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摘要：成本控制对企业来说具有十分重要的意义，它是企业项目管理中的重要组成部分，这些对房地产项目管理中成本控制进行研究有非常重要的意义。
关键词：房地产；项目管理；成本控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
在市场化的大环境下，房地产项目施工所用原材料、机械设备以及施工人员、项目管理人员成本的增加，也使建筑工程的施工成本大幅度增加。对施工阶段建筑工程项目成本进行有效控制是建筑工程施工企业实现投资回收与提高自身竞争力的必经之路。加强成本控制一直是企业努力探索的方向，而降低生产成本一直是企业实行项目管理的最终目的。如今的市场竞争越来越激烈，企业要想提高自己在市场中的竞争优势，必须高度重视成本控制。
一、加强成本控制对于企业项目管理的重要意义
1、成本控制为企业项目管理利润提供基本保障
成本的高低能够直接影响到最终利润的多少。企业在生产经营过程中，多种因素的存在都会导致利润的变化，而成本因素应该是最重要的一项。具体来讲，如果依靠提高商品价格增加利润的话，不仅要受到国家法规的制约，市场销售量肯定会大大降低；企业从减少税收负担的想法也不现实，因为国家有相关的税法规定，这是不能随变调整的。由此可见，在企业项目管理中，降低成本这条路径是最切实可行的，也是最容易操控的。
2、成本控制使企业项目管理的竞争优势不断加大
我们都知道，价格是能够最直接的反映企业是否具有良好的竞争力的因素。因此，企业提高自身竞争实力的最现实，也是最有效的办法就是降低商品价格。成本控制的主要目的是使产品的成本降到最低，这样才能为降低价格提供更大的空间，从而最终使企业项目管理的竞争优势不断加大。
3、成本控制保证企业项目管理再生产的正常有序进行
企业项目管理生存和发展在很大程度上依赖于企业项目管理再生产是否正常有序进行，而企业项目管理再生产的条件是要及时补充生产过程中所消耗的资源。补充企业在项目管理过程中所消耗的资源时需要依据一定的标准来进行，而合理的成本就是这一衡量标准。因此，成本控制的作用在于使企业再生产能够正常有序进行。
4、成本控制有利于提高企业综合管理水平
成本不是一项单一指标，它包括多项指标内容，能够较为清晰地体现出企业项目管理中各种资源的耗费情况，贯穿于企业项目管理生产、流通等各个环节。企业进行成本控制客观上促使企业各部门之间加强合作，一方面减少生产过程中的耗费；另一方面增加产品生产量，提高企业的综合项目管理水平。
二、我国房地产项目管理中成本控制现状
1、变革现象严重
通过分析我们得知，设计资金在总的资金中占据的分量很少，不过它的影响力却是很大的。在具体的活动中，许多的建设方都不关注该项设计工作，一般将成本的管控点放到建设和决算等的阶段中，所以常会出现一些三超问题。其慌乱的开展建设工作，不过未做好前期的准备活动，无法积极地把控投资等等，导致这边在建设，那边在变更，没有认真的分析其意义，对于由于变更而导致的不利现象未认真的分析。
2、成本管理意识薄弱，竞争观念不强
在目前项目成本管理中，虽然企业要求项目部要做到先算后做，但实际经常是干了后算或边干边算。由于过去依靠指令性计划下达任务的惯性影响，在竞争的市场机制下，仍有一些企业受传统观念影响而没有转变观念，上至企业领导，下到每个员工，都没有形成竞争的观念，成本管理意识不强，缺乏法律意识、责任意识。材料采购过于草率，导致大量无效成本增加，给企业造成严重的经济损失，
三、加强房地产项目管理中成本控制的措施
1、进一步完善企业项目财务管理制度。
财务管理制度包含两方面的内容：第一，国家主管部门制定的相关制度；第二，企业内部实行的财务管理制度。这两种制度必须统一，尤其是后者必须建立在前者的基础之上，属于对前者的内容补充或者具体化。对企业来说，应该进一步完善财务管理制度，保证资金、成本以及收入等账目清晰、明确。在具体的执行过程中，既要严格按照规定办事，同时也要灵活处理特殊情况，保证在合乎制度的前提下妥善解决。
