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摘要：随着我国人口老龄化进程的不断加剧，十四五期间即将进入中度老龄化社会，积极应对人口老龄化已经上升为国家战略。随着“银发人群”的消费水平大幅提升，“银发经济”也将迎来蓬勃发展的契机，同时也给提供适老性环境与优质高端老年服务的养老地产行业带来新的发展机遇。基于“银发经济”快速发展的背景，采用SWOT分析方法对养老地产行业进行优势、劣势、机会和挑战分析。
关键词：银发经济;养老地产;SWOT
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）08-0052-56 收稿日期：2021-07-21
根据第七次全国人口普查数据，我国目前60岁以上人口达到2.64亿，占比18.7%;65岁以上人口达到1.91亿，占比13.5%。受60后高峰期人口进入老年阶段的影响，“十四五”期间，我国老年人口将快速增长，预计60岁以上老年人口年均增長将达到1000万，远高于“十三五”期间年均700万的增幅。预计“十四五”时期我国60岁以上人口比重将超过20%，65岁以上人口也将超过14%，即进入中度老龄化社会。这将给我国的社会、经济、政治、文化等各方面都带来很大的影响，养老服务、医疗保障、养老保障等更是面临着巨大的压力。因此，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提出将积极应对人口老龄化上升为国家战略，并将大力发展普惠性养老服务。
2019年全国老龄工作委员会发布的《中国老龄产业发展报告》中指出，2014-2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元增长到106万亿元左右，占GDP的比重将达到33%。由此可见，除了“单身经济”“女性经济”之外，随着“银发人群”的消费水平大幅提升，“银发经济”也将迎来蓬勃发展的契机。
养老地产行业从建筑设计、园林规划到装饰标准等方面进行适老化创新，形成养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式，通过将品质地产和优良健康管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队，提供更为优质高端的老年服务。
1 优势分析
1.1 智慧化推动行业升级
我国的建筑智能化发展起源于上世纪90年代，全国信息化建设的飞速发展和以“三金”工程为代表的国家经济信息网全面启动，国内信息工程建设开启新的浪潮，目前已经形成了一定的产业规模及较为完善的产业链;同时，由一线城市正向二、三线城市不断推广应用，未来将向养老地产、农村、生态产业园等领域发展;技术上，由最初的机电管理逐步向数字化、网络化转型升级。
伴随我国人口老龄化加速发展，设计和建造更加注重从生活照料、健康看护、精神愉悦等层面满足老年人养老需要的新型养老地产，是解决日趋严重的老年人居住环境与养老服务需求之间矛盾的有效途径之一。智能养老建筑由传感器收集建筑内部环境信息，并借助数据挖掘技术，建立数字化与信息化相融合的支持体系，建立网络联动的看护救助机制，以及一体化运营和监控管理体系等模块组成的智能化整体解决方案。
1.2 医养结合助力行业发展
老有所养、病有所医，是每个人的基本需求。随着对身体健康关注程度的提升以及科学养生观念的不断普及，“医养结合”必然成为养老地产的新思路。在“医养结合”发展模式中，“医”是指医疗药物、康复保健、健康顾问、身体检测、疾病诊治、护理服务以及临终关怀等医疗服务;“养”包括养老、居住、生活照料、精神心理和文娱活动等。养老地产通过整合养生与医疗资源，为老年群体提供日常的保健、被动运动、中医康复、养老护理及其他医疗服务，提升老年群体的入住体验，在安居的基础上，保持健康、延年益寿。
养老地产行业的医养结合正在探索以下路径：
（1）跨行业合作
在养老机构设置康复科、老年医科、护理科;
在医院设置养老床位，盘活现有资源;
新建养老和医疗共有机构。
（2）居家养老和社区养老整合医疗资源
整合社区养老服务中心和卫生服务中心，实现社区嵌入式养老单元;
上门服务机构提供医疗护理专业人才;
发挥互联网作用，实现集居家、社区、医疗三位一体的养老模式。
1.3 串联产业链上下游
养老地产是为老年人提供居住和服务的发生场所，是流量的入口，拥有天然的平台属性。养老地产在聚焦老年人生活场景的同时，还可以衍生衣食住行、休闲、护理、娱乐等多种消费场景，串联起以养老地产为平台的，包含养老住宅及服务提供者、老年消费者和养老资金来源三个层面的整个产业链上下游。养老地产作为养老产品和服务的载体，老年消费者依据个人能力和需求自行选择。
