论文部分内容阅读
【摘要】精细化管理是一种有效的管理方法，在房地产项目管理中的应用起到很好效果。本文对房地产精细化管理方法进行探讨，以供参考。
【关键词】房地产；精细化；概念；应用
中图分类号：F293文献标识码： A
一、前言
在房地产项目开发过程中会涉及到成本的管理、人员的管理、设备的管理、施工工艺的管理，通过各种管理来提升房地产项目开发质量。在房地产项目开发过程中精细化管理被广泛的使用，精细化管理的应用能够降低管理成本，提高管理效率，为企业带来更多的利润，在企业管理中发挥着重要作用。
二、精细化管理概念
精细化管理是一种意识、理念，认真的态度，也是一种精益求精的文化。早在春秋时期思想家老子就提出“天下大事，必作于细”的观念。20世纪50年代日本企业也曾提出了精细化管理理念,而西方则在20世纪90年代开始盛行。
精细化管理是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本、以效益最大化为主要目标的管理文化和管理方式。伴随着社会分工越来越细和专业化程度越来越高，实施精细化管理已经成为企业做强做大的根本途径。如今精细化管理的理论已经被越来越多的企业管理者所接受和认可。纵观如微软、海尔等成功企业，在创业之初都建立了一套完善的精细化管理体系。
精细化管理是时代发展的趋势，也是决定企业竞争成败的关键所在。“针尖上打擂台，拼的就是精细”，“细节决定成败”说的就是这个道理，在当前我们企业“做大做强、跨越发展”的新形势下，从过去“粗放式”管理到当今精细化管理，企业追求“零库存”，产品质量“零缺陷”，实现企业的管理创新、管理创效，不断提升企业的管理水平,增强企业核心竞争力和综合水平，提高经济效益。精细化管理越来越成为决定企业成败的关键。
三、精细化管理的核心
精细化管理的核心是：精、准、细、严。精就是更好、更优，精益求精，追求最佳；准就是准确、准时，信息与决策的准确无误；细就是管理细化、操作细化、考核细化，重视每一个细节；严是严格执行制度标准和程序规定，严格控制产品质量。
专业化是精细化管理的前提，要想做精，只有从专业入手，做专才能做精，做精才能获得竞争优势。企业精细化管理要以提升职工专业化素质为切入点，提高效率效益为目标，围绕企业中心工作，运用科学的管理方法，把“精、准、细、严”落实到管理工作的每个环节，重细节、重过程、重基础、重落实、重质量、重效果，专注地做好每一件事，在每一个细节上精益求精。不断提高企业精细化管理水平，实现企业效益的最大化，促进企业的可持续发展。
四、房地产企业精细化管理的对策
1、财务管理精细化
（一）运营计划与绩效考核挂钩,量化成本考核和成本激励
众所周知,房地产企业是项目制。推行与项目成本相关的项目全周期预算管理,能够有效地体现每个项目的盈利状况,反映执行中的问题,这有利于推动内部项目对标管理,促进整体成本降低。也可以通过成本指标各环节的层层分解,量化成本考核和成本激励。房地产企业与工程成本息息相关的部门是发展中心、技术中心、成本部、招采部、工程部、项目事业部等。通过对成本指标的量化和完成时间的量化,并与员工绩效考核挂钩,不仅可以对工程质量和工程进度进行量化管理,并且可以责任到人,奖罚分明,将员工因素由被动工作转为主动工作,成为经营管理中的活性因子。
(二)成本控制环节精细化作业,依重要性解决主要问题
产品成本在产品设计阶段已经决定了70%,可见产品设计这个看似与传统成本控制无关的环节却应是成本管理的第一步。房产的销售总价取决于国家政策、地理位置、小区定位、容积率、户型、朝向、物业等。从中大家可以看到,持续地实施技术改进应是企业经营管理的第一步。
