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摘要：人口城市化是中国经济现代化的重要标志，住房需求也关系着城市居民的生活。人口城市化能够通过多种方式影响住房市场的需求，但其影响程度并不明确。文章通过近几年南昌城市化和住房需求数据，并利用城市化和其他影响住房需求的因素作比较，采用主成分分析法和多元线性回归法，旨在分析南昌人口城市化对居民住房需求总量的影响，最终得出以下结论：南昌人口城市化因素在影响居民住房需求的诸多因素中排在首位，对住房需求影响非常显著。
关键词：南昌；人口城市化；住房需求
城市化是当今世界最重要的经济现象和社会现象之一，其水平的高低已成为衡量一个国家或地区经济发展水平的重要标志。自从1978年改革开放以来，中国城市化发展迅速，其中2002年至2011年，中国城市化率以平均每年1.34个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。人口城市化是现代城市成长的前提和基础，城市化密切影响着城市的经济和人民生活。2012年，全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%，占国内生产总值近10%，已成为国内需求的重要组成部分[1]。作为我国经济的重要支柱产业，房地产业也一定程度受人口城市化的影响，其中受城市化影响最密切的是居民住宅房地产业。所以从居民住房角度分析人口城市化的影响具有重要意义。2012年，我国城市化率达到52.57%，除了沿海经济发达城市外，其他城市基本上仍处于城市化发展的加速阶段。本文选取的南昌市处于城市化的发展阶段，对南昌市进行实证研究对我国的人口城市化与住房需求具有现实意义。
一、住房需求的研究现状
从国内外研究内容来看，国内关于城市化对住房需求的影响研究大都以住房需求影响因素为着手点，通过建立多种类型的数学模型，与众多影响因素进行比较，检验，从而得出城市化因素与住房需求的相关性。对近年国内学者对住宅需求的研究进行归类总结，选取的影响因素主要为以下三个方面：
1.从影响因素中选取人口和城市化作为主要研究对象，例如胡建兰，高洁则是从供求角度研究商品住宅价格高涨问题，认为城市化过程中我国人口变化的趋势对城市房地产需求总量和结构产生重要影响[2]；戴小清，葛堃通过对江西省人口总量及其结构变迁进行分析，建立人口预测模型，最终预测江西省五年内住房需求总量，他们认为人口的增长和迁移影响着新增住房需求和改善性住房需求，最终影响住房需求总量[3]。2选择以房价和居民收入作为主要的住房需求影响因素研究，如马井静，李静通过对安徽城镇居民住房需求的影响因素进行分析，发现收入与城市化对住房需求的促进作用明显，房价增长预期也有一定促进作用，房价的调节作用有限，而住房贷款利率的影响则没有体现出来。3有部分学者在以上主流因素外，又选取了婚姻因素参与研究，这一新的因素越来越受到学者的重视，如吴良国，路金勤对武汉市住房需求进行预测，他们以拆迁面积，结婚对数和人均可支配收入三个因素作为影响住房需求的自变量。
综上所述，在数学模型的建立过程中，受建模者主观因素的影响，建模者选取的变量不尽相同，但人口城市化，收入和房价是研究者选择的重要因素，另外有部分学者强调婚姻因素。对住房需求影响因素的细致分析是住房需求准确分析的重要前提，本文将参考以上文献内容选取南昌市的住房需求影响因素。
二、住房需求的影响因素
住房需求就是指在一定的时期内，在某一价格水平下，住房消费者在市场上所愿意且能够购买的住房数量[4]。通过对前人研究理论的分析，并结合南昌市的实际情况，影响南昌市住房需求的主要因素有以下四个：
人口城市化：城镇化对住房需求的影响主要表现在以下三方面：一是从农村转移到城市居住人口的新增住房需求；二是城镇化推动的城市建设加快，导致的城市改建、扩建导致的拆迁产生的被动性住房需求；三是城镇化带来的城市经济的高速发展，城镇居民收入的增长产生的改善性住房需求[5]。
居民收入：随着居民的人均可支配收入的增加，人们的购买力也随之增加，根据市场原理，商品的价格也随之水涨船高。所以居民的普遍收入的提高势必会提高物价，特别是刚性需求，其中的房产价格更是由于投资性需求的强力支撑，涨幅普遍高于普通商品价格。居民人均收入水平的提高，将会是拉动中国城镇住宅市场需求的主要动力。
