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4月30日,中共中央政治局召开会议。会议报告提到,要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。这被业界认为接下来政府可能继续出台鼓励购房的税收和信贷政策,以起到消化住房库存,促进房地产市场健康发展的目的。
一套房、二套房的贷款比例放松,让不少房企松了一口气。但是,与一线城市的楼市火爆相比,三四线城市的低迷状态并无丝毫改变,三四线城市成交量呈继续下滑态势。与一线城市成交量环比上涨超过27%相比,与北京、上海、深圳的“日光盘”相对应,三四线城市的房价下跌了26%。同时,公开的数据显示,二三四线城市的住房市场的库存非常大,很多城市5到7年都消化不了。消化周期的拉长,以及资金回笼慢所带来的财务成本迅速上升已让不少房企“苦不堪言”。即便“央妈”再次降息,在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境之下,“房地产市场也将风光不再”。一如中国社科院财经战略研究院助理研究员邹琳华所预测,“未来将有一半以上的开发商转行或在市场中消失,房地产市场将进入真正意义的寡头时代。”
过往数年,“黄金房地产”这桌麻将遍地开花。不但过了拿地即可“地胡”、定天价即可“天胡”的时代,还发生了多起房企倒闭、老板跑路事件。有数据显示,2014年至今,四川至少已有30家本地企业退出了房地产开发领域。当年活跃在成都市场上的本地房企——圣沅房产、武海置业等近两年在土地市场中早已难觅踪迹。从去年下半年开始,浙江房地产企业倒下的消息从各地频频传出:浙江清水湾置业申请破产牵出新西湖小镇“烂尾”问题;曾是全国民企500强的温州中城建设集团上月破产重组;绍兴多处楼盘成为“烂尾楼”,金品置业、越红房产母公司等多家当地知名企业进入破产重整阶段。在今年前4个月,石家庄已公布了三批出局房企,累计已达102家。5月5日郑州市房管局发布公告,拟对43家资质证书超期的房地产开发企业资质予以注销。尽管资质被注销的个体原因各异,但眼下中小房企面临巨大困境已是不争的事实。
“只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。”这是巴菲特的名言,用在股市里如此,用在现今的楼市里,也同样如此。房地产的潮水正在退去,裸泳者光着屁股浮现出来了。有房企负责人表示,“能活下去,就是万幸。”住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示,“商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%,达到历史最低点,在建房屋中90%未卖出去,去库存至少需要3-5年乃至更长时间。”已不是地产商的任志强也说了大实话:“房地产市场目前的库存很大,预售面积已经超过将近6亿平方米,其中有3亿多是住宅。最大的压力是现有库存,这个库存不但在大城市出现,二三四线城市都拼命出现。如果底部运行在一个较长的周期,就有很多企业面临着现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。”库存增加,不仅意味着回笼资金减少,还会增加资金成本。
“去库存”路漫漫,降价快跑最明智。业界大佬王石一句“楼市不妙”,早早地为整个房地产行业定下了暗淡不振的基调。尽管央行、住建部、银监会、财政部、税务总局等五部委频频联手出招,比如降低二套房首付比例,并下调了售房免征营业税门槛。但是,经过快速扩张的“黄金时代”,对于当下的房地产市场而言,去库存并非易事,要做好打持久战的准备。其中,主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分已进入平稳期,增长空间有限。而二三线城市又增长过快,需求已被透支。即便市场成交量抬头,但供大于求的格局已然确立,势必影响房地产市场回暖速的“成色”。一旦收入覆盖不了成本,资金链随时可能断裂。而资金链断裂,房地产行业就将重新洗牌。所以,对大部分房企来说,降价去库存才是唯一的、正确的选择。
一套房、二套房的贷款比例放松,让不少房企松了一口气。但是,与一线城市的楼市火爆相比,三四线城市的低迷状态并无丝毫改变,三四线城市成交量呈继续下滑态势。与一线城市成交量环比上涨超过27%相比,与北京、上海、深圳的“日光盘”相对应,三四线城市的房价下跌了26%。同时,公开的数据显示,二三四线城市的住房市场的库存非常大,很多城市5到7年都消化不了。消化周期的拉长,以及资金回笼慢所带来的财务成本迅速上升已让不少房企“苦不堪言”。即便“央妈”再次降息,在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境之下,“房地产市场也将风光不再”。一如中国社科院财经战略研究院助理研究员邹琳华所预测,“未来将有一半以上的开发商转行或在市场中消失,房地产市场将进入真正意义的寡头时代。”
过往数年,“黄金房地产”这桌麻将遍地开花。不但过了拿地即可“地胡”、定天价即可“天胡”的时代,还发生了多起房企倒闭、老板跑路事件。有数据显示,2014年至今,四川至少已有30家本地企业退出了房地产开发领域。当年活跃在成都市场上的本地房企——圣沅房产、武海置业等近两年在土地市场中早已难觅踪迹。从去年下半年开始,浙江房地产企业倒下的消息从各地频频传出:浙江清水湾置业申请破产牵出新西湖小镇“烂尾”问题;曾是全国民企500强的温州中城建设集团上月破产重组;绍兴多处楼盘成为“烂尾楼”,金品置业、越红房产母公司等多家当地知名企业进入破产重整阶段。在今年前4个月,石家庄已公布了三批出局房企,累计已达102家。5月5日郑州市房管局发布公告,拟对43家资质证书超期的房地产开发企业资质予以注销。尽管资质被注销的个体原因各异,但眼下中小房企面临巨大困境已是不争的事实。
“只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。”这是巴菲特的名言,用在股市里如此,用在现今的楼市里,也同样如此。房地产的潮水正在退去,裸泳者光着屁股浮现出来了。有房企负责人表示,“能活下去,就是万幸。”住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示,“商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%,达到历史最低点,在建房屋中90%未卖出去,去库存至少需要3-5年乃至更长时间。”已不是地产商的任志强也说了大实话:“房地产市场目前的库存很大,预售面积已经超过将近6亿平方米,其中有3亿多是住宅。最大的压力是现有库存,这个库存不但在大城市出现,二三四线城市都拼命出现。如果底部运行在一个较长的周期,就有很多企业面临着现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。”库存增加,不仅意味着回笼资金减少,还会增加资金成本。
“去库存”路漫漫,降价快跑最明智。业界大佬王石一句“楼市不妙”,早早地为整个房地产行业定下了暗淡不振的基调。尽管央行、住建部、银监会、财政部、税务总局等五部委频频联手出招,比如降低二套房首付比例,并下调了售房免征营业税门槛。但是,经过快速扩张的“黄金时代”,对于当下的房地产市场而言,去库存并非易事,要做好打持久战的准备。其中,主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分已进入平稳期,增长空间有限。而二三线城市又增长过快,需求已被透支。即便市场成交量抬头,但供大于求的格局已然确立,势必影响房地产市场回暖速的“成色”。一旦收入覆盖不了成本,资金链随时可能断裂。而资金链断裂,房地产行业就将重新洗牌。所以,对大部分房企来说,降价去库存才是唯一的、正确的选择。