2、加强全面预算管理。企业要加强
预算管理在项目管理过程中的重要作用，在前期编制过程中，一定要坚持合理、系统、目标、有效等原则，使预算编制更加细致化，目的是提高企业项目管理水平。企业实行预算管理能够减少企业在生产经营过程中的不确定风险，使企业在运营过程中的成本控制更加有效。执行预算的过程一定要保持高度的严密性和系统性，保证反馈信息的真实有效，坚持综合考评与动态考评联合效能的发挥。这有利于减少企业在生产过程中的浪费现象，所以，预算管理在企业项目管理中的成本控制中具有重要作用，这种现代管理机制已经是很多企业在项目管理中经常使用的一种有效手段。
3、从各个阶段加强成本控制
（1）加强前期的投资分析
为了保证施工阶段的成本控制，就需要在投资阶段对可能影响到工程施工的各方面的因素进行必要的考证分析，诸如劳动力成本、材料成本、机械租赁费用、市场需求等方面，只有完善的投资分析，才能更好地保证施工阶段各方面的进行，从而使得建筑工程项目的成本管理更加顺畅。根据可行性研究报告，以及营销、开发、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定材料成本控制设备选型，确定主要材料设备应该增加的数量，用以目标成本分析。结合设计院的每个产品类型，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
（2）设计阶段的成本控制
虽然设计费用仅占建设工程全过程费用的1. 5%～2% ，但该过程通常能影响工程造价的 75%以上， 所以设计阶段是房地产项目成本管理的核心，设计质量直接关系到建设工期的长短， 影响着财力、物力、人力等资源投入多少，决定着建设费用的多少。通常采取的措施包括开展设计招标，积极开展经济方案和建筑方案结合的招标方式，择优选择设计单位，同时尽量把主体结构、配套的绿化及围护等一起招标， 建设单位组织有关专家对投标进行综合的客观的评价， 在择优选出设计单位时，也大大促进了设计单位在工程項目的建筑造型、使用功能、整体布局等方面开拓创新，促进他们进一步探索降低工程造价的方案； 推行限额设计， 建立健全设计经济责任制，能够实现有效的控制造价， 设计员在熟练掌握建筑工程费用定额、预算定额、市场价格信息的基础上，制定项目的投资估算。 使之控制初步设计概算，在由其控制施工图设计概算、各专业实现基本功能技术指标时， 使施工图设计和施工图预算有机地结合起来；制定合同措施， 通过一些合同条款来制约设计人员的随心所欲， 使设计标准、设计规范、概预算指标与工程量比较严格和准确地应用于设计中。
（3）投标和中标阶段的成本管理
重视项目的投标工作， 建立经验丰富的投标组,成员的素质和敬业精神直接决定能否中标； 认真钻研招标文件， 制定科学合理地施工组织设计，从而节约费用，优先采用先进合理、较低工程造价的方案；合理地决定工程最终报价， 在投标组成员充分理解招标书的基础上， 根据企业定额或自我测算编制标书， 采用相关的报价技巧确定最终的投标价格。在中标以后，建设单位将和施工单位签订工程承包合同，此时双方都应具有平等的地位，保证签订合同的公平和公正性，严重显失公平的合同是不具备法律效力的，而且合同签订后就不能单方更改，它具有严肃性，是双方必须遵守的行为准则，签订公平的合同能为造价管理和控制打下很好的基础，同时合同条款中用语要详实、严谨， 不可有模棱两可的内容， 它们可能会造成承包商额外的损失。施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工；应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等；出包工程应严禁擅自转包。
（4）项目实施阶段的成本管理
