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在房地产市场日趋成熟的今天，众多开发商为使自己的产品更具竞争力，纷纷把目光聚焦在产品的设计上。因为只有优良的建筑设计，事业的成功才有坚实的基础。目前，在房地产市场上，堪称集建筑设计之大成者当数五合国际(5+l Werkhartlnternational)，它是一家跨国集团，在德国、英国、澳大利亚及中国上海、北京和香港设有分支机构。目前，记者就房产商和购房者普遍关注的问题采访了五合国际建筑设计集团总经理陶滔。
从我们的发展情况看，目前的中国房地产市场，总体上说是健康向上、不断发展的趋势。其现状大体呈现四个方面：一是市场需求庞大；二是建筑速度较快；三是盲目求大；四是政策调控带有探索性。
首先，中国房地产需求是由市场决定的。在中国，地产市场有庞大的需求，这基本可以概括为以下四方面的原因：一是中国的城市化进程。中国的城市化仍将快速发展，因此要解决农民进城后的居住问题，以及城市扩张以后农村的建设问题。农村的建设将不再是农民自己建设自己的房子，而是应该纳入到统一的房地产建设里面去。这样，有利于质量的保证，能源的节约，土地的整合。二是面对中国的生育高峰周期。中国人口基数巨大，几次生育高峰都发生在近代，如50年代初期，60年代初期等，有资料表明，1962年到1980年间，中国人口出生率一直保持在一个相当高的水平。截至2006年，1962年到1980年出生的人，年龄在26至44岁之间，正是人生黄金时期，随着他们进入生产和消费高峰期，必将推动房地产市场的需求。三是中国的城市更新。中国城市普遍老化，市政基础设施需要大规模地更新，城市的更新速度加快。在这种情况下，拆迁重建的需求也使中国房地产市场变大。四是房产作为一种投资品种受到广泛的关注。中国现在的投资品种不是很全面，所谓的炒作其实就是投资的问题。从这个角度来说，投资对地产市场是有需求的。
其次，中国的建设速度非常快。城市发展的速度也非常快，纵观世界建筑史，没有哪个国家有这么大规模的建设高潮。具体到单个的项目，一般就是确定了土地以后直到建成，大约就一年多到两年的时间，很多大型楼盘就建起来了。在这样的建筑速度下，如何保证建造质量，并提升环境品质，有效地降低能耗，均是房地产建设面临的重大课题。
第三是盲目求“大”的问题。以前，房地产市场中高档豪宅流行、户型设计越来越大，如广州某楼盘，单套最大面积有400平方米，最小面积也有210平方米。而此项目附近的某楼盘户型也是在370平方米至450平方米之间。但实际上，房子不是越大越好，关键是资源是否能够合理分配。发达国家发展到一定阶段，户型平均面积是稳定的，如日本为90多平方米，英国120平方米，美国170多平方米。在中国这样一个土地、能源比较紧张的国家，盲目求大并不可取。中央政府最近下发文件，新的“国六条”的一个目的就是限制大户型，这是适合中国国情的。因为中国的实际情况其实是人多地少，紧迫的任务是如何有效地控制城镇用地的无限蔓延，如何合理有效地利用土地。如各地的经济区开发不仅要占用大量耕地，还直接影响到农民的切身利益。
最后，国家政策调控的探索性。实践表明，中央政策调控成效明显，在控制固定资产投资过快增长、促进房地产健康发展、保障社会和谐发展等诸多方面，发挥了重要作用。但无论是在理论上还是在实践中，这些都还处于起步阶段，需要不断创新与探索。如何根据中国的国情，制定相应的政策，现在仍然处在一个探索的阶段。体现在几个方面：一是以解决社会矛盾为目的。政策的出台是解决社会问题而不是简单的经济问题，是和构建和谐社会配套。以前高价房的出现导致社会矛盾的加剧，住房问题逐渐引发了一系列问题。如旧城改造是近些年大中城市普遍采用的一种手段。但是个别城市，为了追求现代化的城市目标，不切实际地扩大城市拆迁规模。由于对被拆迁居民房屋补偿和安置不合理，产生了一系列社会矛盾和问题。