时至岁末年初，新一年房地产市场的走势成为全民的“哥德巴赫猜想”。根据中金标准数据的监测数据，笔者仅对未来房地产市场的发展趋势及一线城市二手住宅的投资收益率走势进行分析。
　　【长期】人口老龄化限制了房产需求方的发展
　　长期发展趋势我们认为不能脱离人口因素的考量。人口老龄化的现状及其发展趋势确定了需求势必趋缓。近日国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，正是结合当前城镇化发展等新形势对我国城市规模的最新划分。该《通知》按照城区常住人口，将城市划分为五类七档。超大城市依仗着人口规模，市场自身的调节动能和幅度势必不如其他城市灵活。另一方面，政策导向型的城镇化进程带来了多项不确定因素，如何合理的量化这些人为的因素是我们近期的工作之一。
　　【中期】进入了自身震荡调整的阶段
　　在当前和未来一段时间，“三期叠加”的客观经济形势迫使房地产市场势必进入一个震荡自身调整的必然阶段。经济引擎之一的房地产投资增速平稳回落是经济顺利迈向新常态的一个重要指标。同时为防止经济进一步下行，各地已经相继放松了限购政策，银行也在酝酿调整房贷款比例。
　　【短期】政策效应只能短暂助推
　　明后两年正逢“十二五”收官和“十三五”开局之年，也是我国整体经济趋势适应新增长阶段的关键时期。结合预测数据我们判断，新执行的信贷政策对四季度房地产销售增长，特别是超大型城市会有积极作用，多少会改善房地产开发企业的资金状况。
　　暂时抛开政策环境，依托大数据的支持，以超大城市上海为例，我们利用空间状态模型对上海二手房均价未来10个月的走势区间进行预估，50%和95%的概率区间为明年人为的市场干预留下了足够的调整空间，结果见图1和表1。
　　在此背景下，我们先对4个超大型城市今年（2013年11月-2014年11月）的二手房均价进行了优化投资回顾分析，再结合未来10个月的预测数值，利用12个月的移动窗口回测法模拟了未来9个月各城市的均价走势及相应的优化投资收益率走势。
　　首先，利用拉格朗日优化理论对超大型城市二手房均价进行了量优分析。预期收益设定为略高于一年期银行的定期收益，即3.5%。拉格朗日优化理论建议在投资配置方面应该采取北京-3.53、上海3.74、广州-0.71、深圳1.50的权重分配。我们看到，北京和广州被建议适时地进行短卖操作，获得的资金用于继续增持上海和深圳的投资份额。
　　另一种投资优化想法是确定一条投资收益轨迹，它能帮助我们找出最低风险下的投资组合收益率。如图2所示，作为一个有避险倾向的投资人，在风险最小化的前提下，可以通过适当的优化配置在2014年（2013年11月-2014年11月）获得略多于2.00%的投资收益。
　　【投资展望】最小风险下的收益最大化
　　结合空间状态预测模型提供的数值，我们对4个超大城市未来7个月的投资收益率进行了估算。我们看到在图3的第一个月，即在今年11月可以实现2.08%的投资收益；12月，收益会进一步的提升，通过合理的优化配置可以达到2.10%左右。进入2015年，超大型城市二手房价优化投资收益会出现大幅度的跳水现象，尤其出现在明年1、2月份左右。
　　作者系中金标准数据研究员