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房贷新政出台
近期，央行、中国银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也将重拳出击，从信贷的角度加以规范。
此前，全国住房工作会议在北京召开，会议要求加快房地产的金融创新，强调要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。
在会议召开之前，面对各地飞速上涨的房价，以及深圳、重庆等地房贷发放量的直线上升，央行、银监会就有意对房贷政策进行调整。在美国次级抵押贷款危机爆发后，更加坚定了监管层利用信贷政策调控楼市，防范房贷风险的决心。
就在中国央行和银监会发布此通知之前，中国建设银行不但发布了针对美国爆发次贷危机的研究报告，指出国内商业银行房贷正步入违约高风险期；而且率先在重庆、广东、海南等省市分支银行陆续调高第二套房贷款首付比例至四成，一时间在全国刮起了“房贷紧缩风暴”。
银监会和央行此次房贷“新政”的决心和意图很明显，就是保障自住，抑制投资，打击投机。其中，投资投机性质明显的第二套房和多套房房贷成为重点“调控”对象。
中信嘉华银行高级副总裁廖群认为，房价增长较快、楼市调控效果不明显，所以加强调控是有必要的，“但光是提高第二套住房贷款首付比例，对需求会有一些影响，可是影响较小，也许还会有一些配套政策出来，包括加息、限外、税收等一系列措施，影响便难以忽视。”
不过，与提高首付相比，第二套住房利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍这一规定，才是打击住房投资行为的“杀手锏”。因为对于第二套住房的购房者来说，相比原来优惠后的房贷利率，一次性提高将近200个基点，高出将近30%，这与央行每次加息27个基点相比，风暴来得相当猛烈。以100万现金投资单价在100万左右的房产，选择三成十五年按揭为例，以前可以贷款买三套，现在只能买两套了，最终还要多付出近20万元的利息，对投资者而言，这可不是小数目。炒房投资回报的数额要有底线，一旦成本过高，炒房力量就会被打压，整个房价将不可避免地被限制。近日有一项网络调查显示，超过六成人认为，在房贷新政之下，需要拿更高首付款去买房，会抑制炒房人的行为，并最终影响到房价。
房贷新政流露出的政府抑制投机、遏制房价的态度，很容易影响到人们对未来房价的预期。经济学家卢卡斯认为，人们对未来良好预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。假如人们对投资房产未来收益的预期降低而风险预期加大，房市投机现象就会减弱。
第二套房认定成关键
房贷新政对改变消费者的预期还是发挥了一定作用。但这种作用能持续多久，新政能不能真正落到实处，现在还有许多不确定因素，在此其中，如何界定第二套房是关键。尽管新政提出通过利用人民银行个人征信系统等手段，以及要求银行提示房贷者履行诚实守信原则，但由于潜在的利益冲突，银行依然面临如何界定第二套房的难题。
依照央行、银监会就调整房地产信贷政策答记者问时的解释，“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。仅从字面上理解，此次政策调整并非针对“第二套住房需求”，而是针对“第二套住房信贷需求”。
多家商业银行人士预计，对“第二套（含）以上住房”的监测将主要通过央行个人信用信息基础数据库来进行。也就是说，有信用记录即进行过住房按揭贷款的客户才会被归类于“第二套（含）以上住房”信贷调整之列。那么，实际拥有第二套（或以上）住房，但仅为首次贷款的客户，依然可进行正常优惠授信。另外，如果第一套房按揭还完，又卖掉的人再买房，是否属第二套房？这些都还没有明确的解释。目前，央行的征信系统并未与建委、房管局的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人有多少套房子。
