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稳妥化解房地产市场长期积累的风险，要从财税制度、土地制度、房地产投融资制度等方面做好改革创新
当前中国城市房地产供求基本面已经出现从长期短缺转入长期供求基本平衡的历史性新阶段，局部地区由于生育率下降和人口流失将会持续性出现较为严重的住房供过于求，这种趋势是不可逆的。新常态下的宏观经济发展新模式与系列制度改革，也在持续给中国房地产发展的外部宏观与投融资环境都带来根本性的影响。以上这些因素导致了中国房地产市场的中长期预期发生根本改变，这是导致当前房地产市场波动剧烈、脆弱敏感的根本原因所在。
中国房地产供应总量过剩已成定局，将面临长期的去库存压力。以2013年数字计算，1998年以来我国城镇房屋累计新增245亿平方米（其中住宅126亿平方米）。如果再考虑小产权房和农村地区就地城镇化带来的城镇新增住房，1998年以来我国城镇住宅累计新增供应量将大大高于150亿平方米，相当于新增了一个多欧洲的住房存量面积。
根据2010年六普数据和近年城镇新竣工住宅面积累计值的推算，2014年末我国城镇住宅存量约为240亿平方米，其中小产权房约为60亿平方米。2014年末我国城镇各类房屋总建筑面积约为360亿平方米。就住房而言，2014年末我国7.49亿城镇常住人口的人均住房建筑面积达到32平方米，折合居住面积为25平方米。虽然还不能说富裕宽敞，但可以说已经消灭了住房短缺，而且超过了中等收入国家人均住房居住的平均水平，未来城镇房地产需求空间有限。
更要看到，我国城镇房地产供应总量还在继续攀升。仅算房地产开发商，2014年末在建施工中的商品房就合计有72.6亿平方米（其中商品住宅51.5亿平方米），再考虑2014年末商品房待售面积有6.2亿平方米（其中商品住宅为4.1亿平方米）。这意味着，即使全国房地产企业从现在起不再新开工兴建房屋，仅仅消化在建库存，同时房屋销售情况还能乐观地保持在2014年水平而不再继续下降，那全国已经有的商品房与商品住宅潜在供给都分别需要6.5年和5.3年才能销售完毕。
这还意味着，即使不再新开工房屋，到2020年全国城镇房屋存量面积规模也将达到420亿到430亿平方米（考虑房屋折旧与替代之后），城镇住宅存量规模将达到280亿平方米。但未来几年房地产开发商还会新开工房屋，保守估计在15亿平方米房屋（含10亿平方米商品住宅），那么2020年之后城镇房屋存量面积就将突破500亿平方米大关，其中住宅存量面积将突破330亿平方米。这就是我们在中长期内将面临的房地产供应形势。这还是在严重低估小产权增长量和就地城镇化带来的住房增长量的基础上所做的估计。
从需求面看，我国房地产未来需求量将增长十分缓慢，且区域分化严重。东亚国家和地区由于人多地少，人均住房居住水平普遍低一些。比如香港人均住房居住面积不到13平方米，韩国23平方米，新加坡27平方米，日本也只有31平方米。即使考虑我国相对韩国和新加坡在城市土地供应上更加充分一些，也有理由预期2020年我国城镇人均住房居住面积应该不超过30平方米，换算成建筑面积为40平方米。
我国2020年城镇常住人口规模会有多大？根据国家2014年-2020城镇化总体规划，2020年我国城镇化率预计为60%。届时人口按目前出生率和死亡率将保持在13.5亿，2020年城镇常住人口预计为8.1亿，这样2020年前后城镇住房总需求量将为320亿平方米左右。这比前面计算的2020年我国城镇住房供应总量330亿平方米基本相当或略低。而这个估计量是在没有考虑未来几年小产权房和就地城镇化转化住房供给的前提下给出的，有可能低估了总供给量。
家庭规模小型化会导致对住房需求的增加。但根据六普数据，我国城镇范围内家庭规模已经降到每户3.09人，规模以上城市范围内更已降到每户2.71人。这样，未来因为家庭继续裂变带来的住房额外需求的增长将十分有限。
进一步从人口年龄结构角度看，未来对城镇住房的需求前景是十分黯淡的。据六普数据预测，到2020年，中国60岁以上人口将达到3.02亿，约占全部人口比例的20.73%，将进入深度老龄化社会。相反，2020年20岁至59岁住房主力需求人口将从2010年的61.7%降到57.4%，其中20岁至35岁的购房主力人口将从2010年的23.5%降到20.4%。严格独生计划生育制度下产生的1个孩子面对2个父母、4个老人的家族结构，加上根深蒂固的遗赠文化，将让中国住房新增需求长期萎靡。
