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摘 要：中国房地产市场进入提质增效的新常态。完全的市场机制是保障房地产持续健康发展的基石。地方政府作为房地产市场的管理者和参与主体的双重定位决定了其在房地产市场发展过程中的区别效用，一是要行使政府的统治、管理和服务的基本职能，二是要保证其作为市场参与主体的正当经济利益。这就要求地方政府在制定区域性政策时区别把握职能与利益。
关键词：房地产市场机制；地方政府；区域性政策
中国房地产市场自2010年开始遭遇了史上最严厉的限贷限购的调控政策，并在2014年迈入行业寒冬。国房景气指数持续下滑，从14年1月份的97.21下降到12月份的93.93。房地产投资增速放缓，从13年的19.8%下降到10.5%；商品房销售面积和销售额较去年分别下滑7.6%、6.3%。70个大中城市住宅销售价格有64个城市出现下滑。在经历了连续十几年的高速发展阶段，中国房地产市场遍地开花、高收益的时代已经远去，市场开始回归理性。房地产市场发展进入提质增效的新常态。建立保证房地产市场持续健康发展的长效机制成为房地产市场新常态下的必然，而其核心就是把握好房地产市场机制运作与政府职能的关系。
一、房地产市场机制的含义及市场效用
市场机制是以市场参与主体的经济利益为源动力，通过主体的自由竞争与自由交换来实现资源配置的方式。市场参与主体包括生产商、经销商和消费者，三者的自发经济行为形成了市场运作的机制。作为市场主体的生产商主要依靠市场供求关系开展其生产经营活动，并在竞争中实现优胜劣汰，商品和生产要素的价格由市场供求关系决定，而价格又是调节供求关系和竞争关系的基本手段，资源的有效配置在市场机制的运作过程中形成。可见，市场机制是否充分发挥作用决定了资源配置的有效性。
房地产市场机制则是在房地产行业内形成的以房地产开发商、中间商以及消费者为微观主体的经济行为的运作机制，它包括了房地产价格机制、房地产供求机制和房地产竞争机制。在房地产市场机制的运作过程中，房屋价格作为房屋价值的转换形式处于运动状态，它围绕价值上下波动，并在消费者的情绪指数以及房地产稀缺性的影响下，在时间、程度和方向上与价值产生一定程度的背离。同时，价格总是摆在房地产市场活动参与者的面前，直接影响着房地产市场参与者的利益，牵动着市场参与者的行为。房地产价格的变化促使了房地产开发商与消费者之间、房地产开发商之间、消费者之间为了自身的利益展开多种形式的竞争，这种竞争直接导致供求关系的变化。由于供求关系的变化，使价格或高于价值或低于价值，最后趋于自我平衡。这样，市场就形成了以价格为标志的自我调节的运动机制（见图1）。通过这种市场机制，房地产市场能够自我平衡市场供求关系，并对资源进行高效配置，同时促进房地产行业的技术创新、商业模式创新。房地产市场运作机制的客观性、长期性、循环性夯实了建立房地产市场可持续健康发展长效机制的基石。但是，中国房地产业因为信息的不对称、产品的外部性、房屋的公共性、房地产的垄断行为和社会分配的不公等因素导致了房地产市场机制失效[1]。在这种失效的运作机制下，政府干预成为了矫正市场失效，保证市场良性运作的关键。
图1 房地产市场运作机制
二、地方政府在房地产市场机制运作过程中的角色定位
对中国的房地产市场，政府肩负着行业管理的责任，但同时政府作为土地主要供给者，又属于房地产市场运作机制的参与主体，是土地财政的受益者。作为管理者，完整的政府职能体系是统治职能、管理职能和服务职能之间的平衡[2]，而地方政府的本质属性也决定了其基本职能是提供公共物品和公共服务[3]。但自1994年分税制改革以来，地方财政支出与收入开始不均衡，地方政府必须积极寻找增加财政收入的途径以行使其基本职能，而利用自有资源换取财政收入成为政府最简单有效的方法。在财政利益驱动下，地方政府对土地财政收益的依赖性被强化了。作为房地产市场机制参与主体，地方政府有追逐自身利益的本性，又因为其享有决定土地供应量、土地供应价格的权利，从而实现了土地垄断。政府作为参与者与管理者的双重定位决定了其在房地产市场机制运作过程中的内生性，也决定了其无法客观地从实现基本职能的角度行使管理权利。进一步理顺政府与市场、政府与社会、中央和地方的关系，对于激发市场和社会创造力、推动经济转型升级至关重要[4]。