婚姻：结婚对数指标是一种介于刚性与随机性之间的变量[6]。首先由于中国传统思想因素，中国婚姻往往需要一定物质基础，其中新房是其中最为重要的物质基础，因此，在中国，婚姻对住房需求的影响是直接的。其次，根据生命周期原理，婚姻也是主要购房群体需求的重要体现，根据国家发改委和国家统计局做的抽样调查结果显示我国25—35岁这个群体是购买住宅的主要群体[7]，而江西省平均结婚年龄为27.6岁，处于主要购房群体的年龄范围中，我们可以在主要购房群体诸多购房原因中选择婚姻因素来研究其对住房需求的影响。
房价：市场经济原则告诉我们，在一般情况下，商品的需求随着商品价格的升高而降低。但由于投资性需求的庞大力量，以及近年来房价只升不跌的火热势头，再加上人们可支配收入的增加，房地产需求却没有下降的趋势，消费者和投资者“买高不买低”的心理，使得有些城市需求没有与房价呈负相关关系，例如郑琴对重庆市的研究表明，重庆市的住房销量与房价呈正比。所以，房价和住房需求之间的正相关和负相关关系都有可能出现。
三、南昌市人口城市化对居民住房需求的影响分析
影响住宅需求总量的因素较多，为了分析城市化对住宅需求的影响有多大，相对于其他因素其影响如何，文章选取四个因素，人口城市化，居民收入，婚姻以及住宅商品房的平均价格，分别对应城市化率（X1）、人均可支配收入（X2）、新婚对数（X3）、住宅价格（X4）四个可量化的住宅需求影响因素进行实证研究。在此以商品住宅销售面积代表住宅需求，与各影响因素数据进行实证分析，考察各因素与住宅需求量的相关关系，分析其对住宅需求的影响程度。研究采取主成分分析法，并运用SPSS软件及相关统计资料对模型进行模拟、检验以及对比分析，最后确定住房销量影响因素中的主次排位。 （一）模型初步判断
①数据初步分析
为了初步了解各影响因素与住宅需求的相互关系，首先利用SPSS软件绘制各因素与住宅销售面积之间的相关系数表（见表3.2）。从相关性系数表中分析得出住宅需求与各影响因素之间有线性关系。所以，可以建立住宅需求与各影响因素之间的线性回归模型，模型具有合理性。
②共线性诊断
案例的自变量个数有四个，直接建立多元线性回归模型可能会因为自变量之间的相关性而出现严重的共线性，最终导致最小二乘法的估计结果不理想。从Pearson相关性系数可以看出，模型自变量之间显著相关，可能存在自变量共线性。为了验证是否存在多重共线性，利用统计SPSS对其进行多元线性回归分析，得到共线性诊断的结果见表33。变量的容忍度越小，共线性越严重，从共线性诊断分析表可以看出，城市化率和结婚对数的容忍度较大，其他两个个自变量的容忍度都接近于0。一般认为VIF不应大于5，但是该VIF有二分之一都较大，因此认为变量间的共线性严重。小结：案例自变量之间存在严重的共线性，可以采用主成分回归分析法来消除变量间的共线性，最后再还原为原变量回归方程[8]，以此分析判断各影响因素对住宅需求的影响程度。
（二）主成分回归分析
主成分分析是研究如何通过少数几个主成分来解释多个变量间的内部结构的一种多元统计方法。而主成分回归是用原自变量的主成分代替原自变量做回归分析[9]。
利用SPSS软件对四个影响因素进行主成分分析，计算结果见表3.4。
从表3.4中可知，第一主成分的特征根为3.309，方差贡献率达到了82.719%，也就是说第一主成分反映了原来4个变量中包含的82.719%的信息。表3.5中所示的因子得分系数矩阵表示了前三个主成分与各自变量之间的线性关系。
根据标化线性回归方程可知，各因素对住房销售面积的影响由强到弱排名依次是城市化率、住房平均销售价格、人均可支配收入和结婚对数；这四个因素每提高1%都会导致住房销售面积增长0.6719%、0.222%、0.1404%和0.0152%。根据最终的一般线性回归方程可知，在其他三个因素不变的情况下：南昌城市化率每提高1个百分点，可以给南昌市带来56.1825万平米的住房需求；南昌市人均可支配收入每增加1元平均可以导致461平米的住房购买；南昌市新人结婚带来的直接住房需求为平均每一对18平米；南昌市房价每增加1元平均可以增加285平米的住房购买。
从分析结果可以看出，各自变量对住宅销售面积均有正向促进作用。城市化率、住房平均销售价格、人均可支配收入三个因素对住宅销售面积的影响都很大。其中城市化率对销售面积的影响最大，对住宅需求的影响在三个因素中排第一位，由此可以看出，城市化对住宅需求的影响力相对较强。虽然城市化进程的不断提高对住宅需求产生的影响最大，但是经济发展迅速，人均可支配收入日益增长、婚姻等因素也是住宅需求不断扩大的原因，其中，房价因素与住房销售面积呈正比，这反映出南昌市投资性购房总量较大。
