业参与项目建设，确保质量合格率达到100％。在社区后期服务上，聘请物业公司为居民提供全天候洁保、美化服务。并组建起社区居委会、卫生站、警备室等，定期组织文艺表演、篮球比赛、法律讲座，充分满足居民的精神文化需求。
三、正视问题，找准差距
虽然烟台市住房保障工作取得了一定成绩，但还存在不少差距。一是住房保障政策体系有待进一步完善。当前正处于新老政策接轨的转折期，住房保障政策体系建设还不够健全，政策体系建设急需进一步完善，特别是对低收入家庭的收入问题认定办法还不够具体。此外，对那些既买不起商品房、又不在现行保障政策范围内的“夹心层”住房问题，需要研究建立相应的渠道加以解决。二是保障性住房建设步伐有待进一步加快。各县市区之间发展仍然不够平衡，特别是一些具体项目受前期手续以及土地征迁、资金配套等因素制约，还存在项目开工难、建设周期较长、工程进度慢等问题。三是廉租住房建设资金配套压力很大。对廉租住房建设，国家虽然自2008年起按200元，平方米的标准对我市给予了中央预算内投资补助，但仅占建设所需资金的10％左右，地方政府的资金配套压力很大。
为了把住房保障工作推向更深领地，下一步主要抓好如下工作。一是结合我市实际，加快完善住房保障配套政策体系建设。按照保障需求与保障能力相适应的原则，对低收入家庭实行分类保障，抓紧完善相关的政策措施，贯彻实施《烟台市市区廉租住房保障管理办法》和《烟台市市区经济适用住房管理办法》，力争到“十一五”末，基本解决人均住房建筑面积10平方米以下低收入家庭的住房困难，使低收入家庭住房条件得到明显改善。在此基础上，将改善其他城市住房困难群体的住房问题列入议事日程，开展相应的研究和试点工作，积极探索政府限价房、农民工住房等制度，以增强住房消费能力为主，使“夹心层”的居住条件得到逐步改善，化解住房供需结构性矛盾。二是进一步加大保障性安居工程建设力度。按照中央“扩内需、保增长、促发展”的决策部署，国家三年内将投资9000亿元用于保障性安居工程建设，我市要抓住上级政策和资金支持的有利时机，加大保障性安居工程建设规模，加快推进保障性安居工程建设进度。在确保完成今年建设任务的基础上，提前安排和分解落实2010年的保障性安居工程建设计划，初步确定全市再建设经济适用住房5000套，新建廉租住房(含棚改项目)3000套。三是加强住房保障资金的筹措和落实。对廉租住房建设，严格按照有关规定，实行财政安排为主、多渠道筹集，通过“财政预算安排一块，住房公积金增值收益中扣除一块，土地出让净收益中按比例核定一块，动员社会捐赠筹集一块”等多种渠道筹资。进一步明确廉租住房维护和管理的经费渠道，将廉租住房维护和管理支出在廉租住房保障资金中统筹考虑，统一安排。在此基础上，继续加大向上争取力度，积极向上级建议适当提高对我市的中央预算内投资补助标准，特别是对一些财力较弱的县市区，建议参照中、西省份的补助标准执行，以缓解资金配套压力。此外，探索采取发行地方政府债券等方式，扩大廉租住房建设的融资渠道。
(作者系山东省烟台市房管局局长)
一、构建全覆盖的住房保障框架
地处胶东半岛东端的海滨城市烟台，曾于1986年在全国率先实施住房制度改革。随着住房市场化的推行，政府也一度无力为相当部分低收入家庭解决住房问题感到困惑。在这种情况下，我们并未撒手不管、无所作为，而是把解决城市低收入家庭住房困难提升到“民心工程、稳定工程、德政工程”的层面上来认识，在城市住房保障模式上进行了有益的探索。成立了以市长为组长的住房保障工作领导小组和以分管市长为组长，房管、规划、城建、财政、国土资源、物价等部门为成员的经济适用房建设管理协调小组，靠上去为住房保障建设排忧解难。同时，将实施住房保障目标责任纳入“烟台市科学发展综合指标”加以考核，并与各县市区政府、街道、社区签订目标责任状。还先后出台并实施了《关于加强城市住房保障工作意见》、《关于市区经济适用房、廉租房管理办法》等一系列政策措施，从而形成了上下联动、齐抓共管、全民参与住房保障的强大合力。初步建立起以廉租住房、经济适用住房为重点，多渠道解决城市居民住房问题的住房保障体系和高、中、低收入群体全覆盖的住房供应架构。
二、为解决城市低收入家庭住房困难开辟新途径
