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摘要：保障性住房建设是中央为惠民生、稳发展、促和谐作出的重大决策。当前，随着大量保障性住房陆续投入使用，保障性住房已从重点建设逐渐向建管并重转变。本文首先介绍了当前的保障性住房现状，然后着重分析了保障性住房管理存在的主要问题，再运用规范性分析方法研究，提出了做好保障性住房管理的一些对策。
关键词：保障性住房；运营管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-0-01
《国家基本公共服务体系“十二五”规划》规定，“国家建立基本住房保障制度，维护公民居住权利，逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居” 。“十二五”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20%左右，重点将加快发展公共租赁房，继续推进廉租住房和经济适用住房建设，增加限价商品住房供应。随着大量的保障性住房投入使用，我国的住房保障将迈入“建管并重”的攻坚阶段，保障性住房后续运营管理问题日益突出，如何用好、管好如此巨大的保障性住房，引导保障对象在收入提高后及时退出，将是我们今后主要面临的工作。
一、保障性住房管理现状及存在的问题
近几年，保障性住房建设力度不断加大，住房保障制度不断完善，但具体管理方式仍需进一步细化、深入。目前，部分存在市县对住房保障规范化管理的重要性认识不足，重建设、轻管理的现象，对退出保障系统的约定没有“从严”，法规制度不健全等。
（一）制度建设需不断完善。目前，国务院出台了多项通知，从严、从细要求加快保障性住房建设。2007年，国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》总体战略，相关部门也制定了具体的配套措施，明确要求各级政府、相关部门着力解决城镇低收入家庭的住房困难问题，并从政策扶持、税费优惠、建设管理以及保障房的准入、退出作出了明确规定。但尚未将住房保障工作纳入法制化轨道，缺乏住房保障工作的法律依据。
（二）信息技术应用有待进一步发展。随着互联网技术的发展，信息技术的联网使用在东中部地区以及覆盖到市、区县住房保障机构，提高了工作效率和准确性，方便了群众。但是，目前还存在一些问题，主要是关联性还不够，收入、资产、户籍和婚姻状况等多方面数据无法直接查询，导致工作量的成倍增加；信息未实现全覆盖，一些较早建设的经适房没有载入数据库，不能对保障房房源全覆盖；科技手段未普及，街道办（镇）尚未使用该信息系统。
（三）退出管理缺乏有效手段。除廉租住房货币补贴因收入等其他水平提高后自动退出外，其他保障方式的退出管理缺乏有效的手段。一是家庭资产核查难。保障对象的家庭收入、资产情况是实施保障的基础，更是落实退出机制的核心。二是调查取证难。相较于资产核查，对于将廉租住房转让、转租、出借或者用于违法活动等情形，必须实施现场调查取证。实践中，调查取证由于调查对象的拒不配合导致取证难度相当大。三是执法监管难。廉租住房退出管理中，需要涉及资产核查、日常巡查、入户调查等大量事务。目前，从事住房保障的执法人员和执法队伍严重缺乏。
（四）实施机构建设需要继续加强。据对东部某发达地区地级市调查，全市共有管理机构105个，市区两级住房保障管理机构大多是由原房改科转变而来，且没有实现住房保障政策制定机构与实施机构的分离，造成了承担住房保障工作的机构职责不清。住房保障工作实施机构的缺乏会造成经济适用房、廉租房出售、出租以后，就一定程度上脱离了政府的监管，导致退出机制失效，转售、转租情况的出现。
二、保障性住房运营管理的对策建议
（一）加强住房保障立法工作。住房保障工作是政府的一项重要职能，其基本的目的是要保证公民的基本居住权，保持和维护社会的安全与稳定。为完善住房保障制度，建立从保障对象、建设标准、分配规定、后续管理等方面的法制程序，应尽早出台《基本住房保障条例》。
（二）强化监督管理，实现公平公正。主要内容包括实施动态监管和科学管理。一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示，杜绝黑箱操作，确保公开、透明。
