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摘 要：随着社会经济的发展、建筑科技的进步，现代化、智能化的绿色高档楼宇不断涌现，当然，对物业管理的要求越来越高。而标准化、规范化、专业化的物业设备管理既可提高物业管理质量，给业主舒适、愉悦的办公生活的环境，又可降低物业运行成本，真正实现物业保值增值。结合设备设施管理的特点及现状，探讨了搞好物业管理的方法与手段。
关键词：物业管理；人员素质；安全与技术培训；规章制度；质量管理体系；专业维护
中图分类号： TU8文献标识码：A文章编号：T2012-08（01）9811
1物业设备管理的特点和难点
（1）现代建筑高度大、层数多、人流密，要管理好物业，确保各设备、系统的正常运作，确保建筑物内生命、财产的安全，对物业设备管理的维护要求也高。
（2）现代建筑配备了各种大量复杂、高标准的设备设施，因此设备管理起点也高，需要专业化的维护管理。
（3）现代建筑建设的目标大部分都是3A、5A级，智能化程度高，集多功能于一体，大量的智能化、自动化系统普遍采用，对物业管理队伍的素质要求较高。
在实际的建筑物业设备管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对建筑各设备、系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。
2物业设备管理的现状
物业管理企业在我国主要有三种性质，一是由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部，二是国企、央企的后勤服务中心专为自己的房产组建的物业管理公司，三是集体或私营注册成立的物业管理公司。前二种性质的物业管理公司是把物业管理公司作为单位的第三产业，仅仅作为安排闲置人员、问题员工分流的手段，有的是为了解决老职工、领导家属、关系户的就业问题。所以，人员普遍存在不思进取、不专业、素质低、服务态度低劣等问题，也制约了公司向市场化发展。第三种性质的公司，市场化，服务也向专业化、规范化、标准化发展，但毕竟以盈利为目的，资金上的投入势必受到限制，员工普遍工资低，待遇差，故而这样的物业公司要管理好高层建筑的设备设施是不现实的。
3管理好物业设备设施的方法与手段综述
那么面对建筑物业设备管理的特点和难点及现状，物业单位应该怎样做好设备管理？笔者认为物业设备管理部门，不必硬性要求高水平的技术人才，而应立足全面提高员工的基本素质，加强员工的技术培训，引入高质量管理体系，技术上充分依靠专业维保单位等方式方法及手段。
3.1狠抓队伍建设，不断提高设备管理人员的基本素质
设备管理是人的管理，即使再先进的设备，也是要受管理者的控制和操作，如果管理者素质不高，服务意识不强，工作无责任心，设备没被正常使用，或设备没有正常的维护保养，或设备运行出现异常未能得到及时的发现和维修，造成设备出现更大的故障甚至损毁，给日后的设备维修带来更大的苦难和代价，设备也将不会一直保持良好的运行状态。因此切实提高设备管理人员的基本素质是物业设备管理的基础。
高素质的物业设备管理人员，专业技术水平的高低是一方面，但工作态度端正，服务意识强，有责任心是必须具备的基本素质，高素质的员工，能忠于职守，尽心尽责，能按设备的安全操作规程去操作、运行、维护好设备，能按规定和制度进行设备的巡检、检查和记录等工作，能善于发现设备运行过程中发生的异常并及时排除，解决不了立即将设备停机，第一时间上报上级主管，联系专业维保单位进行维修，使设备快速恢复正常。
3.2加强专业人员的安全教育和技术培训
物业设备安全管理是指物业健全完备的设备管理部门的专业人员坚决贯彻“预防为主”的原则，做好设备设施的预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于万一出现的安全事故，如火灾、水湿、断电等，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施以及按各应急预案，进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最低点。因此对于物业设备管理，安全安全教育培训是一项系统工程，是安全生产管理工作的基础，只有加强全员教育培训管理，拓宽安全教育培训面，提高全员安全意识、防范能力和业务技能，才能实现物业安全管理目标。物业设备管理人员法律意识淡薄、安全素质低、技术水平不高、操作行为不当、管理落后、应急预案和救援不力等都是安全事故的隐患，因此，抓好全员安全教育教训是物业设备安全管理的关键。
