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摘要：本文分别从房地产政策制定者、操作者、执行者、影响者、研究者、传播者、接受者几个方面剖析了房地产中各利益相关者关系，为政策制定中存在的风险与机会提供预测。
关键词：房地产政策；利益相关
公共政策制定中的利益相关者是指所有对政策的目标和执行感兴趣并对其具有影响的团体和个人。房地产政策一直关乎多个群体的利益，这其中包括政府、公众、房地产企业、媒体等。可见房产政策是一种政治妥协的产物，这需要兼顾各方的利益诉求，透视这些政策制定过程，可以发现众多利益相关者。
1.政策制定者—政治领袖
通常来说，中央政府是最重要的政策决策主体，他们是房地产政策的最重要的利益相关者，政治首脑又是中央决策中起决定性作用的关键人物，政治首脑主要是指副总理以上的政府官员，具有巨大的政治权力，负有重大政治责任，往往着眼于全盘作出公共决策，是最主要的决策者。JP
2.政策操作者—技术官僚
技术官僚是指部委内负责起草具体方案的技术官僚，主要是各个部委的正副部长以及下辖的各个司局的正副司局长，比如住建部、发改委、国土资源部、监察部、中国人民银行、银监会、国家外汇管理局、商务部、财政部、国家税务总局等部委的官员。他们长期负责该领域中的具体事务，具有丰富的经验与知识，是政策方案的主要制定者。在政策方案起草过程中，部长级官员并不亲自参与，他通常是根据政治首脑的政策意图和本部门的利益考虑，在听取司局长汇报的基础上作出指示；司长级官员则负责秉承旨意，拟定具体方案。在政策制定中，他们起到了如下作用：频繁地调研，召集各种形式的研讨会，委托思想库研究某一政策问题，由此酝酿和拟定政策方案；积极响应政治首脑的垂询、意见与要求，及时调整政策方案，支持政策方案上传，设定政策议程；根据具体情况，不断地调整政策执行，制定政策实施细则，在政策执行中实现政策再决策。
3.政策执行者—地方政府
地方政府主要包括省级政府、市级政府、县级政府、乡镇政府（街道办事处），他们是主要政策执行者，也是房地产政策的极其重要的利益相关者。自1994年分税制改革以来，地方政府在土地使用权转让中获得大量非预算收人，显示出“土地财政”的特征；地方政府的主要官员在任期制与功绩制的约束下希望维持高房价以获得更多土地出让金，增加财政收人，赢得晋升的政治资本；此外，长期以来由于监管与约束机制的缺失，地方政府部门组织出现碎片化趋势，秉持本位主义态度“养寇自重”，为利益集团所“俘获”，导致软政权化现象，主管部门及其领导在决策与施政中置公共利益于不顾，为谋取特殊利益大开方便之门。这样，在政策制定过程中，他们基本不能反映老百姓利益；与房地产商结成利益同盟，共同维持高房价；采取机会主义态度，消解中央政策，有利者行之，不利者避之。JP
4.政策影响者—利益集团
自房地产市场化改革以来，房地产利益集团得以形成，主要有三个：由国营城建系统和中房系统组成的房地产协会，属于建设部系统，更多的是代表政府和国营企业的利益；全国工商联下属房地产商会，其成员多为民营中小房地产企业（包括建材等相关行业的一些民营企业）；代表各大城市拥有领导地位的民营房地产企业的“中城房网”，“大公司俱乐部”或`好公司俱乐部”。此外，还包括那些将住房作为投资工具的少数民众，如专业的炒房客、房地产中介以及国际投机商等。在政策制定中，他们积极进行幕后游说，影响政府决策，既插手政策目标选择，也干预政策方案制定。比如，开展调研，提供行业报告；资助科研机构，借助媒体公布结果，制造舆论；高新聘用学术精英，作为政策代言人；密切联系技术官僚，提供政策方案或干脆贿赂；与媒体、地方政府建立利益同盟。面对政府已经或有意颁布的旨在抑制房地产暴利的政策，这个利益集团通常高举“市场”大旗，大声疾呼要抵制来自“行政意志”的“不合理干顶”；而对政府颁布的符合他们利益、有助于维护并扩大其暴利的政策（这些政策往往又是他们通过各种手段争取得来的），无论这种政策需要政府部门动用多少行政资源强力推进，他们都赞赏有加。在公共政策过程中，他们展现了巨大的能量，不可小觑：获取大面积廉价和珍稀土地供给；为房地产业获取廉价融资创造更有利环境；维护房地产不合理高价与暴利；削弱、扭曲政府关于小户型、经济类房产供应要求，满足暴利需求；排挤新进入竞争者。
5.政策研究者—專家学者