三、地方政府制定形成房地产市场运作机制的区域性政策的核心要素
土地的不可移动性及稀缺性决定了房地产市场不可能实现完全竞争，也无法达到房地产市场的帕累托最优。而地方政府的双重定位决定了其在房地产市场运作机制中的区别效用。要使地方政府的区域性政策有利于房地产市场的发展并使房地产市场机制变得高效，地方政府就必须有区别地把握其双重定位。
（一）从社会公众利益出发提供公共物品与公共服务以避免过度干预
公共物品具有非竞争性和非排他性[5]，由政府提供或政府参与下提供。公共物品与房地产市场有着紧密的联系，包括道路系统、给排水系统、医疗教育系统、城市规划体系、管理法规等。公共物品的供给分配极大程度影响了房地产开发价值。因此，政府应该从社会公众利益出发来提供公共物品与公共服务才能避免房地产市场的过度干预。社会公众利益是保障广泛的、共同的、长远的利益不受个体的、特殊的、短期的利益的伤害[6]，具体体现在地方经济的可持续发展、环境友好、人文建设等方面，但并未形成可参考的标准。标准缺失加强了主观意识效应，使政策制定过程中的主观性和随意性增大，也使政策的稳定性和连续性降低。
（二）发展思路从“房地产行业带动经济发展”到“经济发展推动房地产行业”的转变
经济总需求由投资、消费和出口组成。房地产作为社会的基本生活要素，在投资及消费层面对经济的发展都起着至关重要的作用。根据投资乘数作用，1亿元的房地产业增值可带来2.9亿元的国民经济总产值的增值，同时，可以带动近2000种产品的发展[7]。房地产行业的产业链长、前后项关联高以及旁侧效应使得房地产行业被作为拉动地方经济发展的支柱行业。但是，研究表明，大力发展房地产业可以短期内拉动GDP的增长，但长期会带来非利好信息[8]；城市化是促进经济增长的原因，而房地产投资并不是促进经济增长的长期原因[9]。因此，以前通过政策促进房地产业发展以拉动地方经济增长的方式已不利于地方经济发展，也不利于房地产业长期持续健康发展。而房地产作为生产与生活的必需要素，是经济发展中不可或缺的组成部分，经济的高速发展必然拉动房地产市场的发展，正如钱瑛瑛在研究上海经济增长与房地产市场发展的关系中发现：房地产作为不可在区域间流通的要素参与到生产与生活中，其市场的发展极大地受到地方经济增长的推动[10]。地方政府因此需要转变房地产发展思路，通过地区经济发展带动房地产发展，又通过房地产发展推动地区经济增长。通过国外地方经济发展来看，各个城市的产业布局都有特色的联系和分工，这种联系和分工使得人口向这些城市聚拢，而人口是房地产业快速发展的基础。地方政府应该以产业布局为首要，以此推动房地产业发展。 （三）通过两权分立发挥房地产市场机制有效运作的保障效用
由于房地产市场参与主体的趋利本性，参与主体可能为获取最大利益违背社会公众利益，并为此采取影响市场公平公正的手段，比如通过不正当手段获取土地、哄抬房价、捂房销售、违规融资等。因此，地方政府会采用制定相关政策、公布信息、保障性住房的供给、城市规划等方式干预房地产市场。但往往地方政府的干预目的倾向于追求自身的经济利益[11]，这就导致了政府的不当干预，使得房地产市场机制无法有效运作。既要行使政府保障者的基本职能又要适应作为房地产市场机制参与主体的逐利本性，两权分立使得政府可以代表两个团体的利益本能。地方政府的“中央”要完全脱离土地财政的利益，把握有利于房地产市场机制有效运作的干预手段，地方政府的“参与主体”以经济体的形式公平公正地参与房地产市场运作，并充分尊重市场规律，杜绝职能权利的滥用。
四、结语
房地产行业的发展是以市场为基础，应该以房地产市场机制运作来实现高效资源配置，政府作为房地产市场的管理者与参与者，应该明确其双重定位的基本职能，并在房地产市场机制运作过程中发挥区别效用，既要保证房地产市场机制的有效动作，同时又要实现作为市场参与主体的公平的合理的经济利益。（作者单位：重庆工商大学融智学院）
重庆市社会科学规划特别委托项目：重庆房地产发展转型创新趋势研究，项目编号：2014TBWT05-2。
参考文献：
[1] 李林.张阁.房地产的市场失灵与政府的经济职能[J].建筑经济.2006（2）：91-94.