做好设备管理安全教育培训，首先要做好设备管理负责人的业务培训，必须认真学习安全法律法规，只有做到知法、懂法、用法，才能确保依法决策，确保与设备管理工作紧密结合起来，正确分析物业设备安全形势，合理设置安全管理机构和人员，制定安全管理制度措施，建立健全安全责任制，使各项安全决策具有可操作性、可控性、可行性；其次应做好各专业设备管理主管的专业培训，设备主管是设备安全生产的直接责任人，因此要履行好职责，就必须具备与管理岗位相适应的专业知识，要善于学习运用管理标准，严格按照国家标准、行业标准、技术标准分析所辖设备设施的安全形势，总结安全规律，制定防范措施，突发事件应急预案，定期组织员工演练，确保管理到位、制度到位、措施执行到位，提高安全管理水平；最后，也是最重要的就是强化设备管理技工的技能培训，它是贯彻落实安全生产法律法规、管理标准、措施制度的关键环节，一旦设备管理一线的技工出现安全漏洞，极易造成事故。全员教育培训要经常化、定期化、长久化。以劳动防护、隐患辨识与处置、安全管理制度、安全操作规程、现场自救互救等知识为主要内容，制订年度、月度教育培训计划，采取集中培训、分类培训等多形式，多方面多角度加大教育培训力度，对新进人员培训要制度化，坚持培训合格上岗。特种作业人员不仅要求必须持证上岗，还要注重培训的规范化、持续性。要根据不同岗位的不同实际，编制教育培训计划，注重操作技能、操作安全、操作标准培训，使人人熟练掌握标准、规范操作，全面提高员工的整体安全素质。安全教育培训还需强调实用化。教育培训必须突出岗位操作、隐患辨识、安全防范、遇险处置、应急预案等培训内容，将专业理论知识与实践操作、应急预案有机结合，深入作业现场因人、因地、因时、因事、因岗施教，普及安全生产知识，规范操作行为，使全体员工自觉遵章守纪、保护好设备、保护好自身、保护好物业。
3.3建立健全规章制度，引进质量管理体系
质量管理体系，如ISO9001等，是提高设备管理水平的保证。即：写所做、做所写、记所做、查所记、改所错。其中写所做就是指ISO标准文件要把本企业上至总经理、部门经理，下到每位员工在其岗位上所承担的职责和所做的工作内容用文字详尽明确地写出来，达到责任分明、行为规范、标准明确的程度。做所写就是标准文件一经发布，即成为本企业的“法典”，人人必须遵照执行。记所做就是将工作有关的过程用文字和数据及时记载下来。这既是对已完成工作的真实记录，也便于对工作进行改进和跟踪落实，充分体现量化管理和过程控制，使管理科学化。查所记是指记录的目的是为了实施对质量的控制和改进，是企业管理层和咨询、认证机构衡量和确认工作质量及文件体系是否符合有效性的合法依据。改所错是指产品和服务的终极目标是使顾客满意，在达到顾客满意的过程中所发生的任何“不合格项”，均在限期改正之列，直到获得顾客确切的满意为止。
3.4选择和管理好专业维保单位，以确保设备的安全运转
随着社会经济的发展、建筑科技的进步，现代化、智能化的绿色高档楼宇不断涌现，现代建筑配备了各种大量复杂、高标准、智能化控制的设备设施，因此设备管理起点也高，在物业设备管理高技术人才的缺乏的情况下，选择专业化单位对物业设备、系统进行维护管理是必要的，一方面可以确保设备、系统定期进行专业化的维修保养，延长其使用寿命，及时排除故障，另一方面还可以依靠专业单位的技术力量对物业设备管理技术人员进行专业化的技能培训和提高服务质量以及培养高水平的技术人才。
关键词：物业管理；人员素质；安全与技术培训；规章制度；质量管理体系；专业维护
中图分类号： TU8文献标识码：A文章编号：T2012-08（01）9811
1物业设备管理的特点和难点
（1）现代建筑高度大、层数多、人流密，要管理好物业，确保各设备、系统的正常运作，确保建筑物内生命、财产的安全，对物业设备管理的维护要求也高。
（2）现代建筑配备了各种大量复杂、高标准的设备设施，因此设备管理起点也高，需要专业化的维护管理。
（3）现代建筑建设的目标大部分都是3A、5A级，智能化程度高，集多功能于一体，大量的智能化、自动化系统普遍采用，对物业管理队伍的素质要求较高。
在实际的建筑物业设备管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对建筑各设备、系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。
2物业设备管理的现状
物业管理企业在我国主要有三种性质，一是由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部，二是国企、央企的后勤服务中心专为自己的房产组建的物业管理公司，三是集体或私营注册成立的物业管理公司。前二种性质的物业管理公司是把物业管理公司作为单位的第三产业，仅仅作为安排闲置人员、问题员工分流的手段，有的是为了解决老职工、领导家属、关系户的就业问题。所以，人员普遍存在不思进取、不专业、素质低、服务态度低劣等问题，也制约了公司向市场化发展。第三种性质的公司，市场化，服务也向专业化、规范化、标准化发展，但毕竟以盈利为目的，资金上的投入势必受到限制，员工普遍工资低，待遇差，故而这样的物业公司要管理好高层建筑的设备设施是不现实的。
3管理好物业设备设施的方法与手段综述
那么面对建筑物业设备管理的特点和难点及现状，物业单位应该怎样做好设备管理？笔者认为物业设备管理部门，不必硬性要求高水平的技术人才，而应立足全面提高员工的基本素质，加强员工的技术培训，引入高质量管理体系，技术上充分依靠专业维保单位等方式方法及手段。
3.1狠抓队伍建设，不断提高设备管理人员的基本素质