四、总结
文章尝试利用主成分分析方法来研究南昌市人口城市化对居民住宅需求的影响，在检验过后分析得出，南昌市城市化率对居民住宅需求的影响显著：城市化率对销售面积的影响最大，对住宅需求的影响在四个因素中排第一位，南昌市城市化率每增加1个百分点，平均可以给南昌市带来56.1825万㎡的住房需求。近几年来住宅需求量大是多方面因素共同作用的结果，而将城市化作为刚需的主要动力从而推动房价的论断是有一定科学性的。
目前，南昌正处于城市化快速发展的时期，住房市场获得巨大的发展机遇的同时也面临严峻的考验。针对市场上存在的住房价格增长迅速等问题，采取有效的调控手段是城镇住宅市场稳定发展的关键。人口城市化是影响住房需求的最关键因素，因此应通过控制城市化发展与城市人口流动来影响住宅需求，进而调控居民住房市场。
由于获取资料的局限性以及当前我国房地产的现实条件，因此研究中存在一些不足之处，例如数据样本只有10年的资料，房地产需求受政策变动的影响大等等，这些不足可能影响到测算结果的可靠性。研究中主要分析城市化对居民住房需求的总量影响，但没有分析对住房需求的结构影响，这些都需要更多的学者进行更深入的研究。
参考文献：
[1]张雪涛.当前形势下加强房地产市场调控的思考.[J]城市开发2009（5）
[2]范佩红，左相国.中国城镇居民住宅需求的影响因素.[J]统计与决策2004（6）
[3]Ermisch，J.The demand for housing in Britain and population ageing：Microeconometricevidence[J].Economica，1996（63）：383-404.
[4]徐虹.我国住房需求的影响因素及发展趋势分析[J].兰州学刊.2008（10）：66-69
[5]马井静，李静.安徽城镇居民住房需求的影响因素分析[J].安徽农业大学学报.2010（3）：44-48
[6]吴良国，路金勤.武汉市居民住房需求研究[J].武汉科技大学学报.2007（6）：565-569
[7]胡建兰，高洁.从供求角度研究商品住宅价格高涨问题[J].经济视角，2006（11）：309-313.
[8]郑琴.人口城市化对住宅需求的影响研究.[D]重庆大学硕士论文.2010
[9]许云华，张显武，刘冬华.城市化进程中住房需求影响因素的实证分析.[J]特区经济.2011（11）
关键词：南昌；人口城市化；住房需求
城市化是当今世界最重要的经济现象和社会现象之一，其水平的高低已成为衡量一个国家或地区经济发展水平的重要标志。自从1978年改革开放以来，中国城市化发展迅速，其中2002年至2011年，中国城市化率以平均每年1.34个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。人口城市化是现代城市成长的前提和基础，城市化密切影响着城市的经济和人民生活。2012年，全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%，占国内生产总值近10%，已成为国内需求的重要组成部分[1]。作为我国经济的重要支柱产业，房地产业也一定程度受人口城市化的影响，其中受城市化影响最密切的是居民住宅房地产业。所以从居民住房角度分析人口城市化的影响具有重要意义。2012年，我国城市化率达到52.57%，除了沿海经济发达城市外，其他城市基本上仍处于城市化发展的加速阶段。本文选取的南昌市处于城市化的发展阶段，对南昌市进行实证研究对我国的人口城市化与住房需求具有现实意义。
一、住房需求的研究现状
从国内外研究内容来看，国内关于城市化对住房需求的影响研究大都以住房需求影响因素为着手点，通过建立多种类型的数学模型，与众多影响因素进行比较，检验，从而得出城市化因素与住房需求的相关性。对近年国内学者对住宅需求的研究进行归类总结，选取的影响因素主要为以下三个方面：