其次，《通知》中并未对“第二套（含）以上住房”的主体进行严格界定，是以户为单位还是以个人为单位，商业银行对此仍未达成一致。也就是说，如果夫妻双方购买两套住房，只需分别单以一人名义贷款，即可规避“第二套（含）以上住房”贷款利率上调。
问题在于，无论是房贷申请人的“婚姻状况和配偶信息”还是“所贷款项用于购买第几套住房的相关信息”，都是由借款人自己填写的，银行要求“借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写”，但是，倘若借款人不如实填写银行能否及时发现？银行愿意承担这种相对高昂的信息核实成本吗？众所周知，过去向银行贷款买房，关于个人每月收入，你填写多少银行是从来不调查的，银行工作人员有时候甚至会暗示你多填点。面对比月收入更复杂的婚姻状况和第几套房这样的信息，银行如何真正做到位？尤其是在没有动力去这样做的情况下。
在房贷新政中，不但对个人住房贷款政策进行相应调整，也将进一步治理违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为。通知规定，对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对查明囤积房源、囤积土地的开发商，新政策将提高信贷标准或贷款利率，甚或不予贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。这些措施有利于打击开发商捂盘惜售、抑制投机，但也面临着如何落到实处的问题。
作用未可乐观
从以往的经验看，对房贷新政的作用不能高估。道理很简单，商业银行带有很强的逐利性，这注定了它必然以追逐自身利益最大化为根本出发点。而抑制投机属于政府的责任，这种责任交给银行去承担根本就是靠不住的。
房地产市场投机泛滥推动房价上涨，而房价上涨又在吸引更多投机资金进入，这种循环往复是中国房价不断上涨的根源。目前，推动房价上涨的主要主体有四个：一是地方政府通过土地拍卖实现自身利益最大化。二是开发商通过囤积居奇、捂盘惜售、散播虚假信息等追逐自身利益最大化。三是银行通过发放贷款实现自身利益最大化。四是投机者的恶炒不断助推房价上涨。房地产领域呈现明显的资源主导模式，地方政府和房产商都可以通过控制土地与房屋供应量，来制造求大于供的需求假象，这是房价上涨的最基本原因。
房贷新政能够抑制的只能是银行自身和投机者两大市场主体，而不能对地方政府和开发商产生多大影响。因为地方政府的拍卖土地行为与银行无关，而开发商囤积居奇、捂盘惜售银行也奈何不得。比如许多上市公司疯狂圈地，依靠的是上市后获取的低廉的融资成本而非银行贷款。
因此，房贷新政只能起到部分作用，甚至，连这部分作用如果缺乏强有力的监督，也可能被化解。政府只有控制自己通过拍卖土地以牟取自身利益最大化冲动开始，采取强有力的调控措施，严厉打击房地产交易中的官商勾结、利益寻租和垄断现象，加快廉租房、经济适用房等“保障性房屋”的供应量，作为组合拳中一个组成部分的房贷新政才能真正起到作用，否则，如果政府抱着自己的利益不松手，而去调控其他市场主体，再好的调控政策也缺乏说服力，最终也难以摆脱被强势既得利益集团化解的命运。
从目前的情况看，与首付三成相比，住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款更是房贷风险所在。由于房地产贷款有物业抵押，相对实业贷款比较安全，而个人房贷由于是无限责任，比房地产开发贷款更加安全，所以银行都把按揭贷款视为优质资产，在信贷的信用审核体制上非常松，甚至就是睁一只眼闭一只眼。很多人一次性买几十套房，在不同的单位开不同的收入证明。有些根本没有正当的职业或者专门就是炒房的，而开出来的收入证明，却是年收入十几万元甚至几十万元，实际上严格审核这样的情况都无法通过，但最终银行都放了贷款。所以严格按揭贷款审查，也是控制房贷风险的另一方面。
银行房贷风险的实质是超乎想象的高于房屋建造成本、高于房屋使用价值的荒唐房价，所以降低房贷风险的最有效途径就是降低房价。现在城市的房价与城市家庭平均年收入比已经是10倍20倍，银行在房地产金融风险面前已经没有回旋余地，除非这世界没有了经济规律。如果我们一味想避免房地产价格从高位上滑落，避免银行的风险，房地产价格必然会有高台跳水的那一天，到那个时候任何政策都将失去调控能力。