财务管理作业化,可以通过分析增值作业和非增值作业,将与企业价值增值无关的作业尽力避免或消除。增值作业是指企业生产所必需的,且能为顾客带来价值的作业。企业应安排作业及各作业之间的联系,竭力减少非增值作业的执行,努力提高增值作业的执行效率。
(三)资金管理与战略经营结合,强化资金集中管理
资金成本由于属于业务成本而往往被忽略。众所周知,从拿地到销售完毕,周期一般为两年至三年时间。房地产投资从项目开始就要投入大额资金去购地,一般情况下,企业账上很难搁置几个亿-几十个亿的闲置资金,所以资金来源的主要方式为融资。因此资金成本的控制将是财务精细化管理至为关键的一步。部分商业地产模式房企,采用自留商业的形式,将自己的资金结构调整为银行融资为主的低资本模式。与同行业高资金融资相比,资金成本差异约10%-15%,从而取得战略财务精细化管理的一步。
现代企业经营偏重于财务垂直化管理及资金集中调控原则。房地产企业资金集中由资金部负责筹资调配,配以年度预算和月度预算的实施。将资金的供给和需求提前数据化,通过实施过程的硬性把关有效的降低资金的闲置和短缺成本。在选择横向战略的企业,一般会利用往来方垫资的方式来解决部分资金短缺问题。在房产开发的初始,已经选择要求施工企业垫资到某个工程进度节点。而且可能采用以部分待开发房产换取工程物质,通过以物易物的方式实现房产的提交销售,取得资金的时间价值。
2、质量管理精细化
（一）、设计方案的精细化
要求房屋的设计人员要根据当地人们的生活习惯和喜爱的特点进行设计，设计完成后要通过相关的专家进行讨论和论证。业主在进行图纸会审的过程中要对整体布局进行考虑，对设计中存在的问题及时进行指正，避免将缺陷延伸到施工过程中，带来不必要的损失。
（二）原材料的进场控制
原材料的质量对房屋的建筑施工质量有着重要的影响，原材料的好坏和使用对质量控制和提升的根源之一，因此，我们对现场使用的原材料要进行严格的控制，对各种进场的原材料进行检验和检测，对有问题的原材料及时进行退货或封存处理，避免不合格的原材料使用到建筑施工中。
（三）开工前的先決条件检查
在工程施工前要保证施工人员到位、施工设备到位、施工工艺完善、施工制度健全，对施工过程中可能遇到的情况进行分析，并准备到位。按照施工要求对施工过程中要使用的各种原材料进行准备，为工程建设的顺利进行奠定基础。
（四）工程实施过程中的精细化管理
一般的工程项目施工周期都比较长，占整个工程施工工期的四分之三，因此，在工程施工过程中要进行严格的精细化管理，保证工程施工能按照设计进度要求进行。在施工过程中按照相关的标注要求进行施工，施工监理单位按照监理要求对施工过程进行监督，对在监理过程中出现的问题要及时进行制止，责令施工单位进行整个，整改措施经过相关技术人员审核后交施工单位进行执行。这样才能保证建筑的施工质量。在施工过程中要建立和健全相关的管理制度，使施工人员在施工过程中有章可尊，这对提高施工过程的精细化管是十分重要的。
3、工期管理精细化
（一）明确管理部门的职责分工
在房地产项目开发施工过程中，对各部门的职责应该有明确的要求，对各个部门的职责和权限进行明确的界定，这样各个部门就能明确在不同的时间点需要进行的工作，避免职责不清产生分歧，提高工作效率。
（二）缩短工期考核时间，对进度进行动态管理
在施工过程中要严格按照施工计划对施工工期进行考核，一般考核时间控制在3-5天，早发现早治理。建立信息系统，对施工进度进行有效的监测、分析、调整和反馈，随时关注影响进度计划执行的因素，及时纠正实际进度与计划进度的偏差，并对施工参数进行适当调整。不能等进度指标值下降到基准以下再去分析和查找原因、采取措施，而应该在其产生变化的过程中就给予充分的重视。
4、安全管理精细化
