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摘要：住房空置是衡量城市房地产市场健康程度的重要方面，但目前少有对销售型空置的研究。以广州市2015 - 2018年在售的290个楼盘（376100）套住房）为基本数据，分析住房销售型空置的空间格局、特征及子市场差异。结果表明，广州市住房销售型空置率呈现城区最高、近郊区最低的空间差异格局，不同用地性质住房的销售型空置率分布特征存在差异。
关键词：住房空置;销售型空置;空置率;空置格局;广州
中图分类号：F293
文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020） 11-0033-37
收稿日期：2020-10-25
1引言
住房空置情况是衡量房地产市场是否健康发展的重要方面。近些年来，“空城”一词走进大众视野，其形成原因便是由空置住房数量过多引发的。过高的住房空置率造成严重的资源浪费，且不利于房地产业的发展。衡量住房空置程度的重要指标，是空置率的高低，过高的住房空置率是对社会资源和土地资源的极大浪费，而过低的住房空置率则反映出房地产市场的供给不足，致使难以满足人们的居住需求，降低居民的幸福感。因而，住房空置率过高或过低都是不健康和不合理的表现，只有合理的空置率才能保证房地产市场的健康有序发展，厘清一个城市的住房空置格局和特征是当地政府科学管理和调控房地产市场的重要前提。
从发达国家的经验来看，住房空置率的定义有明确的标准，其统计的技术方法也是完全可以实现的（陈杰，2010）。已有相关研究表明，在难以获取准确的住房普查数据时，可通过其他方式推算出空置率（赵奉军、王先柱，2011）。例如，以居民用电量数据为基础对住宅空置情况进行挖掘分析（胡洋，2016），利用NPP-VIIRS夜间灯光合成数据、地理国情监测数据（GNCMD）和常住人口分布数据提出住房空置率估算的实用模型（Niu，2018）、通过查录水电费资料并结合物业公司人员深度访谈的方法，推算商品住宅空置率（王幼松等.2012）以及借助于实际调查和GIS技术从10个因素分析住宅空置特征和空置率（朱佳敏、叶艳妹，2011）。此外，鞠方等（2013）分析了空置率与房价的关系，探讨住房空置对房价波动的影响;谢璞泽（2012）探讨了住房空置的现状、形成原因、影响因素和解决路径。上述研究主要围绕住房的实际居住空置情况展开，而目前学术界对销售型空置的研究较少。作为住房空置的另外一种重要表现形式，销售型空置是体现住房去化程度和房地产市场供需关系的重要指标，因此也需要开展城市内部销售型空置的相关实证研究。
鉴于此，本文以广州市为例，以2015-2018年在售的290个楼盘（376100套住房）为基本数据，聚焦于住房的销售型空置，研究其空间分布格局和主要特征。进一步剖析了不同圈层地域、不同用地性质楼盘的销售型空置特点，进而为科学判断广州房地产市场的區域供需情况差异特征，指导住房建设的科学布局和空间资源合理配置提供决策参考和支撑。
2研究方法与数据
2.1研究方法
本文对销售型空置率的定义为未售住房数量与住房总数量的比值。当前国际上对于住房空置率的计算一般有两种方式，一种以住房面积为准，另一种以住房套数为统计口径进行计算。居民在购买住房时，通常以套数为基本交易单位，而非住房面积。孙峤等（2005）也建议采用以套为单位计算空置率。本文以住房套数计算广州市的住房销售型空置率，每个楼盘的空置率可采用如下表达式：
V= （N-S）/N*100%（1）
式（1）中，V表示单个楼盘的住房销售型空置率，N代表该楼盘可供销售住房的总套数，S表示该楼盘中已售出的住房套数。当计算包括多个楼盘在内的区域空置率时，同样基于此表达式。
2.2研究区域与数据说明
本文以整个广州市的行政区域为研究区，根据广州市城市建设与发展的实际情况，将该区域由中心向外围方向划分为核心区、城区、近郊区和远郊区4个地域功能类别（王洋等，2017）。选取的样本楼盘地域分布情况为：核心区16个、城区45个、近郊区47个、远郊区182个，如图1所示。
