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摘要：万科从1988年开始进入房地产行业，经过几十年的发展与沉淀，已成为业务聚焦全国经济最具活力的经济圈及重点城市的城乡建设与生活服务商。本文选取万科集团2017—2020年的资产负债表、利润表以及现金流量表，选取资产负债率、现金流量比率等相关指标，研究其盈利能力、偿债能力以及营运能力等财务状况，以及分别从投资者，债权人，企业管理者角度出发，分析万科集团现状并提出针对性的建议。
关键词：房地产企业;万科集团;财务报告
1.万科财务状况分析
1.1财务比率分析
1.1.1公司偿债能力分析
通过对近四年的数据进行计算后可知万科流动比率低于企业合理流动比率2，但考虑到不同行业的性质，房地产行业属于负债率较高的行业，流动比率通常小于2。但需注意，万科的流动比率有逐年降低的趋势。同时，速动资产主要从资产流动性的角度评价偿债能力。万科的速动资产比率较为稳定，近四年基本维持在0.45左右，处于行业平均水平。从现金比率来看，比较合理的现金比率需维持在0.2左右，而万科现金比率近几年小于0.2，短期偿债能力较弱。同时，万科的资产负债率呈现先增后减的趋势，说明近几年其负债总额增幅超过资产总额，加大了万科的偿债负担，财务风险明显上升，企业自身也注意到了这点，积极采取措施降低其负债水平，使之回落到2020的81.37%。但在同行业中仍处于较高水平。同时考虑到产权比率也处于较高水平，基本高于500%，故财务风险较高。
1.1.2公司盈利能力分析
近年来万科销售净利率、毛利率以及净资产收益率正处于不断上升趋势，可以看出万科在保持营业收入额增长的同时合理控制营业成本，企业利润空间较大，营业毛利较高，盈利能力强。但是2019年净利率和毛利率都有小幅的下降，主要原因有2019Q4实现的投资收益同比下滑了较多，对全年业绩增速有一定影响。而2020年受到疫情影响，净利率下滑，税后毛利率下滑和计提存货跌价准备是拖累净利润率的两大因素。
1.1.3公司营运能力分析
房地产企业的存货周转率较低，加之近几年房地产行业响应稳定发展的政策要求使得近年来周转率基本有下降趋势。而总资产周转率、流动资产周转率和固定资产周转率从2017年有所下降但从2018年开始有所回升，可知万科正采取积极的方式提升营运能力。万科的存货占流动资产比例过高，这是房地产企业的特殊性导致。另外通过对比这4年的应收账款周转率，我们可以发现，应收账款周转率逐年提升，只是在2020年疫情影响下稍微有所回落，表示万科按时收回了大量应收账款，坏帐的发生几率减少，营运能力总体趋势良好。
1.1.4公司成长能力分析
通过计算发现万科的营业收入增长率在2017年波动较大，增长率仅为1.01%， 2018年的营业收入增长率比2017年增长22.55%，其增长主要得益于物业服务和其他业务增长，说明在我国住房市场整体增速大幅度放缓的情况下，物流，服务可能成为万科未来的新增长点。万科利润增长在2017，2018年都维持在30%多点，利润增长主要得益于营业成本的下降而导致的营业利润增加，这对于营收规模超过2000亿的企业净利润影响很大。而总资产增长率的增长趋势可以看出万科最近在规模扩张上较为谨慎。
2.万科总体分析
2.1投资者角度
从短期来看，在供地新政、金融监管趋严背景下，公司财务较为稳定、融资成本存在优势，拿地优势显著;从中长期来看，在“稳地价、稳房价”等导向下，万科不断转换其营运模式，房企拿地容错率大幅下降。万科融资管控、品牌优势突出的特点更契合未来行业发展趋势，有比较长期的上涨空间。到目前为止，万科的股份持有机构已经超过了160家，流通股的占比已经超过了万科总股的百分之四十。公司多元化经营表现出色，地产开发基本盘维持稳健，对当前A股股价对应2021-2023年进行估值后预测PE分别为7/7/6倍，H股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为6/6/5倍，估值具备较强吸引力。
2.2债权人角度
根据财务分析预测，，万科负债水平有逐年下降的趋势，但是万科由于行业性质，负债率还是处于较高水平。这样看来风险管理显得尤為重要因为不仅房地产行业是高风险行业，市场环境也变得越来越严格，所以债权人也应该提前构建有效的财务风险预警系统，预测风险发生的可能性及危害程度，以便做好应对措施，保障资金安全。
2.3管理者角度
万科资产负债率整体较高，导致其承担的财务风险较大，因此企业应当通过各种途径转换融资方式，可以通过引入新的投资者，建立战略合作伙伴关系等，降低资产负债率。也可以寻求降低企业融资成本的途径，降低利息的压力。
同时万科存货比例相对较高，长时间的高库存会影响企业的资金链，同时，房地产市场价格波动较大，长时间积压也会造成市场风险导致贬值。因此，企业应当实行积极的销售策略，以此降低企业的库存，减轻企业的财务压力。
3.结论
文章通过对万科企业股份有限公司近四年进行分析后，给予了投资者，债权人，管理者一些建议，希望对他们能有所帮助，这也是本文的研究意义所在。但是不管怎样，财务分析还是不能说明一切，投资者若想投资还需进行更加细致的研究。且文章仅引用万科四年的财务数据进行趋势分析，其结论在一定程度上可能不够准确，以后还应做到提高财务分析的专业性和数据的准确程度。
参考文献：
[1]惠阳.万科企业盈利能力分析[J].中国管理信息化，2021，24（01）：6-7.
[2]岳玉珠，王翠荣.万科企业偿债能力及影响因素分析[J].现代商业，2020（34）：97-99.