安全管理是工程质量管理的生命线，为达到零事故的安全管理，业主应明确要求施工单位在施工过程中推行5S的安全管理模式，重视施工现场的管理，加强对人员素质的提高。5S安全管理模式包括以下5个内容。
（一）整理
将施工现场所有的物品进行分类，将各种物品分为大类和小类进行分别存放，将非必需品清除到场外存放，减少现场物品的存放，为现场的施工提供一个安全的作业环境。
（二）整顿
将现场施工中使用的各种工器具和原材料進行分类存放，在存放的位置树立明显的标示，使各种物品在使用过程中一目了然，对各种物品进行有次序的存放，减少寻找的过程，提高现场施工效率。
（三）清扫
在现场施工中要定期对现场进行清扫，保证现场各种标示清楚、为施工人员建立一个良好的工作环境，使工作人员在工作过程中能有比较明显的提醒，减少各种安全事故的发生。
（四）清洁
清洁是施工规范化管理的要求，是巩固整理、整顿、清扫成果的必要手段。在施工过程中，为落实安全责任制，施工单位必须制定完善、科学、合理的安全管理制度，规范施工现场的安全管理，同时，由业主和监理负责进行监督检查。
（五）人员素质
在房地产项目施工过程中要不断提高施工人员的素质，使其能按照施工要进行施工，减少施工过程中违章违纪现象的发生。在房地产项目施工过程中要保证施工人员进行三级安全教育，提高施工人员的安全意识和躲避风险的能力。相关的安全管理人员要对现场进行严格的安全管理，及时制止在现场施工过程中出现的违章违纪现象，对未按照相关标准要求施工的单位和个人要进行考核，提高安全制度的执行力。
五、房地产企业精细管理案例
ZH集团是以房地产开发和物业管理、建筑装饰为主的民营企业，依靠其良好的政府关系，公司经过短短九年的发展历程，已经跻身全国房产百强之列，开发了一批房地产项目，销售情况良好，于2003年开始对外扩张，陆续成立了六个省外子公司，但是子公司的运行效果差强人意，随着房地产的降温和竞争的加剧，公司遇到了前所未有的挑战，通过精细化管理，成立了项目组，使公司重新获得了活力，赢得了市场。
项目组对房地产行业政策、行业发展趋势和市场环境和竞争对手进行深入调研，包括行业、不同档次房产现状、发展趋势，利润空间、竞争格局进行深度分析。内部分析从现有和潜在的资源能力着手，对公司从业务结构、业务模式、市场营销、财务状况、融资运作能力、人力资源、项目运作和管理等方面进行综合分析，重新构筑了ZH集团四层级战略体系，确定公司的长、短期战略目标，横向战略和内部交易链进行解构重建，建立经营计划和预算体系、战略绩效体系和相关支撑战略（包括市场战略、产品和服务战略、财务战略、融资战略、人力资源战略）。
在母子公司管控层面对该公司的组织结构、业务流程、人力资源管理、经营状况等方面进行全面的调研，帮助客户根据从业务运作流程、战略目标管控、组织架构优化、人力资源与薪酬管理提升等方面重新设计了公司的母子公司管控模式；有效加强了客户的母子管控能力。
财务管控是ZH集团目前最薄弱却又最重要的环节，项目组通过对公司盈利状况、现金流量和其他相关资源综合衡量方案的可行性，从财务部中剥离部分职能，单独设立资金结算部和审计监察部，相应的制度和流程进行重新设计，并建立内部控制系统和全面预算管理体系。为了将母子管控落到实处，公司通过两会（述职质询会、财务预算与经营计划分析会）、一卡（战略平衡记分卡）来保证公司上下一盘棋，统一战略思想。此外还强化了集团与子公司在业务规划、营销等重要环节的流程规范化管理衔接，确保母子公司管控体系运转高效。
六、结束语
综上所述，精细化管理是一项长期系统的工作，房地产企业要统筹安排，做好整个项目开发全过程的精细化管理，才能使企业管理水平稳步提升。
参考文献
[1]李丽,李延霞.精细化财务管理的特征和其在企业财务管理中的作用[J].中国管理信息化(综合版),2006.12.18
