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摘 要：宅基地换房作为一种有效推进小城镇建设的示范模式，而农户作为宅基地换房的主体，其意愿对推进宅基地换房工作的顺利进行有着重要影响。笔者以天津市宝坻区为例，利用实地调查获得的236个农户调查数据，建立二元Logistic回归模型，分析农户宅基地换房意愿影响因素。研究结论显示，农户职业、是否听说过宅基地换房、子女继承宅基地态度、农户拥有换房后房屋所有权和宅基地在养老中作用等5个变量对农户宅基地换房意愿有显著影响。
关键词：宅基地换房;影响因素;Logistic模型;农户;意愿
中图分类号：F301.24 文献标识码：A DOI 编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2015.04.017
Impact Factors on Framers' Willingness of Exchanging Rural Residential Land with Urban House——A Case Study of Baodi District in Tianjin City
YU Li-wei， ZHAO Qing
（Department of Business Administration， Hebei Finance University， Baoding， Hebei 071051， China）
Abstract： Framers' willingness of exchanging rural residential land with urban house as a demonstration model to effectively promote the construction of small towns， meanwhile the Framers' attitude has an important impact on promotion of the work. The study take Baodi District in Tianjin City as an example， based on the survey dada of 236 framers， used Binary Logistic Model to analysis impact factors on framers' willingness of exchanging rural residential land with urban house. The results indicate that profession， whether they have heard the Policy， the Children's attitude to inherit the homestead， whether they have the ownership of the Houses and Homestead role in pension have significant effect with the willingness of farmers to exchange.
Key words： exchanging rural residential land with well-planned urban house; impact factors; Logistic model; farmer household; willingness
城市土地是城市形成与发展的客观物质基础，是城市各项活动的承载空间，随着我国城市化进程的加快，城市建设用地越来越紧张。与此形成鲜明对照的是大城市周围郊区农户宅基地普遍存在闲置等土地浪费现象。为破解此矛盾多地进行了宅基地置换试点，其中天津市推出的“宅基地换房”模式成为其中的亮点。所谓“以宅基地换房建设小城镇”就是在坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民意愿的原则下，农民以其宅基地按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住，农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现“占补平衡”[1]。在此过程中，由于提高了宅基地利用效率，可以将节约出来的宅基地进行市场拍卖，然后将拍卖资金用于新建小城镇过程中出现的资金缺口。