用于计算空置率的楼盘及其所属住房销售数据来源于网易数据中心（广州）在售住宅数据（http：//data.house.163.com/gz/housing/xxl/ALL/all/l/alIDistrict/todayflat/desc/ALL/l.html）;考虑到我国商品房的销售周期一般在2-5年便会售罄，因此本文选取2015-2018年广州市开盘的楼盘数据，对每个楼盘的已售住房套数和总套数进行统计。根据该数据库统计，2015-2018年，广州市在售楼盘数量总计为290个，住房样本总数量为376100套，已售套数为333475套。住房类型按照国家《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中对住房产权年限的划分，分为两类：一类是70年产权的住房（普通住宅、别墅），另一类是40/50年产权的住房（商住公寓和写字楼）。
3广州市住房销售型空置的空间格局与特征
3.1住房销售型空置的总体特征
广州市2015-2018年开盘楼盘的总体销售型空置率为11.33%。将空置率划分为6个等级，分隔阈值分别设为2%、5%、10%、20%、50%，依次定义为极低、低、中低、中高、高、极高空置率。不同空置率等级的楼盘数量如图2所示。图2中表明，近三分之一的楼盘（100个）的空置率低于2%，占比最高。而高空置率和极高空置率也分别达到了63和21个，二者总计84个，占全市样本楼盘总数的28.97%。由此可见，广州市楼盘的销售型空置率差异较大。
3.2住房销售型空置的空间格局与差异特征
但不同区域、不同楼盘的销售型空置率必然存在差异。根据2015-2018年广州市290个在售楼盘的空间分布以及各小区的空置率情况，根据前述等级划分方式，利用ArcCIS软件制作广州市住房销售型空置的空间格局图。如图3所示，高和极高空置率楼盘主要分布在城区和远郊区。其中，由于远郊区的样本楼盘数量最多，因此高和极高空置率楼盘的数量也较多。但远较区的低和极低空置率楼盘也分布最多。可见，广州市的住房销售型空置的空间分布格局较为复杂。 进一步计算得出4个功能地域的总体空置率，如表1所示。可见，广州市4个功能地域的住房销售型空置率分布差异较大，城区销售型空置率最高，达到了20.38%，核心区次之，为14.57%，远郊区住房销售型空置率为10.18%，近郊区（7.93%）最低。其中，近郊区和远郊区销售型空置率都低于广州市整体住房销售型空置率，而城区和核心区都高于广州市住房销售型空置率，尤其以城区最高，其销售型空置率水平远高于广州市总体水平。由此可见，与城区和核心区相比，近郊区和远郊区的住房去化程度更高，销售情况更好。
核心区的平均房价水平最高，因此去化相对困难，导致其空置率高于全市平均水平。但由于核心區作为广州市中心区域，拥有最优越的区位条件，这体现在其基础设施和公共服务设施完善，交通便利，这种优势也吸引了较高收入的购房者购买。这使得核心区空置率远低于城区（尽管核心区房价高于城区）;城区位于核心区外围，但房价也处于较高水平，但其区位条件与核心区相比差距很大（王洋等，2017），这使其住房销售比较优势较低，即，城区住房的区位条件和价格方面都不具太大吸引力，使其销售型空置率最高;在近郊区，由于住房售价相对较低，且到核心区的通勤时间优于远郊区，因此，销售型空置率最低;而在远郊区，尽管住房售价最低，具有价格优势，但区位条件同样也是最差，距核心区通勤时间过长，使其销售型空置率高于近郊区。
3.3广州市不同用地性质住房的销售型空置率特征差异