[2]刘安天.用细节管理好项目管理[[J]].企业管理,2013,4.12
【关键词】房地产；精细化；概念；应用
中图分类号：F293文献标识码： A
一、前言
在房地产项目开发过程中会涉及到成本的管理、人员的管理、设备的管理、施工工艺的管理，通过各种管理来提升房地产项目开发质量。在房地产项目开发过程中精细化管理被广泛的使用，精细化管理的应用能够降低管理成本，提高管理效率，为企业带来更多的利润，在企业管理中发挥着重要作用。
二、精细化管理概念
精细化管理是一种意识、理念，认真的态度，也是一种精益求精的文化。早在春秋时期思想家老子就提出“天下大事，必作于细”的观念。20世纪50年代日本企业也曾提出了精细化管理理念,而西方则在20世纪90年代开始盛行。
精细化管理是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本、以效益最大化为主要目标的管理文化和管理方式。伴随着社会分工越来越细和专业化程度越来越高，实施精细化管理已经成为企业做强做大的根本途径。如今精细化管理的理论已经被越来越多的企业管理者所接受和认可。纵观如微软、海尔等成功企业，在创业之初都建立了一套完善的精细化管理体系。
精细化管理是时代发展的趋势，也是决定企业竞争成败的关键所在。“针尖上打擂台，拼的就是精细”，“细节决定成败”说的就是这个道理，在当前我们企业“做大做强、跨越发展”的新形势下，从过去“粗放式”管理到当今精细化管理，企业追求“零库存”，产品质量“零缺陷”，实现企业的管理创新、管理创效，不断提升企业的管理水平,增强企业核心竞争力和综合水平，提高经济效益。精细化管理越来越成为决定企业成败的关键。
三、精细化管理的核心
精细化管理的核心是：精、准、细、严。精就是更好、更优，精益求精，追求最佳；准就是准确、准时，信息与决策的准确无误；细就是管理细化、操作细化、考核细化，重视每一个细节；严是严格执行制度标准和程序规定，严格控制产品质量。
专业化是精细化管理的前提，要想做精，只有从专业入手，做专才能做精，做精才能获得竞争优势。企业精细化管理要以提升职工专业化素质为切入点，提高效率效益为目标，围绕企业中心工作，运用科学的管理方法，把“精、准、细、严”落实到管理工作的每个环节，重细节、重过程、重基础、重落实、重质量、重效果，专注地做好每一件事，在每一个细节上精益求精。不断提高企业精细化管理水平，实现企业效益的最大化，促进企业的可持续发展。
四、房地产企业精细化管理的对策
1、财务管理精细化
（一）运营计划与绩效考核挂钩,量化成本考核和成本激励
众所周知,房地产企业是项目制。推行与项目成本相关的项目全周期预算管理,能够有效地体现每个项目的盈利状况,反映执行中的问题,这有利于推动内部项目对标管理,促进整体成本降低。也可以通过成本指标各环节的层层分解,量化成本考核和成本激励。房地产企业与工程成本息息相关的部门是发展中心、技术中心、成本部、招采部、工程部、项目事业部等。通过对成本指标的量化和完成时间的量化,并与员工绩效考核挂钩,不仅可以对工程质量和工程进度进行量化管理,并且可以责任到人,奖罚分明,将员工因素由被动工作转为主动工作,成为经营管理中的活性因子。
(二)成本控制环节精细化作业,依重要性解决主要问题
产品成本在产品设计阶段已经决定了70%,可见产品设计这个看似与传统成本控制无关的环节却应是成本管理的第一步。房产的销售总价取决于国家政策、地理位置、小区定位、容积率、户型、朝向、物业等。从中大家可以看到,持续地实施技术改进应是企业经营管理的第一步。
财务管理作业化,可以通过分析增值作业和非增值作业,将与企业价值增值无关的作业尽力避免或消除。增值作业是指企业生产所必需的,且能为顾客带来价值的作业。企业应安排作业及各作业之间的联系,竭力减少非增值作业的执行,努力提高增值作业的执行效率。