[2] 朱光磊.中国政府职能转变问题论纲[J].中国高校社会科学，2013，（1）.
[3] 任维德.地方政府职能转变研究论纲[J].内蒙古大学学报（哲学社会科学版）.2014（3）：5-11.
[4] 李克强.做好政府改革大文章 更多释放市场活力[EB/OL]，中华人民共和国人民政府网，http：//www.gov.cn/ldhd/2013-11/01/content_2519769.htm.
[5] 植草益.微观规制经济学[M].北京：中国发展出版社，1992.
[6] Mike Feintuelk.Media Regulation.Public Interest and the law[M].Edinburgh University Press.1999.58.
[7] 袁征.我国房地产业与GDP影响因素研究[J].合作经济与科技.2009（3）：19-20.
[8] 韩晓龙.对房地产产业与经济发展的再认识[J].时代金融.2014（2）：41-44.
[9] 徐丽杰.城市化、房地产投资与经济增长关系的研究-以河南省为例[J].地域研究与开发.2014（6）：64-68.
[10] 钱瑛瑛.经济增长推动房地产市场发展的实证研究-以上海为例[J].房地产市场.2014（2）：14-20.
[11] 祁泉松.地方政府对房地产市场影响的思考[J].知识经济.2007（12）：86-89.
关键词：房地产市场机制；地方政府；区域性政策
中国房地产市场自2010年开始遭遇了史上最严厉的限贷限购的调控政策，并在2014年迈入行业寒冬。国房景气指数持续下滑，从14年1月份的97.21下降到12月份的93.93。房地产投资增速放缓，从13年的19.8%下降到10.5%；商品房销售面积和销售额较去年分别下滑7.6%、6.3%。70个大中城市住宅销售价格有64个城市出现下滑。在经历了连续十几年的高速发展阶段，中国房地产市场遍地开花、高收益的时代已经远去，市场开始回归理性。房地产市场发展进入提质增效的新常态。建立保证房地产市场持续健康发展的长效机制成为房地产市场新常态下的必然，而其核心就是把握好房地产市场机制运作与政府职能的关系。
一、房地产市场机制的含义及市场效用
市场机制是以市场参与主体的经济利益为源动力，通过主体的自由竞争与自由交换来实现资源配置的方式。市场参与主体包括生产商、经销商和消费者，三者的自发经济行为形成了市场运作的机制。作为市场主体的生产商主要依靠市场供求关系开展其生产经营活动，并在竞争中实现优胜劣汰，商品和生产要素的价格由市场供求关系决定，而价格又是调节供求关系和竞争关系的基本手段，资源的有效配置在市场机制的运作过程中形成。可见，市场机制是否充分发挥作用决定了资源配置的有效性。
房地产市场机制则是在房地产行业内形成的以房地产开发商、中间商以及消费者为微观主体的经济行为的运作机制，它包括了房地产价格机制、房地产供求机制和房地产竞争机制。在房地产市场机制的运作过程中，房屋价格作为房屋价值的转换形式处于运动状态，它围绕价值上下波动，并在消费者的情绪指数以及房地产稀缺性的影响下，在时间、程度和方向上与价值产生一定程度的背离。同时，价格总是摆在房地产市场活动参与者的面前，直接影响着房地产市场参与者的利益，牵动着市场参与者的行为。房地产价格的变化促使了房地产开发商与消费者之间、房地产开发商之间、消费者之间为了自身的利益展开多种形式的竞争，这种竞争直接导致供求关系的变化。由于供求关系的变化，使价格或高于价值或低于价值，最后趋于自我平衡。这样，市场就形成了以价格为标志的自我调节的运动机制（见图1）。通过这种市场机制，房地产市场能够自我平衡市场供求关系，并对资源进行高效配置，同时促进房地产行业的技术创新、商业模式创新。房地产市场运作机制的客观性、长期性、循环性夯实了建立房地产市场可持续健康发展长效机制的基石。但是，中国房地产业因为信息的不对称、产品的外部性、房屋的公共性、房地产的垄断行为和社会分配的不公等因素导致了房地产市场机制失效[1]。在这种失效的运作机制下，政府干预成为了矫正市场失效，保证市场良性运作的关键。