专家学者亦称思想库。在目前中国，涉足房地产政策制定的思想库主要有国务院发展研究中心（DRC）、住建部政策研究中心等。在政策制定过程中，他们主要是提供政策咨询或直接参与、帮助决策部门从事课题研究或基于公共精神独立研究，以直接上书或媒体公布研究成果的形式来引起政治决策层注意。
6.政策传播者一一媒体精英
媒体精英主要是指负责传媒的记者、编辑、网络论坛骨干、政论评论员等，他们也是幕后活动者，主要有引导舆论设立议程、制造公共舆论的作用。一方面媒体精英筛选、过滤新闻事件，刻意放大某些政策议题，旨在引起公众的普遍关注和讨论，形成强大的社会舆论，从而设立政策议程。另一方面，各个媒体精英持有不同的政策偏好与动机，或为公，或谋私，在公共能量场中他们扮演着不同的角色，采取了不同的策略，加人到不同的政策论战阵营，有的为地产集团摇旗呐喊，有的为民生疾苦大声疾呼，发出了迥然不同的声音。
7.政策接受者—购房民众
在房地产政策制定中，购房民众主要可以分为消费性购房民众与投资性购房民众。消费性购房民众主要包括大量准备结婚或已婚的年轻人及其家庭、想改善住房的普通家庭和从农村进人城市的家庭，他们代表了住房市场的刚性需求，是真正的住房消费者。民众的可承受政策偏好是低房价政策。在决策过程中，普通民众无权直接参与政策制定，进行政策辩论与对话，也无权对政策提案进行投票表决，他们影响政策制定的方式主要有：通过大众媒体，尤其是网络，制造社会舆论，对政策决策者施加压力；借助党代表、人大代表及政协委员在党代会、人大或政协会议中反映意见，表达利益诉求，企图引起决策者关注；以公民精神为纽带，抱作一团，集体协作，用一个声音说话；利用政府或专家调研机会，主动反映住房难问题。由此构成房地产政策制定利益JP相关者图谱。
上述利益相关者图谱清晰地描绘出谁是房地产政策制定中利益相关者集团，在针对房地产市场问题而进行公共决策时，代表哪个集团的利益，他们是否可能反对或阻扰某一政策通过，他们的实力怎么样，应该如何对待他们。通过这一图谱，可以确定公共决策中所有利益相关者及其相互关系，可以了解政策制定中存在的风险与机会，可以识别和应对任何可能的变化，以便未雨绸缪。（作者单位：1.大连理工大学人文与社会科学学部；2.西南民族大学管理学院）
参考文献：
[1]林艳艳.我国房地产利益集团对房地产政策的影响研究[D].东北大学，2009.
[2]谢启秦.公共政策制定中利益相关者分析——以房地产政策制定为例[J].党政干部论坛，2013，02：18-21
关键词：房地产政策；利益相关
公共政策制定中的利益相关者是指所有对政策的目标和执行感兴趣并对其具有影响的团体和个人。房地产政策一直关乎多个群体的利益，这其中包括政府、公众、房地产企业、媒体等。可见房产政策是一种政治妥协的产物，这需要兼顾各方的利益诉求，透视这些政策制定过程，可以发现众多利益相关者。
1.政策制定者—政治领袖
通常来说，中央政府是最重要的政策决策主体，他们是房地产政策的最重要的利益相关者，政治首脑又是中央决策中起决定性作用的关键人物，政治首脑主要是指副总理以上的政府官员，具有巨大的政治权力，负有重大政治责任，往往着眼于全盘作出公共决策，是最主要的决策者。JP
2.政策操作者—技术官僚
技术官僚是指部委内负责起草具体方案的技术官僚，主要是各个部委的正副部长以及下辖的各个司局的正副司局长，比如住建部、发改委、国土资源部、监察部、中国人民银行、银监会、国家外汇管理局、商务部、财政部、国家税务总局等部委的官员。他们长期负责该领域中的具体事务，具有丰富的经验与知识，是政策方案的主要制定者。在政策方案起草过程中，部长级官员并不亲自参与，他通常是根据政治首脑的政策意图和本部门的利益考虑，在听取司局长汇报的基础上作出指示；司长级官员则负责秉承旨意，拟定具体方案。在政策制定中，他们起到了如下作用：频繁地调研，召集各种形式的研讨会，委托思想库研究某一政策问题，由此酝酿和拟定政策方案；积极响应政治首脑的垂询、意见与要求，及时调整政策方案，支持政策方案上传，设定政策议程；根据具体情况，不断地调整政策执行，制定政策实施细则，在政策执行中实现政策再决策。
3.政策执行者—地方政府