(三)资金管理与战略经营结合,强化资金集中管理
资金成本由于属于业务成本而往往被忽略。众所周知,从拿地到销售完毕,周期一般为两年至三年时间。房地产投资从项目开始就要投入大额资金去购地,一般情况下,企业账上很难搁置几个亿-几十个亿的闲置资金,所以资金来源的主要方式为融资。因此资金成本的控制将是财务精细化管理至为关键的一步。部分商业地产模式房企,采用自留商业的形式,将自己的资金结构调整为银行融资为主的低资本模式。与同行业高资金融资相比,资金成本差异约10%-15%,从而取得战略财务精细化管理的一步。
现代企业经营偏重于财务垂直化管理及资金集中调控原则。房地产企业资金集中由资金部负责筹资调配,配以年度预算和月度预算的实施。将资金的供给和需求提前数据化,通过实施过程的硬性把关有效的降低资金的闲置和短缺成本。在选择横向战略的企业,一般会利用往来方垫资的方式来解决部分资金短缺问题。在房产开发的初始,已经选择要求施工企业垫资到某个工程进度节点。而且可能采用以部分待开发房产换取工程物质,通过以物易物的方式实现房产的提交销售,取得资金的时间价值。
2、质量管理精细化
（一）、设计方案的精细化
要求房屋的设计人员要根据当地人们的生活习惯和喜爱的特点进行设计，设计完成后要通过相关的专家进行讨论和论证。业主在进行图纸会审的过程中要对整体布局进行考虑，对设计中存在的问题及时进行指正，避免将缺陷延伸到施工过程中，带来不必要的损失。
（二）原材料的进场控制
原材料的质量对房屋的建筑施工质量有着重要的影响，原材料的好坏和使用对质量控制和提升的根源之一，因此，我们对现场使用的原材料要进行严格的控制，对各种进场的原材料进行检验和检测，对有问题的原材料及时进行退货或封存处理，避免不合格的原材料使用到建筑施工中。
（三）开工前的先決条件检查
在工程施工前要保证施工人员到位、施工设备到位、施工工艺完善、施工制度健全，对施工过程中可能遇到的情况进行分析，并准备到位。按照施工要求对施工过程中要使用的各种原材料进行准备，为工程建设的顺利进行奠定基础。
（四）工程实施过程中的精细化管理
一般的工程项目施工周期都比较长，占整个工程施工工期的四分之三，因此，在工程施工过程中要进行严格的精细化管理，保证工程施工能按照设计进度要求进行。在施工过程中按照相关的标注要求进行施工，施工监理单位按照监理要求对施工过程进行监督，对在监理过程中出现的问题要及时进行制止，责令施工单位进行整个，整改措施经过相关技术人员审核后交施工单位进行执行。这样才能保证建筑的施工质量。在施工过程中要建立和健全相关的管理制度，使施工人员在施工过程中有章可尊，这对提高施工过程的精细化管是十分重要的。
3、工期管理精细化
（一）明确管理部门的职责分工
在房地产项目开发施工过程中，对各部门的职责应该有明确的要求，对各个部门的职责和权限进行明确的界定，这样各个部门就能明确在不同的时间点需要进行的工作，避免职责不清产生分歧，提高工作效率。
（二）缩短工期考核时间，对进度进行动态管理
在施工过程中要严格按照施工计划对施工工期进行考核，一般考核时间控制在3-5天，早发现早治理。建立信息系统，对施工进度进行有效的监测、分析、调整和反馈，随时关注影响进度计划执行的因素，及时纠正实际进度与计划进度的偏差，并对施工参数进行适当调整。不能等进度指标值下降到基准以下再去分析和查找原因、采取措施，而应该在其产生变化的过程中就给予充分的重视。
4、安全管理精细化
安全管理是工程质量管理的生命线，为达到零事故的安全管理，业主应明确要求施工单位在施工过程中推行5S的安全管理模式，重视施工现场的管理，加强对人员素质的提高。5S安全管理模式包括以下5个内容。
