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摘 要：质量管理关系到房地产开发项目的整体评价效果与建设质量，对国家经济建设具有重要的影响。本文介绍了房地产开发项目的质量控制，以及当前房地产开发质量管理存在的问题，及其相关对策。
关键词：房地产开发，质量控制，优化策略
中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：1009-914x（2014）26-01-01
一、引言
当前，质量管理工作已经越来越为人们所重视，各行各业的企业领导正逐步认识到了高质量的产品和服务是市场竞争的有效手段，是争取用户、占领市场和发展企业的根本保证。这些质量管理理论都极大地推动了各国经济的发展，特别是国际标准化组织（ISO）于1987年发布了通用的ISO9000《质量管理和质量保证》系列标准，并得到了国际社会和国际组织的认可和采用，已逐步成为世界各国共同遵守的工作规范。提高工程质量管理水平是企业获取市场份额、争取生存权力的必要前提，是企业适应社会主义经济条件下日趋激烈的市场竞争的必然结果。随着改革开放不断深入和发展，我国的房地产产品质量和服务质量的总体水平不断提高。多年来，我国一直强调必须贯彻“百年大计，质量第一”的方针，这对建立和发展社会主义市场经济和扩大对外开放发挥了重要作用。建设工程质量的优劣，将直接影响国家经济发展的速度。工程质量出现问题，一方面需要大幅度增加返修、加固、补强等人工、器材、能源的消耗，另一方面会使广大用户遭受一定的经济损失。因此，对于房地产开发投资的决策者来说，亟需将房地产开发项目的质量管理放在头等重要的位置。
二、房地产开发项目的质量控制
质量是一切企业求发展的根本，同时也体现出了企业的管理。一个企业，要赢得客户的认可，除了内部完善的管理，更重要的是产品质量的保证。房地产开发项目的质量控制，主要体现在设计阶段和施工阶段这两个环节：
（一）设计阶段的质量控制
在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，它是后来作为规划方案设计的依据。施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件和经济文件，就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。
（二）施工阶段的质量控制
工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。首先，房地产项目施工前准备阶段质量管理。房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。其次，开发项目建设的施工过程质量控制，项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工單位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。
三、当前房地产开发项目质量管理存在的若干问题
所谓质量控制按国际标准（ISO）定义：为满足质量要求所采取的作业技术和活动。对工程项目质量而言，就是为了确保合同所规定的质量标准，所采取的一系列监督措施、手段和方法。房地产开发产品的质量控制，包括房产业主的质量控制、施工单位的质量控制和政府的质量控制，在实行建设监理制中，业主和政府对工程项目的质量控制，则是分别作为社会监理和政府监督组成内容中的质量控制。
当前，普遍存在于我国房地产项目中的质量管理问题表现的形式多种多样，诸如建筑结构的错位、变形、倾斜、倒塌、破坏、开裂、渗水、刚度差、强度不足、断面尺寸不准等等，但究其原因，可归纳如下：第一，违背建设程度，比如：不经可行性论证，不作调查分析就拍板定案；没有搞清工程地质、水文地质就仓促开工；无证设计，无图施工；任意修改设计，不按图纸施工；工程竣工不进行试车运转、不经验收就交付使用等盲干现象，致使不少工程项目留有严重隐患等。第二，工程地质勘察原因，比如：施工前期未认真进行地质勘察，提供地质资料、数据有误；地质勘察时，钻孔间距太大，不能全面反映地基的实际情况；地质勘察钻孔深度不够；地质勘察报告不详细、不准确等，均会导致采用错误的基础方案，造成地基不均匀沉降、失稳，使上部结构及墙体开裂、破坏、倒塌。第三，未加固处理好地基，主要是指对软弱土、冲填土、杂填土、湿陷性黄土、膨胀土、溶层出露、溶岩、土洞等不均匀地基未进行加固处理或处理不当等。