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摘 要：不动产统一登记有着诸多的作用，但是在推进不动产统一登记的过程之中却出现了一些需要解决的问题。在文中就不动产统一登记中存在问题进行分析，并提出了解决的措施。
关键词：不动产登记;统一登记;法规衔接
辽宁省阜新市阜蒙县不动产登记中心，是2015年12月经批准挂牌成立的，2016年6月21日发出第一本不动产证，至今已历经两年多时间。对于不动产统一登记的全流程，由过去的不成熟逐步走向今天的完善和比较成熟阶段。到2018年10月，全县共办理类不动产登记6892件;颁发不动产登记证书3514本;协助办理抵押登记业务2867笔。可以说阜蒙县不动产统一登记工作基本上步入了正轨，取得了显著成绩。
一、不动产登记中存在的问题
不动产统一登记对于健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度意义重大。尽管阜蒙县在不动产登记中工作较为成熟，但实际工作中仍存在不足和缺陷，在实际工作中遇到不少新情况新问题，须引起高度重视，其主要表现如下：
1.法规衔接不够紧密
例如，《物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建筑用地使用权的一并处分”，由此体现“房地一体”原则。而《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。农户通过继承、赠与等方式，依法取得农村房产，导致不止一处宅基地，無法实现“房地合一”登记。类似的法律衔接问题，使不动产统一登记在实施过程中遇到了不少难题。
2.技术规程不统一
在不动产统一登记之前，各部门各自有一套登记办法。但统一登记后，由于技术规程和要求不一致，导致一些具体问题难以处理。例如，农户超出批准面积占用的宅基地，以往通过罚款方式也给确权登记。而现在的不动产统一登记中，依据《土地管理法》第77条规定：“超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处”。而且要求限期拆除房屋，退还非法占用的土地。阜蒙县是全省最大的农业产粮大县，农业用地比较富足，当地多年实行“庭院经济”政策，家家户户多是大院套，大多数农户的宅基地普遍都有超占现象，全部拆除不够现实，确权又无依据。
3.数据整合的科学性尚待提高
目前，数据库整合房地数据无法自动关联，必须依靠手工关联，相关工作量大、管理难。同时，农村的不动产几乎没有数据库，加之权属交叉重叠等现象严重，登记难度大、数据整合难。例如：以前的《农村集体土地建设用地使用证》俗称《宅基地证》，是由乡镇政府会同村委会到现场勘验的，经乡镇审核、县国土资源部门审查发证。不少四至界限非常模糊，有的甚至重复填写给了不同主体，尤其是现在使用GPS等高科技定位，过去的“四至”定位根本满足不了今天的标准要求，由于数据基础不真实，这给确权颁证带来了很多问题。
4.部分登记措施不实用
在山区地区，农户以往大都靠地吃饭，分配承包地时，对地肥地瘦等非常在意，致使每户承包地数量分散，一户承包地的二三亩地，可能会分散在4至6块位置，伴随着农业生产力的提升和农民生活水平的提高，大家不再计较地力状况如何，而是希望自家的承包地相对集中，最好分布在住宅周围，利于兴办家庭农场、庭院经济或便于流转。所以，一些村集体出现了农民私下调整承包地位置的情况。而在不动产统一登记中，虽然有两轮承包发证基础，但为了准确掌握承包地位置，仍需要重新航拍取得正摄影像图，重新每户指界，等等，由此导致成本很高，工作量也大，而这只是将原有承包地数字化了的结果，并没有很好地解决地块零星分散的问题。
5.业务操作不够明了
