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摘 要：房地产做为一种资金密集、投资额大、投资周期长、有独特经营特点的行业，受宏观政策调控、金融政策等等影响，在激烈的市场竞争中，承受着巨大的财务风险。而在实际投资中，近年来“烂尾楼”现象时有发生，不仅浪费了巨大的人力物力财力，也给投资者带来了巨大的损失。同时房地产业是国民经济的支柱产业，它的稳定健康发展，对宏观经济的可持续发展具有重要意义。如何防范房地产企业的财务风险已成为当前急需解决的现实问题。本文分析了当前导致我国房地产企业财务风险的原因，并提出了控制房地产企业财务风险管理的一些措施。
关键词：房地产企业；财务风险；管理
一、房地产企业财务风险的成因分析
（一）外部原因
1、国家的法律、政策环境
房地产行业受国家相关房地产政策、金融政策等因素影响比较大，这些政策的变动会给房地产企业带来巨大冲击，从而使其遭受财务风险上的威胁，如土地的取得、融资、资金的回收等。
本文对2010-2014年有关房地产调控的重要政策进行大概梳理，见表：
2010.01 2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
2010.04 2010年4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
2011.01 2011年1月26日，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，即“新国八条”，同时国务院向各地分派房价调控督查组。
2012.02 2012年02月15日，国土资源部《关于做好房地产用地管理和调控重点工作的通知》
2013.02 2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。
2014.09 2014年9月30日，央行出台房贷新政，主要内容包括：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。
2010年的调控政策被号称是史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场“名副其实”进入调控的开始。为了调控前些年过热的房地产市场，政府从多方面措施入手，通过调节首付比例、利率、提高税费征收等措施抑制市场购房需求，尤其重点遏制投资型和投机型需求为主要重点，同时调整住房供应结构。而随着房地产企业的逐渐萧条，2014年开始，国家开始进行松绑的调控政策，刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰。可见国家的相关政策对房地产企业有很大影响。
2、市场供求关系
供需结构失衡仍是房地产市场的主要矛盾。目前中国房地产的住房供求关系的确进入一个新的阶段，从过去总体偏紧、到目前总体偏松，部分地区比较过剩，供求关系的变化对房地产企业的活跃程度起到了重要影响。
（二）内部原因
1、资本结构不当，资产负债率偏高
房地产是资本密集型产业，投资额大，随着开发规模的大型化、高技术化，投资额越来越大，投资风险也就更大。因此房地产投资对融资有着较高要求，必须保证资金链的连续性。除了银行信贷外，房地产行业的开发资金很大一部分来自外部借贷或不规范的融资行为，以至于房地产企业的贷款率持续走高。在巨大的利益驱动下，房地产企业大肆举债经营，造成公司负债规模巨大，相应的利息支出也十分惊人。一旦收益降低，企业极易失去偿还能力甚至破产。
2、忽略资金的日常管理工作
我国很多房地产企业内部管理者和财务人员普遍缺乏现代企业财务风险管理观念，往往只重视楼盘项目的销售而忽视了对于资金的管理。很多企业的财务管理工作都只停留在简单核算上，根本没有对资金使用和成本管理等问题进行严格的管控，这也在很大程度上加剧了企业的成本压力，使房地产开发企业面临巨大的潜在风险。
3、财务风险预警体系及防范措施不健全
在我国房地产行业中还没有健全的财务风险预警体系及防范措施，财务风险预警系统还未可以对企业的经营财务情况进行实时监控，对立刻发出警告信息、提醒相关人员立即采取风险防范措施的作用不明显，不能使风险的最后结果降低转并变成企业收益。
二、房地产企业财务风险管理防范策略
（一） 提高财务管理人员的管理素质和风险管理意识
房地产企业的财务人员要牢固树立风险意识，除了严格执行国家颁布的企业会计准则外，还要在工作上不断增加管理素质，摒除以往财务人员就是管好钱，用好钱的陈旧观念，提高财务风险管理水平。在此基础上，财务人员还要帮助提高决策者的财务管理素质，要使决策者通过企业的财务报表，更加理性、客观地为企业投资作出更科学的决策，最大限度地降低财务风险。企业还要不定期地对财务人员进行培训，提高其综合素质，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。
（二） 优化资本结构，降低筹资风险
一定程度的负债经营会给企业带来杠杆效益，但并不是意味负债比例越高越好，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用，利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方而应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将则务风险降到最低。
（三） 搞好资金管理，加强生成核算
注重现金管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。另外要加强成本核算，在保证开发产品质量的前提下，对整个项目的成本核算作全盘计划。同时加强应收账款的管理，减少企业坏账损失风险，并且要控制好现有资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。
（四） 健全财务风险预警体系，完善财务风险防范措施
建立有效的财务预警系统，对企业的生产经营活动进行跟踪、记录，考核实际情况与目标、预算之间的差异，分析存在偏差的原因。在可能危害企业财务状况的关键因素出现时，财务预警系统能预先发出警告，提醒经营者及早做出准备或采取对策，避免潜在的风险演变成现实的损失、起到未雨绸缪、防患于未然的作用。根据房地产企业的特点，财务负责人应及时组织财务人员对财务报表、项目可行性等进行分析，定期分析和评价企业中存在的财务风险，提出完善财务风险管理体系的建议。
参考文献
[1] 祁庆虹.浅析房地产企业财务风险的特点与防范[J]. 行政事业资产与财务， 2014 （21）.
[2]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[[J].会计之友.201 3（10）.