实施过程投入的资金最多， 具体化了施工阶段,延伸了招投标工作，加强项目实施阶段的管理就是加强履约行为的控制。特别要注意以下内容: 施工单位尽量减少工程索赔，做好合同管理，在项目实施阶段，严格控制工程的变更，目前施工单位采用工程量清单报价时， 往往采用低价中标，索赔赢利的方式中标，造价管理人员要严格审核工程变更，从经济、功能、美观及对总投资的影响上进行仔细分析，确定是否需要变更，防止投资失控， 材料供应不及时。施工单位可以向供应商提出索赔，运用索赔与反索赔的技巧使成本得到有效的控制； 采用监理制的管理模式，依据监理规定和实施细则对项目投资实现有效控制，制定责任制完善职责分工， 落实到人。 从而实现投资控制系统的建立健全。 为防止投资失控，严格月度工程进度款的审核工作，严格按照监理方确定的工程量，依据合同约定的计价方式，套用费用定额和材料单价后计算工程进度款； 重视技术措施对投资的影响， 要对主要技术方案从可行性、安全性、经济性等方面进行比选，广泛使用技术成熟的新办法、新工艺、新材料等，它能够很大程度地增加劳动生产率和减少工期； 采取合理的经济措施也能对项目投资实现有效的管理和控制， 总部管理费和现场经费要进行严格的控制，尽量减少销售成本， 合理使用销售代理费和广告策划费等，尽可能地降低静态投资。
（5）竣工阶段的成本管理
最后一个阶段的成本管理就是竣工阶段的成本控制, 依据费用定额、预算、竣工资料、合同及相关法律法规, 对工程款进行审核, 核实竣工决算文件中的工程量, 核实现场签证工作的费用已被签认, 使审核后的结算文件真实地体现了工程的实际造价。
结束语
房地产项目管理中的成本就是房地产开发过程中建筑工程与安装工程的费用。它是除地价外，占房地产开发总投资金额最大，变化最多，造价形成时间最长，相对难于控制的一部分。对房地产项目管理中的成本进行有效控制有着重要意义。
参考文献
[1] 张戍．浅谈企业项目成本控制[J]．审计月刊．2007（6）
[2] 章晓林．施工项目管理与项目成本控制[J]．科技风．2010（21）
[3] 施永.建筑施工工程项目的成本管理与控制[J].中国高新技术企业，2011（20）.
关键词：房地产；项目管理；成本控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
在市场化的大环境下，房地产项目施工所用原材料、机械设备以及施工人员、项目管理人员成本的增加，也使建筑工程的施工成本大幅度增加。对施工阶段建筑工程项目成本进行有效控制是建筑工程施工企业实现投资回收与提高自身竞争力的必经之路。加强成本控制一直是企业努力探索的方向，而降低生产成本一直是企业实行项目管理的最终目的。如今的市场竞争越来越激烈，企业要想提高自己在市场中的竞争优势，必须高度重视成本控制。
一、加强成本控制对于企业项目管理的重要意义
1、成本控制为企业项目管理利润提供基本保障
成本的高低能够直接影响到最终利润的多少。企业在生产经营过程中，多种因素的存在都会导致利润的变化，而成本因素应该是最重要的一项。具体来讲，如果依靠提高商品价格增加利润的话，不仅要受到国家法规的制约，市场销售量肯定会大大降低；企业从减少税收负担的想法也不现实，因为国家有相关的税法规定，这是不能随变调整的。由此可见，在企业项目管理中，降低成本这条路径是最切实可行的，也是最容易操控的。
2、成本控制使企业项目管理的竞争优势不断加大
我们都知道，价格是能够最直接的反映企业是否具有良好的竞争力的因素。因此，企业提高自身竞争实力的最现实，也是最有效的办法就是降低商品价格。成本控制的主要目的是使产品的成本降到最低，这样才能为降低价格提供更大的空间，从而最终使企业项目管理的竞争优势不断加大。
3、成本控制保证企业项目管理再生产的正常有序进行
企业项目管理生存和发展在很大程度上依赖于企业项目管理再生产是否正常有序进行，而企业项目管理再生产的条件是要及时补充生产过程中所消耗的资源。补充企业在项目管理过程中所消耗的资源时需要依据一定的标准来进行，而合理的成本就是这一衡量标准。因此，成本控制的作用在于使企业再生产能够正常有序进行。