不动产统一登记是个新生事物，各地尚处于探索和逐步完善阶段，常常会遇到以往没有遇到新问题，同时，不动产登记又是一项面向群众的政府窗口性工作，政策性强、涉及面广，需要登记人员具备过硬的业务素质，此外，不动产登记中心，在业务办理中，还发现许多必须上级协调解决的事项，例如，农村宅基地审批和登记发证中以公安部门登记的户为单位，而公安部门分户则以土地使用证权为依据，部门之间互为前置条件等，结果导致不动产登记工作就会因此而延误。
二、解决路径的探索
辽宁省阜蒙县在不动产统一登记中遇到的问题可能是其他地方也会出现的普遍性问题，笔者认为应该从制度建设入手，在具体实践中多创新思路，多解决系列实际问题。
1.以“六个统一”加快不动产登记步伐
在统一依据、机构、簿册和平台的基础上，还须增加“两个统一”。一是统一技术规程。研究各地在不动产登记的技术路线，制定出统一的技术标准。二是统一业务要求，研究不同的不动产登记要件和程序，加强业务整合，制定出精简、高效、便民的业务流程。
2.以“无缝对接”消除不动产登记障碍
汇总各地在不动产登记中发现的法律法规层面的问题，同时组织力量研究，以不动产各项相关法律法规之间的规定条款，找出必须修改完善的地方，通过提请立法机构修订等方式，妥善消除法律之间、法规之间“打架”现象，确保不动产登记没有制度障碍。
3.以“实例比照”解决登记实际操作问题
自下而上收集、整理、归类各地在不动产登记工作中遇到的实际问题及其解决办法，认真研究其可行性、适用性和合法性，制定出一套案例模板，力争对每类问题给出一个合法的、科学的解决方式，让地方知道如何排解那些疑难事项，力争不再遗留有新的问题。
4.以“自动关联”提高登记效率
自上而下开发建设统一的技术平台，确保纵向能与自然资源部和省、市不动产登记信息管理平台自动连接，横向能与公安、住建等部门共享登记信息。同时，操作系统必须实现数据自动关联，操作方式尽可能简单明了。
5.以“调整引导”增强不动产登记实用性
对人口密度大、承包地零星分散的地区，建议在不动产登记时，在尊重群众意愿的基础上，引导集体经济组织通过集中调整的方式，把每户承包地整合连片，并尽量集中到住户周围。同时，应当充分考虑不动产登记的后续应用，对那些不是急需的或是重复原有成果的登记工作，建议放到成熟阶段以后再行进行。
关键词：不动产登记;统一登记;法规衔接
辽宁省阜新市阜蒙县不动产登记中心，是2015年12月经批准挂牌成立的，2016年6月21日发出第一本不动产证，至今已历经两年多时间。对于不动产统一登记的全流程，由过去的不成熟逐步走向今天的完善和比较成熟阶段。到2018年10月，全县共办理类不动产登记6892件;颁发不动产登记证书3514本;协助办理抵押登记业务2867笔。可以说阜蒙县不动产统一登记工作基本上步入了正轨，取得了显著成绩。
一、不动产登记中存在的问题
不动产统一登记对于健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度意义重大。尽管阜蒙县在不动产登记中工作较为成熟，但实际工作中仍存在不足和缺陷，在实际工作中遇到不少新情况新问题，须引起高度重视，其主要表现如下：
1.法规衔接不够紧密
例如，《物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建筑用地使用权的一并处分”，由此体现“房地一体”原则。而《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。农户通过继承、赠与等方式，依法取得农村房产，导致不止一处宅基地，無法实现“房地合一”登记。类似的法律衔接问题，使不动产统一登记在实施过程中遇到了不少难题。
2.技术规程不统一
在不动产统一登记之前，各部门各自有一套登记办法。但统一登记后，由于技术规程和要求不一致，导致一些具体问题难以处理。例如，农户超出批准面积占用的宅基地，以往通过罚款方式也给确权登记。而现在的不动产统一登记中，依据《土地管理法》第77条规定：“超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处”。而且要求限期拆除房屋，退还非法占用的土地。阜蒙县是全省最大的农业产粮大县，农业用地比较富足，当地多年实行“庭院经济”政策，家家户户多是大院套，大多数农户的宅基地普遍都有超占现象，全部拆除不够现实，确权又无依据。