具有居住功能的房屋具有不同的土地使用性质及其产权年限。根据国家对房屋产权年限的划定，将房屋产权划分为两类，一类为拥有70年产权的普通住宅，另一类为40/50年产权的商住公寓、办公公寓。按此标准，住房可划分为两类子市场。因此，本文分别对二者的空置率格局和特征进行分析。从广州全市看，普通住宅的空置率（11.78%）高于商住/办公公寓（9.50%），其可能的原因有两点，一是普通住宅受“限购”政策影响（增城区、从化区不“限购”），二是普通住宅的总价和单价普遍高于商住/办公公寓。在此基础上，分别分析不同用地性质住房在不同功能地域的空置率差异，如图4所示。图4表明，普通住宅和商住/办公公寓的销售型空置率格局有所差异。在核心区，普通住宅的空置率较高（16.36%），但商住/办公公寓的空置率最低，仅1.61%。这表明，在购买力一定的前提下，购房者更青睐在核心区购买商住/办公公寓，体现出核心区的区位优势吸引力;在城区，普通住宅和商住/办公公寓的空置率分别达到21.54%和12.64%，在4个区域中都是最高的，再次表明城区的住房去化压力较大;在近郊区普通住宅的空置率降至10.81%，而商住/办公公寓同样受到购房者青睐，销售型空置率仅为3.29%，处于较低水平，体现出近郊区对购房者较高的吸引力;在远郊区，普通住宅的空置率最低（10.18%），但商住/办公公寓的空置率高达12.07%。原因在于，由于远郊区住房价格相对较低，更多购房者倾向于购买（能够负担得起）普通住宅，因而商住/办公公寓在远郊区的市场吸引力较低。
4结论与讨论
广州市2015-2018年开盘楼盘的住房销售型空置率具有较强的空间分布差异，城区最高，近郊区最低。与传统认知不同，销售型空置率较高的区域并不是远离市中心的近郊区与远郊区，而是处于优越地理位置的城区和核心区，这两个区域的空置率都高于广州市平均水平，该结论也为住房相关管理部门进行区域差异化调控和住房规划提供了依据。广州市不同用地性质住房的销售型空置率特征存在较大差异。普通住宅的销售型空置率由内圈层向外圈层呈现“中→高→低→低”的格局，而商住/办公公寓则呈现“低→高→低→高”的“～”格局。核心区和近郊区的商住/办公公寓的销售型空置率低，销售情况好，尤其是核心区，比起普通住宅，此区域的商住/办公公寓产品的市场表现更佳。近郊区和远郊区虽然远离市中心，但普通住宅的销售型空置率低于全市平均水平，住宅销售情况乐观，去化能力强，体现出价格优势对住房销售的影响。无论从整体还是从细分类别看，城区的住房销售型空置率都过高，这表明该区域住房销售难度较大：今后几年，广州城区将有大量城中村改造，必然带来更多住房供应。由于拆迁的刚性成本，预计未来城区新增楼盘的售价仍然保持高位，这可能进一步增加城区的销售型空置率。这值得相关管理部门和房地产开发商警惕和关注。
鉴于目前学术界仍缺乏对城市内部住房销售型空置的实证研究，本文以广州市为案例的研究将为学术界和相关管理部门提供参考和借鉴。由于住房投资/投机的作用，销售型空置和实际居住空置情况可能存在一定差距，未来可进一步比较销售型空置和实际居住型空置的差异，进而更全面地了解和判断城市住房空置情况。
参考文献：
1.陈杰.住宅空置率的国际比较与启示，中国房地产.2010.10
2.赵奉军 王先柱.城市住房空置率统计的国际经验与初步估计.现代经济探讨.2011.09
3.胡洋.住宅空置的电力大数据分析.中国高新技术企业.2016.33
4.Niu X.Fstimating Housing Vacancy Rate in QingdaoCity with NPP-VIIRS Nighttime Light and GeographicalNational Conditions Monitoring Data. The InternationalArchives of the Photogrammetry. Remote Sensing and SpatialInformation Sciences.2018.03
5.王幼松 张雁 方浩霖等.广州市商品住宅空置问题的调查研究.建筑监督检测与造价.2012.01
6.朱佳敏 叶艳妹.杭州市住宅空置特征与空置率实证研究.科技通报.2011.01
7.鞠方 于静静 周建军，我国商品房空置率对房价波动影响的实证研究.湖南科技大学学报（社会科学版）.2013.05
8.谢璞泽.基于住房空置原因与对策研究.企业导报.2012.02
9.孙峤 郑思齐 刘洪玉，住宅空置统计的国际比较及借鉴意义.统计研究.2005.08
10.王洋 吴康敏 张虹鸥等.城市住房区位优势度的空间评价.中国房地产.2017.27
作者简介：岳晓丽，广东工业大学建筑与城市规划学院;广东省科学院广州地理研究所，硕士研究生