（三）加强日常监管。加大日常巡查力度，形成定期巡查与不定期抽查的机制，可以依托物业服务企业加大巡查力度，一旦发现保障性住房住户有违规行为，在规定时间内报告主管部门。重点发挥部门协查资产信息，提高核查准确率。运用信息技术手段对居住进行使用监管，要求使用人在一定时间内（譬如一周一次）对设置在房屋内的监测设备进行指纹检录，如在一定时间内保障对象本人未进行指纹录入，住房保障部门则可采取相应管理措施。
（四）建立“梯度退出”机制。经调查，有些城市住房保障体系已较为齐全，实现了无缝隙、全覆盖保障。实行梯级保障管理制度，低收入家庭收入提高后不再符合廉租房保障标准的，而符合公租房保障标准的，可以继续为其提供公租房，同时停发廉住房货币补贴，按公租房租金标准缴纳租金。公租房保障对象收入继续提高不再满足公租房保障对象的，而满足购买经济适用住房的，可享受经济适用住房保障待遇。按照梯度退出、层级保障的方式，降低保障标准，引导其在收入增加后自动、及时退出保障范围。
（五）做好保障性住房的物业管理服务工作。可以通过增加服务性营业用房面积，通过增加一定的商业配套设施来增加“造血”机能。对保障性住房开始推行物业管理时，政府应当给予一定资金扶持。因为此类小区的建设本身就具有政府政策的扶持性，加之此类小区内的部分房屋和设施设备在一定时期和范围内属于政府，因此政府对此类小区前期物业管理的资金扶持既是政府建设此类小区政策扶持的延续，又是履行支付自身相应物业管理费义务的需要。
三、总结
保障性住房建设是政府主导的一项民生事业，在当前建设总量不断加大，保障性住房存量越来越大的情况下，提前考虑保障性住房的后续管理问题，将保障性住房打造成一项真正的放心工程，民心工程，解决好百姓的住房困难问题。
参考文献：
[1]《国家基本公共服务体系“十二五”规划》.国发〔2012〕29号，2012年7月11日.
[2]刘卫卫，朱光.保障性住房现状与问题分析[J].上海房地，2011，29.
[3]王慧，浅析发达地区和国家保障性住房社区物业管理的经验与启示[J].文学教育，2011，6.
[4]http：//politics.people.com.cn/n/2012/0802/c1001-18657682.html.专访住房城乡建设部住房保障司副司长张学勤.
关键词：保障性住房；运营管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-0-01
《国家基本公共服务体系“十二五”规划》规定，“国家建立基本住房保障制度，维护公民居住权利，逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居” 。“十二五”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20%左右，重点将加快发展公共租赁房，继续推进廉租住房和经济适用住房建设，增加限价商品住房供应。随着大量的保障性住房投入使用，我国的住房保障将迈入“建管并重”的攻坚阶段，保障性住房后续运营管理问题日益突出，如何用好、管好如此巨大的保障性住房，引导保障对象在收入提高后及时退出，将是我们今后主要面临的工作。
一、保障性住房管理现状及存在的问题
近几年，保障性住房建设力度不断加大，住房保障制度不断完善，但具体管理方式仍需进一步细化、深入。目前，部分存在市县对住房保障规范化管理的重要性认识不足，重建设、轻管理的现象，对退出保障系统的约定没有“从严”，法规制度不健全等。
（一）制度建设需不断完善。目前，国务院出台了多项通知，从严、从细要求加快保障性住房建设。2007年，国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》总体战略，相关部门也制定了具体的配套措施，明确要求各级政府、相关部门着力解决城镇低收入家庭的住房困难问题，并从政策扶持、税费优惠、建设管理以及保障房的准入、退出作出了明确规定。但尚未将住房保障工作纳入法制化轨道，缺乏住房保障工作的法律依据。