图1 房地产市场运作机制
二、地方政府在房地产市场机制运作过程中的角色定位
对中国的房地产市场，政府肩负着行业管理的责任，但同时政府作为土地主要供给者，又属于房地产市场运作机制的参与主体，是土地财政的受益者。作为管理者，完整的政府职能体系是统治职能、管理职能和服务职能之间的平衡[2]，而地方政府的本质属性也决定了其基本职能是提供公共物品和公共服务[3]。但自1994年分税制改革以来，地方财政支出与收入开始不均衡，地方政府必须积极寻找增加财政收入的途径以行使其基本职能，而利用自有资源换取财政收入成为政府最简单有效的方法。在财政利益驱动下，地方政府对土地财政收益的依赖性被强化了。作为房地产市场机制参与主体，地方政府有追逐自身利益的本性，又因为其享有决定土地供应量、土地供应价格的权利，从而实现了土地垄断。政府作为参与者与管理者的双重定位决定了其在房地产市场机制运作过程中的内生性，也决定了其无法客观地从实现基本职能的角度行使管理权利。进一步理顺政府与市场、政府与社会、中央和地方的关系，对于激发市场和社会创造力、推动经济转型升级至关重要[4]。
三、地方政府制定形成房地产市场运作机制的区域性政策的核心要素
土地的不可移动性及稀缺性决定了房地产市场不可能实现完全竞争，也无法达到房地产市场的帕累托最优。而地方政府的双重定位决定了其在房地产市场运作机制中的区别效用。要使地方政府的区域性政策有利于房地产市场的发展并使房地产市场机制变得高效，地方政府就必须有区别地把握其双重定位。
（一）从社会公众利益出发提供公共物品与公共服务以避免过度干预
公共物品具有非竞争性和非排他性[5]，由政府提供或政府参与下提供。公共物品与房地产市场有着紧密的联系，包括道路系统、给排水系统、医疗教育系统、城市规划体系、管理法规等。公共物品的供给分配极大程度影响了房地产开发价值。因此，政府应该从社会公众利益出发来提供公共物品与公共服务才能避免房地产市场的过度干预。社会公众利益是保障广泛的、共同的、长远的利益不受个体的、特殊的、短期的利益的伤害[6]，具体体现在地方经济的可持续发展、环境友好、人文建设等方面，但并未形成可参考的标准。标准缺失加强了主观意识效应，使政策制定过程中的主观性和随意性增大，也使政策的稳定性和连续性降低。
（二）发展思路从“房地产行业带动经济发展”到“经济发展推动房地产行业”的转变
经济总需求由投资、消费和出口组成。房地产作为社会的基本生活要素，在投资及消费层面对经济的发展都起着至关重要的作用。根据投资乘数作用，1亿元的房地产业增值可带来2.9亿元的国民经济总产值的增值，同时，可以带动近2000种产品的发展[7]。房地产行业的产业链长、前后项关联高以及旁侧效应使得房地产行业被作为拉动地方经济发展的支柱行业。但是，研究表明，大力发展房地产业可以短期内拉动GDP的增长，但长期会带来非利好信息[8]；城市化是促进经济增长的原因，而房地产投资并不是促进经济增长的长期原因[9]。因此，以前通过政策促进房地产业发展以拉动地方经济增长的方式已不利于地方经济发展，也不利于房地产业长期持续健康发展。