1.从影响因素中选取人口和城市化作为主要研究对象，例如胡建兰，高洁则是从供求角度研究商品住宅价格高涨问题，认为城市化过程中我国人口变化的趋势对城市房地产需求总量和结构产生重要影响[2]；戴小清，葛堃通过对江西省人口总量及其结构变迁进行分析，建立人口预测模型，最终预测江西省五年内住房需求总量，他们认为人口的增长和迁移影响着新增住房需求和改善性住房需求，最终影响住房需求总量[3]。2选择以房价和居民收入作为主要的住房需求影响因素研究，如马井静，李静通过对安徽城镇居民住房需求的影响因素进行分析，发现收入与城市化对住房需求的促进作用明显，房价增长预期也有一定促进作用，房价的调节作用有限，而住房贷款利率的影响则没有体现出来。3有部分学者在以上主流因素外，又选取了婚姻因素参与研究，这一新的因素越来越受到学者的重视，如吴良国，路金勤对武汉市住房需求进行预测，他们以拆迁面积，结婚对数和人均可支配收入三个因素作为影响住房需求的自变量。
综上所述，在数学模型的建立过程中，受建模者主观因素的影响，建模者选取的变量不尽相同，但人口城市化，收入和房价是研究者选择的重要因素，另外有部分学者强调婚姻因素。对住房需求影响因素的细致分析是住房需求准确分析的重要前提，本文将参考以上文献内容选取南昌市的住房需求影响因素。
二、住房需求的影响因素
住房需求就是指在一定的时期内，在某一价格水平下，住房消费者在市场上所愿意且能够购买的住房数量[4]。通过对前人研究理论的分析，并结合南昌市的实际情况，影响南昌市住房需求的主要因素有以下四个：
人口城市化：城镇化对住房需求的影响主要表现在以下三方面：一是从农村转移到城市居住人口的新增住房需求；二是城镇化推动的城市建设加快，导致的城市改建、扩建导致的拆迁产生的被动性住房需求；三是城镇化带来的城市经济的高速发展，城镇居民收入的增长产生的改善性住房需求[5]。
居民收入：随着居民的人均可支配收入的增加，人们的购买力也随之增加，根据市场原理，商品的价格也随之水涨船高。所以居民的普遍收入的提高势必会提高物价，特别是刚性需求，其中的房产价格更是由于投资性需求的强力支撑，涨幅普遍高于普通商品价格。居民人均收入水平的提高，将会是拉动中国城镇住宅市场需求的主要动力。
婚姻：结婚对数指标是一种介于刚性与随机性之间的变量[6]。首先由于中国传统思想因素，中国婚姻往往需要一定物质基础，其中新房是其中最为重要的物质基础，因此，在中国，婚姻对住房需求的影响是直接的。其次，根据生命周期原理，婚姻也是主要购房群体需求的重要体现，根据国家发改委和国家统计局做的抽样调查结果显示我国25—35岁这个群体是购买住宅的主要群体[7]，而江西省平均结婚年龄为27.6岁，处于主要购房群体的年龄范围中，我们可以在主要购房群体诸多购房原因中选择婚姻因素来研究其对住房需求的影响。
房价：市场经济原则告诉我们，在一般情况下，商品的需求随着商品价格的升高而降低。但由于投资性需求的庞大力量，以及近年来房价只升不跌的火热势头，再加上人们可支配收入的增加，房地产需求却没有下降的趋势，消费者和投资者“买高不买低”的心理，使得有些城市需求没有与房价呈负相关关系，例如郑琴对重庆市的研究表明，重庆市的住房销量与房价呈正比。所以，房价和住房需求之间的正相关和负相关关系都有可能出现。
三、南昌市人口城市化对居民住房需求的影响分析
影响住宅需求总量的因素较多，为了分析城市化对住宅需求的影响有多大，相对于其他因素其影响如何，文章选取四个因素，人口城市化，居民收入，婚姻以及住宅商品房的平均价格，分别对应城市化率（X1）、人均可支配收入（X2）、新婚对数（X3）、住宅价格（X4）四个可量化的住宅需求影响因素进行实证研究。在此以商品住宅销售面积代表住宅需求，与各影响因素数据进行实证分析，考察各因素与住宅需求量的相关关系，分析其对住宅需求的影响程度。研究采取主成分分析法，并运用SPSS软件及相关统计资料对模型进行模拟、检验以及对比分析，最后确定住房销量影响因素中的主次排位。 （一）模型初步判断
①数据初步分析
为了初步了解各影响因素与住宅需求的相互关系，首先利用SPSS软件绘制各因素与住宅销售面积之间的相关系数表（见表3.2）。从相关性系数表中分析得出住宅需求与各影响因素之间有线性关系。所以，可以建立住宅需求与各影响因素之间的线性回归模型，模型具有合理性。
②共线性诊断
案例的自变量个数有四个，直接建立多元线性回归模型可能会因为自变量之间的相关性而出现严重的共线性，最终导致最小二乘法的估计结果不理想。从Pearson相关性系数可以看出，模型自变量之间显著相关，可能存在自变量共线性。为了验证是否存在多重共线性，利用统计SPSS对其进行多元线性回归分析，得到共线性诊断的结果见表33。变量的容忍度越小，共线性越严重，从共线性诊断分析表可以看出，城市化率和结婚对数的容忍度较大，其他两个个自变量的容忍度都接近于0。一般认为VIF不应大于5，但是该VIF有二分之一都较大，因此认为变量间的共线性严重。小结：案例自变量之间存在严重的共线性，可以采用主成分回归分析法来消除变量间的共线性，最后再还原为原变量回归方程[8]，以此分析判断各影响因素对住宅需求的影响程度。