许多中心区的改造，对原有居民的补偿不是按市场价格而是按以前颁布的条文规定给予低经济补偿，被拆迁的居民拿到的补偿费无法买到原有居住面积，群众利益受到损害，给构建和谐社会带来困难。而中央的政策是为实现和谐社会服务的。二是解决投资关系，银行已经出台相应政策，解决健康投资问题。三是发挥引导性作用，从具体出台的6条措施来看，每条措施无不围绕引导房地产市场健康发展。政策的目标更多是引导性的，引导社会，引导投资，引导舆论。四是政策调控是有指向性的。近年来，我国房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，并出现了一些新情况、新问题。主要表现为城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。
因此，中央政府针对当前突出问题，结合新的情况，再次通过一系列的政策对总体市场进行调控，然后再进行有效率的发展。从政策层面上看，我们的政策是在探索中更加合理。另一方面政策的出台目标是调控，通过调控实现市场健康发展。这是构建和谐社会不可忽视的重要环节。
设计领域存在三颗“绊脚石”
我国房地产设计理念与国外的差异，主要有三大不同。国外的设计理念是比较成熟的理念，但是在中国目前的国情下是很难发展的。中国是发展迅速的国家，设计理念受三方面影响，一是受社会总体趋向的影响。中国经济水平的快速提高，使得价值观同消费紧密地联系在一起。建筑作为文化的载体所反映出社会心态的媚俗、新消费主义倾向和文化上的不自信，这样影响到了我们的设计理念。二是建筑师的设计思想在理想与市场之间徘徊，寻找平衡点。这几年中国出现了一些非常优秀的青年建筑师在进行建筑设计创作的探索，寻找一种理想与市场比较好的结合点。三是设计质量相对粗糙。建筑设计领域正在不断地完善机制，并企求与国际接轨。但量大速度快的中国房地产建设，导致了设计质量的粗糙。如某些别墅项目环境设计粗糙，缺乏细部，室内室外环境过渡空间没有质量，没有把室外环境按照室内设计的精度进行设计和实施。有些项目规划设计中忽视建筑的可持续发展要求，不考虑建筑能耗标准，缺少能真正提高居住质量的、适合中国国情的生态技术的应用。
节能、节地、节水、节材将引领上海设计理念
上海的房地产市场是全国发展最好的，从设计的质量到建设的质量来说都是不错的。上海作为全国的样板城市，在这个层面上，更要结合本身现况，要讲节约。因为上海是一个缺土地、缺能源、缺水的城市，应该在节约这方面做到中国最优秀，更做到有高效率，创造非常节约的城市环境。上海楼市需要改善的，就是在这些方面进一步的狠抓。节能、节地、节水、节材，在保持经济平稳较快增长的同时，逐步降低单位产出的资源消耗和环境负荷。形成有利于资源节约的长效机制，营造建设节约型城市的良好氛围。
精制、配套和完美构筑设计灵魂
五合国际作为跨国设计机构，本身的设计理念关键有三点，要求精制的设计设计产品有先进的系统配套倡导完美的风格。
首先，“五合国际”本着一种对社会负责的精神，对每一个项目都在设计层面上注重精细化的设计。做精细化的设计，这也是性能化和量化的过程。在整体设计策略上，从总图规划到单体设计全过程都要考虑绿色设计，从经济性、地域性和阶段性出发选择适宜的技术路线。并针对项目具体特点做个性化设计，从而表达出对社会资源节约的高度重视。“五合国际”要求空间设计的精致，同时要根据不同的情况进行相应的设计，所有设计内容都要适合当地的要求，而不能以某一种模式到处搬。
其次，产品有先进的设计系统配套。“五合国际”倡导使用技术含量高的设计手段，解决房地产项目的需求问题。尤其推行高科技的应用，希望在这个层面上使住宅、办公楼不管在舒适度还是在能耗上，能从量变跃升成质变，真正达到让人们居住得非常舒服，而且可以非常合理、节约地使用空间。在欧洲，现代生态节能高科技住宅已达到零能耗的技术标准。我国要实现节能高科技的应用，设计专业的深化与整合是前提。
最后，追求一种完美的设计作品。一个建筑作品是社会的产物，“五合国际”倡导建筑应该考虑到社会需求，而不是以个人的思想为本，突出自我的表达，所做的大批量的作品，是要符合公众的审美观和审美需求。