近期，央行、中国银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也将重拳出击，从信贷的角度加以规范。
此前，全国住房工作会议在北京召开，会议要求加快房地产的金融创新，强调要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。
在会议召开之前，面对各地飞速上涨的房价，以及深圳、重庆等地房贷发放量的直线上升，央行、银监会就有意对房贷政策进行调整。在美国次级抵押贷款危机爆发后，更加坚定了监管层利用信贷政策调控楼市，防范房贷风险的决心。
就在中国央行和银监会发布此通知之前，中国建设银行不但发布了针对美国爆发次贷危机的研究报告，指出国内商业银行房贷正步入违约高风险期；而且率先在重庆、广东、海南等省市分支银行陆续调高第二套房贷款首付比例至四成，一时间在全国刮起了“房贷紧缩风暴”。
银监会和央行此次房贷“新政”的决心和意图很明显，就是保障自住，抑制投资，打击投机。其中，投资投机性质明显的第二套房和多套房房贷成为重点“调控”对象。
中信嘉华银行高级副总裁廖群认为，房价增长较快、楼市调控效果不明显，所以加强调控是有必要的，“但光是提高第二套住房贷款首付比例，对需求会有一些影响，可是影响较小，也许还会有一些配套政策出来，包括加息、限外、税收等一系列措施，影响便难以忽视。”
不过，与提高首付相比，第二套住房利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍这一规定，才是打击住房投资行为的“杀手锏”。因为对于第二套住房的购房者来说，相比原来优惠后的房贷利率，一次性提高将近200个基点，高出将近30%，这与央行每次加息27个基点相比，风暴来得相当猛烈。以100万现金投资单价在100万左右的房产，选择三成十五年按揭为例，以前可以贷款买三套，现在只能买两套了，最终还要多付出近20万元的利息，对投资者而言，这可不是小数目。炒房投资回报的数额要有底线，一旦成本过高，炒房力量就会被打压，整个房价将不可避免地被限制。近日有一项网络调查显示，超过六成人认为，在房贷新政之下，需要拿更高首付款去买房，会抑制炒房人的行为，并最终影响到房价。
房贷新政流露出的政府抑制投机、遏制房价的态度，很容易影响到人们对未来房价的预期。经济学家卢卡斯认为，人们对未来良好预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。假如人们对投资房产未来收益的预期降低而风险预期加大，房市投机现象就会减弱。
第二套房认定成关键
房贷新政对改变消费者的预期还是发挥了一定作用。但这种作用能持续多久，新政能不能真正落到实处，现在还有许多不确定因素，在此其中，如何界定第二套房是关键。尽管新政提出通过利用人民银行个人征信系统等手段，以及要求银行提示房贷者履行诚实守信原则，但由于潜在的利益冲突，银行依然面临如何界定第二套房的难题。
依照央行、银监会就调整房地产信贷政策答记者问时的解释，“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。仅从字面上理解，此次政策调整并非针对“第二套住房需求”，而是针对“第二套住房信贷需求”。
多家商业银行人士预计，对“第二套（含）以上住房”的监测将主要通过央行个人信用信息基础数据库来进行。也就是说，有信用记录即进行过住房按揭贷款的客户才会被归类于“第二套（含）以上住房”信贷调整之列。那么，实际拥有第二套（或以上）住房，但仅为首次贷款的客户，依然可进行正常优惠授信。另外，如果第一套房按揭还完，又卖掉的人再买房，是否属第二套房？这些都还没有明确的解释。目前，央行的征信系统并未与建委、房管局的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人有多少套房子。
其次，《通知》中并未对“第二套（含）以上住房”的主体进行严格界定，是以户为单位还是以个人为单位，商业银行对此仍未达成一致。也就是说，如果夫妻双方购买两套住房，只需分别单以一人名义贷款，即可规避“第二套（含）以上住房”贷款利率上调。
