论文部分内容阅读
摘要：吉隆坡是马来西亚最大的城市，随着经济的转型和城市化进程的加速，使得人们的生活方式和对住房的要求发生了改变。低收入人群住房紧缺及房屋质量下降，市民无法得到一个健康的生活环境，社会满意度调查出现危机，给社会安全带来隐患。本文通过这一现象，深入调查分析，希望给我们得到一些启示。
关键字：低收入住房吉隆坡
1、吉隆坡概况
吉隆坡历史上是一个贸易和采矿小镇。在英国接管他的政府之后，经济扩张吸引了更多的人。吉隆坡面积为24，221公顷，占据了马来西亚的心脏地带。是马来西亚首都和最发达的城市，人口1，600，000（2006年）。吉隆坡包括城市中心，共有6个战略区域：Sentul – Menjalara; Wangsa Maju-Maluri; Damansara- Penchala; Bukit Jalil – Seputih; Bandar Tun Razak – Sungai Besi ，较为适合行政管理城市规划。
马来西亚的经济产权循环如下图所示：表1给出了1984~2000年马来西亚经济数据，1996年GDP下降了8.6%，1998时下降了6.8%。在1998年第三个季度之后，开始了缓慢增长。期间建筑业的活动也经历了类似的趋势。由于金融危机，1998年建筑业下降了19.2%。正如Omar 和 Yusof 在2002年指出，房地产市场的发展趋势视国家经济情况而定， “交易值连续六年以年平均增长率19.8%增长。与之同时，交易数量则以年平均8.6%的速率增长。”如下图所示。
图表1 马来西亚经济增长量
资料来源：Adapted from Property Market Report (1996 - 2001) cited in the Omar and Yusof, 2002
吉隆坡在二十世纪七八十年代的城市化进程对现在的住房发展产生了重大影响。而20世纪90年代由于良好的经济条件和城市居民生活方式的改变，反而导致了，反城市化的发展。2000年，超过60%的马来西亚人民居住在城市，预计到2020年时这一比例将增加到75%。随着吉隆的坡城市化进程，许多人搬出城市去寻找更好的便宜的住宅。如吉隆坡Structure Plan 2020（2003）表明，吉隆坡的人口增长率和城市中心人口数量均在减少。吉隆坡，作为马来西亚最发达的地区，正在经历最低的年人口增长率（2.2%）。
图表21990-2000年交易额和交易量变化
资料来源：Adapted from Property Market Report (1996 - 2001) cited in the Omar and Yusof, 2002
1、吉隆坡住房问题
马来西亚人民包括住房问题在内的最基本的需求是公共机构的责任。作为马来西亚的首都，吉隆坡市议会也就是市政厅，为吉隆坡低收入居民尤其是从其他地区迁进吉隆坡的人提供了大量的住房。吉隆坡在城市化进程中的住房问题主要表现在以下两个方面。
2.1 数量不足
2.11 吉隆坡市中心住宅用地减少
第一个住房问题是数量不足。由于城市化进程，吉隆坡城市中心的作用在逐渐改变，原居住区被重建改建成办公建筑和商业建筑。根据吉隆坡2020战略规划所公布的数据，住宅用地从1980年的523公顷下降到2000年的288公顷。与此同时居住在城市中心的人口也逐渐减少。而旧住宅区改造改建成商业和办公区导致市中心住宅用地的减少，同时也反过来导致市中心住宅的建设。
2.22房屋数量不足
公共或私人机构为不同收入群体提供的和不同价位的住宅主要有三种。低收入住宅：每套成本低于RM42，000（针对月收入在RM1,500以下的家庭）；中等收入住宅：每套成本在RM42,001-RM150,000之间（针对月收入在1，500-3，999之间的家庭）高收入住宅：每套成本高于RM15,000（针对月收入高于RM4,000的家庭）。
如图3，2000年提供的高成本住宅满足需求，而低成本和中等成本住宅卻无法满足。2000年低成本需求量是107，323套，而建设量只有80,465套；中等成本住宅的需求量是114，215套，建设量只有78,955套。与此同时，超过50，000套高成本住宅的建设都是多余的。