4、成本控制有利于提高企业综合管理水平
成本不是一项单一指标，它包括多项指标内容，能够较为清晰地体现出企业项目管理中各种资源的耗费情况，贯穿于企业项目管理生产、流通等各个环节。企业进行成本控制客观上促使企业各部门之间加强合作，一方面减少生产过程中的耗费；另一方面增加产品生产量，提高企业的综合项目管理水平。
二、我国房地产项目管理中成本控制现状
1、变革现象严重
通过分析我们得知，设计资金在总的资金中占据的分量很少，不过它的影响力却是很大的。在具体的活动中，许多的建设方都不关注该项设计工作，一般将成本的管控点放到建设和决算等的阶段中，所以常会出现一些三超问题。其慌乱的开展建设工作，不过未做好前期的准备活动，无法积极地把控投资等等，导致这边在建设，那边在变更，没有认真的分析其意义，对于由于变更而导致的不利现象未认真的分析。
2、成本管理意识薄弱，竞争观念不强
在目前项目成本管理中，虽然企业要求项目部要做到先算后做，但实际经常是干了后算或边干边算。由于过去依靠指令性计划下达任务的惯性影响，在竞争的市场机制下，仍有一些企业受传统观念影响而没有转变观念，上至企业领导，下到每个员工，都没有形成竞争的观念，成本管理意识不强，缺乏法律意识、责任意识。材料采购过于草率，导致大量无效成本增加，给企业造成严重的经济损失，
三、加强房地产项目管理中成本控制的措施
1、进一步完善企业项目财务管理制度。
财务管理制度包含两方面的内容：第一，国家主管部门制定的相关制度；第二，企业内部实行的财务管理制度。这两种制度必须统一，尤其是后者必须建立在前者的基础之上，属于对前者的内容补充或者具体化。对企业来说，应该进一步完善财务管理制度，保证资金、成本以及收入等账目清晰、明确。在具体的执行过程中，既要严格按照规定办事，同时也要灵活处理特殊情况，保证在合乎制度的前提下妥善解决。
2、加强全面预算管理。企业要加强
预算管理在项目管理过程中的重要作用，在前期编制过程中，一定要坚持合理、系统、目标、有效等原则，使预算编制更加细致化，目的是提高企业项目管理水平。企业实行预算管理能够减少企业在生产经营过程中的不确定风险，使企业在运营过程中的成本控制更加有效。执行预算的过程一定要保持高度的严密性和系统性，保证反馈信息的真实有效，坚持综合考评与动态考评联合效能的发挥。这有利于减少企业在生产过程中的浪费现象，所以，预算管理在企业项目管理中的成本控制中具有重要作用，这种现代管理机制已经是很多企业在项目管理中经常使用的一种有效手段。
3、从各个阶段加强成本控制
（1）加强前期的投资分析
为了保证施工阶段的成本控制，就需要在投资阶段对可能影响到工程施工的各方面的因素进行必要的考证分析，诸如劳动力成本、材料成本、机械租赁费用、市场需求等方面，只有完善的投资分析，才能更好地保证施工阶段各方面的进行，从而使得建筑工程项目的成本管理更加顺畅。根据可行性研究报告，以及营销、开发、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定材料成本控制设备选型，确定主要材料设备应该增加的数量，用以目标成本分析。结合设计院的每个产品类型，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
（2）设计阶段的成本控制