问题在于，无论是房贷申请人的“婚姻状况和配偶信息”还是“所贷款项用于购买第几套住房的相关信息”，都是由借款人自己填写的，银行要求“借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写”，但是，倘若借款人不如实填写银行能否及时发现？银行愿意承担这种相对高昂的信息核实成本吗？众所周知，过去向银行贷款买房，关于个人每月收入，你填写多少银行是从来不调查的，银行工作人员有时候甚至会暗示你多填点。面对比月收入更复杂的婚姻状况和第几套房这样的信息，银行如何真正做到位？尤其是在没有动力去这样做的情况下。
在房贷新政中，不但对个人住房贷款政策进行相应调整，也将进一步治理违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为。通知规定，对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对查明囤积房源、囤积土地的开发商，新政策将提高信贷标准或贷款利率，甚或不予贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。这些措施有利于打击开发商捂盘惜售、抑制投机，但也面临着如何落到实处的问题。
作用未可乐观
从以往的经验看，对房贷新政的作用不能高估。道理很简单，商业银行带有很强的逐利性，这注定了它必然以追逐自身利益最大化为根本出发点。而抑制投机属于政府的责任，这种责任交给银行去承担根本就是靠不住的。
房地产市场投机泛滥推动房价上涨，而房价上涨又在吸引更多投机资金进入，这种循环往复是中国房价不断上涨的根源。目前，推动房价上涨的主要主体有四个：一是地方政府通过土地拍卖实现自身利益最大化。二是开发商通过囤积居奇、捂盘惜售、散播虚假信息等追逐自身利益最大化。三是银行通过发放贷款实现自身利益最大化。四是投机者的恶炒不断助推房价上涨。房地产领域呈现明显的资源主导模式，地方政府和房产商都可以通过控制土地与房屋供应量，来制造求大于供的需求假象，这是房价上涨的最基本原因。
房贷新政能够抑制的只能是银行自身和投机者两大市场主体，而不能对地方政府和开发商产生多大影响。因为地方政府的拍卖土地行为与银行无关，而开发商囤积居奇、捂盘惜售银行也奈何不得。比如许多上市公司疯狂圈地，依靠的是上市后获取的低廉的融资成本而非银行贷款。
因此，房贷新政只能起到部分作用，甚至，连这部分作用如果缺乏强有力的监督，也可能被化解。政府只有控制自己通过拍卖土地以牟取自身利益最大化冲动开始，采取强有力的调控措施，严厉打击房地产交易中的官商勾结、利益寻租和垄断现象，加快廉租房、经济适用房等“保障性房屋”的供应量，作为组合拳中一个组成部分的房贷新政才能真正起到作用，否则，如果政府抱着自己的利益不松手，而去调控其他市场主体，再好的调控政策也缺乏说服力，最终也难以摆脱被强势既得利益集团化解的命运。
从目前的情况看，与首付三成相比，住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款更是房贷风险所在。由于房地产贷款有物业抵押，相对实业贷款比较安全，而个人房贷由于是无限责任，比房地产开发贷款更加安全，所以银行都把按揭贷款视为优质资产，在信贷的信用审核体制上非常松，甚至就是睁一只眼闭一只眼。很多人一次性买几十套房，在不同的单位开不同的收入证明。有些根本没有正当的职业或者专门就是炒房的，而开出来的收入证明，却是年收入十几万元甚至几十万元，实际上严格审核这样的情况都无法通过，但最终银行都放了贷款。所以严格按揭贷款审查，也是控制房贷风险的另一方面。
银行房贷风险的实质是超乎想象的高于房屋建造成本、高于房屋使用价值的荒唐房价，所以降低房贷风险的最有效途径就是降低房价。现在城市的房价与城市家庭平均年收入比已经是10倍20倍，银行在房地产金融风险面前已经没有回旋余地，除非这世界没有了经济规律。如果我们一味想避免房地产价格从高位上滑落，避免银行的风险，房地产价格必然会有高台跳水的那一天，到那个时候任何政策都将失去调控能力。