王洋（通讯作者），广东省科学院广州地理研究所，博士，副研究员，硕士生导师。
赵亚博，广东工业大学建筑与城市规划学院，博士，讲师，硕士生导师。
基金项目：国家自然科学基金项目（41871150）资助。
关键词：住房空置;销售型空置;空置率;空置格局;广州
中图分类号：F293
文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020） 11-0033-37
收稿日期：2020-10-25
1引言
住房空置情况是衡量房地产市场是否健康发展的重要方面。近些年来，“空城”一词走进大众视野，其形成原因便是由空置住房数量过多引发的。过高的住房空置率造成严重的资源浪费，且不利于房地产业的发展。衡量住房空置程度的重要指标，是空置率的高低，过高的住房空置率是对社会资源和土地资源的极大浪费，而过低的住房空置率则反映出房地产市场的供给不足，致使难以满足人们的居住需求，降低居民的幸福感。因而，住房空置率过高或过低都是不健康和不合理的表现，只有合理的空置率才能保证房地产市场的健康有序发展，厘清一个城市的住房空置格局和特征是当地政府科学管理和调控房地产市场的重要前提。
从发达国家的经验来看，住房空置率的定义有明确的标准，其统计的技术方法也是完全可以实现的（陈杰，2010）。已有相关研究表明，在难以获取准确的住房普查数据时，可通过其他方式推算出空置率（赵奉军、王先柱，2011）。例如，以居民用电量数据为基础对住宅空置情况进行挖掘分析（胡洋，2016），利用NPP-VIIRS夜间灯光合成数据、地理国情监测数据（GNCMD）和常住人口分布数据提出住房空置率估算的实用模型（Niu，2018）、通过查录水电费资料并结合物业公司人员深度访谈的方法，推算商品住宅空置率（王幼松等.2012）以及借助于实际调查和GIS技术从10个因素分析住宅空置特征和空置率（朱佳敏、叶艳妹，2011）。此外，鞠方等（2013）分析了空置率与房价的关系，探讨住房空置对房价波动的影响;谢璞泽（2012）探讨了住房空置的现状、形成原因、影响因素和解决路径。上述研究主要围绕住房的实际居住空置情况展开，而目前学术界对销售型空置的研究较少。作为住房空置的另外一种重要表现形式，销售型空置是体现住房去化程度和房地产市场供需关系的重要指标，因此也需要开展城市内部销售型空置的相关实证研究。
鉴于此，本文以广州市为例，以2015-2018年在售的290个楼盘（376100套住房）为基本数据，聚焦于住房的销售型空置，研究其空间分布格局和主要特征。进一步剖析了不同圈层地域、不同用地性质楼盘的销售型空置特点，进而为科学判断广州房地产市场的區域供需情况差异特征，指导住房建设的科学布局和空间资源合理配置提供决策参考和支撑。
2研究方法与数据
2.1研究方法
本文对销售型空置率的定义为未售住房数量与住房总数量的比值。当前国际上对于住房空置率的计算一般有两种方式，一种以住房面积为准，另一种以住房套数为统计口径进行计算。居民在购买住房时，通常以套数为基本交易单位，而非住房面积。孙峤等（2005）也建议采用以套为单位计算空置率。本文以住房套数计算广州市的住房销售型空置率，每个楼盘的空置率可采用如下表达式：
V= （N-S）/N*100%（1）
式（1）中，V表示单个楼盘的住房销售型空置率，N代表该楼盘可供销售住房的总套数，S表示该楼盘中已售出的住房套数。当计算包括多个楼盘在内的区域空置率时，同样基于此表达式。
2.2研究区域与数据说明
本文以整个广州市的行政区域为研究区，根据广州市城市建设与发展的实际情况，将该区域由中心向外围方向划分为核心区、城区、近郊区和远郊区4个地域功能类别（王洋等，2017）。选取的样本楼盘地域分布情况为：核心区16个、城区45个、近郊区47个、远郊区182个，如图1所示。