近年来，许多学者都从不同角度对天津市“宅基地换房”模式进行了理论研究，出现了很多对宅基地换房实践有指导意义的研究成果。就目前研究情况看，学术界对该模式的研究主要集中在该模式的内涵[2-4]、宅基地换房模式推行过程中面临的社会经济法律制约[3，5-6]、该模式运行中的制度创新等[4，7-8]。学者们从不同方面指出了宅基地换房模式推行过程中存在的制约因素[2-3，7]，并提出了完善宅基地换房模式的对策建议[2，4-5，7]，研究成果普遍认为该模式是具有鲜明特点的土地利用模式，在全国具有一定的推广价值[3-4，7]。农户作为宅基地换房的微观主体，其积极性和主动性如何将直接关系到宅基地换房工作能否顺利进行。所以从农户视角探索农户宅基地换房意愿影响因素，在此基础上进一步调整和完善宅基地换房的有关政策制度，对于提高农户宅基地换房积极性和提高换房效率具有重要意义。
1 研究假设和模型选择
1.1 研究假设
宅基地换房事关农民长远利益，农户在做宅基地换房决策前会从“理性经济人”角度对自身资源及面临的风险做出全面的评估。基于此，笔者从农户自身特征、农户对宅基地换房模式的认知与态度、农户对宅基地换房风险感知等3个方面提出假设。
1.1.1 农户自身特征对宅基地换房意愿有影响 心理学认为男性和女性具有不同的风险偏好，在宅基地换房问题上农户同样面临着不确定性带来的风险，所以我们假设性别变量可能是影响农户换房意愿的因素之一;农户的职业决定农户收入来源渠道，农户职业与农业相关度越高对宅基地的依赖程度越强，可能越不愿意进行宅基地换房。拥有非农技能的农户在宅基地换房后更容易重新就业，换房意愿可能更积极;在过去5年内没有建过住房的农户较建过住房农户的搬迁成本要低，笔者假设未建住房的农户较建过住房的农户态度要积极。 1.1.2 农户对宅基地换房的认知与态度对换房意愿有影响 听说过宅基地换房的农户可能对换房政策更加了解，他们可能更愿意进行宅基地换房;城镇户口意味着较为健全的社会福利保障，农户对城镇户口期望值越高可能换房积极性越强烈;农户拥有换房后房屋所有权可以增加农户的财产性收入，支持此种观点的农户可能较愿意换房;宅基地是农户生存的基本保障，农户越是不在意宅基地的养老功能可能越愿意进行宅基地换房;同时子女对继承宅基地的态度也会影响农户换房意愿，子女继承意愿越强烈农户换房意愿可能越弱。
1.1.3 农户对换房风险感知对换房意愿有影响 宅基地换房后农户搬进新的住宅区，住宅区周围配套服务设施建设情况将直接关系到换房后农户的生活质量。笔者假设“农户越是顾虑宅基地换房后配套设施不完善越不愿意进行宅基地换房”。
1.2 模型选择
笔者分析的因变量“农户是否愿意进行宅基地换房”是一个二元选择变量，因而适合采用二元Logistic模型进行分析。其模型形式为：
■，
整理得：■，式中Pi表示第i个农户愿意进行宅基地换房的概率，xj表示第j个农户对于宅基地换房的态度。表1为模型所使用的变量及含义。
2 数据来源与样本基本特征
本次调查对象是在天津市宝坻区拥有宅基地的农村居民，调查采取随机发放问卷的形式。调研范围涉及宝坻区新安镇、霍各庄镇、周良庄镇、尔王庄乡、大钟庄镇、黄庄镇等6个乡镇。本次调查共发放问卷256份，回收248份，剔除内容填写不全、有逻辑错误问卷12份，最终有效问卷为236份，回收率和有效率分别为96.9%和92.2%。调查对象的基本情况如下：从受访者的性别特征看，女性占到了47.5%，男性比例高于女性，达到了52.5%;年龄构成方面，25岁及以下所占比例最低，仅为5.5%，36～45岁阶段占比最大，为31.8%;在学历构成方面，低学历者（初中及以下）所占比例最大，为78.4%，中等学历者（高中及中专）占16.5%，高学历者（大专及以上）仅占5.1%;在居住位置方面，受访者中居住在城镇及周围占44.9%，农村或离城镇较远者占55.1%，反映出调查样本在地理位置的分布方面是比较合理的。
3 计量结果与分析
3.1 模型运行
笔者采用SPSS16.0统计软件进行Logistic回归处理，农户是否愿意进行宅基地换房作为因变量，采用全部变量进入法，得出了农户宅基地换房意愿影响因素的回归结果（表2）。
3.2 结果分析