3.数据整合的科学性尚待提高
目前，数据库整合房地数据无法自动关联，必须依靠手工关联，相关工作量大、管理难。同时，农村的不动产几乎没有数据库，加之权属交叉重叠等现象严重，登记难度大、数据整合难。例如：以前的《农村集体土地建设用地使用证》俗称《宅基地证》，是由乡镇政府会同村委会到现场勘验的，经乡镇审核、县国土资源部门审查发证。不少四至界限非常模糊，有的甚至重复填写给了不同主体，尤其是现在使用GPS等高科技定位，过去的“四至”定位根本满足不了今天的标准要求，由于数据基础不真实，这给确权颁证带来了很多问题。
4.部分登记措施不实用
在山区地区，农户以往大都靠地吃饭，分配承包地时，对地肥地瘦等非常在意，致使每户承包地数量分散，一户承包地的二三亩地，可能会分散在4至6块位置，伴随着农业生产力的提升和农民生活水平的提高，大家不再计较地力状况如何，而是希望自家的承包地相对集中，最好分布在住宅周围，利于兴办家庭农场、庭院经济或便于流转。所以，一些村集体出现了农民私下调整承包地位置的情况。而在不动产统一登记中，虽然有两轮承包发证基础，但为了准确掌握承包地位置，仍需要重新航拍取得正摄影像图，重新每户指界，等等，由此导致成本很高，工作量也大，而这只是将原有承包地数字化了的结果，并没有很好地解决地块零星分散的问题。
5.业务操作不够明了
不动产统一登记是个新生事物，各地尚处于探索和逐步完善阶段，常常会遇到以往没有遇到新问题，同时，不动产登记又是一项面向群众的政府窗口性工作，政策性强、涉及面广，需要登记人员具备过硬的业务素质，此外，不动产登记中心，在业务办理中，还发现许多必须上级协调解决的事项，例如，农村宅基地审批和登记发证中以公安部门登记的户为单位，而公安部门分户则以土地使用证权为依据，部门之间互为前置条件等，结果导致不动产登记工作就会因此而延误。
二、解决路径的探索
辽宁省阜蒙县在不动产统一登记中遇到的问题可能是其他地方也会出现的普遍性问题，笔者认为应该从制度建设入手，在具体实践中多创新思路，多解决系列实际问题。
1.以“六个统一”加快不动产登记步伐
在统一依据、机构、簿册和平台的基础上，还须增加“两个统一”。一是统一技术规程。研究各地在不动产登记的技术路线，制定出统一的技术标准。二是统一业务要求，研究不同的不动产登记要件和程序，加强业务整合，制定出精简、高效、便民的业务流程。
2.以“无缝对接”消除不动产登记障碍
汇总各地在不动产登记中发现的法律法规层面的问题，同时组织力量研究，以不动产各项相关法律法规之间的规定条款，找出必须修改完善的地方，通过提请立法机构修订等方式，妥善消除法律之间、法规之间“打架”现象，确保不动产登记没有制度障碍。
3.以“实例比照”解决登记实际操作问题
自下而上收集、整理、归类各地在不动产登记工作中遇到的实际问题及其解决办法，认真研究其可行性、适用性和合法性，制定出一套案例模板，力争对每类问题给出一个合法的、科学的解决方式，让地方知道如何排解那些疑难事项，力争不再遗留有新的问题。
4.以“自动关联”提高登记效率
自上而下开发建设统一的技术平台，确保纵向能与自然资源部和省、市不动产登记信息管理平台自动连接，横向能与公安、住建等部门共享登记信息。同时，操作系统必须实现数据自动关联，操作方式尽可能简单明了。
5.以“调整引导”增强不动产登记实用性
对人口密度大、承包地零星分散的地区，建议在不动产登记时，在尊重群众意愿的基础上，引导集体经济组织通过集中调整的方式，把每户承包地整合连片，并尽量集中到住户周围。同时，应当充分考虑不动产登记的后续应用，对那些不是急需的或是重复原有成果的登记工作，建议放到成熟阶段以后再行进行。