用于计算空置率的楼盘及其所属住房销售数据来源于网易数据中心（广州）在售住宅数据（http：//data.house.163.com/gz/housing/xxl/ALL/all/l/alIDistrict/todayflat/desc/ALL/l.html）;考虑到我国商品房的销售周期一般在2-5年便会售罄，因此本文选取2015-2018年广州市开盘的楼盘数据，对每个楼盘的已售住房套数和总套数进行统计。根据该数据库统计，2015-2018年，广州市在售楼盘数量总计为290个，住房样本总数量为376100套，已售套数为333475套。住房类型按照国家《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中对住房产权年限的划分，分为两类：一类是70年产权的住房（普通住宅、别墅），另一类是40/50年产权的住房（商住公寓和写字楼）。
3广州市住房销售型空置的空间格局与特征
3.1住房销售型空置的总体特征
广州市2015-2018年开盘楼盘的总体销售型空置率为11.33%。将空置率划分为6个等级，分隔阈值分别设为2%、5%、10%、20%、50%，依次定义为极低、低、中低、中高、高、极高空置率。不同空置率等级的楼盘数量如图2所示。图2中表明，近三分之一的楼盘（100个）的空置率低于2%，占比最高。而高空置率和极高空置率也分别达到了63和21个，二者总计84个，占全市样本楼盘总数的28.97%。由此可见，广州市楼盘的销售型空置率差异较大。
3.2住房销售型空置的空间格局与差异特征
但不同区域、不同楼盘的销售型空置率必然存在差异。根据2015-2018年广州市290个在售楼盘的空间分布以及各小区的空置率情况，根据前述等级划分方式，利用ArcCIS软件制作广州市住房销售型空置的空间格局图。如图3所示，高和极高空置率楼盘主要分布在城区和远郊区。其中，由于远郊区的样本楼盘数量最多，因此高和极高空置率楼盘的数量也较多。但远较区的低和极低空置率楼盘也分布最多。可见，广州市的住房销售型空置的空间分布格局较为复杂。 进一步计算得出4个功能地域的总体空置率，如表1所示。可见，广州市4个功能地域的住房销售型空置率分布差异较大，城区销售型空置率最高，达到了20.38%，核心区次之，为14.57%，远郊区住房销售型空置率为10.18%，近郊区（7.93%）最低。其中，近郊区和远郊区销售型空置率都低于广州市整体住房销售型空置率，而城区和核心区都高于广州市住房销售型空置率，尤其以城区最高，其销售型空置率水平远高于广州市总体水平。由此可见，与城区和核心区相比，近郊区和远郊区的住房去化程度更高，销售情况更好。
核心区的平均房价水平最高，因此去化相对困难，导致其空置率高于全市平均水平。但由于核心區作为广州市中心区域，拥有最优越的区位条件，这体现在其基础设施和公共服务设施完善，交通便利，这种优势也吸引了较高收入的购房者购买。这使得核心区空置率远低于城区（尽管核心区房价高于城区）;城区位于核心区外围，但房价也处于较高水平，但其区位条件与核心区相比差距很大（王洋等，2017），这使其住房销售比较优势较低，即，城区住房的区位条件和价格方面都不具太大吸引力，使其销售型空置率最高;在近郊区，由于住房售价相对较低，且到核心区的通勤时间优于远郊区，因此，销售型空置率最低;而在远郊区，尽管住房售价最低，具有价格优势，但区位条件同样也是最差，距核心区通勤时间过长，使其销售型空置率高于近郊区。
3.3广州市不同用地性质住房的销售型空置率特征差异
具有居住功能的房屋具有不同的土地使用性质及其产权年限。根据国家对房屋产权年限的划定，将房屋产权划分为两类，一类为拥有70年产权的普通住宅，另一类为40/50年产权的商住公寓、办公公寓。按此标准，住房可划分为两类子市场。因此，本文分别对二者的空置率格局和特征进行分析。从广州全市看，普通住宅的空置率（11.78%）高于商住/办公公寓（9.50%），其可能的原因有两点，一是普通住宅受“限购”政策影响（增城区、从化区不“限购”），二是普通住宅的总价和单价普遍高于商住/办公公寓。在此基础上，分别分析不同用地性质住房在不同功能地域的空置率差异，如图4所示。图4表明，普通住宅和商住/办公公寓的销售型空置率格局有所差异。在核心区，普通住宅的空置率较高（16.36%），但商住/办公公寓的空置率最低，仅1.61%。