从区域分化角度看，2000年到2010年全国共新增人口7389万人，但广东的常住人口增量就占到全部新增人口的24%，浙江占10.4%，上海占8.5%，北京占7.8%，仅这四个省市就吸纳新增人口50.7%。而湖北、四川、重庆是人口流失大户，很多中西部地区的常住人口也都出现负增长。这样，本来就不太多的新增人口，区域分化却很严重，加重了部分地区的房屋过剩情况。
基于以上分析，我判断房地产市场销售与开发投资下滑的趋势在中长期内都难以挽回，再多和再大力度的政策刺激也只能短期有用，长期无效。
当前政策重点必须放在防范房价发生大跌的金融风险上，即如何防止市场对房地产资产估值大幅下降，这就需要以政策收缩房地产供应量，减少库存压力。虽然房地产开发下滑严重已经给地方政府的经济增长目标、财税与地方债务都带来很大的压力，但不能再去刺激房地产开发投资，要彻底放弃用房地产拉动经济的惯性思维，否则会加重房地产产能过剩，让市场对房地产资产价值的中长期预期更加悲观，使房地产市场面临的价格崩盘压力更大。在此基础上，在房价风险可控范围内，放手房地产市场，让市场通过价格机制自行调整到位，直到过多库存消化完毕、房价调整到位，恢复供需基本平衡为止。当然，政府还应该做好财税等方面准备，接受城市房地产销售和开发投资的长期下降。
为配合房地产行业适应供需基本面发生根本性改变的转型，稳妥化解房地产市场长期积累的风险，要从财税制度、土地制度、房地产投融资制度等方面做好改革创新。尤其需要在房地产投融资制度上加大创新力度，加快从间接融资为主向直接融资为主的转变，大力推进资产证券化、按揭贷款证券化和房地产投资信托基金（REITs）的尝试。而住房市场下行不仅是化解长期积累的房价泡沫压力的好时机，也是借机全面敦实城镇住房保障的大好机遇。
作者为上海财经大学不动产研究所执行所长、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家
当前中国城市房地产供求基本面已经出现从长期短缺转入长期供求基本平衡的历史性新阶段，局部地区由于生育率下降和人口流失将会持续性出现较为严重的住房供过于求，这种趋势是不可逆的。新常态下的宏观经济发展新模式与系列制度改革，也在持续给中国房地产发展的外部宏观与投融资环境都带来根本性的影响。以上这些因素导致了中国房地产市场的中长期预期发生根本改变，这是导致当前房地产市场波动剧烈、脆弱敏感的根本原因所在。
供应量过剩
中国房地产供应总量过剩已成定局，将面临长期的去库存压力。以2013年数字计算，1998年以来我国城镇房屋累计新增245亿平方米（其中住宅126亿平方米）。如果再考虑小产权房和农村地区就地城镇化带来的城镇新增住房，1998年以来我国城镇住宅累计新增供应量将大大高于150亿平方米，相当于新增了一个多欧洲的住房存量面积。
根据2010年六普数据和近年城镇新竣工住宅面积累计值的推算，2014年末我国城镇住宅存量约为240亿平方米，其中小产权房约为60亿平方米。2014年末我国城镇各类房屋总建筑面积约为360亿平方米。就住房而言，2014年末我国7.49亿城镇常住人口的人均住房建筑面积达到32平方米，折合居住面积为25平方米。虽然还不能说富裕宽敞，但可以说已经消灭了住房短缺，而且超过了中等收入国家人均住房居住的平均水平，未来城镇房地产需求空间有限。
更要看到，我国城镇房地产供应总量还在继续攀升。仅算房地产开发商，2014年末在建施工中的商品房就合计有72.6亿平方米（其中商品住宅51.5亿平方米），再考虑2014年末商品房待售面积有6.2亿平方米（其中商品住宅为4.1亿平方米）。这意味着，即使全国房地产企业从现在起不再新开工兴建房屋，仅仅消化在建库存，同时房屋销售情况还能乐观地保持在2014年水平而不再继续下降，那全国已经有的商品房与商品住宅潜在供给都分别需要6.5年和5.3年才能销售完毕。