（一）整理
将施工现场所有的物品进行分类，将各种物品分为大类和小类进行分别存放，将非必需品清除到场外存放，减少现场物品的存放，为现场的施工提供一个安全的作业环境。
（二）整顿
将现场施工中使用的各种工器具和原材料進行分类存放，在存放的位置树立明显的标示，使各种物品在使用过程中一目了然，对各种物品进行有次序的存放，减少寻找的过程，提高现场施工效率。
（三）清扫
在现场施工中要定期对现场进行清扫，保证现场各种标示清楚、为施工人员建立一个良好的工作环境，使工作人员在工作过程中能有比较明显的提醒，减少各种安全事故的发生。
（四）清洁
清洁是施工规范化管理的要求，是巩固整理、整顿、清扫成果的必要手段。在施工过程中，为落实安全责任制，施工单位必须制定完善、科学、合理的安全管理制度，规范施工现场的安全管理，同时，由业主和监理负责进行监督检查。
（五）人员素质
在房地产项目施工过程中要不断提高施工人员的素质，使其能按照施工要进行施工，减少施工过程中违章违纪现象的发生。在房地产项目施工过程中要保证施工人员进行三级安全教育，提高施工人员的安全意识和躲避风险的能力。相关的安全管理人员要对现场进行严格的安全管理，及时制止在现场施工过程中出现的违章违纪现象，对未按照相关标准要求施工的单位和个人要进行考核，提高安全制度的执行力。
五、房地产企业精细管理案例
ZH集团是以房地产开发和物业管理、建筑装饰为主的民营企业，依靠其良好的政府关系，公司经过短短九年的发展历程，已经跻身全国房产百强之列，开发了一批房地产项目，销售情况良好，于2003年开始对外扩张，陆续成立了六个省外子公司，但是子公司的运行效果差强人意，随着房地产的降温和竞争的加剧，公司遇到了前所未有的挑战，通过精细化管理，成立了项目组，使公司重新获得了活力，赢得了市场。
项目组对房地产行业政策、行业发展趋势和市场环境和竞争对手进行深入调研，包括行业、不同档次房产现状、发展趋势，利润空间、竞争格局进行深度分析。内部分析从现有和潜在的资源能力着手，对公司从业务结构、业务模式、市场营销、财务状况、融资运作能力、人力资源、项目运作和管理等方面进行综合分析，重新构筑了ZH集团四层级战略体系，确定公司的长、短期战略目标，横向战略和内部交易链进行解构重建，建立经营计划和预算体系、战略绩效体系和相关支撑战略（包括市场战略、产品和服务战略、财务战略、融资战略、人力资源战略）。
在母子公司管控层面对该公司的组织结构、业务流程、人力资源管理、经营状况等方面进行全面的调研，帮助客户根据从业务运作流程、战略目标管控、组织架构优化、人力资源与薪酬管理提升等方面重新设计了公司的母子公司管控模式；有效加强了客户的母子管控能力。
财务管控是ZH集团目前最薄弱却又最重要的环节，项目组通过对公司盈利状况、现金流量和其他相关资源综合衡量方案的可行性，从财务部中剥离部分职能，单独设立资金结算部和审计监察部，相应的制度和流程进行重新设计，并建立内部控制系统和全面预算管理体系。为了将母子管控落到实处，公司通过两会（述职质询会、财务预算与经营计划分析会）、一卡（战略平衡记分卡）来保证公司上下一盘棋，统一战略思想。此外还强化了集团与子公司在业务规划、营销等重要环节的流程规范化管理衔接，确保母子公司管控体系运转高效。
六、结束语
综上所述，精细化管理是一项长期系统的工作，房地产企业要统筹安排，做好整个项目开发全过程的精细化管理，才能使企业管理水平稳步提升。
参考文献
[1]李丽,李延霞.精细化财务管理的特征和其在企业财务管理中的作用[J].中国管理信息化(综合版),2006.12.18
[2]刘安天.用细节管理好项目管理[[J]].企业管理,2013,4.12