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围绕物业税的争论,是近两年中国房地产界的一个持续性热点。2007年物业税将仍然处于调研阶段,难以实行征收。
首先物业税的概念仍然存在争议。房产税、物业税、不动产税、保有税等层出不穷,但目前尚未有结论。
其次,关于物业税的内涵,有多种观点。一种观点认为,应该把房地产开发过程当中涉及到的税、费合并,即房地产相关税种,加之土地出让金等相关费用,均归到一起。
第二种观点认为,应当把涉及房地产业的所有税种(营业税、城建税、企业所得税等)合并到一起。
第三种观点则认为,应把房产税(外资适用城市房地产税)、契税、耕地占用税、土地使用税、土地增值税统一起来,归为物业税。
受到土地出让金是地方政府财政收入的主要来源之一的制约,第一种做法可能会难以实行;而如果照第二种观点实施,那么就意味着房地产行业特立独行,拥有自己的行业税种,这种做法亦不可取;第三种观点较为合理,可操作性亦较大,不仅内、外资购房好统一,且进行房屋估价时,亦相对容易。
不过目前以上述三种观点究竟采取哪种作为物业税的内涵,依然处于争议阶段。
另外,“房地产税”的开征还需要做大量的前期工作,如我国的财产申报制度尚需完善;房地产评估技术、水准均有待提高,等等。
受以上因素的制约,物业税的开征不可能马上推行,需循序渐进地推出,并且要分步骤实施。
第一步,规范物业税基本制度。具体是把房地产保有过程中的内、外资企业区别征收的房产税、城市房地产税改为物业税;调整土地增值税、印花税和契税;对居民个人自用住房暂免征收物业税。
第二步,扩大物业税征税范围。在开征物业税后,再用一定的时期,对居民个人自用住房征收物业税,但设置免税额,对农村居民自用房和l镇居民基本生活用房免征物 ,业税。城镇居民生活用房的征税是否以人均面积、评估价值、居住套数为衡量标准还有待研究。
第三步,全面推行物业税。在扩大征税范围基础上,取消城乡物业税减免税优惠,实行城乡统一征收物业税。
以上步骤的实施至少需要数年时间。
现如今,物业税仍处于调研阶段,在这一阶段,需要对物业税征收范围、征收方法及征收依据进行明确界定。并且,需要对现在房屋进行普查、评估,等等。基于前期工作的烦琐,物业税的开征不应突飞猛进,2007年,其依然处于调研、论证阶段。
尽管物业税改革面临重重困难,但其改革非常有必要。我国虽有房产税,但该税种推出于20世纪50年代,虽然1984年经历了一次修订,但依然不够完善。房地产市场是不断发展的,是瞬息万变的,相应的税收政策同样不应该止步。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
首先物业税的概念仍然存在争议。房产税、物业税、不动产税、保有税等层出不穷,但目前尚未有结论。
其次,关于物业税的内涵,有多种观点。一种观点认为,应该把房地产开发过程当中涉及到的税、费合并,即房地产相关税种,加之土地出让金等相关费用,均归到一起。
第二种观点认为,应当把涉及房地产业的所有税种(营业税、城建税、企业所得税等)合并到一起。
第三种观点则认为,应把房产税(外资适用城市房地产税)、契税、耕地占用税、土地使用税、土地增值税统一起来,归为物业税。
受到土地出让金是地方政府财政收入的主要来源之一的制约,第一种做法可能会难以实行;而如果照第二种观点实施,那么就意味着房地产行业特立独行,拥有自己的行业税种,这种做法亦不可取;第三种观点较为合理,可操作性亦较大,不仅内、外资购房好统一,且进行房屋估价时,亦相对容易。
不过目前以上述三种观点究竟采取哪种作为物业税的内涵,依然处于争议阶段。
另外,“房地产税”的开征还需要做大量的前期工作,如我国的财产申报制度尚需完善;房地产评估技术、水准均有待提高,等等。
受以上因素的制约,物业税的开征不可能马上推行,需循序渐进地推出,并且要分步骤实施。
第一步,规范物业税基本制度。具体是把房地产保有过程中的内、外资企业区别征收的房产税、城市房地产税改为物业税;调整土地增值税、印花税和契税;对居民个人自用住房暂免征收物业税。
第二步,扩大物业税征税范围。在开征物业税后,再用一定的时期,对居民个人自用住房征收物业税,但设置免税额,对农村居民自用房和l镇居民基本生活用房免征物 ,业税。城镇居民生活用房的征税是否以人均面积、评估价值、居住套数为衡量标准还有待研究。
第三步,全面推行物业税。在扩大征税范围基础上,取消城乡物业税减免税优惠,实行城乡统一征收物业税。
以上步骤的实施至少需要数年时间。
现如今,物业税仍处于调研阶段,在这一阶段,需要对物业税征收范围、征收方法及征收依据进行明确界定。并且,需要对现在房屋进行普查、评估,等等。基于前期工作的烦琐,物业税的开征不应突飞猛进,2007年,其依然处于调研、论证阶段。
尽管物业税改革面临重重困难,但其改革非常有必要。我国虽有房产税,但该税种推出于20世纪50年代,虽然1984年经历了一次修订,但依然不够完善。房地产市场是不断发展的,是瞬息万变的,相应的税收政策同样不应该止步。
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