“五合国际”在全国各地都有成功的设计作品。住宅方面，如济南的太阳别墅，南京的南京锋尚等，都是高舒适低能耗住宅。公建方面，深圳蓝牙水晶、合肥大剧院、郑州置业广场等，都是国内一流的节能建筑。
从我们的发展情况看，目前的中国房地产市场，总体上说是健康向上、不断发展的趋势。其现状大体呈现四个方面：一是市场需求庞大；二是建筑速度较快；三是盲目求大；四是政策调控带有探索性。
首先，中国房地产需求是由市场决定的。在中国，地产市场有庞大的需求，这基本可以概括为以下四方面的原因：一是中国的城市化进程。中国的城市化仍将快速发展，因此要解决农民进城后的居住问题，以及城市扩张以后农村的建设问题。农村的建设将不再是农民自己建设自己的房子，而是应该纳入到统一的房地产建设里面去。这样，有利于质量的保证，能源的节约，土地的整合。二是面对中国的生育高峰周期。中国人口基数巨大，几次生育高峰都发生在近代，如50年代初期，60年代初期等，有资料表明，1962年到1980年间，中国人口出生率一直保持在一个相当高的水平。截至2006年，1962年到1980年出生的人，年龄在26至44岁之间，正是人生黄金时期，随着他们进入生产和消费高峰期，必将推动房地产市场的需求。三是中国的城市更新。中国城市普遍老化，市政基础设施需要大规模地更新，城市的更新速度加快。在这种情况下，拆迁重建的需求也使中国房地产市场变大。四是房产作为一种投资品种受到广泛的关注。中国现在的投资品种不是很全面，所谓的炒作其实就是投资的问题。从这个角度来说，投资对地产市场是有需求的。
其次，中国的建设速度非常快。城市发展的速度也非常快，纵观世界建筑史，没有哪个国家有这么大规模的建设高潮。具体到单个的项目，一般就是确定了土地以后直到建成，大约就一年多到两年的时间，很多大型楼盘就建起来了。在这样的建筑速度下，如何保证建造质量，并提升环境品质，有效地降低能耗，均是房地产建设面临的重大课题。
第三是盲目求“大”的问题。以前，房地产市场中高档豪宅流行、户型设计越来越大，如广州某楼盘，单套最大面积有400平方米，最小面积也有210平方米。而此项目附近的某楼盘户型也是在370平方米至450平方米之间。但实际上，房子不是越大越好，关键是资源是否能够合理分配。发达国家发展到一定阶段，户型平均面积是稳定的，如日本为90多平方米，英国120平方米，美国170多平方米。在中国这样一个土地、能源比较紧张的国家，盲目求大并不可取。中央政府最近下发文件，新的“国六条”的一个目的就是限制大户型，这是适合中国国情的。因为中国的实际情况其实是人多地少，紧迫的任务是如何有效地控制城镇用地的无限蔓延，如何合理有效地利用土地。如各地的经济区开发不仅要占用大量耕地，还直接影响到农民的切身利益。
最后，国家政策调控的探索性。实践表明，中央政策调控成效明显，在控制固定资产投资过快增长、促进房地产健康发展、保障社会和谐发展等诸多方面，发挥了重要作用。但无论是在理论上还是在实践中，这些都还处于起步阶段，需要不断创新与探索。如何根据中国的国情，制定相应的政策，现在仍然处在一个探索的阶段。体现在几个方面：一是以解决社会矛盾为目的。政策的出台是解决社会问题而不是简单的经济问题，是和构建和谐社会配套。以前高价房的出现导致社会矛盾的加剧，住房问题逐渐引发了一系列问题。如旧城改造是近些年大中城市普遍采用的一种手段。但是个别城市，为了追求现代化的城市目标，不切实际地扩大城市拆迁规模。由于对被拆迁居民房屋补偿和安置不合理，产生了一系列社会矛盾和问题。许多中心区的改造，对原有居民的补偿不是按市场价格而是按以前颁布的条文规定给予低经济补偿，被拆迁的居民拿到的补偿费无法买到原有居住面积，群众利益受到损害，给构建和谐社会带来困难。而中央的政策是为实现和谐社会服务的。二是解决投资关系，银行已经出台相应政策，解决健康投资问题。三是发挥引导性作用，从具体出台的6条措施来看，每条措施无不围绕引导房地产市场健康发展。政策的目标更多是引导性的，引导社会，引导投资，引导舆论。四是政策调控是有指向性的。近年来，我国房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，并出现了一些新情况、新问题。主要表现为城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。