（二）信息技术应用有待进一步发展。随着互联网技术的发展，信息技术的联网使用在东中部地区以及覆盖到市、区县住房保障机构，提高了工作效率和准确性，方便了群众。但是，目前还存在一些问题，主要是关联性还不够，收入、资产、户籍和婚姻状况等多方面数据无法直接查询，导致工作量的成倍增加；信息未实现全覆盖，一些较早建设的经适房没有载入数据库，不能对保障房房源全覆盖；科技手段未普及，街道办（镇）尚未使用该信息系统。
（三）退出管理缺乏有效手段。除廉租住房货币补贴因收入等其他水平提高后自动退出外，其他保障方式的退出管理缺乏有效的手段。一是家庭资产核查难。保障对象的家庭收入、资产情况是实施保障的基础，更是落实退出机制的核心。二是调查取证难。相较于资产核查，对于将廉租住房转让、转租、出借或者用于违法活动等情形，必须实施现场调查取证。实践中，调查取证由于调查对象的拒不配合导致取证难度相当大。三是执法监管难。廉租住房退出管理中，需要涉及资产核查、日常巡查、入户调查等大量事务。目前，从事住房保障的执法人员和执法队伍严重缺乏。
（四）实施机构建设需要继续加强。据对东部某发达地区地级市调查，全市共有管理机构105个，市区两级住房保障管理机构大多是由原房改科转变而来，且没有实现住房保障政策制定机构与实施机构的分离，造成了承担住房保障工作的机构职责不清。住房保障工作实施机构的缺乏会造成经济适用房、廉租房出售、出租以后，就一定程度上脱离了政府的监管，导致退出机制失效，转售、转租情况的出现。
二、保障性住房运营管理的对策建议
（一）加强住房保障立法工作。住房保障工作是政府的一项重要职能，其基本的目的是要保证公民的基本居住权，保持和维护社会的安全与稳定。为完善住房保障制度，建立从保障对象、建设标准、分配规定、后续管理等方面的法制程序，应尽早出台《基本住房保障条例》。
（二）强化监督管理，实现公平公正。主要内容包括实施动态监管和科学管理。一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示，杜绝黑箱操作，确保公开、透明。
（三）加强日常监管。加大日常巡查力度，形成定期巡查与不定期抽查的机制，可以依托物业服务企业加大巡查力度，一旦发现保障性住房住户有违规行为，在规定时间内报告主管部门。重点发挥部门协查资产信息，提高核查准确率。运用信息技术手段对居住进行使用监管，要求使用人在一定时间内（譬如一周一次）对设置在房屋内的监测设备进行指纹检录，如在一定时间内保障对象本人未进行指纹录入，住房保障部门则可采取相应管理措施。
（四）建立“梯度退出”机制。经调查，有些城市住房保障体系已较为齐全，实现了无缝隙、全覆盖保障。实行梯级保障管理制度，低收入家庭收入提高后不再符合廉租房保障标准的，而符合公租房保障标准的，可以继续为其提供公租房，同时停发廉住房货币补贴，按公租房租金标准缴纳租金。公租房保障对象收入继续提高不再满足公租房保障对象的，而满足购买经济适用住房的，可享受经济适用住房保障待遇。按照梯度退出、层级保障的方式，降低保障标准，引导其在收入增加后自动、及时退出保障范围。
（五）做好保障性住房的物业管理服务工作。可以通过增加服务性营业用房面积，通过增加一定的商业配套设施来增加“造血”机能。对保障性住房开始推行物业管理时，政府应当给予一定资金扶持。因为此类小区的建设本身就具有政府政策的扶持性，加之此类小区内的部分房屋和设施设备在一定时期和范围内属于政府，因此政府对此类小区前期物业管理的资金扶持既是政府建设此类小区政策扶持的延续，又是履行支付自身相应物业管理费义务的需要。
三、总结
保障性住房建设是政府主导的一项民生事业，在当前建设总量不断加大，保障性住房存量越来越大的情况下，提前考虑保障性住房的后续管理问题，将保障性住房打造成一项真正的放心工程，民心工程，解决好百姓的住房困难问题。
参考文献：
[1]《国家基本公共服务体系“十二五”规划》.国发〔2012〕29号，2012年7月11日.
[2]刘卫卫，朱光.保障性住房现状与问题分析[J].上海房地，2011，29.
[3]王慧，浅析发达地区和国家保障性住房社区物业管理的经验与启示[J].文学教育，2011，6.
[4]http：//politics.people.com.cn/n/2012/0802/c1001-18657682.html.专访住房城乡建设部住房保障司副司长张学勤.