这还意味着，即使不再新开工房屋，到2020年全国城镇房屋存量面积规模也将达到420亿到430亿平方米（考虑房屋折旧与替代之后），城镇住宅存量规模将达到280亿平方米。但未来几年房地产开发商还会新开工房屋，保守估计在15亿平方米房屋（含10亿平方米商品住宅），那么2020年之后城镇房屋存量面积就将突破500亿平方米大关，其中住宅存量面积将突破330亿平方米。这就是我们在中长期内将面临的房地产供应形势。这还是在严重低估小产权增长量和就地城镇化带来的住房增长量的基础上所做的估计。
需求量放缓
从需求面看，我国房地产未来需求量将增长十分缓慢，且区域分化严重。东亚国家和地区由于人多地少，人均住房居住水平普遍低一些。比如香港人均住房居住面积不到13平方米，韩国23平方米，新加坡27平方米，日本也只有31平方米。即使考虑我国相对韩国和新加坡在城市土地供应上更加充分一些，也有理由预期2020年我国城镇人均住房居住面积应该不超过30平方米，换算成建筑面积为40平方米。
我国2020年城镇常住人口规模会有多大？根据国家2014年-2020城镇化总体规划，2020年我国城镇化率预计为60%。届时人口按目前出生率和死亡率将保持在13.5亿，2020年城镇常住人口预计为8.1亿，这样2020年前后城镇住房总需求量将为320亿平方米左右。这比前面计算的2020年我国城镇住房供应总量330亿平方米基本相当或略低。而这个估计量是在没有考虑未来几年小产权房和就地城镇化转化住房供给的前提下给出的，有可能低估了总供给量。
家庭规模小型化会导致对住房需求的增加。但根据六普数据，我国城镇范围内家庭规模已经降到每户3.09人，规模以上城市范围内更已降到每户2.71人。这样，未来因为家庭继续裂变带来的住房额外需求的增长将十分有限。
进一步从人口年龄结构角度看，未来对城镇住房的需求前景是十分黯淡的。据六普数据预测，到2020年，中国60岁以上人口将达到3.02亿，约占全部人口比例的20.73%，将进入深度老龄化社会。相反，2020年20岁至59岁住房主力需求人口将从2010年的61.7%降到57.4%，其中20岁至35岁的购房主力人口将从2010年的23.5%降到20.4%。严格独生计划生育制度下产生的1个孩子面对2个父母、4个老人的家族结构，加上根深蒂固的遗赠文化，将让中国住房新增需求长期萎靡。
从区域分化角度看，2000年到2010年全国共新增人口7389万人，但广东的常住人口增量就占到全部新增人口的24%，浙江占10.4%，上海占8.5%，北京占7.8%，仅这四个省市就吸纳新增人口50.7%。而湖北、四川、重庆是人口流失大户，很多中西部地区的常住人口也都出现负增长。这样，本来就不太多的新增人口，区域分化却很严重，加重了部分地区的房屋过剩情况。
应对长期风险
基于以上分析，我判断房地产市场销售与开发投资下滑的趋势在中长期内都难以挽回，再多和再大力度的政策刺激也只能短期有用，长期无效。
当前政策重点必须放在防范房价发生大跌的金融风险上，即如何防止市场对房地产资产估值大幅下降，这就需要以政策收缩房地产供应量，减少库存压力。虽然房地产开发下滑严重已经给地方政府的经济增长目标、财税与地方债务都带来很大的压力，但不能再去刺激房地产开发投资，要彻底放弃用房地产拉动经济的惯性思维，否则会加重房地产产能过剩，让市场对房地产资产价值的中长期预期更加悲观，使房地产市场面临的价格崩盘压力更大。在此基础上，在房价风险可控范围内，放手房地产市场，让市场通过价格机制自行调整到位，直到过多库存消化完毕、房价调整到位，恢复供需基本平衡为止。当然，政府还应该做好财税等方面准备，接受城市房地产销售和开发投资的长期下降。
为配合房地产行业适应供需基本面发生根本性改变的转型，稳妥化解房地产市场长期积累的风险，要从财税制度、土地制度、房地产投融资制度等方面做好改革创新。尤其需要在房地产投融资制度上加大创新力度，加快从间接融资为主向直接融资为主的转变，大力推进资产证券化、按揭贷款证券化和房地产投资信托基金（REITs）的尝试。而住房市场下行不仅是化解长期积累的房价泡沫压力的好时机，也是借机全面敦实城镇住房保障的大好机遇。
作者为上海财经大学不动产研究所执行所长、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家