因此，中央政府针对当前突出问题，结合新的情况，再次通过一系列的政策对总体市场进行调控，然后再进行有效率的发展。从政策层面上看，我们的政策是在探索中更加合理。另一方面政策的出台目标是调控，通过调控实现市场健康发展。这是构建和谐社会不可忽视的重要环节。
设计领域存在三颗“绊脚石”
我国房地产设计理念与国外的差异，主要有三大不同。国外的设计理念是比较成熟的理念，但是在中国目前的国情下是很难发展的。中国是发展迅速的国家，设计理念受三方面影响，一是受社会总体趋向的影响。中国经济水平的快速提高，使得价值观同消费紧密地联系在一起。建筑作为文化的载体所反映出社会心态的媚俗、新消费主义倾向和文化上的不自信，这样影响到了我们的设计理念。二是建筑师的设计思想在理想与市场之间徘徊，寻找平衡点。这几年中国出现了一些非常优秀的青年建筑师在进行建筑设计创作的探索，寻找一种理想与市场比较好的结合点。三是设计质量相对粗糙。建筑设计领域正在不断地完善机制，并企求与国际接轨。但量大速度快的中国房地产建设，导致了设计质量的粗糙。如某些别墅项目环境设计粗糙，缺乏细部，室内室外环境过渡空间没有质量，没有把室外环境按照室内设计的精度进行设计和实施。有些项目规划设计中忽视建筑的可持续发展要求，不考虑建筑能耗标准，缺少能真正提高居住质量的、适合中国国情的生态技术的应用。
节能、节地、节水、节材将引领上海设计理念
上海的房地产市场是全国发展最好的，从设计的质量到建设的质量来说都是不错的。上海作为全国的样板城市，在这个层面上，更要结合本身现况，要讲节约。因为上海是一个缺土地、缺能源、缺水的城市，应该在节约这方面做到中国最优秀，更做到有高效率，创造非常节约的城市环境。上海楼市需要改善的，就是在这些方面进一步的狠抓。节能、节地、节水、节材，在保持经济平稳较快增长的同时，逐步降低单位产出的资源消耗和环境负荷。形成有利于资源节约的长效机制，营造建设节约型城市的良好氛围。
精制、配套和完美构筑设计灵魂
五合国际作为跨国设计机构，本身的设计理念关键有三点，要求精制的设计设计产品有先进的系统配套倡导完美的风格。
首先，“五合国际”本着一种对社会负责的精神，对每一个项目都在设计层面上注重精细化的设计。做精细化的设计，这也是性能化和量化的过程。在整体设计策略上，从总图规划到单体设计全过程都要考虑绿色设计，从经济性、地域性和阶段性出发选择适宜的技术路线。并针对项目具体特点做个性化设计，从而表达出对社会资源节约的高度重视。“五合国际”要求空间设计的精致，同时要根据不同的情况进行相应的设计，所有设计内容都要适合当地的要求，而不能以某一种模式到处搬。
其次，产品有先进的设计系统配套。“五合国际”倡导使用技术含量高的设计手段，解决房地产项目的需求问题。尤其推行高科技的应用，希望在这个层面上使住宅、办公楼不管在舒适度还是在能耗上，能从量变跃升成质变，真正达到让人们居住得非常舒服，而且可以非常合理、节约地使用空间。在欧洲，现代生态节能高科技住宅已达到零能耗的技术标准。我国要实现节能高科技的应用，设计专业的深化与整合是前提。
最后，追求一种完美的设计作品。一个建筑作品是社会的产物，“五合国际”倡导建筑应该考虑到社会需求，而不是以个人的思想为本，突出自我的表达，所做的大批量的作品，是要符合公众的审美观和审美需求。
“五合国际”在全国各地都有成功的设计作品。住宅方面，如济南的太阳别墅，南京的南京锋尚等，都是高舒适低能耗住宅。公建方面，深圳蓝牙水晶、合肥大剧院、郑州置业广场等，都是国内一流的节能建筑。