虽然设计费用仅占建设工程全过程费用的1. 5%～2% ，但该过程通常能影响工程造价的 75%以上， 所以设计阶段是房地产项目成本管理的核心，设计质量直接关系到建设工期的长短， 影响着财力、物力、人力等资源投入多少，决定着建设费用的多少。通常采取的措施包括开展设计招标，积极开展经济方案和建筑方案结合的招标方式，择优选择设计单位，同时尽量把主体结构、配套的绿化及围护等一起招标， 建设单位组织有关专家对投标进行综合的客观的评价， 在择优选出设计单位时，也大大促进了设计单位在工程項目的建筑造型、使用功能、整体布局等方面开拓创新，促进他们进一步探索降低工程造价的方案； 推行限额设计， 建立健全设计经济责任制，能够实现有效的控制造价， 设计员在熟练掌握建筑工程费用定额、预算定额、市场价格信息的基础上，制定项目的投资估算。 使之控制初步设计概算，在由其控制施工图设计概算、各专业实现基本功能技术指标时， 使施工图设计和施工图预算有机地结合起来；制定合同措施， 通过一些合同条款来制约设计人员的随心所欲， 使设计标准、设计规范、概预算指标与工程量比较严格和准确地应用于设计中。
（3）投标和中标阶段的成本管理
重视项目的投标工作， 建立经验丰富的投标组,成员的素质和敬业精神直接决定能否中标； 认真钻研招标文件， 制定科学合理地施工组织设计，从而节约费用，优先采用先进合理、较低工程造价的方案；合理地决定工程最终报价， 在投标组成员充分理解招标书的基础上， 根据企业定额或自我测算编制标书， 采用相关的报价技巧确定最终的投标价格。在中标以后，建设单位将和施工单位签订工程承包合同，此时双方都应具有平等的地位，保证签订合同的公平和公正性，严重显失公平的合同是不具备法律效力的，而且合同签订后就不能单方更改，它具有严肃性，是双方必须遵守的行为准则，签订公平的合同能为造价管理和控制打下很好的基础，同时合同条款中用语要详实、严谨， 不可有模棱两可的内容， 它们可能会造成承包商额外的损失。施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工；应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等；出包工程应严禁擅自转包。
（4）项目实施阶段的成本管理
实施过程投入的资金最多， 具体化了施工阶段,延伸了招投标工作，加强项目实施阶段的管理就是加强履约行为的控制。特别要注意以下内容: 施工单位尽量减少工程索赔，做好合同管理，在项目实施阶段，严格控制工程的变更，目前施工单位采用工程量清单报价时， 往往采用低价中标，索赔赢利的方式中标，造价管理人员要严格审核工程变更，从经济、功能、美观及对总投资的影响上进行仔细分析，确定是否需要变更，防止投资失控， 材料供应不及时。施工单位可以向供应商提出索赔，运用索赔与反索赔的技巧使成本得到有效的控制； 采用监理制的管理模式，依据监理规定和实施细则对项目投资实现有效控制，制定责任制完善职责分工， 落实到人。 从而实现投资控制系统的建立健全。 为防止投资失控，严格月度工程进度款的审核工作，严格按照监理方确定的工程量，依据合同约定的计价方式，套用费用定额和材料单价后计算工程进度款； 重视技术措施对投资的影响， 要对主要技术方案从可行性、安全性、经济性等方面进行比选，广泛使用技术成熟的新办法、新工艺、新材料等，它能够很大程度地增加劳动生产率和减少工期； 采取合理的经济措施也能对项目投资实现有效的管理和控制， 总部管理费和现场经费要进行严格的控制，尽量减少销售成本， 合理使用销售代理费和广告策划费等，尽可能地降低静态投资。
（5）竣工阶段的成本管理
最后一个阶段的成本管理就是竣工阶段的成本控制, 依据费用定额、预算、竣工资料、合同及相关法律法规, 对工程款进行审核, 核实竣工决算文件中的工程量, 核实现场签证工作的费用已被签认, 使审核后的结算文件真实地体现了工程的实际造价。
结束语
房地产项目管理中的成本就是房地产开发过程中建筑工程与安装工程的费用。它是除地价外，占房地产开发总投资金额最大，变化最多，造价形成时间最长，相对难于控制的一部分。对房地产项目管理中的成本进行有效控制有着重要意义。
参考文献
[1] 张戍．浅谈企业项目成本控制[J]．审计月刊．2007（6）
[2] 章晓林．施工项目管理与项目成本控制[J]．科技风．2010（21）
[3] 施永.建筑施工工程项目的成本管理与控制[J].中国高新技术企业，2011（20）.