[3] 马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J]. 中国总会计师， 2011 （7）
[4]郭秀君，马广奇.房地产企业财务风险及防范策略研究[J].中国市场，2014（24）.
作者简介：
殷佳雪（1985-），女，河南省南阳人，现供职南阳医专计财处，硕士研究生，研究方向为财务管理。
关键词：房地产企业；财务风险；管理
一、房地产企业财务风险的成因分析
（一）外部原因
1、国家的法律、政策环境
房地产行业受国家相关房地产政策、金融政策等因素影响比较大，这些政策的变动会给房地产企业带来巨大冲击，从而使其遭受财务风险上的威胁，如土地的取得、融资、资金的回收等。
本文对2010-2014年有关房地产调控的重要政策进行大概梳理，见表：
2010.01 2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
2010.04 2010年4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
2011.01 2011年1月26日，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，即“新国八条”，同时国务院向各地分派房价调控督查组。
2012.02 2012年02月15日，国土资源部《关于做好房地产用地管理和调控重点工作的通知》
2013.02 2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。
2014.09 2014年9月30日，央行出台房贷新政，主要内容包括：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。
2010年的调控政策被号称是史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场“名副其实”进入调控的开始。为了调控前些年过热的房地产市场，政府从多方面措施入手，通过调节首付比例、利率、提高税费征收等措施抑制市场购房需求，尤其重点遏制投资型和投机型需求为主要重点，同时调整住房供应结构。而随着房地产企业的逐渐萧条，2014年开始，国家开始进行松绑的调控政策，刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰。可见国家的相关政策对房地产企业有很大影响。
2、市场供求关系
供需结构失衡仍是房地产市场的主要矛盾。目前中国房地产的住房供求关系的确进入一个新的阶段，从过去总体偏紧、到目前总体偏松，部分地区比较过剩，供求关系的变化对房地产企业的活跃程度起到了重要影响。
（二）内部原因
1、资本结构不当，资产负债率偏高
房地产是资本密集型产业，投资额大，随着开发规模的大型化、高技术化，投资额越来越大，投资风险也就更大。因此房地产投资对融资有着较高要求，必须保证资金链的连续性。除了银行信贷外，房地产行业的开发资金很大一部分来自外部借贷或不规范的融资行为，以至于房地产企业的贷款率持续走高。在巨大的利益驱动下，房地产企业大肆举债经营，造成公司负债规模巨大，相应的利息支出也十分惊人。一旦收益降低，企业极易失去偿还能力甚至破产。
2、忽略资金的日常管理工作
我国很多房地产企业内部管理者和财务人员普遍缺乏现代企业财务风险管理观念，往往只重视楼盘项目的销售而忽视了对于资金的管理。很多企业的财务管理工作都只停留在简单核算上，根本没有对资金使用和成本管理等问题进行严格的管控，这也在很大程度上加剧了企业的成本压力，使房地产开发企业面临巨大的潜在风险。
3、财务风险预警体系及防范措施不健全
在我国房地产行业中还没有健全的财务风险预警体系及防范措施，财务风险预警系统还未可以对企业的经营财务情况进行实时监控，对立刻发出警告信息、提醒相关人员立即采取风险防范措施的作用不明显，不能使风险的最后结果降低转并变成企业收益。
二、房地产企业财务风险管理防范策略
（一） 提高财务管理人员的管理素质和风险管理意识
房地产企业的财务人员要牢固树立风险意识，除了严格执行国家颁布的企业会计准则外，还要在工作上不断增加管理素质，摒除以往财务人员就是管好钱，用好钱的陈旧观念，提高财务风险管理水平。在此基础上，财务人员还要帮助提高决策者的财务管理素质，要使决策者通过企业的财务报表，更加理性、客观地为企业投资作出更科学的决策，最大限度地降低财务风险。企业还要不定期地对财务人员进行培训，提高其综合素质，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。
（二） 优化资本结构，降低筹资风险
一定程度的负债经营会给企业带来杠杆效益，但并不是意味负债比例越高越好，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用，利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方而应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将则务风险降到最低。
（三） 搞好资金管理，加强生成核算
注重现金管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。另外要加强成本核算，在保证开发产品质量的前提下，对整个项目的成本核算作全盘计划。同时加强应收账款的管理，减少企业坏账损失风险，并且要控制好现有资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。
（四） 健全财务风险预警体系，完善财务风险防范措施
建立有效的财务预警系统，对企业的生产经营活动进行跟踪、记录，考核实际情况与目标、预算之间的差异，分析存在偏差的原因。在可能危害企业财务状况的关键因素出现时，财务预警系统能预先发出警告，提醒经营者及早做出准备或采取对策，避免潜在的风险演变成现实的损失、起到未雨绸缪、防患于未然的作用。根据房地产企业的特点，财务负责人应及时组织财务人员对财务报表、项目可行性等进行分析，定期分析和评价企业中存在的财务风险，提出完善财务风险管理体系的建议。
参考文献
[1] 祁庆虹.浅析房地产企业财务风险的特点与防范[J]. 行政事业资产与财务， 2014 （21）.
[2]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[[J].会计之友.201 3（10）.
[3] 马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J]. 中国总会计师， 2011 （7）
[4]郭秀君，马广奇.房地产企业财务风险及防范策略研究[J].中国市场，2014（24）.
作者简介：
殷佳雪（1985-），女，河南省南阳人，现供职南阳医专计财处，硕士研究生，研究方向为财务管理。