3.2.1 农户自身特征对宅基地换房意愿的影响 从农户自身特征4个变量看，性别变量有弱的正向影响，这说明在宅基地换房问题上女性的态度较男性相对要积极。户主职业变量通过了1%的显著性检验且影响为负向，这主要是因为职业决定了农户收入来源，职业接近农业者对于土地的依赖性较强，宅基地换房对其收入影响较大，这影响了其进行宅基地换房的积极性。非农技能变量有不显著的正向影响，这符合本研究的预期假设，主要是因为拥有非农技能的农户，他们在宅基地换房后重新就业的阻力要小，在城里可以重新找到较为理想的工作，更倾向于进行宅基地换房。过去5年是否建房变量有弱的负向影响，表明5年内曾经建过住房者较未建住房者不愿意进行宅基地换房。这一方面是因为建过住房的农户在宅基地换房中的拆迁成本较未建过住房的农户要高;另一方面，过去5年建过住房的农户对现有住房的满意度要高一些，两种因素共同作用，降低了他们换房的积极性。
3.2.2 农户对宅基地换房的认知与态度对换房意愿的影响 从农户对宅基地换房的认知与态度5个变量看，是否听说过宅基地换房变量通过了10%的显著性检验且影响为正，表明对宅基地换房有所了解的农户态度要相对积极，这可能是因为农户越是对政策了解越能感到宅基地换房对其带来的益处，这调动了其换房积极性。获得城镇户口变量有弱的负向影响，这与预期是相反的，表明城镇户口对农户的吸引力不强，不是影响农户宅基地换房意愿的主要因素，这可能得益于近年国家推行的支持农村发展的政策，比如家电下乡、新农合、新农保等，这些政策的推行增加了农村户籍的价值。农户拥有换房后房屋所有权变量通过了1%的显著检验且影响为正，这主要是因为农户拥有房屋所有权后，可以对房屋进行上市交易，可以增加农户的财产性收入。宅基地在养老中作用变量通过了1%显著性检验且影响为正，这表明越是看重宅基地的养老保障功能的农户越不愿意进行宅基地换房。子女对继承宅基地态度变量有显著负向影响，这与预期是一致的，主要是因为宅基地作为农户世代相传的资产，具备一定的继承性和社会福利功能，子女对继承宅基地的态度就成为了农户决定换房意愿的重要因素。
3.2.3 农户换房风险感知对换房意愿的影响 从农户对换房后风险感知方面看，顾虑换房后配套设施不完善变量未通过显著性检验，但其影响为负向，表明农户对于换房后配套设施不完善未表现出明显的担忧，该变量不是影响农户宅基地换房意愿的主要因素。
4 结论与对策建议
以上实证分析表明，在众多农户宅基地换房意愿的影响因素中，职业、是否听说过宅基地换房、农户拥有换房后房屋所有权、宅基地在养老中作用和子女继承宅基地态度这5个变量对农户宅基地换房意愿有显著影响。
为了更好地推进宅基地换房，笔者提出如下对策建议。
（1）广开渠道解决农户就业问题，增加农民收入。开展多种形式的就业培训，提高农户的非农技能，逐步实现农户的非农就业。同时，在招商引资方面要引进适合当地实际的产业，为农户创造更多的就业岗位，增加农户收入。
（2）加大宅基地换房政策的宣传力度，并做好宅基地换房试点地区样板房建设。天津市要利用多种渠道广泛宣传宅基地换房的政策，使农户感受到宅基地换房能够为其带来的好处;同时要做好宅基地换房样板房建设，以起到示范和带动作用。
（3）做好新住宅区建设，保障农户对换房后房屋的所有权。天津市要做好宅基地换房的规划建设工作，允许农户将宅基地换房后房屋进行上市交易，增加农户的财产性收入，解除农户小产权房的担忧。
（4）完善社保制度，解决农户后顾之忧。天津市要逐步在宅基地换房地区推广农村医疗保险和养老保险，解除农户在医疗和养老方面的后顾之忧。
参考文献：
[1] 徐挺，崔宝敏.农村集体建设用地流转制度创新——天津市“以宅基地换房”创新发展思路的研究[J].未来与发展，2009（4）：74-77.
[2] 刘辉群，常树荣.推进天津市城乡一体化发展的路径与策略——基于“宅基地换房”视角[J].天津商业大学学报，2010（7）：32-35.
[3] 蔡玉胜，王安庆.城乡一体化进程中土地利用存在的问题与对策——以宅基地换房模式为例[J].经济纵横，2010（1）：79-81.
[4] 崔宝敏.天津市“以宅基地换房”的农村集体建设用地流转新模式[J].中国土地科学，2010（5）：37-40.
[5] 杨成林.天津市“宅基地换房示范小城镇”建设模式的有效性和可行性[J].中国土地科学，2013（2）：33-38.
[6] 詹明民.农村宅基地换房中存在问题的法律思考[J].东方企业文化，2010（3）：47.