图表3吉隆坡住宅需求量和建设量，2000年
资料来源：吉隆坡吉隆坡2020年战略规划
除了中低成本住房短缺以外，吉隆坡的住房建设量在其六个区中的分布并不平均，因此导致某些区域的房屋数量有限而有些区域的房屋数量过多。根据吉隆坡2020战略规划上显示的数据可以知道大部分现在有房屋和正在建造房屋坐落在Bukit Jalil - Seputeh, Wangsa Maju - Maluri, Sentul - Menjalara and Bandar Tun Razak - Sungai. Besi等区。这些会导致中心城区和Damansara- Penchala的住宅短缺。
2.2住宅质量
Sulaiman 和Yahaya在1987年曾经提出，对住宅满意度和住宅质量之间存在密切联系。因此在吉隆坡中低成本住宅质量是一个重要问题。在市中心有7447套低收入住宅中，其中绝大部分处于破旧状态。根据吉隆坡strcture plan 2020（2003年）所述，低成本住宅建设标准低，公共设施数量和停车位短缺。建造质量和材料质量不达标。甚至临时房屋也面临质量差、基础设施缺乏等问题。
2.3 解决住宅问题的方法和成果
2.31 解决住宅问题的方法
吉隆坡2020年战略规划指出足够的经济适用房将会满足居民的需要。同时鼓励建设低中成本的住宅。 住宅应按类型尽可能平衡分布在6个行政区，并适当的反映人口平衡。在市中心，在经历了居民迁出之后，在市中心建造居住区是吸引据居民重回市中心居住的手段之一。在建造中高档住宅的同时配套充足的通向商业区的便捷的交通设施。
吉隆坡市议会在住房问题上的主要目标是：确保有足够的住宅满足所有收入群体的需要，同时提高居住环境尤其是低收入群体的居住环境。在关于住房质量方面有4条政策影响和约束开发商，同时规定在升级和改造现有房屋时必须达到有关标准的最少要求。
2.32 成果
如Structure Plan 2020(2003年)指出，吉隆坡市中心住宅数量略有增加，从1984年的29，562套到2000年的31，106套。同时居住在贫民区和公共套房的居民将减少。新建住宅环境质量近些年来有了很大的提高，虽然许多老的私人住宅的公共基础设施不到位，居住区景观设施差，但新建的住宅环境质量在近些年已经有了很大的提高。用发展经济适用房的方式来吸引居民重回市中心居住，以此达到城市可持续发展的目标依旧处于重要地位。
3、社会方面
3.1社会问题
安全问题是社会问题中最重要的一个。如前文所述，人们把住宅迁出城市中心，白天在城市中心工作，晚上离开。这就会使城市中心在夜晚成为“死城”。尽管政府在城市中心开发了一些高成本公寓以保留城市中心的居住区，但是政府无法保证那里夜晚也会充满生机，因为大多数居民宁愿留在自己那居住环境并不适宜的家中。Yahaya,N. And Sulaiman, H. (1987年)认为，在对低收入家庭的满意度调查中，如果对一些重要因素的感觉不好，则会造成受访者对住宅的不满意。很多居民表示对居住条件不足表示不满。例如卧室距离较远则会引起家庭矛盾。长时间的不满会造成心理困扰，同时也会引起家庭矛盾。此外，由于居住条件恶劣，低成本住宅区会发生盗窃、抢劫及其他犯罪行为。吉隆坡是一个发达城市，不同国籍的人们如中国，日本，印度等等来这里寻找工作。在城市地区，特别是城市中心区域，人口的民族构成有所不同。
下表是1975—1985间马来西亚人口组成表。由于不同民族国籍的人拥有不同的生活信仰方式，会时常产生矛盾冲突。这也是吉隆坡市中心不安全的因素之一。
马来西亚半岛1975—1985年城市少数民族人口组成表
19751980 1985
（千人） （%） （千人） （%） （千人） （%）
马来西亚人0.99 30 1.6137 2.16 40
中国人1.87 56 2.1751 2.56 48
印度人0.42 13 0.4011 0.58 11
其他0.041 0.03 1 0.041
总数3.32100 4.291005.34 100
图表5马来西亚半岛1975—1985年城市少数民族人口组成表
资料来源： Third Malaysia Plann 1976-80 cited in Bruton, M 1985.