这表明，在购买力一定的前提下，购房者更青睐在核心区购买商住/办公公寓，体现出核心区的区位优势吸引力;在城区，普通住宅和商住/办公公寓的空置率分别达到21.54%和12.64%，在4个区域中都是最高的，再次表明城区的住房去化压力较大;在近郊区普通住宅的空置率降至10.81%，而商住/办公公寓同样受到购房者青睐，销售型空置率仅为3.29%，处于较低水平，体现出近郊区对购房者较高的吸引力;在远郊区，普通住宅的空置率最低（10.18%），但商住/办公公寓的空置率高达12.07%。原因在于，由于远郊区住房价格相对较低，更多购房者倾向于购买（能够负担得起）普通住宅，因而商住/办公公寓在远郊区的市场吸引力较低。
4结论与讨论
广州市2015-2018年开盘楼盘的住房销售型空置率具有较强的空间分布差异，城区最高，近郊区最低。与传统认知不同，销售型空置率较高的区域并不是远离市中心的近郊区与远郊区，而是处于优越地理位置的城区和核心区，这两个区域的空置率都高于广州市平均水平，该结论也为住房相关管理部门进行区域差异化调控和住房规划提供了依据。广州市不同用地性质住房的销售型空置率特征存在较大差异。普通住宅的销售型空置率由内圈层向外圈层呈现“中→高→低→低”的格局，而商住/办公公寓则呈现“低→高→低→高”的“～”格局。核心区和近郊区的商住/办公公寓的销售型空置率低，销售情况好，尤其是核心区，比起普通住宅，此区域的商住/办公公寓产品的市场表现更佳。近郊区和远郊区虽然远离市中心，但普通住宅的销售型空置率低于全市平均水平，住宅销售情况乐观，去化能力强，体现出价格优势对住房销售的影响。无论从整体还是从细分类别看，城区的住房销售型空置率都过高，这表明该区域住房销售难度较大：今后几年，广州城区将有大量城中村改造，必然带来更多住房供应。由于拆迁的刚性成本，预计未来城区新增楼盘的售价仍然保持高位，这可能进一步增加城区的销售型空置率。这值得相关管理部门和房地产开发商警惕和关注。
鉴于目前学术界仍缺乏对城市内部住房销售型空置的实证研究，本文以广州市为案例的研究将为学术界和相关管理部门提供参考和借鉴。由于住房投资/投机的作用，销售型空置和实际居住空置情况可能存在一定差距，未来可进一步比较销售型空置和实际居住型空置的差异，进而更全面地了解和判断城市住房空置情况。
参考文献：
1.陈杰.住宅空置率的国际比较与启示，中国房地产.2010.10
2.赵奉军 王先柱.城市住房空置率统计的国际经验与初步估计.现代经济探讨.2011.09
3.胡洋.住宅空置的电力大数据分析.中国高新技术企业.2016.33
4.Niu X.Fstimating Housing Vacancy Rate in QingdaoCity with NPP-VIIRS Nighttime Light and GeographicalNational Conditions Monitoring Data. The InternationalArchives of the Photogrammetry. Remote Sensing and SpatialInformation Sciences.2018.03
5.王幼松 张雁 方浩霖等.广州市商品住宅空置问题的调查研究.建筑监督检测与造价.2012.01
6.朱佳敏 叶艳妹.杭州市住宅空置特征与空置率实证研究.科技通报.2011.01
7.鞠方 于静静 周建军，我国商品房空置率对房价波动影响的实证研究.湖南科技大学学报（社会科学版）.2013.05
8.谢璞泽.基于住房空置原因与对策研究.企业导报.2012.02
9.孙峤 郑思齐 刘洪玉，住宅空置统计的国际比较及借鉴意义.统计研究.2005.08
10.王洋 吴康敏 张虹鸥等.城市住房区位优势度的空间评价.中国房地产.2017.27
作者简介：岳晓丽，广东工业大学建筑与城市规划学院;广东省科学院广州地理研究所，硕士研究生
王洋（通讯作者），广东省科学院广州地理研究所，博士，副研究员，硕士生导师。
赵亚博，广东工业大学建筑与城市规划学院，博士，讲师，硕士生导师。
基金项目：国家自然科学基金项目（41871150）资助。