第四，存在设计计算问题，设计考虑不周，结构构造不合理，计算简图不正确，计算荷载取值过小，内力分析有误，沉降缝及伸缩缝设置不当，悬挑结构未进行抗倾覆验算等。第五，建筑材料及制品不合格，诸如：钢筋物理力学性能不符合标准，水泥受潮、过期、结块、安定性不良，砂石级配不合理、有害物含量过多，混凝土配合比不准，外加剂性能、掺量不符合要求时，均会影响混凝土强度、和易性、密实性、抗渗性，导致混凝土结构强度不足、裂缝、渗漏、蜂窝、露筋等质量问题。第六，施工和管理问题，许多工程质量问题，往往是由施工和管理所造成。第七，自然条件影响，施工项目周期长、露天作业多，受自然条件影响大，温度、湿度、日照、雷电、供水、大风、暴雨等都能造成重大的质量事故。第八，建筑结构使用问题，建筑物使用不当，亦易造成质量问题。
四、房地产开发项目质量管理优化策略研究
根据当前房地产开发项目质量管理的现状及需求，总结以下几个方面的质量管理优化策略：其一，处理应达到安全可靠，不留隐患，满足生产、使用要求，施工方便，经济合理的目的；其二，重视消除事故的原因，这将是防止事故重演的重要措施，例如：地基由于浸水沉降引起的质量问题，则应消除浸入的原因，制定防治水的措施；其三，注意综合治理，既要防止原有事故的处理引发新的事故，又要注意处理方法的综合应用；其四，正确确定处理范围，除了直接处理事故发生的部位外，还应检查事故对相邻区域及整个结构的影响，以正确确定处理范围；其五，正确选择处理时间和方法，发现质量问题后，一般均应及时分析处理，但并非所有质量问题的处理都是越早越好，例如：开裂、沉降，变形等尚未稳定时，切勿匆忙处理；其六，加强事故处理的检查验收工作，从施工准备到竣工，均应根据有关规定和设计要求的质量标准进行检查验收；其七，认真复查事故的实际情况，在事故处理中若发现事故情况与调查报告中所述的内容差异较大时，必须立刻停止施工，待查清问题的实质，采取相应的措施后再继续施工；其八，确保事故处理期的安全，事故现场中不安全因素较多，应事先采取可靠的安全技术措施和防护措施，并格检查执行。
参考文献
[1]孟令军；；浅析建筑工程质量管理和相关要素[J]；科技创新导报；2011年18期
[2]赵晓松；；浅析全面加强质量管理与企业科学发展[J]；中国石油和化工；2011年08期
[3]马廷亮；；房地产开发项目施工阶段成本控制策略[J]；科技创新导报；2011年22期
[4]杨迪；秦达超；；浅析房地产开发中建设项目管理[J]；中国证券期货；2011年07期
关键词：房地产开发，质量控制，优化策略
中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：1009-914x（2014）26-01-01
一、引言
当前，质量管理工作已经越来越为人们所重视，各行各业的企业领导正逐步认识到了高质量的产品和服务是市场竞争的有效手段，是争取用户、占领市场和发展企业的根本保证。这些质量管理理论都极大地推动了各国经济的发展，特别是国际标准化组织（ISO）于1987年发布了通用的ISO9000《质量管理和质量保证》系列标准，并得到了国际社会和国际组织的认可和采用，已逐步成为世界各国共同遵守的工作规范。提高工程质量管理水平是企业获取市场份额、争取生存权力的必要前提，是企业适应社会主义经济条件下日趋激烈的市场竞争的必然结果。随着改革开放不断深入和发展，我国的房地产产品质量和服务质量的总体水平不断提高。多年来，我国一直强调必须贯彻“百年大计，质量第一”的方针，这对建立和发展社会主义市场经济和扩大对外开放发挥了重要作用。建设工程质量的优劣，将直接影响国家经济发展的速度。工程质量出现问题，一方面需要大幅度增加返修、加固、补强等人工、器材、能源的消耗，另一方面会使广大用户遭受一定的经济损失。因此，对于房地产开发投资的决策者来说，亟需将房地产开发项目的质量管理放在头等重要的位置。
二、房地产开发项目的质量控制
质量是一切企业求发展的根本，同时也体现出了企业的管理。一个企业，要赢得客户的认可，除了内部完善的管理，更重要的是产品质量的保证。房地产开发项目的质量控制，主要体现在设计阶段和施工阶段这两个环节：
（一）设计阶段的质量控制
在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，它是后来作为规划方案设计的依据。施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件和经济文件，就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。