[7] 曹泮天.宅基地置换法律问题研究——基于“宅基地换房”的考察[J].兰州学刊，2013（1）：171-175.
[8] 张红星，桑铁柱.农民利益保护与交易机制的改进——来自天津宅基地换房模式的经验[J].农业经济问题，2010（5）：10-16.
关键词：宅基地换房;影响因素;Logistic模型;农户;意愿
中图分类号：F301.24 文献标识码：A DOI 编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2015.04.017
Impact Factors on Framers' Willingness of Exchanging Rural Residential Land with Urban House——A Case Study of Baodi District in Tianjin City
YU Li-wei， ZHAO Qing
（Department of Business Administration， Hebei Finance University， Baoding， Hebei 071051， China）
Abstract： Framers' willingness of exchanging rural residential land with urban house as a demonstration model to effectively promote the construction of small towns， meanwhile the Framers' attitude has an important impact on promotion of the work. The study take Baodi District in Tianjin City as an example， based on the survey dada of 236 framers， used Binary Logistic Model to analysis impact factors on framers' willingness of exchanging rural residential land with urban house. The results indicate that profession， whether they have heard the Policy， the Children's attitude to inherit the homestead， whether they have the ownership of the Houses and Homestead role in pension have significant effect with the willingness of farmers to exchange.
Key words： exchanging rural residential land with well-planned urban house; impact factors; Logistic model; farmer household; willingness
城市土地是城市形成与发展的客观物质基础，是城市各项活动的承载空间，随着我国城市化进程的加快，城市建设用地越来越紧张。与此形成鲜明对照的是大城市周围郊区农户宅基地普遍存在闲置等土地浪费现象。为破解此矛盾多地进行了宅基地置换试点，其中天津市推出的“宅基地换房”模式成为其中的亮点。所谓“以宅基地换房建设小城镇”就是在坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民意愿的原则下，农民以其宅基地按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住，农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现“占补平衡”[1]。在此过程中，由于提高了宅基地利用效率，可以将节约出来的宅基地进行市场拍卖，然后将拍卖资金用于新建小城镇过程中出现的资金缺口。