2 劣势分析
2.1 严重两极分化
目前，我国养老机构床位数以及养老服务供给明显缺乏，尤其是公办养老院床位多为“一床难求”，但同时民办养老院又存在入住率不足，难以维持运营的困境。部分养老机构是由老旧建筑改造建成的，养老服务的适老性、符合性、安全性、智能性水平均不达标;而高端养老院，虽然服务、设施条件非常好，能够满足老年人的生理和心理需求，但由于收费超过很多老年人的支付能力，运营情况也不容乐观。
2.2 区域发展不平衡
我国京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区，养老地产行业在政府引导下正在走向市场化和产业化道路，积极探索经济增长的新模式。然而经济发展水平相对落后的中部地区，由于人口密集，老龄化进程明显快，养老需求旺盛，但单纯依赖政府投入无法解决养老需求，政府相关产业政策配套不够完善。而西部地区，由于老年人口数量比重相对较轻，个别省份老年人口数量很少，基本属于无产业现状。 2.3 行业标准及检测评定机制存在空白
现有养老标准体系不够完善，存在大量标准缺失、滞后以及交叉重复等问题，已有标准多以养老服务标准为主，而针对养老地产的适老化标准，以及智能系统与终端标准等存在一定的空白。
目前，针对健康养老的医疗、康复等核心业务系统、健康监测信息化系统、互联网健康咨询系统、基于互联网的平台生活照料系统等方面还没有形成相应的检测、评价、评定、咨询机制，政府监管、市场监督制度均不完善，面对逐步放开的广阔市场，亟待建立相应的检测评定机制去规范市场发展。
2.4 专业人才缺口大
目前，我国专业的养老护理人员严重缺乏。据民政部、卫健委等部门统计，我国现有失能半失能老年人口数量已达到4000万，而仅有30万名养老护理专业从业人员。养老地产行业亟需专门负责的运营及服务团队，面对项目运营过程中的诸多问题，特别是专业问题，都需要团队的专业化水平作保障。此外，对于如何科学有效接近老人、了解他们的适老性需求等问题，也需要专业人员的帮助，才能制定出更加具体、可靠的方案。
3 机会分析
3.1 “富人变老”
未来5～10年，我国人口将出现“富人变老”的转变：伴随城镇化进程，老年人口将从目前的农村为主转变为城镇为主;老年人的受教育程度将提升为专科、本科为主，对生活品质的要求也随之提升;同时，70后的第二大高净值人群加入老年人队伍，将给养老产业带来最大红利。“富人变老”伴随“四高”特征——高净值人群占比高、高端养老需求高、城镇化率高、高等教育率高;与目前的“三低一高”——财富低、教育水平低、城镇化率低、家庭负担重的养老产业现状形成明显对比，这种预期差将给养老地产行业的高速发展带来巨大的驱动力。
3.2 政策推动
随着老龄化的不断加剧，积极应对人口老龄化已经上升为国家战略。各级各部门政府陆续出台一系列政策，从资金、土地、质量等方面统筹协调各类要素资源加快发展养老地产行业。
2015年11月，卫计委、民政部、国土资源部等部门联合发布的《關于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》（国办发〔2015〕84号）中，明确要求各级政府在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑医养结合机构发展需要，做好用地规划布局。国土资源部门要切实保障医养结合机构的土地供应。
2017年3月，卫计委、民政部、国土资源部等部门联合发布《关于印发“十三五”健康老龄化规划的通知》（国卫家庭发〔2017〕12号）中，明确提出要在土地供应、政策保障等方面对老年健康服务工作予以支持和倾斜。
2018年4月，国务院发布《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》提出，要进一步放宽健康和养老领域的服务消费领域市场准入，鼓励社会资本、民营资本进入养老服务行业，促进社会力量增加养老的服务供给，吸引更多民营资本的投入，推动“养老产业”的发展。
2019年9月，发改委、民政部、卫健委联合发部《普惠养老城企联动专项行动实施方案》，重点指出要加强城市养老院建设，持续扩大普惠养老服务有效供给，充分发挥中央预算内投资示范带动作用和地方政府引导作用，进一步激发社会资本参与养老服务积极性，推动养老产业高质量发展。
2020年12月，住建部、发改委、民政部等联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，要求补齐居家社区养老服务设施短板;推行“物业服务+养老服务”居家社区养老模式;丰富居家社区养老服务内容;积极推进智慧居家社区养老服务。