[3]王冬慧. 轻资产运营模式下的万科财务绩效评价研究[D].河北师范大学，2020.
作者简介：刘蔚（1998-），女，湖北宜昌人，硕士，宁波大学，研究方向：金融风险。
关键词：房地产企业;万科集团;财务报告
1.万科财务状况分析
1.1财务比率分析
1.1.1公司偿债能力分析
通过对近四年的数据进行计算后可知万科流动比率低于企业合理流动比率2，但考虑到不同行业的性质，房地产行业属于负债率较高的行业，流动比率通常小于2。但需注意，万科的流动比率有逐年降低的趋势。同时，速动资产主要从资产流动性的角度评价偿债能力。万科的速动资产比率较为稳定，近四年基本维持在0.45左右，处于行业平均水平。从现金比率来看，比较合理的现金比率需维持在0.2左右，而万科现金比率近几年小于0.2，短期偿债能力较弱。同时，万科的资产负债率呈现先增后减的趋势，说明近几年其负债总额增幅超过资产总额，加大了万科的偿债负担，财务风险明显上升，企业自身也注意到了这点，积极采取措施降低其负债水平，使之回落到2020的81.37%。但在同行业中仍处于较高水平。同时考虑到产权比率也处于较高水平，基本高于500%，故财务风险较高。
1.1.2公司盈利能力分析
近年来万科销售净利率、毛利率以及净资产收益率正处于不断上升趋势，可以看出万科在保持营业收入额增长的同时合理控制营业成本，企业利润空间较大，营业毛利较高，盈利能力强。但是2019年净利率和毛利率都有小幅的下降，主要原因有2019Q4实现的投资收益同比下滑了较多，对全年业绩增速有一定影响。而2020年受到疫情影响，净利率下滑，税后毛利率下滑和计提存货跌价准备是拖累净利润率的两大因素。
1.1.3公司营运能力分析
房地产企业的存货周转率较低，加之近几年房地产行业响应稳定发展的政策要求使得近年来周转率基本有下降趋势。而总资产周转率、流动资产周转率和固定资产周转率从2017年有所下降但从2018年开始有所回升，可知万科正采取积极的方式提升营运能力。万科的存货占流动资产比例过高，这是房地产企业的特殊性导致。另外通过对比这4年的应收账款周转率，我们可以发现，应收账款周转率逐年提升，只是在2020年疫情影响下稍微有所回落，表示万科按时收回了大量应收账款，坏帐的发生几率减少，营运能力总体趋势良好。
1.1.4公司成长能力分析
通过计算发现万科的营业收入增长率在2017年波动较大，增长率仅为1.01%， 2018年的营业收入增长率比2017年增长22.55%，其增长主要得益于物业服务和其他业务增长，说明在我国住房市场整体增速大幅度放缓的情况下，物流，服务可能成为万科未来的新增长点。万科利润增长在2017，2018年都维持在30%多点，利润增长主要得益于营业成本的下降而导致的营业利润增加，这对于营收规模超过2000亿的企业净利润影响很大。而总资产增长率的增长趋势可以看出万科最近在规模扩张上较为谨慎。
2.万科总体分析
2.1投资者角度
从短期来看，在供地新政、金融监管趋严背景下，公司财务较为稳定、融资成本存在优势，拿地优势显著;从中长期来看，在“稳地价、稳房价”等导向下，万科不断转换其营运模式，房企拿地容错率大幅下降。万科融资管控、品牌优势突出的特点更契合未来行业发展趋势，有比较长期的上涨空间。到目前为止，万科的股份持有机构已经超过了160家，流通股的占比已经超过了万科总股的百分之四十。公司多元化经营表现出色，地产开发基本盘维持稳健，对当前A股股价对应2021-2023年进行估值后预测PE分别为7/7/6倍，H股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为6/6/5倍，估值具备较强吸引力。
2.2债权人角度
根据财务分析预测，，万科负债水平有逐年下降的趋势，但是万科由于行业性质，负债率还是处于较高水平。这样看来风险管理显得尤為重要因为不仅房地产行业是高风险行业，市场环境也变得越来越严格，所以债权人也应该提前构建有效的财务风险预警系统，预测风险发生的可能性及危害程度，以便做好应对措施，保障资金安全。
2.3管理者角度
万科资产负债率整体较高，导致其承担的财务风险较大，因此企业应当通过各种途径转换融资方式，可以通过引入新的投资者，建立战略合作伙伴关系等，降低资产负债率。也可以寻求降低企业融资成本的途径，降低利息的压力。
同时万科存货比例相对较高，长时间的高库存会影响企业的资金链，同时，房地产市场价格波动较大，长时间积压也会造成市场风险导致贬值。因此，企业应当实行积极的销售策略，以此降低企业的库存，减轻企业的财务压力。
3.结论
文章通过对万科企业股份有限公司近四年进行分析后，给予了投资者，债权人，管理者一些建议，希望对他们能有所帮助，这也是本文的研究意义所在。但是不管怎样，财务分析还是不能说明一切，投资者若想投资还需进行更加细致的研究。且文章仅引用万科四年的财务数据进行趋势分析，其结论在一定程度上可能不够准确，以后还应做到提高财务分析的专业性和数据的准确程度。
参考文献：
[1]惠阳.万科企业盈利能力分析[J].中国管理信息化，2021，24（01）：6-7.
[2]岳玉珠，王翠荣.万科企业偿债能力及影响因素分析[J].现代商业，2020（34）：97-99.
[3]王冬慧. 轻资产运营模式下的万科财务绩效评价研究[D].河北师范大学，2020.
作者简介：刘蔚（1998-），女，湖北宜昌人，硕士，宁波大学，研究方向：金融风险。