近年来，许多学者都从不同角度对天津市“宅基地换房”模式进行了理论研究，出现了很多对宅基地换房实践有指导意义的研究成果。就目前研究情况看，学术界对该模式的研究主要集中在该模式的内涵[2-4]、宅基地换房模式推行过程中面临的社会经济法律制约[3，5-6]、该模式运行中的制度创新等[4，7-8]。学者们从不同方面指出了宅基地换房模式推行过程中存在的制约因素[2-3，7]，并提出了完善宅基地换房模式的对策建议[2，4-5，7]，研究成果普遍认为该模式是具有鲜明特点的土地利用模式，在全国具有一定的推广价值[3-4，7]。农户作为宅基地换房的微观主体，其积极性和主动性如何将直接关系到宅基地换房工作能否顺利进行。所以从农户视角探索农户宅基地换房意愿影响因素，在此基础上进一步调整和完善宅基地换房的有关政策制度，对于提高农户宅基地换房积极性和提高换房效率具有重要意义。
1 研究假设和模型选择
1.1 研究假设
宅基地换房事关农民长远利益，农户在做宅基地换房决策前会从“理性经济人”角度对自身资源及面临的风险做出全面的评估。基于此，笔者从农户自身特征、农户对宅基地换房模式的认知与态度、农户对宅基地换房风险感知等3个方面提出假设。
1.1.1 农户自身特征对宅基地换房意愿有影响 心理学认为男性和女性具有不同的风险偏好，在宅基地换房问题上农户同样面临着不确定性带来的风险，所以我们假设性别变量可能是影响农户换房意愿的因素之一;农户的职业决定农户收入来源渠道，农户职业与农业相关度越高对宅基地的依赖程度越强，可能越不愿意进行宅基地换房。拥有非农技能的农户在宅基地换房后更容易重新就业，换房意愿可能更积极;在过去5年内没有建过住房的农户较建过住房农户的搬迁成本要低，笔者假设未建住房的农户较建过住房的农户态度要积极。 1.1.2 农户对宅基地换房的认知与态度对换房意愿有影响 听说过宅基地换房的农户可能对换房政策更加了解，他们可能更愿意进行宅基地换房;城镇户口意味着较为健全的社会福利保障，农户对城镇户口期望值越高可能换房积极性越强烈;农户拥有换房后房屋所有权可以增加农户的财产性收入，支持此种观点的农户可能较愿意换房;宅基地是农户生存的基本保障，农户越是不在意宅基地的养老功能可能越愿意进行宅基地换房;同时子女对继承宅基地的态度也会影响农户换房意愿，子女继承意愿越强烈农户换房意愿可能越弱。
1.1.3 农户对换房风险感知对换房意愿有影响 宅基地换房后农户搬进新的住宅区，住宅区周围配套服务设施建设情况将直接关系到换房后农户的生活质量。笔者假设“农户越是顾虑宅基地换房后配套设施不完善越不愿意进行宅基地换房”。
1.2 模型选择
笔者分析的因变量“农户是否愿意进行宅基地换房”是一个二元选择变量，因而适合采用二元Logistic模型进行分析。其模型形式为：
■，
整理得：■，式中Pi表示第i个农户愿意进行宅基地换房的概率，xj表示第j个农户对于宅基地换房的态度。表1为模型所使用的变量及含义。
2 数据来源与样本基本特征
本次调查对象是在天津市宝坻区拥有宅基地的农村居民，调查采取随机发放问卷的形式。调研范围涉及宝坻区新安镇、霍各庄镇、周良庄镇、尔王庄乡、大钟庄镇、黄庄镇等6个乡镇。本次调查共发放问卷256份，回收248份，剔除内容填写不全、有逻辑错误问卷12份，最终有效问卷为236份，回收率和有效率分别为96.9%和92.2%。调查对象的基本情况如下：从受访者的性别特征看，女性占到了47.5%，男性比例高于女性，达到了52.5%;年龄构成方面，25岁及以下所占比例最低，仅为5.5%，36～45岁阶段占比最大，为31.8%;在学历构成方面，低学历者（初中及以下）所占比例最大，为78.4%，中等学历者（高中及中专）占16.5%，高学历者（大专及以上）仅占5.1%;在居住位置方面，受访者中居住在城镇及周围占44.9%，农村或离城镇较远者占55.1%，反映出调查样本在地理位置的分布方面是比较合理的。
3 计量结果与分析
3.1 模型运行
笔者采用SPSS16.0统计软件进行Logistic回归处理，农户是否愿意进行宅基地换房作为因变量，采用全部变量进入法，得出了农户宅基地换房意愿影响因素的回归结果（表2）。
3.2 结果分析