3.2 对社会问题的解决方法
为了避免晚上的“死城”，第一步要做的就是吸引人们回到城市中心，创造一个更美好的生活环境，包括改善空气质量，交通系统，以满足不同认识的需求。吉隆坡的目标是成为国际化大都市，关于改善环境，吉隆坡Structure Plan 2020（2003）提出，“......包括所有方面.......如高品质住房，适宜、方便和高质量的公共设施，健康、安全、轻松的工作环境.....在城市中工作的人们可与家人一起享受尽可能最高标准的生活......进一步加强对文化遗产的重视，形成良好的价值观......促进社区交流和不同民族的融合.....”。低收入家庭的满意度应该从以下四个方面来提高。如居住单元，社区设施，社区服务和独立卧室数量。（(Sulaiman and Yahaya 1987)。良好的居住环境会促进社会的和谐。居民的安全感也会得到加强。
3.3结果
生活环境的改善，特别是在城市中心区域；吉隆坡 Structure Plan 2020 (2003)提到环境研究方面，认为吉隆坡的空气质量介于好和中等之间。同时，城市中心应该更适合居住、充满生机和更加安全。改善现有建筑设计将会帮助人们减轻压力和不满，特別是对于那些除了居住在目前的住宅中之外没有选择的家庭。
4 结论
以下结论是基于之前的所有分析。首先，必须特别关注低、中成本住房，无论是质量和数量都应当加强。应当提高低成本住房的质量标准和居住家庭的满意度。良好的城市居住环境应当创造和加强居民的安全感。其次，应加大城市中心住宅用地面积，保证在城市中心工作的人们的住宅。再次，不同类型的住宅应该被适当的分配。最后，政府应鼓励使用公共交通工具出行。吉隆坡政府在Structure Plan 2020 (2003)提出了建立可持续城市的目标。市议会应当确保城市、物理、经济、社会、环境等方面的均衡发展。
参考文献：
【1】Barter P., Transport and Housing Security in the Klang Valley, Malaysia: Singapore Journal of Tropical Geography 23(3), 2002.
【2】Bruton, M. 1985. Peninsular Malaysia Conflict between economic and social goals. CITIES pp. 124-139
【3】Kuala Lumpur City Hall, 2003, Kuala Lumpur Structure Plan 2020.
【4】Wahab I., Urban transport in Kuala Lumpur. In: CITIES 1990. p. 236-243
【5】Sulaiman H andYahaya N. Housing Provision and Satisfaction of Low- Income Households in Kuala Lumpur: HABITATINTL; 1987 Vol. 11. No. 4, pp. 27-38
关键字：低收入住房吉隆坡
1、吉隆坡概况
吉隆坡历史上是一个贸易和采矿小镇。在英国接管他的政府之后，经济扩张吸引了更多的人。吉隆坡面积为24，221公顷，占据了马来西亚的心脏地带。是马来西亚首都和最发达的城市，人口1，600，000（2006年）。吉隆坡包括城市中心，共有6个战略区域：Sentul – Menjalara; Wangsa Maju-Maluri; Damansara- Penchala; Bukit Jalil – Seputih; Bandar Tun Razak – Sungai Besi ，较为适合行政管理城市规划。
马来西亚的经济产权循环如下图所示：表1给出了1984~2000年马来西亚经济数据，1996年GDP下降了8.6%，1998时下降了6.8%。在1998年第三个季度之后，开始了缓慢增长。期间建筑业的活动也经历了类似的趋势。由于金融危机，1998年建筑业下降了19.2%。正如Omar 和 Yusof 在2002年指出，房地产市场的发展趋势视国家经济情况而定， “交易值连续六年以年平均增长率19.8%增长。与之同时，交易数量则以年平均8.6%的速率增长。”如下图所示。
图表1 马来西亚经济增长量
资料来源：Adapted from Property Market Report (1996 - 2001) cited in the Omar and Yusof, 2002