（二）主成分回归分析
主成分分析是研究如何通过少数几个主成分来解释多个变量间的内部结构的一种多元统计方法。而主成分回归是用原自变量的主成分代替原自变量做回归分析[9]。
利用SPSS软件对四个影响因素进行主成分分析，计算结果见表3.4。
从表3.4中可知，第一主成分的特征根为3.309，方差贡献率达到了82.719%，也就是说第一主成分反映了原来4个变量中包含的82.719%的信息。表3.5中所示的因子得分系数矩阵表示了前三个主成分与各自变量之间的线性关系。
根据标化线性回归方程可知，各因素对住房销售面积的影响由强到弱排名依次是城市化率、住房平均销售价格、人均可支配收入和结婚对数；这四个因素每提高1%都会导致住房销售面积增长0.6719%、0.222%、0.1404%和0.0152%。根据最终的一般线性回归方程可知，在其他三个因素不变的情况下：南昌城市化率每提高1个百分点，可以给南昌市带来56.1825万平米的住房需求；南昌市人均可支配收入每增加1元平均可以导致461平米的住房购买；南昌市新人结婚带来的直接住房需求为平均每一对18平米；南昌市房价每增加1元平均可以增加285平米的住房购买。
从分析结果可以看出，各自变量对住宅销售面积均有正向促进作用。城市化率、住房平均销售价格、人均可支配收入三个因素对住宅销售面积的影响都很大。其中城市化率对销售面积的影响最大，对住宅需求的影响在三个因素中排第一位，由此可以看出，城市化对住宅需求的影响力相对较强。虽然城市化进程的不断提高对住宅需求产生的影响最大，但是经济发展迅速，人均可支配收入日益增长、婚姻等因素也是住宅需求不断扩大的原因，其中，房价因素与住房销售面积呈正比，这反映出南昌市投资性购房总量较大。
四、总结
文章尝试利用主成分分析方法来研究南昌市人口城市化对居民住宅需求的影响，在检验过后分析得出，南昌市城市化率对居民住宅需求的影响显著：城市化率对销售面积的影响最大，对住宅需求的影响在四个因素中排第一位，南昌市城市化率每增加1个百分点，平均可以给南昌市带来56.1825万㎡的住房需求。近几年来住宅需求量大是多方面因素共同作用的结果，而将城市化作为刚需的主要动力从而推动房价的论断是有一定科学性的。
目前，南昌正处于城市化快速发展的时期，住房市场获得巨大的发展机遇的同时也面临严峻的考验。针对市场上存在的住房价格增长迅速等问题，采取有效的调控手段是城镇住宅市场稳定发展的关键。人口城市化是影响住房需求的最关键因素，因此应通过控制城市化发展与城市人口流动来影响住宅需求，进而调控居民住房市场。
由于获取资料的局限性以及当前我国房地产的现实条件，因此研究中存在一些不足之处，例如数据样本只有10年的资料，房地产需求受政策变动的影响大等等，这些不足可能影响到测算结果的可靠性。研究中主要分析城市化对居民住房需求的总量影响，但没有分析对住房需求的结构影响，这些都需要更多的学者进行更深入的研究。
参考文献：
[1]张雪涛.当前形势下加强房地产市场调控的思考.[J]城市开发2009（5）
[2]范佩红，左相国.中国城镇居民住宅需求的影响因素.[J]统计与决策2004（6）
[3]Ermisch，J.The demand for housing in Britain and population ageing：Microeconometricevidence[J].Economica，1996（63）：383-404.
[4]徐虹.我国住房需求的影响因素及发展趋势分析[J].兰州学刊.2008（10）：66-69
[5]马井静，李静.安徽城镇居民住房需求的影响因素分析[J].安徽农业大学学报.2010（3）：44-48
[6]吴良国，路金勤.武汉市居民住房需求研究[J].武汉科技大学学报.2007（6）：565-569
[7]胡建兰，高洁.从供求角度研究商品住宅价格高涨问题[J].经济视角，2006（11）：309-313.
[8]郑琴.人口城市化对住宅需求的影响研究.[D]重庆大学硕士论文.2010
[9]许云华，张显武，刘冬华.城市化进程中住房需求影响因素的实证分析.[J]特区经济.2011（11）