3.2.1 农户自身特征对宅基地换房意愿的影响 从农户自身特征4个变量看，性别变量有弱的正向影响，这说明在宅基地换房问题上女性的态度较男性相对要积极。户主职业变量通过了1%的显著性检验且影响为负向，这主要是因为职业决定了农户收入来源，职业接近农业者对于土地的依赖性较强，宅基地换房对其收入影响较大，这影响了其进行宅基地换房的积极性。非农技能变量有不显著的正向影响，这符合本研究的预期假设，主要是因为拥有非农技能的农户，他们在宅基地换房后重新就业的阻力要小，在城里可以重新找到较为理想的工作，更倾向于进行宅基地换房。过去5年是否建房变量有弱的负向影响，表明5年内曾经建过住房者较未建住房者不愿意进行宅基地换房。这一方面是因为建过住房的农户在宅基地换房中的拆迁成本较未建过住房的农户要高;另一方面，过去5年建过住房的农户对现有住房的满意度要高一些，两种因素共同作用，降低了他们换房的积极性。
3.2.2 农户对宅基地换房的认知与态度对换房意愿的影响 从农户对宅基地换房的认知与态度5个变量看，是否听说过宅基地换房变量通过了10%的显著性检验且影响为正，表明对宅基地换房有所了解的农户态度要相对积极，这可能是因为农户越是对政策了解越能感到宅基地换房对其带来的益处，这调动了其换房积极性。获得城镇户口变量有弱的负向影响，这与预期是相反的，表明城镇户口对农户的吸引力不强，不是影响农户宅基地换房意愿的主要因素，这可能得益于近年国家推行的支持农村发展的政策，比如家电下乡、新农合、新农保等，这些政策的推行增加了农村户籍的价值。农户拥有换房后房屋所有权变量通过了1%的显著检验且影响为正，这主要是因为农户拥有房屋所有权后，可以对房屋进行上市交易，可以增加农户的财产性收入。宅基地在养老中作用变量通过了1%显著性检验且影响为正，这表明越是看重宅基地的养老保障功能的农户越不愿意进行宅基地换房。子女对继承宅基地态度变量有显著负向影响，这与预期是一致的，主要是因为宅基地作为农户世代相传的资产，具备一定的继承性和社会福利功能，子女对继承宅基地的态度就成为了农户决定换房意愿的重要因素。
3.2.3 农户换房风险感知对换房意愿的影响 从农户对换房后风险感知方面看，顾虑换房后配套设施不完善变量未通过显著性检验，但其影响为负向，表明农户对于换房后配套设施不完善未表现出明显的担忧，该变量不是影响农户宅基地换房意愿的主要因素。
4 结论与对策建议
以上实证分析表明，在众多农户宅基地换房意愿的影响因素中，职业、是否听说过宅基地换房、农户拥有换房后房屋所有权、宅基地在养老中作用和子女继承宅基地态度这5个变量对农户宅基地换房意愿有显著影响。
为了更好地推进宅基地换房，笔者提出如下对策建议。
（1）广开渠道解决农户就业问题，增加农民收入。开展多种形式的就业培训，提高农户的非农技能，逐步实现农户的非农就业。同时，在招商引资方面要引进适合当地实际的产业，为农户创造更多的就业岗位，增加农户收入。
（2）加大宅基地换房政策的宣传力度，并做好宅基地换房试点地区样板房建设。天津市要利用多种渠道广泛宣传宅基地换房的政策，使农户感受到宅基地换房能够为其带来的好处;同时要做好宅基地换房样板房建设，以起到示范和带动作用。
（3）做好新住宅区建设，保障农户对换房后房屋的所有权。天津市要做好宅基地换房的规划建设工作，允许农户将宅基地换房后房屋进行上市交易，增加农户的财产性收入，解除农户小产权房的担忧。
（4）完善社保制度，解决农户后顾之忧。天津市要逐步在宅基地换房地区推广农村医疗保险和养老保险，解除农户在医疗和养老方面的后顾之忧。
参考文献：
[1] 徐挺，崔宝敏.农村集体建设用地流转制度创新——天津市“以宅基地换房”创新发展思路的研究[J].未来与发展，2009（4）：74-77.
[2] 刘辉群，常树荣.推进天津市城乡一体化发展的路径与策略——基于“宅基地换房”视角[J].天津商业大学学报，2010（7）：32-35.
[3] 蔡玉胜，王安庆.城乡一体化进程中土地利用存在的问题与对策——以宅基地换房模式为例[J].经济纵横，2010（1）：79-81.
[4] 崔宝敏.天津市“以宅基地换房”的农村集体建设用地流转新模式[J].中国土地科学，2010（5）：37-40.
[5] 杨成林.天津市“宅基地换房示范小城镇”建设模式的有效性和可行性[J].中国土地科学，2013（2）：33-38.
[6] 詹明民.农村宅基地换房中存在问题的法律思考[J].东方企业文化，2010（3）：47.
[7] 曹泮天.宅基地置换法律问题研究——基于“宅基地换房”的考察[J].兰州学刊，2013（1）：171-175.
[8] 张红星，桑铁柱.农民利益保护与交易机制的改进——来自天津宅基地换房模式的经验[J].农业经济问题，2010（5）：10-16.