吉隆坡在二十世纪七八十年代的城市化进程对现在的住房发展产生了重大影响。而20世纪90年代由于良好的经济条件和城市居民生活方式的改变，反而导致了，反城市化的发展。2000年，超过60%的马来西亚人民居住在城市，预计到2020年时这一比例将增加到75%。随着吉隆的坡城市化进程，许多人搬出城市去寻找更好的便宜的住宅。如吉隆坡Structure Plan 2020（2003）表明，吉隆坡的人口增长率和城市中心人口数量均在减少。吉隆坡，作为马来西亚最发达的地区，正在经历最低的年人口增长率（2.2%）。
图表21990-2000年交易额和交易量变化
资料来源：Adapted from Property Market Report (1996 - 2001) cited in the Omar and Yusof, 2002
1、吉隆坡住房问题
马来西亚人民包括住房问题在内的最基本的需求是公共机构的责任。作为马来西亚的首都，吉隆坡市议会也就是市政厅，为吉隆坡低收入居民尤其是从其他地区迁进吉隆坡的人提供了大量的住房。吉隆坡在城市化进程中的住房问题主要表现在以下两个方面。
2.1 数量不足
2.11 吉隆坡市中心住宅用地减少
第一个住房问题是数量不足。由于城市化进程，吉隆坡城市中心的作用在逐渐改变，原居住区被重建改建成办公建筑和商业建筑。根据吉隆坡2020战略规划所公布的数据，住宅用地从1980年的523公顷下降到2000年的288公顷。与此同时居住在城市中心的人口也逐渐减少。而旧住宅区改造改建成商业和办公区导致市中心住宅用地的减少，同时也反过来导致市中心住宅的建设。
2.22房屋数量不足
公共或私人机构为不同收入群体提供的和不同价位的住宅主要有三种。低收入住宅：每套成本低于RM42，000（针对月收入在RM1,500以下的家庭）；中等收入住宅：每套成本在RM42,001-RM150,000之间（针对月收入在1，500-3，999之间的家庭）高收入住宅：每套成本高于RM15,000（针对月收入高于RM4,000的家庭）。
如图3，2000年提供的高成本住宅满足需求，而低成本和中等成本住宅卻无法满足。2000年低成本需求量是107，323套，而建设量只有80,465套；中等成本住宅的需求量是114，215套，建设量只有78,955套。与此同时，超过50，000套高成本住宅的建设都是多余的。
图表3吉隆坡住宅需求量和建设量，2000年
资料来源：吉隆坡吉隆坡2020年战略规划
除了中低成本住房短缺以外，吉隆坡的住房建设量在其六个区中的分布并不平均，因此导致某些区域的房屋数量有限而有些区域的房屋数量过多。根据吉隆坡2020战略规划上显示的数据可以知道大部分现在有房屋和正在建造房屋坐落在Bukit Jalil - Seputeh, Wangsa Maju - Maluri, Sentul - Menjalara and Bandar Tun Razak - Sungai. Besi等区。这些会导致中心城区和Damansara- Penchala的住宅短缺。
2.2住宅质量
Sulaiman 和Yahaya在1987年曾经提出，对住宅满意度和住宅质量之间存在密切联系。因此在吉隆坡中低成本住宅质量是一个重要问题。在市中心有7447套低收入住宅中，其中绝大部分处于破旧状态。根据吉隆坡strcture plan 2020（2003年）所述，低成本住宅建设标准低，公共设施数量和停车位短缺。建造质量和材料质量不达标。甚至临时房屋也面临质量差、基础设施缺乏等问题。
2.3 解决住宅问题的方法和成果
2.31 解决住宅问题的方法
吉隆坡2020年战略规划指出足够的经济适用房将会满足居民的需要。同时鼓励建设低中成本的住宅。 住宅应按类型尽可能平衡分布在6个行政区，并适当的反映人口平衡。在市中心，在经历了居民迁出之后，在市中心建造居住区是吸引据居民重回市中心居住的手段之一。在建造中高档住宅的同时配套充足的通向商业区的便捷的交通设施。
吉隆坡市议会在住房问题上的主要目标是：确保有足够的住宅满足所有收入群体的需要，同时提高居住环境尤其是低收入群体的居住环境。在关于住房质量方面有4条政策影响和约束开发商，同时规定在升级和改造现有房屋时必须达到有关标准的最少要求。
2.32 成果
如Structure Plan 2020(2003年)指出，吉隆坡市中心住宅数量略有增加，从1984年的29，562套到2000年的31，106套。同时居住在贫民区和公共套房的居民将减少。新建住宅环境质量近些年来有了很大的提高，虽然许多老的私人住宅的公共基础设施不到位，居住区景观设施差，但新建的住宅环境质量在近些年已经有了很大的提高。用发展经济适用房的方式来吸引居民重回市中心居住，以此达到城市可持续发展的目标依旧处于重要地位。
3、社会方面
3.1社会问题