相信通过优化资源配置保障养老的“顶层设计”和完善基层养老服务做好“兜底保障”，我国养老事业一定可以得到健康有序高质量的发展。
3.3 资本涌入
面对养老巨大的未来市场以及政府政策的不断加码，近年来，房企、保险、医疗机构等各路资本已纷纷入场，当前已有百余家房地产企业和保险机构着手对养老地产行业进行布局;同时，相关配套企业也纷纷入场，也准备分一杯羹，整个养老地产行业投资主体呈现多样化。在运营模式上，各类资本也呈现差异化，其中：房地产开放商多采用有产权销售、使用权销售等模式;而保险公司多以“押金+租金”“会员卡+管理费”和“保险捆绑”等模式进行销售。
4 行业发展建议
综合养老地产行业智慧化发展趋势、医养结合发展方向以及串联产业链上下游的行业优势特点，包括严重两极分化、区域发展不平衡、行业标准及检测评定机制存在空白、专业人才缺口大的行业劣势，面对“富人变老”、政策大力推动与资本大批涌入的行业机会，以及传统孝道思想、社会保障体系待完善、投资回报期长等行业威胁，个人建议养老地产行业从以下方面着手改善：
（1）标准体系与质量监督体系建设：为了推进养老地产行业更快更好发展，亟需加强标准体系质量监督体系建设，增强行业自律，避免恶性竞争与重复建设，以高标准降低无效或低端供给、增加有效和高端供给，提高供给体系适应需求的能力，实现供需平衡。
（2）智慧化发展：解决老年人在运用智能技术方面的瓶颈，帮助老年人跨过“数字鸿沟”;搭建以物联网为基础的互联互通养老生活，为老年人提供智慧、安全、适老的晚年生活。
（3）医养结合：完善多层次的养老保障体系，填补养老专业医护服务人员缺口，才能更好地探索医疗机构与养老机构合作的新模式。
（4）政府协同推动：养老地产行业是多专业多领域交叉融合的行业，涉及民政、住建、工信、卫健等多政府部门管理，行业的持续性推广与具体落实需政府多部门协同参与。
（5）资本市场运作：养老地产作为重资产行业，亟需金融市场的资本运作做保障，通过降低资本市场门槛和成本，放宽上市发行条件，以及政府金融市场产业板块扶持等手段均能极大助力养老地产行业发展。
参考文献：
1.刘昌镐 文乐.老龄社会如何做大“养老经济”这块蛋糕.中小企业管理与科技.2019.04
2.马红丽.智慧建造时代建筑智能化专业建设.土木建筑工程信息技术.2020.12
3.吴晓飞 陈锋 闫乾 邵宇.基于SWOT分析国内外医养结合模式.中国老年学杂志.2021.41 （4）
4.孙岩.我国养老产业发展与战略.环球市场信息导报.2016.02
5.林峰.“享老”社区——养老地产新的盈利点.中国房地产.2020.32
关键词：银发经济;养老地产;SWOT
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）08-0052-56 收稿日期：2021-07-21
根据第七次全国人口普查数据，我国目前60岁以上人口达到2.64亿，占比18.7%;65岁以上人口达到1.91亿，占比13.5%。受60后高峰期人口进入老年阶段的影响，“十四五”期间，我国老年人口将快速增长，预计60岁以上老年人口年均增長将达到1000万，远高于“十三五”期间年均700万的增幅。预计“十四五”时期我国60岁以上人口比重将超过20%，65岁以上人口也将超过14%，即进入中度老龄化社会。这将给我国的社会、经济、政治、文化等各方面都带来很大的影响，养老服务、医疗保障、养老保障等更是面临着巨大的压力。因此，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提出将积极应对人口老龄化上升为国家战略，并将大力发展普惠性养老服务。
2019年全国老龄工作委员会发布的《中国老龄产业发展报告》中指出，2014-2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元增长到106万亿元左右，占GDP的比重将达到33%。由此可见，除了“单身经济”“女性经济”之外，随着“银发人群”的消费水平大幅提升，“银发经济”也将迎来蓬勃发展的契机。
养老地产行业从建筑设计、园林规划到装饰标准等方面进行适老化创新，形成养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式，通过将品质地产和优良健康管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队，提供更为优质高端的老年服务。
1 优势分析
1.1 智慧化推动行业升级