地方政府主要包括省级政府、市级政府、县级政府、乡镇政府（街道办事处），他们是主要政策执行者，也是房地产政策的极其重要的利益相关者。自1994年分税制改革以来，地方政府在土地使用权转让中获得大量非预算收人，显示出“土地财政”的特征；地方政府的主要官员在任期制与功绩制的约束下希望维持高房价以获得更多土地出让金，增加财政收人，赢得晋升的政治资本；此外，长期以来由于监管与约束机制的缺失，地方政府部门组织出现碎片化趋势，秉持本位主义态度“养寇自重”，为利益集团所“俘获”，导致软政权化现象，主管部门及其领导在决策与施政中置公共利益于不顾，为谋取特殊利益大开方便之门。这样，在政策制定过程中，他们基本不能反映老百姓利益；与房地产商结成利益同盟，共同维持高房价；采取机会主义态度，消解中央政策，有利者行之，不利者避之。JP
4.政策影响者—利益集团
自房地产市场化改革以来，房地产利益集团得以形成，主要有三个：由国营城建系统和中房系统组成的房地产协会，属于建设部系统，更多的是代表政府和国营企业的利益；全国工商联下属房地产商会，其成员多为民营中小房地产企业（包括建材等相关行业的一些民营企业）；代表各大城市拥有领导地位的民营房地产企业的“中城房网”，“大公司俱乐部”或`好公司俱乐部”。此外，还包括那些将住房作为投资工具的少数民众，如专业的炒房客、房地产中介以及国际投机商等。在政策制定中，他们积极进行幕后游说，影响政府决策，既插手政策目标选择，也干预政策方案制定。比如，开展调研，提供行业报告；资助科研机构，借助媒体公布结果，制造舆论；高新聘用学术精英，作为政策代言人；密切联系技术官僚，提供政策方案或干脆贿赂；与媒体、地方政府建立利益同盟。面对政府已经或有意颁布的旨在抑制房地产暴利的政策，这个利益集团通常高举“市场”大旗，大声疾呼要抵制来自“行政意志”的“不合理干顶”；而对政府颁布的符合他们利益、有助于维护并扩大其暴利的政策（这些政策往往又是他们通过各种手段争取得来的），无论这种政策需要政府部门动用多少行政资源强力推进，他们都赞赏有加。在公共政策过程中，他们展现了巨大的能量，不可小觑：获取大面积廉价和珍稀土地供给；为房地产业获取廉价融资创造更有利环境；维护房地产不合理高价与暴利；削弱、扭曲政府关于小户型、经济类房产供应要求，满足暴利需求；排挤新进入竞争者。
5.政策研究者—專家学者
专家学者亦称思想库。在目前中国，涉足房地产政策制定的思想库主要有国务院发展研究中心（DRC）、住建部政策研究中心等。在政策制定过程中，他们主要是提供政策咨询或直接参与、帮助决策部门从事课题研究或基于公共精神独立研究，以直接上书或媒体公布研究成果的形式来引起政治决策层注意。
6.政策传播者一一媒体精英
媒体精英主要是指负责传媒的记者、编辑、网络论坛骨干、政论评论员等，他们也是幕后活动者，主要有引导舆论设立议程、制造公共舆论的作用。一方面媒体精英筛选、过滤新闻事件，刻意放大某些政策议题，旨在引起公众的普遍关注和讨论，形成强大的社会舆论，从而设立政策议程。另一方面，各个媒体精英持有不同的政策偏好与动机，或为公，或谋私，在公共能量场中他们扮演着不同的角色，采取了不同的策略，加人到不同的政策论战阵营，有的为地产集团摇旗呐喊，有的为民生疾苦大声疾呼，发出了迥然不同的声音。
7.政策接受者—购房民众
在房地产政策制定中，购房民众主要可以分为消费性购房民众与投资性购房民众。消费性购房民众主要包括大量准备结婚或已婚的年轻人及其家庭、想改善住房的普通家庭和从农村进人城市的家庭，他们代表了住房市场的刚性需求，是真正的住房消费者。民众的可承受政策偏好是低房价政策。在决策过程中，普通民众无权直接参与政策制定，进行政策辩论与对话，也无权对政策提案进行投票表决，他们影响政策制定的方式主要有：通过大众媒体，尤其是网络，制造社会舆论，对政策决策者施加压力；借助党代表、人大代表及政协委员在党代会、人大或政协会议中反映意见，表达利益诉求，企图引起决策者关注；以公民精神为纽带，抱作一团，集体协作，用一个声音说话；利用政府或专家调研机会，主动反映住房难问题。由此构成房地产政策制定利益JP相关者图谱。
上述利益相关者图谱清晰地描绘出谁是房地产政策制定中利益相关者集团，在针对房地产市场问题而进行公共决策时，代表哪个集团的利益，他们是否可能反对或阻扰某一政策通过，他们的实力怎么样，应该如何对待他们。通过这一图谱，可以确定公共决策中所有利益相关者及其相互关系，可以了解政策制定中存在的风险与机会，可以识别和应对任何可能的变化，以便未雨绸缪。（作者单位：1.大连理工大学人文与社会科学学部；2.西南民族大学管理学院）
参考文献：
[1]林艳艳.我国房地产利益集团对房地产政策的影响研究[D].东北大学，2009.
[2]谢启秦.公共政策制定中利益相关者分析——以房地产政策制定为例[J].党政干部论坛，2013，02：18-21