一是集中建设与联动建设相结合，创新建立“途径广泛、齐头并进”的建设模式。“集中建设”，就是在政府储备土地中划拨相应地块，由住房主管部门牵头，集中组织保障性项目；“联动建设”，就是在国有出让土地商品房开发项目中，安排一定比例的经济适用住房，由开发企业承担经济适用房建设任务。这种模式，使经济适用房由“一点”建设变成“多点”建设，极大地畅通了保障性房源筹集渠道。新机制建立后，市中心区先后确定了锦绣新城、锦绣花园、锦绣好家、锦绣新天地等集中建设项目，安排实施了山水龙城、通世新城、柏林春天等9个联动建设项目，现已全面启动并部分向社会出售。我们规定，对于集中建设的廉租房、经济适用房，建设用地实行行政划拨、优先供应，一律免交各种行政事业性收费和政府性基金；对项目区外的城市基础设施配套工程，由政府安排财政专项资金解决。近年虽然房屋价格不断上涨，烟台市经济适用房销售基准价格却连续4年稳定在2270元／平方米。
二是常态供应与公正分配相结合，创新建立“程序规范、困难优先”的供应模式。为确保经济适用住房真正落实到需保急保家庭，去年以来，我们集中进行了无房户和困难户申报登记，为1.6万余户住房困难家庭建立了基础档案，并录入信息数据库，以此作为住房供应依据和房源建设参考。在供应方面，打破年度界限，实行按项目分期分批供应，使住房供应迈入常态化轨道。与此同时，我们建立了“三级审核、两级公示”程序，层层把关，切实做到阳光操作。按照“困难优先、满足急需”原则，健全入围家庭综合排序制度，根据家庭成员平均年龄、收入状况、住房困难程度等5项因素，确定住房配售与配租。今年上半年完成2964套经济适用房供应和50套廉租住房的实物配租，群众满意度达100％。
三是开发建设与规范管理相结合，创新建立“质高价优、功能齐全”的宜居模式。在项目规划设计上，我们合理安排住宅功能设计和环境配套设计，户型面积控制在60平方米左右，尽可能满足最基本的居住使用条件。区内道路硬化、绿化、广场、健身场所、停车场、人工湖、幼儿园、商场、敬老院等设施一应俱全。在工程质量管理上，选择信誉好、资质高、实力强的企业参与项目建设，确保质量合格率达到100％。在社区后期服务上，聘请物业公司为居民提供全天候洁保、美化服务。并组建起社区居委会、卫生站、警备室等，定期组织文艺表演、篮球比赛、法律讲座，充分满足居民的精神文化需求。
三、正视问题，找准差距
虽然烟台市住房保障工作取得了一定成绩，但还存在不少差距。一是住房保障政策体系有待进一步完善。当前正处于新老政策接轨的转折期，住房保障政策体系建设还不够健全，政策体系建设急需进一步完善，特别是对低收入家庭的收入问题认定办法还不够具体。此外，对那些既买不起商品房、又不在现行保障政策范围内的“夹心层”住房问题，需要研究建立相应的渠道加以解决。二是保障性住房建设步伐有待进一步加快。各县市区之间发展仍然不够平衡，特别是一些具体项目受前期手续以及土地征迁、资金配套等因素制约，还存在项目开工难、建设周期较长、工程进度慢等问题。三是廉租住房建设资金配套压力很大。对廉租住房建设，国家虽然自2008年起按200元，平方米的标准对我市给予了中央预算内投资补助，但仅占建设所需资金的10％左右，地方政府的资金配套压力很大。
为了把住房保障工作推向更深领地，下一步主要抓好如下工作。一是结合我市实际，加快完善住房保障配套政策体系建设。按照保障需求与保障能力相适应的原则，对低收入家庭实行分类保障，抓紧完善相关的政策措施，贯彻实施《烟台市市区廉租住房保障管理办法》和《烟台市市区经济适用住房管理办法》，力争到“十一五”末，基本解决人均住房建筑面积10平方米以下低收入家庭的住房困难，使低收入家庭住房条件得到明显改善。在此基础上，将改善其他城市住房困难群体的住房问题列入议事日程，开展相应的研究和试点工作，积极探索政府限价房、农民工住房等制度，以增强住房消费能力为主，使“夹心层”的居住条件得到逐步改善，化解住房供需结构性矛盾。二是进一步加大保障性安居工程建设力度。按照中央“扩内需、保增长、促发展”的决策部署，国家三年内将投资9000亿元用于保障性安居工程建设，我市要抓住上级政策和资金支持的有利时机，加大保障性安居工程建设规模，加快推进保障性安居工程建设进度。在确保完成今年建设任务的基础上，提前安排和分解落实2010年的保障性安居工程建设计划，初步确定全市再建设经济适用住房5000套，新建廉租住房(含棚改项目)3000套。三是加强住房保障资金的筹措和落实。对廉租住房建设，严格按照有关规定，实行财政安排为主、多渠道筹集，通过“财政预算安排一块，住房公积金增值收益中扣除一块，土地出让净收益中按比例核定一块，动员社会捐赠筹集一块”等多种渠道筹资。进一步明确廉租住房维护和管理的经费渠道，将廉租住房维护和管理支出在廉租住房保障资金中统筹考虑，统一安排。在此基础上，继续加大向上争取力度，积极向上级建议适当提高对我市的中央预算内投资补助标准，特别是对一些财力较弱的县市区，建议参照中、西省份的补助标准执行，以缓解资金配套压力。此外，探索采取发行地方政府债券等方式，扩大廉租住房建设的融资渠道。
(作者系山东省烟台市房管局局长)