设备管理是人的管理，即使再先进的设备，也是要受管理者的控制和操作，如果管理者素质不高，服务意识不强，工作无责任心，设备没被正常使用，或设备没有正常的维护保养，或设备运行出现异常未能得到及时的发现和维修，造成设备出现更大的故障甚至损毁，给日后的设备维修带来更大的苦难和代价，设备也将不会一直保持良好的运行状态。因此切实提高设备管理人员的基本素质是物业设备管理的基础。
高素质的物业设备管理人员，专业技术水平的高低是一方面，但工作态度端正，服务意识强，有责任心是必须具备的基本素质，高素质的员工，能忠于职守，尽心尽责，能按设备的安全操作规程去操作、运行、维护好设备，能按规定和制度进行设备的巡检、检查和记录等工作，能善于发现设备运行过程中发生的异常并及时排除，解决不了立即将设备停机，第一时间上报上级主管，联系专业维保单位进行维修，使设备快速恢复正常。
3.2加强专业人员的安全教育和技术培训
物业设备安全管理是指物业健全完备的设备管理部门的专业人员坚决贯彻“预防为主”的原则，做好设备设施的预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于万一出现的安全事故，如火灾、水湿、断电等，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施以及按各应急预案，进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最低点。因此对于物业设备管理，安全安全教育培训是一项系统工程，是安全生产管理工作的基础，只有加强全员教育培训管理，拓宽安全教育培训面，提高全员安全意识、防范能力和业务技能，才能实现物业安全管理目标。物业设备管理人员法律意识淡薄、安全素质低、技术水平不高、操作行为不当、管理落后、应急预案和救援不力等都是安全事故的隐患，因此，抓好全员安全教育教训是物业设备安全管理的关键。
做好设备管理安全教育培训，首先要做好设备管理负责人的业务培训，必须认真学习安全法律法规，只有做到知法、懂法、用法，才能确保依法决策，确保与设备管理工作紧密结合起来，正确分析物业设备安全形势，合理设置安全管理机构和人员，制定安全管理制度措施，建立健全安全责任制，使各项安全决策具有可操作性、可控性、可行性；其次应做好各专业设备管理主管的专业培训，设备主管是设备安全生产的直接责任人，因此要履行好职责，就必须具备与管理岗位相适应的专业知识，要善于学习运用管理标准，严格按照国家标准、行业标准、技术标准分析所辖设备设施的安全形势，总结安全规律，制定防范措施，突发事件应急预案，定期组织员工演练，确保管理到位、制度到位、措施执行到位，提高安全管理水平；最后，也是最重要的就是强化设备管理技工的技能培训，它是贯彻落实安全生产法律法规、管理标准、措施制度的关键环节，一旦设备管理一线的技工出现安全漏洞，极易造成事故。全员教育培训要经常化、定期化、长久化。以劳动防护、隐患辨识与处置、安全管理制度、安全操作规程、现场自救互救等知识为主要内容，制订年度、月度教育培训计划，采取集中培训、分类培训等多形式，多方面多角度加大教育培训力度，对新进人员培训要制度化，坚持培训合格上岗。特种作业人员不仅要求必须持证上岗，还要注重培训的规范化、持续性。要根据不同岗位的不同实际，编制教育培训计划，注重操作技能、操作安全、操作标准培训，使人人熟练掌握标准、规范操作，全面提高员工的整体安全素质。安全教育培训还需强调实用化。教育培训必须突出岗位操作、隐患辨识、安全防范、遇险处置、应急预案等培训内容，将专业理论知识与实践操作、应急预案有机结合，深入作业现场因人、因地、因时、因事、因岗施教，普及安全生产知识，规范操作行为，使全体员工自觉遵章守纪、保护好设备、保护好自身、保护好物业。
3.3建立健全规章制度，引进质量管理体系
质量管理体系，如ISO9001等，是提高设备管理水平的保证。即：写所做、做所写、记所做、查所记、改所错。其中写所做就是指ISO标准文件要把本企业上至总经理、部门经理，下到每位员工在其岗位上所承担的职责和所做的工作内容用文字详尽明确地写出来，达到责任分明、行为规范、标准明确的程度。做所写就是标准文件一经发布，即成为本企业的“法典”，人人必须遵照执行。记所做就是将工作有关的过程用文字和数据及时记载下来。这既是对已完成工作的真实记录，也便于对工作进行改进和跟踪落实，充分体现量化管理和过程控制，使管理科学化。查所记是指记录的目的是为了实施对质量的控制和改进，是企业管理层和咨询、认证机构衡量和确认工作质量及文件体系是否符合有效性的合法依据。改所错是指产品和服务的终极目标是使顾客满意，在达到顾客满意的过程中所发生的任何“不合格项”，均在限期改正之列，直到获得顾客确切的满意为止。
3.4选择和管理好专业维保单位，以确保设备的安全运转
随着社会经济的发展、建筑科技的进步，现代化、智能化的绿色高档楼宇不断涌现，现代建筑配备了各种大量复杂、高标准、智能化控制的设备设施，因此设备管理起点也高，在物业设备管理高技术人才的缺乏的情况下，选择专业化单位对物业设备、系统进行维护管理是必要的，一方面可以确保设备、系统定期进行专业化的维修保养，延长其使用寿命，及时排除故障，另一方面还可以依靠专业单位的技术力量对物业设备管理技术人员进行专业化的技能培训和提高服务质量以及培养高水平的技术人才。