而房地产作为生产与生活的必需要素，是经济发展中不可或缺的组成部分，经济的高速发展必然拉动房地产市场的发展，正如钱瑛瑛在研究上海经济增长与房地产市场发展的关系中发现：房地产作为不可在区域间流通的要素参与到生产与生活中，其市场的发展极大地受到地方经济增长的推动[10]。地方政府因此需要转变房地产发展思路，通过地区经济发展带动房地产发展，又通过房地产发展推动地区经济增长。通过国外地方经济发展来看，各个城市的产业布局都有特色的联系和分工，这种联系和分工使得人口向这些城市聚拢，而人口是房地产业快速发展的基础。地方政府应该以产业布局为首要，以此推动房地产业发展。 （三）通过两权分立发挥房地产市场机制有效运作的保障效用
由于房地产市场参与主体的趋利本性，参与主体可能为获取最大利益违背社会公众利益，并为此采取影响市场公平公正的手段，比如通过不正当手段获取土地、哄抬房价、捂房销售、违规融资等。因此，地方政府会采用制定相关政策、公布信息、保障性住房的供给、城市规划等方式干预房地产市场。但往往地方政府的干预目的倾向于追求自身的经济利益[11]，这就导致了政府的不当干预，使得房地产市场机制无法有效运作。既要行使政府保障者的基本职能又要适应作为房地产市场机制参与主体的逐利本性，两权分立使得政府可以代表两个团体的利益本能。地方政府的“中央”要完全脱离土地财政的利益，把握有利于房地产市场机制有效运作的干预手段，地方政府的“参与主体”以经济体的形式公平公正地参与房地产市场运作，并充分尊重市场规律，杜绝职能权利的滥用。
四、结语
房地产行业的发展是以市场为基础，应该以房地产市场机制运作来实现高效资源配置，政府作为房地产市场的管理者与参与者，应该明确其双重定位的基本职能，并在房地产市场机制运作过程中发挥区别效用，既要保证房地产市场机制的有效动作，同时又要实现作为市场参与主体的公平的合理的经济利益。（作者单位：重庆工商大学融智学院）
重庆市社会科学规划特别委托项目：重庆房地产发展转型创新趋势研究，项目编号：2014TBWT05-2。
参考文献：
[1] 李林.张阁.房地产的市场失灵与政府的经济职能[J].建筑经济.2006（2）：91-94.
[2] 朱光磊.中国政府职能转变问题论纲[J].中国高校社会科学，2013，（1）.
[3] 任维德.地方政府职能转变研究论纲[J].内蒙古大学学报（哲学社会科学版）.2014（3）：5-11.
[4] 李克强.做好政府改革大文章 更多释放市场活力[EB/OL]，中华人民共和国人民政府网，http：//www.gov.cn/ldhd/2013-11/01/content_2519769.htm.
[5] 植草益.微观规制经济学[M].北京：中国发展出版社，1992.
[6] Mike Feintuelk.Media Regulation.Public Interest and the law[M].Edinburgh University Press.1999.58.
[7] 袁征.我国房地产业与GDP影响因素研究[J].合作经济与科技.2009（3）：19-20.
[8] 韩晓龙.对房地产产业与经济发展的再认识[J].时代金融.2014（2）：41-44.
[9] 徐丽杰.城市化、房地产投资与经济增长关系的研究-以河南省为例[J].地域研究与开发.2014（6）：64-68.
[10] 钱瑛瑛.经济增长推动房地产市场发展的实证研究-以上海为例[J].房地产市场.2014（2）：14-20.
[11] 祁泉松.地方政府对房地产市场影响的思考[J].知识经济.2007（12）：86-89.