我国的建筑智能化发展起源于上世纪90年代，全国信息化建设的飞速发展和以“三金”工程为代表的国家经济信息网全面启动，国内信息工程建设开启新的浪潮，目前已经形成了一定的产业规模及较为完善的产业链;同时，由一线城市正向二、三线城市不断推广应用，未来将向养老地产、农村、生态产业园等领域发展;技术上，由最初的机电管理逐步向数字化、网络化转型升级。
伴随我国人口老龄化加速发展，设计和建造更加注重从生活照料、健康看护、精神愉悦等层面满足老年人养老需要的新型养老地产，是解决日趋严重的老年人居住环境与养老服务需求之间矛盾的有效途径之一。智能养老建筑由传感器收集建筑内部环境信息，并借助数据挖掘技术，建立数字化与信息化相融合的支持体系，建立网络联动的看护救助机制，以及一体化运营和监控管理体系等模块组成的智能化整体解决方案。
1.2 医养结合助力行业发展
老有所养、病有所医，是每个人的基本需求。随着对身体健康关注程度的提升以及科学养生观念的不断普及，“医养结合”必然成为养老地产的新思路。在“医养结合”发展模式中，“医”是指医疗药物、康复保健、健康顾问、身体检测、疾病诊治、护理服务以及临终关怀等医疗服务;“养”包括养老、居住、生活照料、精神心理和文娱活动等。养老地产通过整合养生与医疗资源，为老年群体提供日常的保健、被动运动、中医康复、养老护理及其他医疗服务，提升老年群体的入住体验，在安居的基础上，保持健康、延年益寿。
养老地产行业的医养结合正在探索以下路径：
（1）跨行业合作
在养老机构设置康复科、老年医科、护理科;
在医院设置养老床位，盘活现有资源;
新建养老和医疗共有机构。
（2）居家养老和社区养老整合医疗资源
整合社区养老服务中心和卫生服务中心，实现社区嵌入式养老单元;
上门服务机构提供医疗护理专业人才;
发挥互联网作用，实现集居家、社区、医疗三位一体的养老模式。
1.3 串联产业链上下游
养老地产是为老年人提供居住和服务的发生场所，是流量的入口，拥有天然的平台属性。养老地产在聚焦老年人生活场景的同时，还可以衍生衣食住行、休闲、护理、娱乐等多种消费场景，串联起以养老地产为平台的，包含养老住宅及服务提供者、老年消费者和养老资金来源三个层面的整个产业链上下游。养老地产作为养老产品和服务的载体，老年消费者依据个人能力和需求自行选择。
2 劣势分析
2.1 严重两极分化
目前，我国养老机构床位数以及养老服务供给明显缺乏，尤其是公办养老院床位多为“一床难求”，但同时民办养老院又存在入住率不足，难以维持运营的困境。部分养老机构是由老旧建筑改造建成的，养老服务的适老性、符合性、安全性、智能性水平均不达标;而高端养老院，虽然服务、设施条件非常好，能够满足老年人的生理和心理需求，但由于收费超过很多老年人的支付能力，运营情况也不容乐观。
2.2 区域发展不平衡
我国京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区，养老地产行业在政府引导下正在走向市场化和产业化道路，积极探索经济增长的新模式。然而经济发展水平相对落后的中部地区，由于人口密集，老龄化进程明显快，养老需求旺盛，但单纯依赖政府投入无法解决养老需求，政府相关产业政策配套不够完善。而西部地区，由于老年人口数量比重相对较轻，个别省份老年人口数量很少，基本属于无产业现状。 2.3 行业标准及检测评定机制存在空白
现有养老标准体系不够完善，存在大量标准缺失、滞后以及交叉重复等问题，已有标准多以养老服务标准为主，而针对养老地产的适老化标准，以及智能系统与终端标准等存在一定的空白。
目前，针对健康养老的医疗、康复等核心业务系统、健康监测信息化系统、互联网健康咨询系统、基于互联网的平台生活照料系统等方面还没有形成相应的检测、评价、评定、咨询机制，政府监管、市场监督制度均不完善，面对逐步放开的广阔市场，亟待建立相应的检测评定机制去规范市场发展。
2.4 专业人才缺口大
目前，我国专业的养老护理人员严重缺乏。据民政部、卫健委等部门统计，我国现有失能半失能老年人口数量已达到4000万，而仅有30万名养老护理专业从业人员。养老地产行业亟需专门负责的运营及服务团队，面对项目运营过程中的诸多问题，特别是专业问题，都需要团队的专业化水平作保障。此外，对于如何科学有效接近老人、了解他们的适老性需求等问题，也需要专业人员的帮助，才能制定出更加具体、可靠的方案。
3 机会分析
3.1 “富人变老”
未来5～10年，我国人口将出现“富人变老”的转变：伴随城镇化进程，老年人口将从目前的农村为主转变为城镇为主;老年人的受教育程度将提升为专科、本科为主，对生活品质的要求也随之提升;同时，70后的第二大高净值人群加入老年人队伍，将给养老产业带来最大红利。“富人变老”伴随“四高”特征——高净值人群占比高、高端养老需求高、城镇化率高、高等教育率高;与目前的“三低一高”——财富低、教育水平低、城镇化率低、家庭负担重的养老产业现状形成明显对比，这种预期差将给养老地产行业的高速发展带来巨大的驱动力。