（二）施工阶段的质量控制
工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。首先，房地产项目施工前准备阶段质量管理。房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。其次，开发项目建设的施工过程质量控制，项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工單位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。
三、当前房地产开发项目质量管理存在的若干问题
所谓质量控制按国际标准（ISO）定义：为满足质量要求所采取的作业技术和活动。对工程项目质量而言，就是为了确保合同所规定的质量标准，所采取的一系列监督措施、手段和方法。房地产开发产品的质量控制，包括房产业主的质量控制、施工单位的质量控制和政府的质量控制，在实行建设监理制中，业主和政府对工程项目的质量控制，则是分别作为社会监理和政府监督组成内容中的质量控制。
当前，普遍存在于我国房地产项目中的质量管理问题表现的形式多种多样，诸如建筑结构的错位、变形、倾斜、倒塌、破坏、开裂、渗水、刚度差、强度不足、断面尺寸不准等等，但究其原因，可归纳如下：第一，违背建设程度，比如：不经可行性论证，不作调查分析就拍板定案；没有搞清工程地质、水文地质就仓促开工；无证设计，无图施工；任意修改设计，不按图纸施工；工程竣工不进行试车运转、不经验收就交付使用等盲干现象，致使不少工程项目留有严重隐患等。第二，工程地质勘察原因，比如：施工前期未认真进行地质勘察，提供地质资料、数据有误；地质勘察时，钻孔间距太大，不能全面反映地基的实际情况；地质勘察钻孔深度不够；地质勘察报告不详细、不准确等，均会导致采用错误的基础方案，造成地基不均匀沉降、失稳，使上部结构及墙体开裂、破坏、倒塌。第三，未加固处理好地基，主要是指对软弱土、冲填土、杂填土、湿陷性黄土、膨胀土、溶层出露、溶岩、土洞等不均匀地基未进行加固处理或处理不当等。第四，存在设计计算问题，设计考虑不周，结构构造不合理，计算简图不正确，计算荷载取值过小，内力分析有误，沉降缝及伸缩缝设置不当，悬挑结构未进行抗倾覆验算等。第五，建筑材料及制品不合格，诸如：钢筋物理力学性能不符合标准，水泥受潮、过期、结块、安定性不良，砂石级配不合理、有害物含量过多，混凝土配合比不准，外加剂性能、掺量不符合要求时，均会影响混凝土强度、和易性、密实性、抗渗性，导致混凝土结构强度不足、裂缝、渗漏、蜂窝、露筋等质量问题。第六，施工和管理问题，许多工程质量问题，往往是由施工和管理所造成。第七，自然条件影响，施工项目周期长、露天作业多，受自然条件影响大，温度、湿度、日照、雷电、供水、大风、暴雨等都能造成重大的质量事故。第八，建筑结构使用问题，建筑物使用不当，亦易造成质量问题。
四、房地产开发项目质量管理优化策略研究
根据当前房地产开发项目质量管理的现状及需求，总结以下几个方面的质量管理优化策略：其一，处理应达到安全可靠，不留隐患，满足生产、使用要求，施工方便，经济合理的目的；其二，重视消除事故的原因，这将是防止事故重演的重要措施，例如：地基由于浸水沉降引起的质量问题，则应消除浸入的原因，制定防治水的措施；其三，注意综合治理，既要防止原有事故的处理引发新的事故，又要注意处理方法的综合应用；其四，正确确定处理范围，除了直接处理事故发生的部位外，还应检查事故对相邻区域及整个结构的影响，以正确确定处理范围；其五，正确选择处理时间和方法，发现质量问题后，一般均应及时分析处理，但并非所有质量问题的处理都是越早越好，例如：开裂、沉降，变形等尚未稳定时，切勿匆忙处理；其六，加强事故处理的检查验收工作，从施工准备到竣工，均应根据有关规定和设计要求的质量标准进行检查验收；其七，认真复查事故的实际情况，在事故处理中若发现事故情况与调查报告中所述的内容差异较大时，必须立刻停止施工，待查清问题的实质，采取相应的措施后再继续施工；其八，确保事故处理期的安全，事故现场中不安全因素较多，应事先采取可靠的安全技术措施和防护措施，并格检查执行。
参考文献
[1]孟令军；；浅析建筑工程质量管理和相关要素[J]；科技创新导报；2011年18期
[2]赵晓松；；浅析全面加强质量管理与企业科学发展[J]；中国石油和化工；2011年08期
[3]马廷亮；；房地产开发项目施工阶段成本控制策略[J]；科技创新导报；2011年22期
[4]杨迪；秦达超；；浅析房地产开发中建设项目管理[J]；中国证券期货；2011年07期