安全问题是社会问题中最重要的一个。如前文所述，人们把住宅迁出城市中心，白天在城市中心工作，晚上离开。这就会使城市中心在夜晚成为“死城”。尽管政府在城市中心开发了一些高成本公寓以保留城市中心的居住区，但是政府无法保证那里夜晚也会充满生机，因为大多数居民宁愿留在自己那居住环境并不适宜的家中。Yahaya,N. And Sulaiman, H. (1987年)认为，在对低收入家庭的满意度调查中，如果对一些重要因素的感觉不好，则会造成受访者对住宅的不满意。很多居民表示对居住条件不足表示不满。例如卧室距离较远则会引起家庭矛盾。长时间的不满会造成心理困扰，同时也会引起家庭矛盾。此外，由于居住条件恶劣，低成本住宅区会发生盗窃、抢劫及其他犯罪行为。吉隆坡是一个发达城市，不同国籍的人们如中国，日本，印度等等来这里寻找工作。在城市地区，特别是城市中心区域，人口的民族构成有所不同。
下表是1975—1985间马来西亚人口组成表。由于不同民族国籍的人拥有不同的生活信仰方式，会时常产生矛盾冲突。这也是吉隆坡市中心不安全的因素之一。
马来西亚半岛1975—1985年城市少数民族人口组成表
19751980 1985
（千人） （%） （千人） （%） （千人） （%）
马来西亚人0.99 30 1.6137 2.16 40
中国人1.87 56 2.1751 2.56 48
印度人0.42 13 0.4011 0.58 11
其他0.041 0.03 1 0.041
总数3.32100 4.291005.34 100
图表5马来西亚半岛1975—1985年城市少数民族人口组成表
资料来源： Third Malaysia Plann 1976-80 cited in Bruton, M 1985.
3.2 对社会问题的解决方法
为了避免晚上的“死城”，第一步要做的就是吸引人们回到城市中心，创造一个更美好的生活环境，包括改善空气质量，交通系统，以满足不同认识的需求。吉隆坡的目标是成为国际化大都市，关于改善环境，吉隆坡Structure Plan 2020（2003）提出，“......包括所有方面.......如高品质住房，适宜、方便和高质量的公共设施，健康、安全、轻松的工作环境.....在城市中工作的人们可与家人一起享受尽可能最高标准的生活......进一步加强对文化遗产的重视，形成良好的价值观......促进社区交流和不同民族的融合.....”。低收入家庭的满意度应该从以下四个方面来提高。如居住单元，社区设施，社区服务和独立卧室数量。（(Sulaiman and Yahaya 1987)。良好的居住环境会促进社会的和谐。居民的安全感也会得到加强。
3.3结果
生活环境的改善，特别是在城市中心区域；吉隆坡 Structure Plan 2020 (2003)提到环境研究方面，认为吉隆坡的空气质量介于好和中等之间。同时，城市中心应该更适合居住、充满生机和更加安全。改善现有建筑设计将会帮助人们减轻压力和不满，特別是对于那些除了居住在目前的住宅中之外没有选择的家庭。
4 结论
以下结论是基于之前的所有分析。首先，必须特别关注低、中成本住房，无论是质量和数量都应当加强。应当提高低成本住房的质量标准和居住家庭的满意度。良好的城市居住环境应当创造和加强居民的安全感。其次，应加大城市中心住宅用地面积，保证在城市中心工作的人们的住宅。再次，不同类型的住宅应该被适当的分配。最后，政府应鼓励使用公共交通工具出行。吉隆坡政府在Structure Plan 2020 (2003)提出了建立可持续城市的目标。市议会应当确保城市、物理、经济、社会、环境等方面的均衡发展。
参考文献：
【1】Barter P., Transport and Housing Security in the Klang Valley, Malaysia: Singapore Journal of Tropical Geography 23(3), 2002.
【2】Bruton, M. 1985. Peninsular Malaysia Conflict between economic and social goals. CITIES pp. 124-139
【3】Kuala Lumpur City Hall, 2003, Kuala Lumpur Structure Plan 2020.
【4】Wahab I., Urban transport in Kuala Lumpur. In: CITIES 1990. p. 236-243
【5】Sulaiman H andYahaya N. Housing Provision and Satisfaction of Low- Income Households in Kuala Lumpur: HABITATINTL; 1987 Vol. 11. No. 4, pp. 27-38