3.2 政策推动
随着老龄化的不断加剧，积极应对人口老龄化已经上升为国家战略。各级各部门政府陆续出台一系列政策，从资金、土地、质量等方面统筹协调各类要素资源加快发展养老地产行业。
2015年11月，卫计委、民政部、国土资源部等部门联合发布的《關于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》（国办发〔2015〕84号）中，明确要求各级政府在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑医养结合机构发展需要，做好用地规划布局。国土资源部门要切实保障医养结合机构的土地供应。
2017年3月，卫计委、民政部、国土资源部等部门联合发布《关于印发“十三五”健康老龄化规划的通知》（国卫家庭发〔2017〕12号）中，明确提出要在土地供应、政策保障等方面对老年健康服务工作予以支持和倾斜。
2018年4月，国务院发布《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》提出，要进一步放宽健康和养老领域的服务消费领域市场准入，鼓励社会资本、民营资本进入养老服务行业，促进社会力量增加养老的服务供给，吸引更多民营资本的投入，推动“养老产业”的发展。
2019年9月，发改委、民政部、卫健委联合发部《普惠养老城企联动专项行动实施方案》，重点指出要加强城市养老院建设，持续扩大普惠养老服务有效供给，充分发挥中央预算内投资示范带动作用和地方政府引导作用，进一步激发社会资本参与养老服务积极性，推动养老产业高质量发展。
2020年12月，住建部、发改委、民政部等联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，要求补齐居家社区养老服务设施短板;推行“物业服务+养老服务”居家社区养老模式;丰富居家社区养老服务内容;积极推进智慧居家社区养老服务。
相信通过优化资源配置保障养老的“顶层设计”和完善基层养老服务做好“兜底保障”，我国养老事业一定可以得到健康有序高质量的发展。
3.3 资本涌入
面对养老巨大的未来市场以及政府政策的不断加码，近年来，房企、保险、医疗机构等各路资本已纷纷入场，当前已有百余家房地产企业和保险机构着手对养老地产行业进行布局;同时，相关配套企业也纷纷入场，也准备分一杯羹，整个养老地产行业投资主体呈现多样化。在运营模式上，各类资本也呈现差异化，其中：房地产开放商多采用有产权销售、使用权销售等模式;而保险公司多以“押金+租金”“会员卡+管理费”和“保险捆绑”等模式进行销售。
4 行业发展建议
综合养老地产行业智慧化发展趋势、医养结合发展方向以及串联产业链上下游的行业优势特点，包括严重两极分化、区域发展不平衡、行业标准及检测评定机制存在空白、专业人才缺口大的行业劣势，面对“富人变老”、政策大力推动与资本大批涌入的行业机会，以及传统孝道思想、社会保障体系待完善、投资回报期长等行业威胁，个人建议养老地产行业从以下方面着手改善：
（1）标准体系与质量监督体系建设：为了推进养老地产行业更快更好发展，亟需加强标准体系质量监督体系建设，增强行业自律，避免恶性竞争与重复建设，以高标准降低无效或低端供给、增加有效和高端供给，提高供给体系适应需求的能力，实现供需平衡。
（2）智慧化发展：解决老年人在运用智能技术方面的瓶颈，帮助老年人跨过“数字鸿沟”;搭建以物联网为基础的互联互通养老生活，为老年人提供智慧、安全、适老的晚年生活。
（3）医养结合：完善多层次的养老保障体系，填补养老专业医护服务人员缺口，才能更好地探索医疗机构与养老机构合作的新模式。
（4）政府协同推动：养老地产行业是多专业多领域交叉融合的行业，涉及民政、住建、工信、卫健等多政府部门管理，行业的持续性推广与具体落实需政府多部门协同参与。
（5）资本市场运作：养老地产作为重资产行业，亟需金融市场的资本运作做保障，通过降低资本市场门槛和成本，放宽上市发行条件，以及政府金融市场产业板块扶持等手段均能极大助力养老地产行业发展。
参考文献：
1.刘昌镐 文乐.老龄社会如何做大“养老经济”这块蛋糕.中小企业管理与科技.2019.04
2.马红丽.智慧建造时代建筑智能化专业建设.土木建筑工程信息技术.2020.12
3.吴晓飞 陈锋 闫乾 邵宇.基于SWOT分析国内外医养结合模式.中国老年学杂志.2021.41 （4）
4.孙岩.我国养老产业发展与战略.环球市场信息导报.2016.02
5.林峰.“享老”社区——养老地产新的盈利点.中国房地产.2020.32